房地产技术管理制度精编.docx
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房地产技术管理制度精编
技术管理制度
施工技术资料管理细则
1、图纸会审制度
1、总则：
（1）通过图纸会审，使设计图纸符合有关规范要求；
（2）通过图纸会审，使建筑规划、结构、水电暖通等配套设计做到经济合理、安全可靠；
（3）通过图纸会审，做到图纸表达清楚、正确无误，确保工程施工按期完成。
2、职责：
（1）置业项目部负责组织各参建单位审图，汇总图纸问题，向规划中心及技术部提交。
（2）技术部负责组织设计院、施工、监理、规划中心等有关单位参加图纸会审；
（3）技术部负责监督施工单位对工程中的技术难点问题组织有关专家进行评审；
（4）规划中心负责与设计院沟通，确定会审问题及审核答复成果，并配合设计院向施工单位进行图面解释工作。
3、图纸审查的步骤可分为以下三个阶段：
（1）学习阶段：
学习图纸主要是摸清建设规模和工艺流程、结构形式和构造特点、主要材料和特殊材料、技术标准和质量要求，以及坐标和标高等；
（2）初审阶段：
掌握工程的基本情况以后，分工种详细核对各工种的详图，检查有无错、碰、漏等问题，并对有关影响建筑物安全、使用、经济等问题，提出初步修改意见；
（3）会审阶段：
指各专业间对施工图的审查。
在初审的基础上，各专业相互配合核对图纸是否相符，有无矛盾，消除差错。
对图纸中有关影响建筑物安全、使用、经济等问题，提出修改意见。
同时应研究设计中提出的新结构、新技术、新材料实现的可能性和应采取的必要措施。
4、技术部审图重点：
（1）施工图纸是否经设计单位正式签章、是否通过有关部门评审；
（2）设计是否符合国家有关现行规范、规定、标准、政策和本地区的实际情况；
（4）工程的机构是否符合安全、消防、可靠性、经济合理的原则，有哪些合理的改进意见；
（3）从功能、效果、成本优化、方案合理性等角度对施工图纸中的重大节点（基础方案、构造做法、设备系统等）进行审核。
（4）负责对精装修阶段户内各空间功能布置（厨卫布置、插座开关位置、强弱电箱位置、灯位、空调机位等）以及其他精装修区域的审核；
（5）一些复杂的节点或要花费大量人工的装饰线、角、弧等进行取消或改变，以降低生产成本和提高生产效率；
（6）设备参数选择是否正确，设备材料的名称、规格、数量是否相互矛盾或有漏项；
（7）对建筑、景观、精装修选材、面层做法、施工工艺等进行审核，对需在图纸中明确的设计说明提出修改建议；
（8）是否采用了特殊材料或新型材料，其品种、规格、数量等材料的来源和供应能否满足要求。
5、置业项目部审图重点：
（1）施工图的张数、编号、与图纸目录是否相符；
（2）平面图所标注坐标、绝对标高是否与总图相符；
（3）图纸各部位尺寸、标高是否统一，图纸说明是否一致，设计的深度是否满足施工要求；
（4）工程的建筑、结构、设备安装、管线工程（包括预埋件、预留洞的位置）等各专业图纸之间是否有矛盾，钢筋细部节点与水电和其他的预埋节点是否符合施工要求；
（5）建筑图与结构图、结构图与设备基础、水电暖通等专业施工图轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾，平面图与大样图之间是否矛盾；
（6）各种管道的走向是否合格，是否与地上（下）建筑物、构筑物相交叉；
（7）大型构件和设备吊装是否满足施工的要求。
6、图纸会审变更管理：
（1）图纸会审工作由技术部组织相关人员查阅熟悉图纸、了解图纸中存在的问题，并参加图纸会审。
（2）置业项目部负责收集整理施工单位提出图纸问题，汇总到技术部，由技术部初步审核图纸问题；转发至规划中心，规划中心负责沟通设计单位，解决图纸问题，并报技术部审核。
（3）图纸会审须经各参与方签字确认，并经集团公司相关中心领导签字后，方能下发置业项目部开始实施。
