写字楼招商策划方案.docx

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写字楼招商策划方案

写字楼招商策划方案

篇一：

写字楼招商方案

华虹科技写字楼招商方案

一、项目介绍与产品价植构建

项目主要特性——地段价值、区位价值

位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵的金溪河，距汽车站5分钟路程，距国家4A级风景区玉华古洞7公里路程，驾车10分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响力；同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。

高米，层。

前瞻性创新设计：

打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。

高端性目标定位：

高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。

业态类型：

商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积120m2至180m2整层面积约为2000或1100多平方米。

地下停车场建筑面积2305.9m2，共个车位。

二、写字楼市场分析及租赁分析

将乐现有楼盘分析：

电梯数量配置明显不足，速度绶慢，候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务，办公效率。

车位配比普遍存在偏低，未能达到每200平方米有一个停车位的基本标准。

将乐目前无一家高端智能化写字楼。

认真细致的市场调研分析是商业项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。

通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。

三、招商及租赁策略

1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。

入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。

政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。

租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件，从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控，降低营运成本就可实现让利。

楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制，吸纳更多的客

户，加快招租速度。

渠道招商——加强与第三方中介的合作，多方推介能提高面积的去化速度。

将乐现存的中介所共六家：

将乐县阳光房产代理中心；将乐县乐易房产服务代理中心；将乐县鸿运房产中介服务部；将乐县百安居房产中介服务部；将乐县三华房产中介服务中心；将乐县为民房产信息中心。

2、客群分析

a、从工商局企业股调出将乐县城区内的企业和机构，商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区明细，以便寻找租赁客户；b、各大商会、协会、组织介绍租赁客户；c、民宅办公区、KTV、美容院、酒店、宾馆拜访；d、第三方中介所；e、政府部门合作。

3、招商阶段如何划分

第一阶段市场蓄市期

第二阶段市场上升期

第三阶段市场高峰期

第四阶段持续租赁期

4、招商节点控制

储备目标租户，宣传项目及初步意向洽谈，储备租户可填满租赁面积的40%，完成5至6家大客户的正式签约，储备租户正式签约，新增目标客户，部分入住。

四、推盘策略

楼层控制——以半层、整层、多层消化为主，也可零星租赁。

需求面积在半层以内的租户，对装修布局的改动小，更愿意选择入住方便快捷的精装写字楼；租赁整层、多层面积的大租户，对装修布局要求高，一般会改造，精装房改造会加大租赁成本。

五、价格策略

价格确定方法：

价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以及项目产品间价格体系是否合理的关键，是创造利润最大化，去化均匀的重要保证。

1、初步价格测试——根据不同企业经营类型，对外报价范围，以判断客户对总体价格的接受度。

2、租户落点——客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断。

3、户型价格测试——初步价格表制定后，对客户进行落点户型的报价，测试客户具体户型价格接受度以调整价表。

4、客户意向落点分析，价表修正，确保分布均匀。

5、价格确定，最终价格确定。

前期以租金低价入市，或免租期月，后期未精装修租金每月１５元/m2（试定），精装租金每月40元/m2（试定）。

从第四年起租金年递增8％；总体租金递增比例不超过原租金水平的30％（试定）。

项目产值——租赁面积24885.7m2（已扣除一楼面积、十楼、十

六、十七、十八层自用办公面积），估平均租金30元，每月收入746571，年收入8958852元。

六、招商程序

1、市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体的程序如下：

商圈分析→市场定位→业态定位→写字楼租赁

2、将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户要求，通过各种客户渠道接触、了解符合条件的主要客户，并掌握其拓展市场的计划，最后确定中小客户的名单。

3、召开目标客户洽谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，洽谈会的主要内容是征求他们对项目的主要意见、可能性及其它方面的建议，而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。

4、视招商洽谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及招租条件，必须采用每隔2至3天沟通一次的跟踪办法专人沟通，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传手册。

5、对于特别重要的客户最好能区别对待，有针对性的分析，为客户量身订做他所感兴趣的市场资料。

七、渠道策略

多年积累的高端客户资源，逐一排查、筛选写字楼、商住楼、酒店、直接寻找潜在客户。

推广和现场楼体广告吸引来电、来访客户。

发改局、经贸局、外经局政府办、工商局等府部门引进高端客户。

保险公司、证券公司、投资公司、中介服务机构、金融后台服务机构。

篇二：

甲级高端写字楼招商方案

甲级高端写字楼招商

1、甲级（5A级）写字楼的定义、标准

写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。

（1）甲级写字楼乃是行业内从综合品质角度出发评定写字楼的等级，是一种通行叫法，没有固定标准。

国际上判断甲级写字楼有8大特征：

⑴管理国际化⑵24小时写字楼⑶人性化⑷空间的舒适性和实用性⑸数字化⑹节能化⑺便捷的交通⑻商务化

甲级写字楼的内涵（标准），包括有如下原素：

位置于中心商业区CBD内

有完善的中央空调

充足数量及合理分布的升降机和电梯服务

甲级专业物业管理

楼层间格等恰当

楼底净高在2.8米

每层建筑面积最少1千平方米

有零烦恼的停车场

（2）5A标准是目前较为流行的评定标准，一种是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；一种是广义的指综合A级评定标准，包括⑴品牌标准：

