4季度房地产行业分析报告.docx

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4季度房地产行业分析报告

2013年4季度房地产行业分析报告

2013年10月

目录

一、四季度销量或平淡，房价结构性差异3

1、市场降温且基数较高，销量增幅回落，预计全年增幅在10%-15%3

（1）成交趋于平稳，销量增幅逐渐回落3

（2）北京、上海等一线城市三季度成交有所回升3

（3）二三线城市成交相对平稳4

（4）四季度整体市场或较平淡，一二线中心城市相对较好4

2、房价上涨呈结构性差异5

3、投资和新开工回升，一二线重点城市土地市场趋于火热7

二、开发资金来源：

自筹资金和其他资金占比增加9

三、投资策略：

静待政策明朗后的投资机会9

一、四季度销量或平淡，房价结构性差异

1、市场降温且基数较高，销量增幅回落，预计全年增幅在10%-15%

（1）成交趋于平稳，销量增幅逐渐回落

13年前8月，全国商品房销售面积7.1亿平米，同比增长23%。

上半年火热的市场逐渐降温，销售面积累计增幅渐次回落，但仍然维持在20%以上的相对高位。

（2）北京、上海等一线城市三季度成交有所回升

一线城市楼市经历二季度的相对低迷后，8月份开始销量环比回升，北京由于去年基数较高，三季度单月销量同比下降。

相对而言，上海楼市回升更加明显，9月份单月销量增幅达59%。

（3）二三线城市成交相对平稳

相对一线城市楼市较大的波动幅度，二三线城市成交量波动较小，呈现较为稳定的状态。

（4）四季度整体市场或较平淡，一二线中心城市相对较好

一线城市“金九银十”以来，虽销量回升明显，但由于去年基数较高，而大多数二三线城市销量保持在相对平稳的状态，因此，预计四季度整体市场或较平淡，全年整体销量增幅预计在10%-15%之间。

2、房价上涨呈结构性差异

房价继续上涨，但环比涨幅略有收窄，一线城市和二、三线城市房价变动差异较大。

从统计局公布的2013年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况看，新建商品住宅价格环比涨幅从3月份的1.7%回落到8月份的0.8%。

8月份，尽管70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市。

8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

一线城市住宅存销比较低，存货不足，全国整体存货仍处高位。

截至2013年8月底，全国商品住宅待售面积达2.9亿平米，同比增长43%，处于历史高位。

从存销比看，一线城市存销比较低，在7.6附近，即按照目前的销售速度，不足8个月存货就可消化完毕，存货不足，这也是一线城市房价快速上涨的主要原因之一。

3、投资和新开工回升，一二线重点城市土地市场趋于火热

投资和新开工回升。

13年前8月，全国房地产开发累计投资增速保持在20%左右的较高增长；新开工面积随着销售的回暖，开发商现金流转好，补货力度加强，加大开复工，增速逐渐回升，摆脱去年以来的负增长，转为正增长。

土地市场趋于活跃，一二线重点城市升温明显。

主流开发商展开了新一轮的大规模补库存行动，此轮购地区域的主要特点是回归一线，重点的一二线城市土地成交活跃，成交楼面地价和溢价率均大幅上升，显示出主流开发商对一线市场的看好。

二、开发资金来源：

自筹资金和其他资金占比增加

开发商自筹资金和其他资金占比增加。

包括开发贷在内的国内贷款占房地产开发资金来源比重近年来一直维持在20%以下，自筹资金和包括预收款在内的其他资金等成为开发商的主要融资渠道。

由于房地产开发的高利润率，地产信托和地产私募基金等的高收益率特性，成为逐利的民间资本重要投向。

三、投资策略：

静待政策明朗后的投资机会

投资策略：

维持看好评级，静待政策明朗后的投资机会。

地产股在三季度表现低迷，主流地产股基本都处于低位横盘震荡中，原因一方面或是基本面的相对平淡，最主要原因仍然在于对政策调控加码的担忧，北京等代表性一线城市快速上涨的房价，如剑高悬。

主要担心政策包括房产税的大幅扩容和加税率，收紧房贷等。

我们认为，新政府地产调控思路或已变，不会再一刀切和过于行政化，出台类似限购等与市场经济违背太多的政策，同时，管理层也认识到地产市场区域性分化明显，房价上涨主要是一二线中心城市。

因此，政策出台范围或仅限于这些地区。

房产税政策，我们认为将是一个长期渐进的走向，这么重大和基石的政策，必将是一个慎重和稳妥推进的建立过程。

收紧房贷不是政策鼓励的方向，或仅仅是与个体银行额度有关。

基本面方面，成交量应该会如预期，较为平稳，不会有太大的波动。

若部分一二线中心城市遭遇调控，由于其市场占比相对较小，对整体成交量影响不大，预计全年整体销量增幅在10-15%之间。

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