（4）图纸会审应做好记录，由技术部组织会审单位将提出的问题及时解决，施工单位详细记录，写成正式文件（必要时由设计单位另出修改图纸），监理（建设）单位、设计单位、施工单位的代表均应签名盖章认可，列入工程档案。
（5）在施工过程中，无论建设单位还是施工单位提出的设计变更都要经规划中心及设计单位签字同意后，方可进行。
（6）如果设计变更的内容对建设规模、投资等方面影响较大的，必须由公司审批后报送相关主管部门确认。
（7）所有设计变更资料，包括设计变更联系单、修改图纸均需文字记录，纳入工程档案。
（8）会审记录是施工文件的组成部分，与施工图具有同等效力，要由建设单位、设计单位和施工单位签字，并及时上报公司的技术部。
7、图纸会审流程图：
2、设计变更管理制度
1、总则：
（1）为确保工程质量和工程进度，规范设计变更和变更设计审批程序，控制工程设计标准和投资，制订本制度；
（2）经过批准的设计变更是设计图纸的重要组成部分，也是完善、合理、保证安全的施工依据，施工单位应严格按设计变更要求施工，确保工程施工质量。
施工单位或其它单位不得擅自变更设计，由于施工、材料采购、图纸缺陷等原因要求变更设计时，应遵守本制度。
2、设计变更的时限：
（1）对于普通变更，原则上电子版应在2个工作日内完成，正式版应在5个工作日内完成；
（2）对于重大变更，原则上电子版应在5个工作日内完成，正式版应在10个工作日内完成；
（3）设计变更的最迟完成时间应以不耽误施工进度为准则，特殊情况应提前沟通说明并确认。
3、设计变更的原则：
（1）符合国家规范：
设计变更应是对原设计中不满足国家规范、法规的部分进行变更，使之满足国家相关规范、法规；
（2）保证使用功能：
设计变更应是对原设计中不合理的部分进行变更，变更后应比原设计更合理、更满足使用功能；
（3）降低建造成本：
在不影响使用功能、满足国家规范的前提下，变更方案应更加节约成本；
（4）保证建造工期：
在不影响使用功能、满足国家规范的前提下，变更方案应更缩短施工周期；
（5）对设计变更管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对公司造成损失，追究越权签字人的责任；
（6）公司对设计变更及其结算实行严格的时间限制，除事先沟通并得到认可外，禁止事后补办；
（7）一个设计变更通知单应编制一份结算单，且对应一个工程合同；
（8）设计变更完工后，置业项目部现场工程师和监理工程师必须在完工后签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前拍照、签字确认；
（9）所有的设计变更单都必须使用规定的标准表格。
4、提出设计变更要求的原因：
（1）设计有明显差错、设计内容深度不够或违反技术标准及技术规范；
（2）在保持原设计技术标准的前提下，通过变更设计不增加投资或投资增加不多，能解决特殊技术问题或对缩短工期效果明显，或保护生态环境效果显著；
（3）设计调查不详或施工中因自然条件（地质、水文、料场、材料等）发生变化；
（4）由于路网、管网、水利、文物、环保、交通等方面的不可预见因素而必须变更原设计方案；
（5）在不增加投资的情况下，便于采用由技术管理部门鉴定的新技术、新材料、新工艺、新设备，有利于提高工程质量标准，提高工效和促进技术进步；
（6）为节约投资、改善运行条件需要做出变更；
（7）根据技术改进和合理化建议需要做出变更；
（8）上级单位提出变更要求。
5、设计变更通知单的要求
（1）设计变更通知单由设计院编制，按专业统一编号，工程名称统一格式；
（2）设计变更通知单不得跨专业，不得跨分册；
（3）设计变更通知单按照统一格式，一律采用打印方式，若附图采用手工绘制，则复印两份，不得用草图；
（4）设计变更禁止涂改，确需修改时，使用“杠改法”，并在其上部空白处填写校对及正确文字或数据，再由修改人签名并注明日期；
（5）设计变更通知单应采用原件。
