房地产开发核心制度.docx

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房地产开发核心制度

房地产开发制度

　　房地产开发，普通是对土地和地上建筑物进行投资开发建设活动。

依照《都市房地产管理法》规定，房地产开发是指在依法获得土地使用权国有土地上进行基本设施、房屋建设行为。

房地产开发是一项高投入、高风险投资经营活动，也是一项涉及面较广经济活动，其对国计民生产生重大影响，因而，国家通过立法及其她手段对其加以调控管理。

房地产开发项目管理

　　都市房地产管理法对此作出如下几方面规定：

（1）执行都市规划。

房地产开发必要严格执行都市规划。

按照经济效益、社会效益、环境效益相统一原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

国内都市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

对房地产开发项目产生直接法律约束力是详细规划。

（2）房地产开发用途与期限。

以出让方式获得土地使用权进行房地产开发，必要按照土地使用权出让合同商定土地用途、动工开发期限开发土地。

A、超过出让合同商定动工开发日期满1年未动工开发，可以征收相称于土地使用权出让金20％如下土地闲置费；B、满2年未动工开发，可以免费收回土地使用权。

但是，因不可抗力或者政府、政府关于部门行为或者动工开发必须前期工作导致动工开发迟延除外。

其目有两个：

一为禁止出让土地使用权人在房地产开发中擅自变化土地用途，侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序；二为禁止或限制出让土地使用权人闲置土地，导致土地资源挥霍。

　　（3）房地产开发安全性规定。

房地产开发项目设计、施工，必要符合国家关于原则和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

上述立法目系为保障房地产开发过程及产品安全性，使房地产开发公司在追求经济效益同步，兼顾社会效益和环境效益。

获得竣工验收合格证亦是申请获得房屋所有权一种重要条件。

　　（4）房地产开发中联建。

依法获得土地使用权，可以将其作价入股，与她人合资合伙开发房地产。

这在实践中往往被称为“联建”。

在国内，联建涉及法律问题较为复杂，特别是合伙开发房地产，常易引起纠纷。

房地产开发公司管理

　　房地产开发公司也即房地产开发商或发展商，按照都市房地产管理法规定，是以营利为目，从事房地产开发和经营公司。

（1）房地产开发公司分类。

按房地产开发业务在公司经营范畴中地位不同，可将房地产开发公司分为房地产开发专营公司、兼营公司和项目公司。

（2）房地产开发公司设立条件。

设立房地产开发公司，应当具备下列条件：

一是有自己名称和组织机构。

二是有固定经营场合。

三是有符合国务院规定注册资本。

房地产开发公司是资金密集性公司，对其注册资金规定高于普通经营性、劳务性、中介性公司。

当前建设部按房地产开发公司资质级别不同规定了不同注册资本规定。

这有助于扼制房地产开发领域过于严重投机态势，减少房地产投资风险，保障交易安全。

四是有足够专业技术人员。

房地产开发是一项专业性很经营活动。

开发商拥有足够专业技术人员系为保障开发项目产品安全及开发中其她社会效益和环境效益实现必要条件。

当前，建设部按房地产开发公司资质级别不同规定了不同专业技术人员规定。

五是法律、行政法规规定其她条件。

　　（3）房地产开发公司设立程序。

设立房地产开发公司应通过如下程序：

一是应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件，不予登记。

二是房地产开发公司在领取营业执照后1个月内．应当到登记所在地县级以上地方人民政府规定部门备案。

上述规定重要为协调公司设立中，普通行政管理（工商行政管理）与特殊行政管理（房地产开发行业管理）关系。

　　（4）房地产开发公司注册资本与投资总额。

房地产开发是一项需要巨额资金投入经营活动，如果房地产开发公司注册资本过低而投资总额过大，势必导致其投资风险巨大，给投资者、其她经营者及消费者带来巨大风险隐患。

因而，都市房地产管理法规定：

房地产开发公司注册资本与投资总额比例应当符合国家关于规定。

　　（5）房地产开发分期投资额与项目规模。

有些房地产开发项目由房地产开发公司分期开发，这时若分期投资额过小而分期项目规模过大，也将给其自身和她人带来巨大风险隐患，往往不能保证开发项目顺利完毕。

因而，都市房地产管理法规定：

房地产开发公司分期开发房地产，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同商定，按期投入资金，用于项目建设。

