齐文化博物院物业管理项目采购需求方案.docx
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齐文化博物院物业管理项目采购需求方案
齐文化博物院物业管理项目采购需求方案
采购人：
齐文化博物院
代理机构：
山东天一招标有限公司
项目名称：
齐文化博物院物业管理项目采购
编制时间：
年月日
一、采购标的需实现的功能：
本项目为齐文化博物院物业管理项目采购，预算金额万元。
二、采购标的需执行的标准
采购标的需执行的标准、国家相关标准、行业标准、地方标准、其他标准：
与本项目有关法律法规标准规范和满足国家、省市相关规范及其他相关专业现行规范及标准。
三、供应商资格要求：
.具有统一社会信用代码的《营业执照》（注：
年月日起，企业一律使用加载统一社会信用代码的营业执照，原加载注册号的营业执照不再有效）（营业执照中有相应的经营范围，以营业执照为准）；
．符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定且应为未被列入信用中国网站（）、中国政府采购网（）、信用山东（. ）渠道信用记录失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的投标人；
.本项目不接受联合体报价。
采用的采购组织形式：
部门集中采购；
拟采用的政府采购方式：
公开招标；
四、技术及服务要求：
本次招标共一个包，投标人必须按招标文件要求对全部内容做出报价响应，否则作无效报价处理。
齐文化博物院物业服务内容及要求
一、齐文化博物馆、足球博物馆室内保洁和两馆办公区域公共部分及小庭院保洁。
二、消防设施运行、维护保养、日常值班、巡视管理。
三、公共照明、楼宇照明等设施的维护管理。
四、大、中、小会议室和接待室、贵宾室的日常管理服务。
五、供排水、供电设施日常管理运行维护管理。
六、水、电、制冷、制热相关费用的收取。
七、电梯、避雷设施日常管理运行维护、保养、检查。
八、室内（庭院）绿化的养护和管理。
九、齐文化博物馆、足球馆外墙及玻璃幕清洗，室内地面打蜡、养护。
十、各区域保洁制定日常巡视记录表和检查登记表，并按照要求进行详细记录。
要求：
序号
项目
单位
数量
一
物业服务人员
人
办公区
人
齐文化馆
人
足球馆
人
电工
人
消防值班
人
会议服务员
人
室内绿化养护
人
二
社会保险及意外伤害险
人
三
物资、工具、办公费
月
四
设施设备维护
月
五
消防维保
年
主机系统
个
烟感
个
喷淋
个
消防泵房
个
防排烟系统
个
室内消防栓
个
防火门
樘
灭火器检测、充装
个
卷帘门
樘
温感
个
八
外墙及玻璃幕清洗
㎡
九
室内地面养护
㎡
物业管理服务要求
物业管理公司必须严格按照《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规的规定执行，保障劳动者的权益，如出现劳动纠纷，全部由中标单位负责。
、服务机构
应设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：
具备满足服务需要的设备设施；
根据业主或物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门；
宜采用信息化手段进行管理。
、人员
物业服务企业的人员应符合以下要求：
具有良好的职业道德；
管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证或岗位证书；
专业技术人员中具备高压电工证的不少于人，电梯管理员人；
消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；消防控制室工作人员每班不得少于人，一名负责值班时报警部位的核实和紧急情况的处置，一名负责自动消防系统的操作；消防设施维护保养单位必须持有合格证，人员经过培训并通过考试取得相应资质证书，定期对消防设施、器材进行维护保养，确保其完好无损，须每季度检查一次并做好记录。
消防人员应经岗前培训，合格后上岗；工作中应定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训；
应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；接待室及多功能厅服务人员年龄要求在—岁之间，相貌端正，品行良好，无不良记录。
服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话。
二、规章制度
物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：
物业服务方案、各岗位职责、工作流程及服务要求、内部管理制度等。
三、财务管理
应建立健全财务管理制度，并符合以下要求：
规范操作，账目清晰；
对于提供特约服务的费用、代收代缴的费用，应单独列账，按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取。
四、档案
、技术档案
主要包括：
工程竣工验收档案；项目竣工综合验收档案；物业承接查验档案；设备设施技术资料；其它资料。
、日常档案
主要包括：
房屋维修管理档案；设备设施维修管理档案；秩序维护档案；消防管理档案；保洁档案；业主及物业使用人资料；物业企业日常管理文件、记录；投诉处理资料；其它资料。
五、物业管理办公室