设计变更通知单由设计院审核后交公司技术部及工程中心审核，经公司领导审批后交档案室，由档案室复印后发放有关单位执行，并存档；
（6）设计变更通知单原件由公司资料室统一汇总归档；
（7）设计变更的内容如果涉及两个施工单位，由置业协调分发，并明确施工的界限，材料、设备的供应方式等。
6、重大设计变更汇总表：
序号
专业
重大设计变更项
1
成本
引起成本增加≥5万的设计变更
2
建筑
总平面竖向调整影响建筑单体正负零标高
3
改变建筑规模（如：
增加层数、建筑面积，改变层高、建筑高度等），改变建筑标准（如：
增设中央空调系统等）
4
改变建筑物的使用性质、使用功能
5
改变建筑平面形状和尺寸（外轮廓），改变总平面中的位置
6
改变建筑的墙体材料、保温材料、防水材料、幕墙面积，使建筑物的节能性能及室内环境污染控制发生变化的
7
改变外立面构件的材质、色彩及做法（含外墙饰面材料、门窗、栏杆、百叶、空调板、雨篷、阳台、女儿墙、坡屋面等）影响到外立面设计效果，并涉及主体结构的改变
8
增加或减少楼梯、电梯的数量、形式以及变更位置的
9
改变防火分区、消防设施等
10
结构
改变建筑结构的抗震设防标准及抗震等级
11
改变结构体系
12
改变承重构件的布置和传力途径，改变砌体结构承重墙的位置
13
改变地基、基础方案及基础埋置深度
14
改变主要结构材料
15
增、减结构伸缩缝、沉降缝、防震缝的数量
16
建筑专业重大变更引起结构专业相应变更
17
因承载力未满足设计要求造成的修改
18
给排水
改变给排水系统方案
19
改变市政接入点参数（压力、标高、定位、管径等）
20
改变设备用房的布置（定位、尺寸、数量等）
21
改变各系统主要设备的技术参数
22
改变管材的种类或技术参数
23
改变消防系统设计
24
暖通
改变集中冷热源系统方案
25
改变防排烟系统及设施
26
改变空调系统形式
27
改变主要设备技术参数及制冷、采暖站房位置
28
改变管材的种类或技术参数
29
电气
改变用电负荷等级、高低压配电系统主接线形式
30
改变建筑防雷等级、雷电防护做法、接地形式
31
改变火灾自动报警系统的报警及联动控制方式、系统架构形式
32
新增加用电设备总负荷超过100KW的
33
变配电房、发电机房、消防控制室的位置、面积，层高，标高的变更
34
变压器容量、节能等级的变更
35
塑壳及微型断路器的变更
36
双电源切换开关变更
37
景观
建筑总平面道路形式、尺寸、竖向（建筑正负零、消防通道、地形等）、设备位置等调整影响景观总图的改变
38
改变景观总平面布局和尺寸，总平面中景观空间的位置
39
改变景观的构筑物样式、地面铺装材料、色彩、结构做法导致景观效果发生变化的
40
改变景观的水景样式、尺寸、材料、颜色、防水结构等导致景观效果发生变化的
41
改变景观主景树种苗木种类、规格、数量、位置等导致景观绿化层次效果发生变化的
42
改变景观外管网布局及走向导致景观发生变化的
43
改变景观给排水系统、电气系统方案、管材的种类或技术参数等变化的
7、设计变更的审批：
（1）发起变更：
设计变更可以由设计单位、建设单位、施工单位、调试单位、设备制造单位提出，发起单位应详细说明变更事项的内容、要求、与原图对比情况；
（2）变更影响：
置业相关专业工程师应描述该设计变更部位的现状（是否已按原设计图纸实施完毕后、部分实施或未实施）、分析该设计变更对工程质量和进度的影响后，提交工程中心；
（3）变更审批：
规划中心沟通设计单位根据变更请求出具设计变更文件，规划中心经办人负责办理变更的审批会签，并填写《设计修改通知单》一式五份，经工程中心副总进行确认，工程中心副总签字后，规划中心资料档案室负责下发至置业公司及其他相关部门；
（4）设计变更实施确认：
变更下发后，置业项目部监督变更实施，并督促监理单位及施工单位就变更内容的事前、事中、事后检查跟踪，拍照留影像资料，作为办理签证、结算的依据之一。
