国际农产品物流城项目可研报告建议书.docx

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国际农产品物流城项目可研报告建议书

福建xx（国际）农产品物流城项目

可行性研究报告

香港xx集团投资发展部

第一章总论

1.1项目及其承办单位

项目名称：

福建xx（国际）农产品物流城

承办单位：

深圳市盈信控股集团有限公司

法人代表：

拟建地点：

福建省xx市龙文区

1.2承办单位概况

深圳市盈信控股集团有限公司是香港xx集团的成员企业。

香港xx集团是多元化、国际化的跨国公司。

投资经营领域有：

金融银行业、国际租赁业、酒店餐饮业、房地产业、物流业、休闲旅游业、高速公路、制药业、轻工制造业、电子业、航空食品业、果汁饮料业、造纸业、商贸业、工程承包业及物业管理等。

盈信集团本着“立足香港、依托大陆、面向世界”的经营方针。

伴随着香港的发展而壮大，乘祖国和谐发展的春风而腾飞。

现在海内外拥有独资、合资企业六十多家，资产总额逾十亿美元。

并取得较好的经济效益和社会效益，运行在稳定、健康、可持续发展的轨道上。

麾下深圳市盈信农贸有限公司开发的宝安农贸批发市场，系经宝安区政府“深宝菜办[1998]08号文件”批准，为宝安区菜篮子工程企业，是深圳市《九·五》重大项目，是宝安区的重点项目和为民办实事的项目，是深圳市主要的中心批发市场，深圳市西部地区唯一的大型农副产品批发市场。

市场占地7.2万平方米，经营总面积10万平方米，高架车道直达市场1-3层，道路宽12米，可供15吨车辆同时双向行驶，直至每个铺位。

市场拥有自营产品的进出口权，主要从事肉类、农产品、蔬菜、水产品、家禽、粮油、副食品等物品的批发零售，年销售量3000000吨，销售额600000万元，以“立足深圳、辐射全国”为宗旨，集散全国各地乃至世界各地的农副产品，是深圳市居民饮食商品的主要集散地和健康保障。

宝安农批市场经营10年来，在市、区政府及西乡街道办各职能部门的重视、支持和指导下，狠抓基础建设与市场管理，从源头上保障了居民食用物品的健康和安全，同时也为深圳、宝安、西乡的经济繁荣、人员就业做出了一定的贡献。

1.3可行性研究工作依据

1.3.1编制依据

1.2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。

2.xx市人民政府专题会议纪要《关于支持建设xx农产品物流城项目会议纪要》（[2009]57号）。

1.3.2编制原则

1.认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；

2.选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；

3.总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；

4.充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；

5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；

6.认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。

1.3.3编制范围

本项目书研究范围包括：

必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。

根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。

1.4项目概况

1.4.1项目目标定位

福建xx（国际）农产品物流园定位为东南沿海及华南地区第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是东南亚最大的农产品物流、集散中心；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区（有保税物流中心及农产品、冻品进出口权）；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。

1.4.2项目建设的宗旨

以xx市现有的农产品批发市场（水产品批发市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场、岱山蔬菜批发市场）为基础，凭借xx市在海西地区农业产业的领先地位，把项目建设成为海西地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。

为厦门、海西地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。

1.4.3项目建设内容

项目用地面积582万亩，建设内容主要包括：

蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区、会展中心，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。

1.4.4项目技术经济指标

本项目的综合技术经济指标如下表所示：

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

总用地面积

平方米

38.8万

2

总建筑面积

平方米

89.2万

3

建设总工期

月

51

4

建筑密度

—

42%

5

容积率

—

2.3

6

绿化率

—

20%

7

水电负荷

7.1

用电负荷

千瓦

18362

7.2

用水负荷

立方米/日

3400

8

项目总投资

万元

183733

9

主要经济指标

静态投资回收期

年

7.2

税后投资内部收益率

—

18%

税后财务净现值

万元

128751

1.5结论与建议

福建xx（国际）农产品物流城项目符合国家产业政策和xx市产业总体规划，已被列入xx市重点规划项目、重点菜篮子工程、农业龙头企业。

项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。

项目建设有利于促进xx市、厦门市及海西地区现代农产品流通业的发展，保障“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于建立公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司在农产品批发市场领域的竞争能力。

项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。

因此，福建xx（国际）农产品物流城项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。

第二章项目建设的必要性分析

2.1项目建设背景

2.1.1xx市城镇人口基数及农产品需求日益增长

当前，xx市常住人口基数为477万，其中城市人口基数为40多万，而xx市区地处xx地区中心地带，毗邻厦门，是农村、县、镇人口向城市发展的主要集中点，人口将呈快速增长趋势。

2.1.2农产品市场潜力巨大

按人均年食品消费支出5000元，按城镇人口占地区总人口的40%，计算未来各年全市食品消费额，全市年消费额达100多亿元。

根据我司与xx市人民政府（鉴证方）、xx市龙文区签定的协议，本项目建成后，xx地区现有的农产品批发市场将整改搬进入，未来本项目将占据xx市90%以上的市场。

至2020年，随着城镇人口的不断增加，xx地区市场潜力将更加巨大。

2.1.3xx市高新农业发达

xx是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和xx（xx）农业合作实验区。

确立了水产和林果两大支柱产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基础和条件。

这一切，都有利于我司将来向深圳地区、厦门地区、港澳台等国内国际市场发展。

2.1.4海西经济开发区政策有利于本项目未来发展

从2009年3月开始，xx市委刘可清书记、龙文区委蒋一婷书记及其他领导等都先后率团多次来到深圳，考察香港xx集团有限公司中国区地王总部及其下属的碧海湾高尔夫俱乐部、宝安农贸批发市场、广州白云国际物流中心等企业，进行招商引资。

在双方互访、考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央的进一步重视。

4月18日，温家宝总理在博鳌亚洲论坛提出了五项重要对台举措；5月14日，国家出台了《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》；5月１７日，为落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台举措。

福建省人民政府也在之前出台了《关于“十一五”促进海峡西岸经济区现代流通业发展的规划》。

2.1.5内外交通条件的变化

近年来，xx市着力于打造新城市。

根据当前城市发展现状及规划目标，本项目位置距高速公路与货运站等都只有几分钟到十几十钟的路程，距厦门也只有半个小时左右。

随着其它高速公路的开通，本项目距广州、深圳将来也只需要2个小左右，这对于xx地区的优质果蔬运往广东、港澳地区的成本将大大降低。

2.1.6农产品安全保障的需求日益提高

1.《农产品质量安全法》的颁布

农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。

农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。

（1）农产品品种繁多。

既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。

（2）农产品生产环节多、周期长。

从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。

（3）影响安全的因素复杂。

影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。

（4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。

特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。

因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。

2.农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重

农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。

这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。

3.改善食品流通安全已成为燃眉之急

（1）健全法律法规、加强宣传指导

出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。

通过广泛宣传、实施《农药管理条例》、《农药合理使用准则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。

（2）杜绝污染源头

保障农产品质量安全，必须从源头抓起。

通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。

（3）加强市场流通监管