、物业管理办公室工作时间不少于小时，工作时间应有物业管理工作人员。
、对齐文化博物院的咨询、求助等事项，应及时答复，答复率。
、受理服务事项应进行记录并存档。
六、房屋维修与管理
、建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。
、巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修；超出保修期的，属于合同约定由物业服务费用支出的项目应在小时内组织修复；其他维修项目及时编制维修计划，并在小时内向房屋产权人提出书面报告，根据房屋产权人的决定，组织维修。
、每年制订房屋的年度维护保养计划，与齐文化博物院对接后，组织实施。
、对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为进行劝阻，劝阻不成向有关部门报告。
七、共用设备设施维护与管理
、公共照明
（）公共照明灯按时开启，满足展馆营业要求。
（）每日巡视展馆内照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。
（）制定公共照明节能管理制度，根据展馆的实际情况确定不同区域内照明设施合理的关闭时间。
、供配电系统
（）制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。
（）从业人员操作时严格执行安全用电操作规范的规定，并熟练掌握触电紧急救护法，如出现任何安全责任事故，由中标单位负责。
（）总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁；配备符合要求的灭火器材。
（）定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，每月次对蓄电池组进行充放电试验，使其处于有效待命状态；每半年至少次对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；每年次进行高压电气设备试验，并留存合格报告。
（）发生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管部门汇报，并记录。
、高低压供电系统
（）高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确。
（）高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。
（）变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。
（）功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。
（）变（配）电系统联络自切正常
和电源系统
控制柜运行正常，检测表计显示正常。
输出负荷不得超出设计范围。
蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。
电源切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象。
确保运行时散热功能正常。
蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换，保证系统正常运行。
应急供电系统
发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。
自动转换开关状态显示完好，动作正常。
油料储存应符合安全要求。
八、电梯
、电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取得《安全检验合格证》后投入使用，此后每年进行次定期检验，并张贴新的合格证。
、应由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行定期保养和维修，并按照所签订的设备维保合同对其提供的服务进行监督。
、电梯日常运行平稳舒适，动作准确可靠，直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具以及扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。
、建立应急事件处理机制，培训本单位工程技术人员解决一般的电梯故障，发生重大故障时应对维修保养单位到达现场的时间做出要求。
九、给排水设施
、每天次对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，系统无明显异味和噪声。
、每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑。
、定期对化粪池进行清理。
、每年冬季对暴露水管、消防栓进行防冻保护。
十、广播、会议背景音响
、音源设备、功放设备工作正常，整洁完好。
、扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。
、背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。
、多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。
、视频、音频、网络线路传输正常，无干扰。