变更无论有无发生，每份设计变更通知单均必须经确认；
（5）结算以《设计修改通知单》及相应的变更图纸作为依据。
8、设计变更的执行：
（1）工程变更通知单按照程序审批后，由档案室统一归口管理，下发相关置业公司和相关部门；
（2）为减少损失，在设计变更提出时，应立即停止原设计的施工，然后按下发过的变更进行施工。
施工单位不按听从置业项目部安排，由此而造成的返工损失及拖延工期等造成的损失由施工单位自己承担；
（3）依据本制度及设计变更单，需要办理工程量签证的，由施工单位办理工程量签证单，监理单位、置业项目部、工程中心等相关部门按合同规定进行核算；
（4）工程变更执行完后，施工单位须申请置业项目部及监理验收。
9、设计变更流程图：
3、施工组织设计管理
1、总则：
（1）为加强施工管理，提高施工组织设计的编制水平，达到科学合理地组织施工，实现标准化、规范化管理，特制定本制度；
（2）施工组织设计是项目前期策划、施工管理目标、施工组织形式、施工总体布置、主要施工方案选择等项目总体规划的纲领性文件，也是编制月、周作业计划的基础，分部分项工程施工专项方案编制的依据；
（3）施工组织设计应由施工单位项目经理主持编制，结合本工程实际情况，对质量、安全、进度、成本、资源、文明、环保、创新等进行统筹考虑，对本项目做出总体规划，并遵照执行；
（4）施工组织设计应具有针对性和指导性，随主、客观条件的变化及时调整不适的内容，并经公司系统批准同意后实施。
2、施工组织设计编制原则：
（1）依据国家有关政策、法律法规、现行规范及地方行业标准的要求；
（2）满足建筑施工合同或招标文件中关于建筑工程质量、进度、环境保护、职业健康、安全、工程造价等工程管理的目标要求；
（3）坚持科学的施工程序和合理的施工顺序，做到资源的优化组织和合理配置，采用流水施工和网络计划的方法，实现均衡施工，努力实现科学、合理的经济技术指标；
（4）贯彻执行各种施工规范标准，积极采用新技术、新材料，推广应用科技成果，节约能源，降低成本；
（5）积极响应国家关于低碳、节能、环保方面的方针、政策；采取先进的技术和管理措施，推广建筑节能和绿色施工；
（6）合理规划施工平面图，做到文明施工。
3、施工组织设计的主要内容：
（1）编制依据：
工程项目的建筑工程施工合同、设计图纸等。
与工程有关的国家、行业和地方法律、法规、规范、规程、标准和图集，企业有关的工程项目的投标施组。
工程地质勘察报告，当地的水、电及交通状况；
（2）工程概况：
工程项目的施工地点、规模。
建设单位、承包单位、设计单位、监理单位等基本情况；工程项目总体设计及各单位工程（各专业）的设计简介；水文地质条件和周围地上、地下构筑物情况，工程的特点或难点描述；
（3）施工总部署：
工程总质量、安全、进度、成本、环保等目标；结合工程特点阐述实现其预期目标的主导思想；工程的组织架构图；主要是施工区域的划分，工程项目分期分批实施的系统划分，各期施工项目的划分；各项施工准备工作，如障碍物的拆除，测量控制工作、红线桩与高程的引入等工作。
（4）施工总进度计划：
应包含各单位工程进度计划，用横道图表示，必要时绘制网络图。
（5）施工总平面布置：
充分调查，掌握现场情况；在“三通一平”的基础上，对现场所需的水源、电源等进行规划；合理规划项目部驻地、临时设施布置点等，统筹安排，尽量减少材料的运距及搬运次数。
施工总平面图应使用专业绘图软件绘制，并符合国家有关制图标准。
图上应有所有单位工程施工内容及施工范围，周围构筑物情况，项目部驻地，各种临设位置，水源以及电源等位置、施工红线、场区主要干道等；
（6）主要施工方法：
针对工程施工技术难点和重点，选定出相应的施工方法和主要技术措施。
（7）主要管理措施：
质量、安全文明、环保、消防环卫、成品保护、降低成本、以及包管理、进度等措施。
（8）施工区段的划分和流向顺序的安排；施工阶段的划分和各阶段的任务目标。
4、施工组织设计的编制和审批应符合下列规定：