房地产交易

　　房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事市场交易活动。

房地产交易是一种极其专业性交易。

房地产交易形式、种类诸多，每一种交易都需要具备不同条件，遵守不同程序及办理有关手续。

特别是在国内由于处在筹划经济向市场经济转轨特殊时期．许多房地产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。

因而，房地产交易需要律师在其中发挥重要作用。

　　1、房地产交易分类：

第一，按交易形式不同，可分为：

A、房地产转让B、房地产抵押、C、房地产租赁。

第二，按交易客体中土地权利不同，可分为：

A、国有土地使用权及其地上房产交易；B、集体土地使用权及其地上房产交易。

现行法大多禁止或限制其交易，因而，在国内，普通房地产交易仅指前者。

前者还可进一步按土地使用权出让或划拨性质不同进行分类。

第三，按交易客体所受限制限度不同，可分为：

A、受限交易（如划拨土地使用权及其地上房产交易，带有福利性住房及其占用土地使用权交易等）；B、非受限交易（如商品房交易等）。

第四，按交易客体存在状况不同，可分为：

A、单纯土地使用权交易、B、房地产期权交易C、房地产现权交易

　　2、房地产交易普通规则。

房地产交易应遵循如下普通规则：

（1）房产权和地产权一同交易。

（前为新增）房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范畴内土地使用权同步转让、抵押。

这就是“房产权与地产权一同交易规则”。

房产权与地产权是不能分割，同一房地产房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有．她们权利就会发生冲突，各自权利都无法行使。

在房地产交易中只有遵循这一规则，才干保障交易安全、公平。

（2）权利、义务承办。

房地产交易时，土地使用权出让合同载明权利、义务随之转移；房地产交易中，前一种权利人负载于房地产上权利和义务依法或依约承办给后一种权利人。

（3）实行房地产价格评估。

国内刚刚建立市场机制，当前仍未形成合理完全市场化房地产价格体系，国内房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当拟定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平，公开原则，按用国家规定技术原则和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基准，参照本地市场价格进行评估。

（4）实行房地产成交价格申报。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。

实行该制度意义在于：

进行房地产交易要依法缴纳各种税费，规定当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费根据。

当事人作不实申报时，国家将依法委托关于部门评估，按评估价格作为计算税费根据。

（5）依法登记。

房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。

房地产特殊性决定了实际占有或订立契约都难以成为判断房地产权利变动科学公示方式，当代各国多采用登记公示办法以标示房地产权利变动。

国内法律也确立了这一规则，并规定：

房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。

房地产转让

　　房地产转让，是房地产权利人通过买卖、赠与或者其她合法方式将其房地产转移给她人行为。

　　1、房地产转让普通性禁止。

房地产交易客体其有合法性，是房地产转让行为合法基本前提。

都市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：

（1）以出让方式获得土地使用权，不符合法定条件；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其她形式限制房地产权利；（3）依法收回土地使用权；（4）共有房地产，未经其她共有人书面批准；（5）权属有争议；（6）未依法登记领取权属证书；（7）、法律、行政法规规定禁止转让其她情形。

　　2、房地产转让普通条件与程序。

房地产转让，转让人应持有合法获得土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。

被转让房地产权利属于可依法转让类型并具备依法转让条件。

房地产转让普通通过洽谈、审核、估价与定价、订立转让合同（或发生、拟定转让法律事实）、缴纳税费、产权过户登记等程序。

　　3、出让土地使用权转让。

为防止用地者单纯实行土地投机、炒卖地皮，哄抬地价，都市房地产管理法规定，以出让方式获得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：

按照出让合同商定已经支付所有土地使用权出让金，并获得土地使用权证书；按照出让合同商定进行投资开发，属于房屋建设工程，完毕开发投资总额25％以上，属于成片开发工地，形成工业用地或者其她建设用地条件。

出让合同效力及于转让后继受获得土地使用权用地者。

出让合同体现着出让方（国家）与受让方（用地者）双方意志，一经生效即具备法律效力，受让方转让其权利，不影响出让合同继续履行，因而，都市房地产管理法规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明权利、义务随之转移。