、每半年进行次全面检查与调试。
十一、避雷系统
、避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测。
、每年检查次重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。
、每月次对变配电室的设备的接地带进行检查；每季对各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。
十二、消防设施
、疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、封闭现象。
、室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用，启泵按钮应能够正常启动消防水泵。
、室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。
、灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，定期维修、检测。
、疏散指示标志醒目、无遮挡；火灾事故应急照明设施完整好用。
、高位水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。
、防火卷帘门内外侧起降按钮不应遮挡，卷帘下方严禁放置物品。
、设自动消防设施的，应确保自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘门等应能及时联动，各个设施的启停在消防控制室均应有信号反馈。
、设自动消防设施的，应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，全面联动检测每年至少次，专项检查每月次，检测、检查应有记录。
、消防报警设备（探测器）定期拆除、清洗、安装
、馆内所有灭火器的充装，检测。
十三、突发事件处理
、制定常见突发事件的应急预案，建立快速响应机制。
、明确突发事件处理责任人。
、事件发生时应及时告知业主或物业使用人，重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施。
、定期对相关人员进行应急预案培训。
、每年组织次以上应急预案演习。
、突发事件通常包括：
突发火灾；自然灾害；爆炸；燃气泄漏；电梯故障；紧急停电停水；刑事案件；踩踏事件。
十四、消防安全管理
、协助安全保卫部和消防部门做好消防安全管理工作。
、协助博物院相关部门制定消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。
、制定防火巡查、防火检查制度，确定检查人员、内容、部位和频次。
应每日进行防火检查，营业期间至少每小时巡查次，营业结束后应检查并消除遗留火种；每月至少进行次全面防火检查，巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒不改正的应上报公安机关消防机构。
、消防控制室实行小时值班，每班不少于两人。
、物业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行次消防演习。
、开展经常性的消防安全宣传和培训。
对新上岗的员工和有关从业人员要进行岗前消防培训，应组织有关人员每年至少进行次集中消防培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。
、根据情况确定配电室、水泵房、风机房、电梯机房、厨房等消防安全重点部位，并设明显的警示标志，配备符合要求的灭火器材，由专人每日巡查；对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录；厨房烟道应定期清洗。
、物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。
十五、外墙、玻璃幕清洗、室内地面养护
、每年按照招标人的要求对齐文化博物馆、足球馆外墙进行清洗，对地面进行保养。
、工作时必须符合高空作业的要求，安排专责人员进行现场管理，确保安全。
、高空作业人员必须经过专业培训，并持有高空作业相关证件。
十六、保洁服务
、建立物业服务区域保洁服务方案和保洁管理制度，对保洁服务工作做好记录。
、配备专职保洁服务人员，明确保洁责任范围。
、根据实际情况合理设置相关环境卫生设施，公共卫生间内盥洗及清洁设施齐全完整，在展厅进出口、游客休息区设置垃圾（卫生）桶，在展馆入口处设置防尘脚垫、雨具存放器等装置。
、生活垃圾日产日清，其它垃圾专门管理并及时督促清运。
、雨雪天气应采取防滑措施，特殊部位保洁要做好安全防护。
、适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。
、保洁服务基本要求
（）展馆内部地面、展柜、裸露展品、室内庭院、楼梯踏步、扶手、门窗、垃圾桶、会议室、接待室、电梯轿厢地面、轿门、轿厢内壁、轿厢显示屏、内壁及门槽顶部、自动扶梯扶手、踏板、护壁板、指引标识牌、广告牌等当日营业结束清场后清理次，并随时保洁。
（）卫生间开馆前、中午、下午清场后各清理次，并随时保洁。
（）室内墙面、柱面、天花板、灯杆、灯箱、灯罩、消火栓、消防箱、报警器、火警通讯、电话插座、灭火器、烟感器、温感器、扬声器等每周清理一次。
（）空调风口、排风扇、室内庭院玻璃顶、室外观景平台处玻璃幕墙每月清理或清洗次。
