开发与经营笔记.docx

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开发与经营笔记

特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（　）。

　【正确答案】×

【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。

参见教材P6。

房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是（　）。

　　A.土地不会毁损

　　B.地上建筑物有耐久性

　　C.变现性差

　　D.土地使用期年限较长

　　[答疑编号950249010107：

针对该题提问]

【正确答案】C

【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。

本题属于典型的文不对题。

参见教材P7。

由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差

房地产信托收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入

甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。

预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。

甲、乙物业投资风险比较的结果是（　）。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙物业的投资风险相同

　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

【正确答案】B

【答案解析】第一步：

计算两物业的期望值（加权平均值）

　　甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100

　　乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100

　　第二步：

计算两物业的标准差

　　另一种解法：

带有技术含量的定性分析

　　1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。

　整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响,要比当地市场环境变化造成的影响大。

（　）

　【正确答案】×

【答案解析】房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。

参见教材P17。

房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段

固定利率贷款

　　﹒实质上是把利率风险转嫁给金融机构

下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（　）。

　　A.市场供求风险

　　B.变现风险

　　C.利率风险

　　D.时间风险

　　E.资本价值风险

　　【正确答案】ABC

【答案解析】记清8+6。

参见教材17－21。

某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。

（　）

　　【正确答案】×

【答案解析】当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1，不是变化幅度相同时。

参见教材P25。

房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。

在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。

房地产市场的数量比例关系（六大结构）:

总量结构\区域结构\产品结构\供求结构\投资结构\租买结构

按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（　）等方面存在差异。

　　A.投资决策　　B.规划设计

　　C.工程建设　　D.地域范围

　　E.产品功能

　　【正确答案】ABCE

存量房市场才包含保险子市场。

房地产市场指标（四大类40小项）

3.1供给指标（10项）

3.2需求指标（11项）

3.3市场交易指标（9项）

3.4市场监测与预警指标（10项）

■新竣工量

■灭失量

■存量

■空置量

■空置率

■可供租售量

■房屋施工面积

■房屋新开工面积

■平均建设周期

■竣工房屋价值

■国内生产总值

■人口数量

■城市家庭人口规模

■就业人员数量

■就业分布

■城镇登记失业率

■城市家庭可支配收入

■城市家庭总支出

■房屋空间使用数量

■商品零售价格指数

■城市居民消费价格指数

■销售量

■出租量

■吸纳量

■吸纳率

■吸纳周期

■预售面积

■房地产价格

■房地产租金

■房地产价格指数

■土地转化率

■开发强度系数

■开发投资杠杆率

■住房可支付性指数

■住房价格合理性指数

■房价租金比

■量价弹性

■个人住房抵押贷款还款收入比

■住房市场指数

■消费者信心指数

由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量

报告期内新开工面积不包括上期跨入报告期继续施工的面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的面积

房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。

包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。

报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和

竣工房屋价值

在报告期内竣工房屋本身的建造价值

包括房屋的装修及水、电、等附属工程价值

不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装；办公和生活家具；土地相关费用；城市建设配套投资

报告期内出售商品房屋的合同总面积

销售量＝现房销售面积+期房销售面积

统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付

■吸纳量＝销售量+出租量

■吸纳率＝吸纳量/可供租售量

房地产价格指数

■反映一定时期内房地产价格变动趋势和程序的相对数

■包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数

开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或固定资产投资

开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本

■反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大

住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格

量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率

住房市场指数

■根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造

消费者信心指数

■根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果构造

房地产市场供给垄断性的原因不包括（　）。

　　A.房地产市场需求的广泛性

　　B.房地产市场供给的异质性

　　C.土地所有权的排他性

　　D.土地的有限性

　　【答案】A

【解析】供给的垄断与需求无直接关系。

区位可以决定房价的60%－70%

空间市场和资产市场的联系（两关系）

　　【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求

　　【关系二】资产市场决定空间市场的供给（拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给）

　　【记忆要点】

　　■ A是空间市场，B是资产市场

　　■ A决定B的需求，B决定A的供给

·A-B消化过剩供给阶段租金有小幅度的增长\开发商不投新项目

·B-C市场复苏、繁荣阶段租金开始迅速上涨\开发商开始投新项目

·C-D市场降温阶段供过于求\不存在供给过剩

·D-E市场低迷阶段租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多

起始

需求

供给

租金

租金上涨率

空置

第一阶段

A～B

增加

不变

不变或上涨

下降

下降

第二阶段

B～C

增加

需求与供给等速度增长

增长

供给与需求同速增长

上涨

提高

下降

第三阶段

C～D

增加

但需求增加速度低于供给增加速度

增长

供给增长速度快于需求增长速度

上涨

下降

提高

第四阶段

D～E

减少

高增长

下降

下降，负数

提高

　　【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

　　■需求在前三个阶段都在增加，只不过增加率不同

　　■供给在后三个阶段都在增加，只不过增加率不同

　　■租金在前三个阶段都在上涨

　　■租金的上涨率，只有在第二阶段在增加，其它三个阶段均在下降,第四阶段甚至为负数

■第一阶段:

很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目

■第二阶段:

投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本开始流入市场。

到了第二阶段的后半段，资本流量显著增加

■第三阶段前半段:

由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目，资本流入也显著

■第三阶段后半段:

投资者意识到市场转向，资本流入会减少

投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期

· 土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

· 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因

· 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－必要条件

国际上通常采取的住房保障方式有（　）。

　　A.政府直接建房

　　B.对住房投资人减税

　　C.对住房承租人减税

　　D.对住房承租人补贴

　　E.鼓励赢利机构建房

　　【答案】ABD

【解析】国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。

参见教材P56。

土地开发的项目实施模式

模式

筹措资金及办理相关批准手续主体

具体实施

开发企业的管理费

土地储备机构负责实施

土地储备机构

通过公开招标方式选择工程实施单位

不高于土地储备开发成本的2%

土地储备机构授权开发企业负责实施

开发企业

由授权的开发企业完成

包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%

土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等工作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

（　√）

授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。

土地储备资金来源

廉租住房资金来源

■财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金

■土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款

■经财政部门批准可用于土地储备的其他资金

■以上资金所产生的利息收入

■财政预算资金

■住房公积金增值收益－提取贷款风险准备金和管理费用之后

■土地出让净收益－用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高

■廉租住房租金收入－实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理

■中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部地区）

规划管理内容概括

项目

证书名称

内容

两证

建设用地规划许可证

明确用地性质\位置\界限

建设工程规划许可证

确定规划设计方案属合规划部门的要求

一书

规划（选址）意见书

确定用地面积\范围\用途\基本规划条件

一审查

设计方案审查

·用地范围是否与规划确定一致

·建设项目的性质符合要求

·规划条件符合要求

·公共配套服务设施符合要求

·是否有必要的水电气等市政设施

房地产市场营销因素调查包括的类型有（　）。

　　A.产品调查　　　　　　B.价格调查

　　C.市场需求质量调查　　　D.分销渠道调查

　　E.促销策略调查

　　【答案】ABDE

【解析】市场营销因素调查包括四类。

参见教材P107。

在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（　）。

　　A.成本低　　　　　　　　　

　　B.反馈快

　　C.能深入了解被访者情况　　　　　　

　　D.同收率高

　　E.能深度访谈

　　【答案】AB

【解析】参见教材P110。

【典型例题】已知某房地产企业2011年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2011年9月的销售额为（　）万元（保留两位小数）。

某企业20011年第二季度销售额资料

月份4月5月6月

销售额（万元）8009501100

　　A.1016.67　　　B.1068.46

　　C.1106.45　　　D.1116.67

　　【答案】A

【解析】移动平均法的计算。

参见教材P117。

　　7月（800+950+1100）÷3＝950

　　8月（950＋1100＋950）÷3＝1000

　　9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67

企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（　）模式

　　A.单一市场集中化

　　B.产品专业化

　　C.市场专业化

　　D.全面覆盖　　

　　【答案】B

【解析】几个市场销一种产品,称产品专业化;向同一群体提供多种产品,称市场专业化。

参见教材P122。

【2011年真题】在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。

（　）

　　【答案】×

【解析】区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。

项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。

　【2009年真题】房地产市场分析可以帮助开发商（　）。

　　A.选择合适的项目位置

　　B.寻找投资合作伙伴

　　C.确定满足市场需求的产品类型

　　D.判断租买时机

　　E.进行土地使用权出让决策

　　【答案】ABC

【解析】此题非常简单，完全可以凭常识理解。

D是租户和购房者；E是地方政府。

参见教材P137。

对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，（　）的持续时间。

A.收益为零

B.产生的收益超过其使用成本

C.净收益大于零

D.收益率小于基准收益率

【正确答案】：

C

【答案解析】：

对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，净收益大于零的持续时间。

进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（　）。

A.生产性投资

B.土地开发投资

C.公益投资

D.商品房建设投资

【正确答案】：

B

【答案解析】：

土地开发投资市值房地产开发企业进行的土地开发工程完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资。

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。

（错　）

【答案解析】：

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（　）。

A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生　

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高　

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

【正确答案】：

ABD

【答案解析】：

C供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；D转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长,转折点之后需求增长小于供给增长；E租金和空置率非同向。