（1）群体工程或特大型项目应编制施工组织总设计，并应在开工前完成编制和审批；
（2）应由施工单位项目经理主持编制，项目技术负责人组织编写；
（3）应由施工单位技术总工审批；
（4）应报项目监理机构总监理工程师审批。
5、施工组织设计的管理：
（1）施工组织设计是组织施工生产的依据，有关人员必须认真贯彻执行，变更施工组织设计中选定的方案必须经过审批，对擅自行事、违反施工组织设计造成损失者要追求其责任；
（2）审批后的施工组织设计，应由施工单位项目经理主持，施工单位技术负责人向管理人员进行施工组织设计交底，并填写交底记录；
（3）施工组织设计应实行动态管理，在项目施工过程中，发生下列情况之一时，施工组织设计应及时进行修改或补充：
①工程设计有重大修改；
②有关法律、法规、规范和标准实施、修订、废止；
③主要施工方法有重大调整；
④主要施工资源配置有重大调整；
⑤施工环境有重大改变。
（4）施工组织设计未经审批不得施工。
4、施工方案管理
1、总则：
施工方案是实施性施工组织设计的必要补充和延伸，是保证实施性施工组织设计中特殊、重点和难点施工项目得到有效控制的重要措施。
为进一步加强施工方案管理，使其更加规范化、标准化，更具有指导性和可操作性，有效指导施工现场科学合理组织施工，特制定本制度。
2、施工方案的编制原则：
（1）施工方案是以分项工程为对象；
（2）围绕工程特点对施工中的主要工序在施工方法、时间配合、空间布置等方面进行合理安排，以保证施工作业的正常进行；
（3）需要编制施工方案而没有施工方案不得开工。
3、施工方案的编制依据：
依据为单位工程、分部、分项工程的性质、工期要求、施工图纸、施工合同、技术标准、现行施工规范（或质量验收标准）、现场环境条件及季节因素等。
4、施工方案的主要内容：
（1）编制依据：
主要阐明施工方案的编制依据，其支持性文件有：
工艺布置图、设备安装说明书、合同、施工规范（或质量验收标准）等；
（2）工程概况：
单位、分部（分项）或专业工程概况、特点；工艺设备的基本性能、规格及相关参数，施工条件简述；
（3）施工平面布置图：
标明工程施工进程中所使用的场地，进出道路及设备安放位置；
（4）施工工艺流程：
单位工程从开工至竣工的施工工艺流程图；
（5）主要工具机具清单：
完成本单位工程所需工具机具的使用计划，以表格形式展现；
（6）施工人员配置：
完成本单位工程的管理人员及所需施工作业人员的配置计划，以表格形式展现；
（7）施工进度计划：
用网络图绘制，并配以简明扼要的文字说明；
（8）主要施工方法：
按照施工工艺流程，以图文并茂的形式详述主要施工步骤的方法；
（9）涉及安全质量方面重点控制内容：
根据规范及施工经验，提出施工过程中涉及到的安全及质量方面，需要严格加以控制的几个方面。
对特殊环境下的施工措施（如：
温度、场地、湿度、气压、环境等不利因素）要详加说明。
对于要求第三方进行检验的分项工程应列清楚。
对作用于关键工序的主要施工机械、机具、仪器、仪表的性能及精度的控制要详细说明；
（10）季节性施工措施：
在本单位工程施工过程中会遭遇到的由于季节引起的不利于施工的控制方法；
（11）安全及文明施工：
在施工过程中为保证安全及文明施工的分析和要求。
5、施工方案的编制与审批应符合下列规定：
（1）应在分部、分项工程或专项施工内容施工前完成编制和审批；
（2）施工方案由施工单位项目技术负责人组织编制并审批；重要、复杂、特殊的分部、分项工程，其施工方案应由施工单位技术总工或其授权人审批；
（3）专项施工方案应由施工单位项目经理主持编制，项目技术负责人组织编写，由施工单位技术总工审批；需要论证的专项施工方案应组织专家论证；
（4）专业分包工程的施工方案应由专业分包单位的项目负责人主持编制，由专业分包单位技术总工审批，加盖分包单位印章后报总承包单位项目技术负责人审核确认；