以出让方式获得土地使用权，转让房地产后，其土地使用权使用年限为原土地使用权出让合同商定使用年限减去原土地使用者已经使用年限后剩余年限。

出让合同中商定土地用途，体现着国家土地规划控制方面公法意图．基于社会公共利益考虑必要在整个出让期限内得以实行，不得随意变更。

若变更应依法履行相应手续。

因而，都市房地产管理法规定：

以出让方式获得土地使用权，转让房地产后，受让人变化原土地使用权出让合同商定土地用途，必要获得原出让方和市、县人民政府都市规划行政主管部门批准，订立土地使用权出让合同变更合同或者重新订立土地使用权出让合同，相应调节土地使用权出让金。

　　4、划拨土地使用权转让。

划拨土地使用权人权利内容不充分，其对土地仅有占有权、使用权和某些收益权，而无处分权，也无完全收益权。

其实行房地产转让时．应依法获取国有土地所有者代表批准并与之分享土地收益。

因而，都市房地产管理法规定：

（1）以划拨方式获得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府审批：

有批准权人民政府准予转让，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家关于规定缴纳土地使用权出让金。

（2）以划拨方式获得土地使用权，转让房地产报批时，有批准权人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中土地收益上缴国家或者作其她解决。

房地产抵押

　　房地产抵押，是抵押人以其合法房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿。

　　1、可抵押房地产。

依抵押权理论，只有抵押人有处分权可依法流通且具备独立互换价值财产，方可成为抵押权客体。

都市房地产管理法规定，如下两类房地产可以设定抵押权：

（1）依法获得房屋所有权连同该房屋所占用范畴内国有土地使用权。

该类抵押权客体比较宽泛，其所指土地使用权，涉及出让、划拨等各种国有土地使用权。

（2）以出让方式获得国有土地使用权。

该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。

　　2、程序。

设定房地产抵押时，抵押人所持有土地使用权证书，房屋所有权证书是标志抵押人具备设定抵押资格书面凭证。

因而，都市房地产管理法规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

房地产抵押，抵押人和抵押权人应当订立书面抵押合同。

　　3、划拨土地上房地产抵押：

以划拨方式获得土地使用权不得单纯设定抵押、但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时需同步抵押房屋所占用划拨土地使用权。

这时由于抵押人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让规定，报有审批权人民政府审批，同步由于抵押人对土地无完全收益权，散设定房地产抵押权土地使用权是以划拨方式获得，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相称于应缴土地使用权出让金款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　4、新增地上物处置。

房地产抵押合同订立后，土地上新增房屋不属于抵押财产。

需要拍卖该抵押房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可以依法将土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖．但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

房屋租赁

　　房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金行为。

　　1、程序。

房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面租赁合同，商定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方其她权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

　　2、住宅租赁与非住宅租赁。

住宅用房租赁，特别是公有住房及其她带有福利性住房租赁应当执行国家和房屋所在都市人民政府规定租赁政策。

租用房屋从事生产、经营活动．由租赁双方协商量定租金及其她租赁条款。

　　3、划拨土地上房屋租赁。

以营利为目，房屋所有权人将以划拨方式获得使用权国有土地上建成房屋出租，应当将租金专所含土地收益上缴国家。

商品房预售与按揭

　　1、商品房预售。

商品房预售是一种比较特殊房地产转让行为。

预售方具备一定投机性，预购方具备较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。

因而，都市房地产管理法对商品房预售规定了较之普通出让土地使用权转让更加严格限制性条件和程序。

商品房预售，应当符合下列条件：

已支付全都土地使用权出让金，获得土地使用权证书；持有建设工程规划允许证；按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资25％以上，井已经拟定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，获得商品房预售允许证明。

商品房预售人应当按照国家关于规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必要用于关于工程建设。

商品房预购人将购买未竣工商品房再行转让问题．由国务院规定。

　　2、商品房按揭。

中华人民共和国内地按揭一词移植于中华人民共和国香港，但使用与中华人民共和国香港大不相似。

普通是指不能或不肯一次性支付房款按揭购房借贷人将其与开发商已订立之商品房预售或销售合同项下所有权益作为向商业银行贷款担保。

按揭需有三方主体：

购房借贷人、开发商与银行。

在开发商负责为购房借贷人办理完毕房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完毕正式抵押登记，井将购房借贷人房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上抵押关系。