参见教材P50-51

15+12+21=48

这个是对某一地点的影响

市级商服中心、区级商服中心的影响分值，都要取其中高点

列不涉及质量控制的阶段是（　）。

A.决策阶段

B.设计阶段

C.施工阶段

【正确答案】：

D

【答案解析】：

参见教材P82。

下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（　）。

A.获取项目所需土地

B.进行项目的财务评价

C.确定规划设计方案并获得批准

D.对项目的建设工程进行招标

E.提交项目开工申请并获得批准【正确答案】：

ACDE

【答案解析】：

前期工作阶段包括：

获取土地、项目核准和开工计划、确定规划设计方案并获得规划许可、工程建设招标、开工申请与审批等；项目财务评价属于投资决策分析阶段。

参见教材P67-82。

用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。

（　）

　　【答案】√

【解析】参见教材P147。

下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（　）。

　　A.购买——持有——出租——出售

　　B.购买——更新改造——出售

　　C.购买——更新改造——出租——出售

　　D.开发——销售

　　E.开发——持有——出租——出售【答案】DE

【解析】购买型是直接购买已建成的物业，所有只有购买成本，只有开发型的项目才需要购买土地。

参见教材P147-150。

　　【2006年真题】下列关于基础利率的表述中，正确的有（　）。

　　A.等于银行存款利率

　　B.等于银行贷款利率

　　C.是投资这所要求的最低利率

　　D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

　　E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

　　[答疑编号950249050204：

针对该题提问]

【答案】CE

【解析】国内国债市场不完善，以一般以银行存款利率作为无风险利率，即最低的要求利率。

参见教材P152。

银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（　　）。

　　A.7.02%　　　　B.7.04%

　　C.7.50%　　　　D.7.85%　

【答案】A　

【解析】解法一：

按公式计算

　　解法二：

带有技术含量的排除法。

当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利率。

则可以排除CD。

某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。

若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（　）万元。

　　A.91.76　　　　　　B.142.40

　　C.150.94　　　　　D.160.OO

【答案】C

【解析】有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。

参见教材P161。

某家庭以3500元/㎡的价格，购买一套建筑面积为80㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，年利率为8%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0.65%。

问抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是多少？

【解析】

　　第一步，先计算出理论上按月等额长海的还款额

　　P=3500×80×70%=196000（元），

n=15×12=180（月）

　　第二步，计算实际每月的月付款额

　　A′=196000×0.65%=1274（元）

某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。

已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。

如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下文所列示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）

　　（第4年装修费用60万元，第20年转售收入1600万元，转售成本150万元，装修费用200万元）

　　【解析】

第一年年初0

第一年年末1

第二年年末2

第三年年末3

第四年年末4

…

第十九年年末19

一、现金流入

0

0

0

100

100（1+12%）

…

1600+100（1+12%）16

1.租金收入

100

100（1+12%）

100（1+12%）16

2.转售收入

1600

二、现金流出

75

125

300

80

20（1+12%）

…

350+20（1+12%）16

1.购楼款

75

125

300

2.装修费用

60

200

3.经营成本

20

20（1+12%）

20（1+12%）16

4.转售成本

150

三、净现金流量

－75

－125

－300

20

80（1+12%）

…

1250+80（1+12%）16

　　【注意事项】

　　■写出表后要核实收入支出项目是否缺少

　　■一定要把第一年的年初和年末分开写为0和1，这样不容易出错

　　■一定要注意收入与支出发生在年初还是年末，统一计入年末，如是本年年初发生的，一定要记入为上一年的收支

[答疑编号950249050601：

针对该题提问]

【解析】（等比年值折算为现值）

已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年，年利率为6%，按月等额还本付息。

2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放。

已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？

[答疑编号950249050602：

针对该题提问]

解题思路：

　　首先算出2004年1月1日时该房屋的价值，然后在此价值上减去到此时刻尚未偿还的贷款余额，剩余部分即为产权人拥有的权益价值，最后再按产权权益价值的50%发放第二次抵押贷款。

　　第一步，计算到2004年1月1日时该房屋的价值

（元）

　　第二步，计算第一次抵押贷款月还款额

　　第三步，计算至2004年1月1日未偿还的第一次抵押贷款余额

（元）

　　第四步，计算到2004年1月1日产权人对该诩拥有的权益价值

（元）

　　第五步，计算二次抵押代款可获得的最大贷款额

（元）

列关于商业物业的表述中，正确的有（）。

A．能为投资者带来经营性的收入现金流

B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C．适合于长期投资

D．常在机构投资者之间进行交易

E．位置对其有着特殊的重要性

标准答案：

A,C,D,E

房地产业的中介服务和物业管理活动等虽然也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。

现代企业运营的潮流和趋势是将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业

房地产开发投资通常属于（C）。

A．长期投资

B．中长期投资

C．中短期投资

D．置业投资

房地产投资的风险主要体现在（）。

A．投入资金的安全性

B．期望收益的可靠性

C．投资项目的变现性

D．宏观经济的稳定性

E．资产管理的复杂性

标准答案：

A,B,C,E

我国房地产投资统计包含房地产开发投资和房地产购买投资。

（）

标准答案：

错

答案解析：

包括商品房建设投资和土地开发投资。

在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（建筑师）。

A．建筑师

B．结构工程师

C．设备工程师

D．监理工程师

：

在房地产产品的生产过程中，（工程师）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以