（）室外垃圾桶每天清理一次，垃圾日产日清。
（）门禁收费系统每天清理一次，并随时保洁。
（）室外路灯杆、路灯罩、宣传牌、雕塑小品每周清理一次。
（）室外化粪池、污水井、雨水井每个月清理一次。
、保洁服务质量要求应符合下表的要求
保洁服务质量要求
序号
保洁部位
保洁质量要求
通用部位
展柜、裸露展品
干净无灰尘、无印迹
地面（大理石）
无垃圾、无杂物、无污迹，晶面处理后光泽均匀
地面（木地板）
表面光亮、四周边角无积灰、无污渍
地面（瓷砖）
无污垢、污渍。
光亮、色泽均一，点、线、面线条清晰
墙面、柱面（大理石）
目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮
墙面、柱面（面砖）
表面光滑，色泽均一，点、线、面线条清晰
墙面、柱面（涂料）
无划痕、无污垢
墙面、柱面（不锈钢黄铜）
表面色泽均一，明亮、无划痕印迹、有金属质感
墙面、柱面（铝合金板）
表面光滑，接缝处保持洁净
楼梯及楼梯间
踏步
表面干净无污渍，防滑条缝无藏污
扶手
干净无灰尘
门窗
窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处
无灰尘、印迹、污垢、污渍
金属框架拉手
洁净、无氧化斑点，色泽光亮
玻璃
干净，无浮尘、无印迹，明亮
门底
无污迹
卫生间
整体
空气流通、无浮尘、无异味
台面、镜面
无明显水迹
面盆
无积水、无污垢
小便斗、座便器
无黄渍、无尿碱
水龙头
干净无污渍
天花板、灯具、墙角
无灰尘、无蜘蛛网
隔断
干净，无乱写乱画
卫生纸架
干净无污迹，卫生用品齐全
厕纸篓
无污迹，厕纸不超过容积的
接待室
家具、物品
摆放整齐有序
电器、仪器
表面干净
垃圾箱、房
整体
干净干燥、无臭味
墙身
墙身无污迹、无粘附物
垃圾桶
封闭良好，不满溢，无积灰
停车位
标识、指示牌
干净、无浮尘
电梯
轿厢地面
干净，无垃圾杂物
轿门
表面光亮
轿厢内壁
四壁光洁明亮，无污迹
轿厢显示屏
干净，无灰尘、印迹、污渍、污垢、划痕
内壁及门槽顶部
无积灰
扶梯
扶手
洁净，无污渍，定时消毒
踏板
洁净、无污迹
护壁板
干净、光滑、明亮
照明设施
灯杆
无明显污迹，无乱张贴
灯箱、灯罩
外壳无明显灰尘、污迹，灯罩内无死蚊、蝇、虫
消防设施
消火栓、消防箱
外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹
报警器、火警通讯、电话插座、灭火器
表面光亮、无积尘
烟感器、温感器、扬声器
无积尘、无污渍
空调风口、排风扇
无灰尘、污渍
监控设施
无灰尘、蜘蛛网
指引标识牌、广告牌
无灰尘、污渍
庭院
家具、物品
摆放整齐有序
电器、仪器
表面干净
沟、渠、井
不满溢，无杂物，无异味
平台屋面
无垃圾堆积
休闲椅、娱乐、宣传设施
洁净、无污渍，每周消毒
门禁、收费设施设备
洁净、无污渍
外墙面、玻璃幕墙
无明显污迹，无乱张贴
二十二、监督与投诉
、服务意见征询
采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主或物业使用人进行沟通；每年至少次征询业主或物业使用人对物业服务的意见，对业主或物业使用人反映问题的处理率达。
、服务监督
物业服务企业应主动接受社会及业主或物业使用人的监督，对外公布监督、投诉电话。
、投诉处理
受理、处置业主或物业使用人的投诉应保持记录，并分下列情况进行处理：
物业服务企业直接受理的投诉，应核实情况，在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过个工作日。
属于物业管理责任的，应向业主或物业使用人道歉并及时纠正并从履约保证金扣除相应金额作为经济处罚；属于无效投诉的应做好解释工作。
物业服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报主管部门处理；业主或物业使用人直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；向公安机关报案的，协助公安部门处理；涉及依法裁决的，应按法律程序处理。
五、公示期限：
年月日至年月日
六、意见反馈方式
本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。
请遵循客观、公正的原则，对本项目需求报告提出意见或者建议，并请于年月日前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构，采购人或者采购代理机构应当于公示期满个工作日内予以处理。
采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的，异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑；质疑未在规定时间内得到答复或者对答复不满意的，异议供应商可以向采购人同级财政部门提出投诉。
七、联系方式：
、采购人：
齐文化博物院
地址：
山东省淄博市临淄区临淄大道号（齐文化博物院）
联系人：
刘钰
联系方式：
（齐文化博物院）
、采购代理机构：
山东天一招标有限公司
地址：
山东淄博临淄临淄大道鑫一诺广场楼室
联系人：
崔国栋
联系方式：
邮箱：
发布人：
山东天一招标有限公司
发布时间：
年月日
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