商品房按揭流程如下：

（1）开发商选定银行，并与银行订立按揭贷款合伙合同书，银行承诺在特定条件下向开发商客户（购房借贷人）提供贷款，同步开发商向银行提供保证担保。

（2）购房人选定欲购买商品房，与开发商订立商品房预售或销售合同。

其中商定采用向开发商选定银行申请按揭贷款方式付款，购房人需向开发商支付购房首付款。

（3）银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格重要是个人资信予以审查。

（4）购房借贷人、开发商与银行订立按揭保证贷款合同。

（5）银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。

（6）银行一次性向开发商支付购房借贷人贷款。

（7）购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。

（8）开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式抵押登记。

房地产权属登记制度

　　1、概念。

房地产权属登记，又称房地产登记，指由房地产管理部门依职权或应当事人祈求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产她项权利等进行勘测、记录、核算、确认，

　　并向权利人颁发权证一系列活动。

　　2、功能。

房地产权属登记具备如下功能：

权利确认功能，指房地产登记确认房地产权利归属状态，经登记房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。

权利公示功能，指房地产登记公开房地产权利变动状况，昭示利益关系人与社会公众，保障房地产交易安全。

管理功能，指房地产登记实现国家管理意向，一方面通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；另一方面通过登记审查有关权利设立，变更，终结合法性，进而取缔或惩罚违法行为。

　　3、效力模式。

国外不动产登记登记效力有三种模式：

称登记要件制度、托伦斯制度、契据制度。

中华人民共和国房地产权属登记效力基本为生效要件；且因强调管理功能，登记自身大多为当事人强制性义务。

　　4、登记类型。

国内房地产权属登记重要分为如下类型：

一是总登记，指县级以上人民政府依照需要，在一定期限内对本行政区域内房地产进行统一权属登记．是产权登记中最基本一种登记。

二是初始登记，指对新获得土地使用权或新建房屋所进行权属登记。

新建房屋申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

三是转移登记，指因房地产买卖、互换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等因素而致使其权属发生转移，须办理产权过户手续状况时所进行登记。

当事人应当在事实发生后30日内申请转移登记。

四是变更登记，指权利人名称变更或房屋发生翻建，房屋面积增长减少，某些拆除等状况时所进行登记。

权利人应当在事实发生之日起30日内申请变更登记。

五是她项权利登记，指对设定房地产抵押权、典权等她项权利状况所进行权属登记，权利人应当自事实发生之日起30日内申请她项权利登记。

六是注销登记，指发生房屋灭失、土地使用年限届满、她项权利终结等状况，权利人应自事实发生之日起30日内申请注销登记。

　　5、登记机关与模式。

国内房地产权属登记机关为房地产所在地人民政府关于行政主管部门。

与登记机关设立有关，当前国内有两种登记模式：

一是房屋与土地权属分别登记。

当前国内大某些地区，由两个政府职能部门分管房屋与土地，并分别向房地产权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。

二是房屋与土地权属统一登记；在国内某些地区，由政府某一职能部门对房屋与土地实行统一管理：

对此，都市房地产管理法规定，经省、自治区、直辖市人民政府拟定，县级以上地方人民政府由一种部门统一负责房产管理和土地管理工作，可以制作、颁发统一房地产权证书，依法将房屋所有权和该房屋占有范畴内土地使用权确认和变更，分别载人房地产权证书。

国内房屋与土地权属登记发展趋势将是统一登记发证。

物业管理制度

　　1、物业管理。

物业管理是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同商定，对房屋及配套设施设备和有关场地进行维修、养护、管理、维护有关区域内环境卫生和秩序活动：