A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，其品牌要与城市有大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。

因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。

⑵地理位置标准：

只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

⑶客户层次标准：

客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，较高的客户层次对他们公司的形象有较好的提升作用。

⑷服务品质标准：

服务品质体现在两个方面，一个是高效的物业管理，一个是对入住企业的专业化商务服务上，两者皆备则认为其具备服务品质A级标准。

⑸硬件设施标准：

考核建筑设计和建筑功能的创新，以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，在上述方面若有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。

2、招商的定义：

根据中华人民共和国商法、易店商务百科的定义，招商，即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展。

招商是企业营销过程中的关键环节之一，是企业将产品推向市场的必由之路。

通常，招商工作可以从以下三方面着手：

（一）确定适合自己的目标招商群

根据产品的市场定位、产品特点、渠道特点、来确定适合自己的经销商目标群。

（二）用什么样的方式去找

广告招商（通过各种广告媒体将企业的招商信息传播出去，通过电话、传真、信件等方式来收集客户资料，通过进一步谈判，引导人们来经销本企业的产品。

）；业务人员走访招商（在企业确定招商群体后，针对竞争对手和相关产品的经销商有目地进行走访和沟通，传达企业的招商信息，进行招商。

）；

（三）如何让他们愿意做

无论是哪一种招商方式，其最终目的就是要将招商信息传播到目标招商群中去。

在招商会上，企业可以从以下几个方面去做准备：

1．展示企业实力，让经销商了解企业的过去。

2．建立样板市场，让经销商看到自己的未来。

3．做好长久规划，让经销商看到发展的前景。

4．建立可操作的经营模式，让经销商放心经销。

5．事实胜于雄辩，经销商现身说法。

6．专家洗脑，消除经销商的疑虑。

7．业务人员跟进，趁热打铁。

选择适合自己的经销商，诚心诚意地去合作，招商会结束后要有诺必现，只有这样才能实现良性循环，保证后期的招商工作能够有序进行。

企业无论采取什么样的手段，招商的最终目的不在于圈钱，而是要服务于产品的销售。

3、写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下6个环节组成：

1、市场调查2、项目定位3、广告推广4、预招商5、正式招商6、二次招商。

一个项目的成功招商，是以上6各环节都顺利实施并且完美的结合。

项目招商的阶段性工作构思

根据项目现有的实际情况，对项目招商工作进行一定的工作计划策划。

1、项目招商的试探期

项目招商的筹备期主要是对项目进行一个全案的策划和对策划方案中的系列工作进行试运行。

筹备期需要完成以下工作：

A、加强市场调研工作，深刻挖掘项目内涵，提炼项目的特色；

B、分析讨论项目招商的整体策划方案，并确定招商工作的要点、重点和项目的定位；

C、制定阶段性项目形象宣传方案和招商计划；

D、筛选并统计招商广告目标群体；

E、组织制作现场广告和落实招商小组成员，并布置好招商专用办公室。

F、制作完成项目招商宣传所需要的项目手册和单页广告，并投入合适的场合进行试宣传；

G、搜集各类招商文本性资料；

H、其他各类准备性工作。

2、项目公开期

A、根据前期方案，落实项目招商广告的传播；

B、接洽广告、媒体，进行广告宣传合作谈判；

C、接待来访求租人员；

D、落实各类租赁合同等文本；

E、根据实际效果制订并落实阶段性的宣传计划。

F、联系物业管理公司和各类配套设施服务型公司，并针对性的进行招商公关；G、其他各类工作。

3、项目强推期

A、根据前期的运行结果，及时进行招商策略的调整；

B、扩大招商宣传力度，修改并落实各项广告宣传计划；

C、统计各类租赁意向企业名单；

D、加强各类招商公关，并策划组织各类招商活动；

E、其他各类工作

4、项目的收割期

A、落实园区各类配套服务工作；

B、总结归类招商各类企业的档案库；

C、处理入驻企业和园区之间的矛盾、摩擦；

D、其他各类工作。

写字楼招商计划全案（招商策划报告）

1、产品价值构建与项目介绍

项目主要特性——地段价值——一个事实：

城市的文化和环境影响力。

项目主要特性——区位价值——一个机遇：

综合型业态的稀缺价值。

项目主要特性——地标价值——一个突破：

区域鲜明的识别标志。

（区域内地标建筑:

来源于建筑的节能、绿色、环保

前瞻性创新设计:

打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展

高端性目标定位：

高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专