（5）专业分包工程的专项施工方案应由专业分包单位的项目负责人主持编制，专业分包单位的技术负责人审批，并报总承包单位技术总工或其授权人审核确认，需要论证的专项施工方案应组织专家论证；
（6）施工方案和专项施工方案应报项目监理机构总监理工程师审批，经专家论证的专项施工方案需报建设单位项目负责人签字。
6、施工方案的实施：
（1）施工方案是施工作业指导性文件，经批准后，所有施工人员必须认真贯彻执行，并按《技术交底》规定层层交底，不得任意修改；
（2）如因设计等条件发生变化需做调整、修改或补充时，应由施工单位技术总工召集会议，讨论修改《施工方案》，填制《施工方案修改记录》。
会议结束后，按《修改记录》内容要求实施，并按前述程序重新进行审批；
（3）对正在实施过程中，因特殊情况对原方案实施的质量、安全不产生任何影响所进行的修改，以《报告》形式提交项目总工程师及项目经理，经项目总工程师及项目经理签字确认后方可实施。
5、技术档案管理
1、总则：
为做好置业公司的技术档案工作，特制定本制度。
（1）技术档案包括三方面，即工程技术档案、施工技术档案和大型临时设施档案；
（2）工程技术资料必须真实地反映工程实际情况；
（3）按系统归类整理，保证完整准确；
（4）工程项目施工技术资料应随施工进度随时汇集整理，所需表格按有关规范、规定的相应格式认真填写，做到清楚规整，项目齐全，准确真实；
（5）签字手续必须齐全，严禁伪造和后补资料。
2、工程技术档案：
工程技术档案是为工程竣工验收提供建设单位的技术资料。
它反映了施工过程的实际情况，并为该项工程的竣工使用、维修管理、改建扩建等提供不可缺少的依据。
主要包括以下内容：
（1）竣工项目一览表。
包括名称、项目、结构、层次等；
（2）设计方面的有关资料。
包括原施工图、竣工图、图纸会审记录、设计变更、洽商变更记录、地质勘察资料；
（3）材料质量证明和试验资料。
包括原材料、成品、半成品、构配件和设备等质量合格证明或试验检验单；
（4）隐蔽工程验收记录和竣工验收证明；
（5）工程质量检查评定记录和质量事故分析处理报告；
（6）设备安装和采暖、通风、卫生、电气等施工和试验记录，以及调试、试压、试运转记录；
（7）永久性水准点位置、施工测量记录和建筑物、构筑物沉降观测记录；
（8）施工单位和设计单位提出的建筑物、构筑物使用时应注意事项的有关文件资料。
3、施工技术档案
主要包括施工组织设计、施工方案、技术交底和施工经验总结；新材料、新结构和新工艺的试验研究及经验总结；重大质量事故、安全事故的分析资料和处理措施，技术管理经验总结和重要技术决定，施工日志等。
4、大型临时设施档案
主要包括临时房屋、库房、工棚、围墙、临时水、电管线设置的平面布置图和施工图，以及施工记录等。
对技术档案的管理，要求做到完整、准确和真实。
技术文件和资料要经各级技术负责人正式审定后才有效，不得擅自修改或事后补做。
现场施工管理细则
1、技术部培训管理制度
1、总则：
为贯彻积极管理，注重培养，力求完美的公司管理理念，提升全员的知识水平、改善工作方法，提高工作效率，促进个人不断进步，特制定本培训管理制度。
2、基本要求：
（1）培训内容征集：
置业项目部技术专员在年后15天内向技术部提交上半年本项目培训计划及要求，7月1日前提交下半年培训计划及要求；
（2）培训内容：
与项目施工进度同步，符合国家现行规范、图集、标准的规定，符合集团公司要求；切实符合现场实际情况编制培训内容，不浮夸、不做作、针对性强、通俗易懂；内容丰富、节点做法和工艺要求详细明了、图文并茂、讲解生动；
（3）培训时间：
原则上定于每周四18:
30——20:
30（冬季）19:
00——21:
00（夏季），如有特殊情况另行通知；
（4）集团公司培训：
按集团公司要求和规定执行；
（5）技术部每月按计划培训外，各项目主管需每月月末组织一次培训（题材不限）
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