物业管理是房地产综合开发派生物，它作为房地产市场消费环节，实质上是房地产综合开发延续和完善，是一种综合性经营服务方式。

　　2、物业管理模式。

物业管理模式有福利型管理模式和市场化管理模式。

市场化管理模式又可分为委托服务型和自主经营型。

委托服务型物业管理指业主将自己物业委托专业机构进行管理，是典型物业管理方式。

双方通过物业管理合同商定管理服务事项，明确双方权利义务，实现物业所有权与管理分离。

按其委托内容又可分为管理服务为主委托和出租经营与管理服务并重委托。

自主经营型物业管理指物业业主自己直接实行管理，是老式物业管理方式。

其物业业主即物业经营管理人，物业所有权与管理权未实现分离，合用于业主单一，规模较小物业。

　　3、物业管理内容。

物业管理内容重要是对物管理和对人管理。

重要涉及：

（1）常规性公共服务。

这是物业管理中基本业务工作，普通不需在物业管理服务合同中事先提出或作出商定。

其内容涉及：

房屋建筑主体管理；物业公共设施、设备管理；公共环境卫生管理：

绿化管理；保安管理：

消防管理；车辆道路管理；公共代办性质服务；物业管理维修基金管理；做好管理费用核收和使用管理；协助政府进行社会管理。

（2）针对性专项服务。

这些服务项目普通不在统一物业管理服务合同商定范畴之内，若享有须单独提出并支付服务费用。

涉及：

寻常生活类服务，如收洗衣服，代购物品，接送小孩上学等；商业服务类，如商业网点开发与管理，餐饮及各项经营活动开展；文化、教诲、卫生、体育类，如在高档住宅区提供游泳等健身活动场合；金融服务类；代理与中介服务，涉及代办物业租赁等。

（3）委托性特约服务，为满足业主、使用人个别需求，受其委托而提供。

　　4、物业法律关系主体。

一是业主，业主是物业所有权人。

按其拥有物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区别所有权人。

独立所有权是典型老式不动产所有权形态，当代物业区域各业主权利形态普通是区别所有权。

业主享有如下权利：

按照物业服务合同商定，接受物业管理公司提供服务；建议召开业主大会会议，并就物业管理关于事项提出建议；提出制定和侈改业主公约、业主大会议事规则建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员长，并享有被选举权；监督业主委员会工作；监督物业管理公司履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和有关场地使用状况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金管理和使用；法律。

法规规定其她权利。

依《物业管理条例》规定业主负有义务。

二是业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主构成。

一种物业管理区域成立一种业主大会。

同一种物业管理区域内业主，应当在物业所在匡、县人民政府房地产行政主管部门指引下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中合法权益。

物业管理区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用建筑面积达到一定比例时召开。

业主大会会议分为定期会议和暂时会议。

业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则规定召开。

业主大会暂时会议，经20％以上业主建议，由业主委员会组织召开。

业主大会法定人数，应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权业主参加。

业主大会有如下职责：

制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；选聘、辞退物业管理公司；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实行；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定其她关于物业管理职责。

三是业主委员会：

业主委员会是物业区域内全体业主对物业实行自治管理组织，由业主大会选举产生，是业主大会常设执行机构，对业主大会负责。

业主委员会委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司工作。

业主委员会职责如下：

召集业主大会会议，报告物业管理实行状况；代表业主与业主大会选聘物业管理公司订立物业服务合同；及时理解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业管理公司履行物业服务合同；监督业主公约实行；业主大会赋予其她职责。

四是物业管理公司。

物业管理公司就是对物业实行专业化、公司化、社会化管理服务，具备法人地位经济实体。

物业管理公司普通以公司形式浮现，依合同实行物业管理，其管理权源于业主。

物业管理公司是独立法人，与业主在法律地位上是平等，物业管理公司与业主必要合伙，实行对物业管理。

国家对物业管理公司管理重要体当前两个方面：

国家对从事物业管理活动公司实行资质级别管理制度，普通分为一、二、三级，每两年核定一次；从事物业管理人员应当按照国家关于规定获得职业资格证书。

物业管理公司权利与义务由《物业管理条例》和《都市新建住宅社区管理办法》予以规定，此外由物业服务合同予以明确。

　　5、物业管理业务。

一是物业接管验收。

物业接管验收指物业管理公司在承办物业管理项目时，进行以物业建筑主体构造安全和满足使用功能为重要内容再检查，同步接受图纸、阐明文献等物业资料，从而着手实行物业管理。

物业管理公司应当在前期物业服务合同终结时将上述资料移送给业主委员会。

二是前期物业管理，前期物业管理是指在房地产开发项目销售前及过程中（业主、业主大会选聘物业管理公司之前），由建设单位（发展商）代替将来业主选聘物业管理公司，并与之订立物业服务委托合同，由该物业管理公司所实行物业管理。

前期物业服务合同可以商定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理公司订立物业服务合同生效，前期物业服务合同终结。

建设单位（发展商）与物业买受人订立买卖合同应当包括前期物业服务合同商定内容。

物业买受人在与建设单位（发展商）订立物业买卖