房地产报告作业.docx

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房地产报告作业

房地产行业报告

一、行业概况

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。

据统计自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。

房地产发展初期：

八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。

它自然就不会形成产业。

党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。

八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。

房地产发展中期：

进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。

1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：

“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。

经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。

中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。

房地产发展至今：

历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。

这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

但据目前市场看，由于前几年房地产行业投资过热，全国房地产投资增速将略有减缓。

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。

　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。

近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：

上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。

但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。

从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

　　第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

　　第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。

目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

二、行业分析

1.市场容量、销售增长和利润增长

房地产市场需求情况分析

商品房销售的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，而且各个因素是复杂和多变的，因素之间的相互关系也是比较复杂的。

其中影响商品房销售的主要因素有：

城乡居民储蓄、人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入、商品房需求的影响、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。

1、城乡居民储蓄：

城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。

在当前的房地产市场中，随着居民存款的增加，一些居民会考虑将存款转向投资于房地产，以获得更大的收益。

2、人均生产总值：

经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。

特别是人均GDP在某种程度上反映了一个国家或地区的整体GDP经济发展。

一般情况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。

3、城镇居民的人均可支配收入：

随着城镇居民生活水平的提高，大多数居民希望改善居住环境，因此，也会影响到房地产的销售状况。

4、商品房需求的影响：

城镇人口数、人均住宅使用面积、家庭总户数构成了商品房的市场需求因素。

在全国平均商品房需求水平上，北京地区拥有巨大的人口聚集、商品房投资涌入等不利因素，将导致北京地区局部商品房市场需求大增，从而促使商品房价格的上升.

表12011年全国房地产开发投资及销售情况

指标

绝对量

同比增长（%）

房地产开发投资（亿元）

61740

27.9

其中：

住宅

44308

30.2

办公楼

2544

40.7

商业营业用房

7370

30.5

房屋施工面积（万平方米）

507959

25.3

其中：

住宅

388439

23.4

办公楼

15950

31.3

商业营业用房

56278

26.1

房屋新开工面积（万平方米）

190083

16.2

其中：

住宅

146035

12.9

办公楼

5361

46.2

商业营业用房

20671

18.3

土地购置面积（万平方米）

40973

2.6

土地成交价款（亿元）

8049

-1.9

房屋竣工面积（万平方米）

89244

13.3

其中：

住宅

71692

13.0

办公楼

2179

20.0

商业营业用房

9045

9.2

商品房销售面积（万平方米）

109946

4.9

其中：

住宅

97030

3.9

办公楼

2008

6.2

商业营业用房

7878

12.6

商品房销售额（亿元）

59119

12.1

其中：

住宅

48619

10.2

办公楼

2502

16.1

商业营业用房

6702

23.7

商品房待售面积（万平方米）

27194

26.1

其中：

住宅

16904

35.8

办公楼

1230

10.8

商业营业用房

5895

11.9

房地产开发企业本年资金来源（亿元）

83246

14.1

其中：

国内贷款

12564

0.0

利用外资

814

2.9

自筹资金

34093

28.0

其他资金

35775

8.6

其中：

定金及预收款

21610

12.1

个人按揭贷款

8360

-12.2

2011年房地产开发投资完成情况

2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。

其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。

　　2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。

房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。

房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

　　2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。

2011年商品房销售和待售情况

2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。

商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。

2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。

其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。

2011年房地产开发企业资金来源情况

　　2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。

其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。

在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。

2011年全国房地产开发景气指数

　　2011年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份回落0.98点。

2012年1-5月份房地产开发投资完成情况

　　2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。

其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。

　　1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积451364万平方米，同比增长19.6%，增速比1-4月份回落1.6个百分点；其中，住宅施工面积339036万平方米，增长17.3%。

房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。

房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速回落3.9个百分点；其中，住宅竣工面积21815万平方米，增长26.5%。

　　1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。

2012年1-5月份商品房销售和待售情况

　　1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%。

　　1-5月份，东部地区商品房销售面积14098万平方米，同比下降14.1%，降幅比1-4月份缩小1.4个百分点；销售额10259亿元，下降12.1%，降幅缩小3.3个百分点。

中部地区商品房销售面积6962万平方米，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点；销售额3072亿元，下降2.9%，降幅缩小3.2个百分点。

西部地区商品房销售面积7792万平方米，下降11.1%，降幅扩大0.4个百分点；销售额3601亿元，下降5.0%，降幅缩小0.2个百分点。

5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。

其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。

2012年1-5月份房地产开发企业到位资金情况

　　1-5月份，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。

其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；利用外资168亿元，下降36.8%；自筹资金14518亿元，增长16.3%；其他资金13188亿元，下降4.3%。

在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%。

2012年1-5月份房地产开发景气指数

　　5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。

表2　2012年1-5月份全国房地产开发和销售情况

指标

绝对量

同比增长（%）

房地产开发投资（亿元）

22213

18.5

　其中：

住宅

15098

13.6

　　　　办公楼

1082

44.7

　　　　商业营业用房

2887

31.6

房屋施工面积（万平方米）

451364

19.6

　其中：

住宅

339036

17.3

　　　　办公楼

15377

27.6

　　　　商业营业用房

50788

21.2

房屋新开工面积（万平方米）

72859

-4.3

　其中：

住宅

53882

-8.2

　　　　办公楼

2362

12.4

　　　　商业营业用房

8989

9.7

土地购置面积（万平方米）

13532

-18.7

土地成交价款（亿元）

2620

-10.0

房屋竣工面积（万平方米）

27306

26.3

　其中：

住宅

21815

26.5

　　　　办公楼

598

-2.7

　　　　商业营业用房

2931

30.7

商品房销售面积（万平方米）

28852

-12.4

　其中：

住宅

25558

-13.5

　　　　办公楼

641

3.6

　　　　商业营业用房

1996

-1.4

商品房销售额（亿元）

16932

-9.1

　其中：

住宅

14010

-10.6

　　　　办公楼

772

-8.7

　　　　商业营业用房

1863

3.9

商品房待售面积（万平方米）

30740

33.6

　其中：

住宅

19721

43.7

　　　　办公楼

1304

16.6

　　　　商业营业用房

6213

16.9

房地产开发企业本年资金来源（亿元）

34171

5.7

　其中：

国内贷款

6296

8.5

　　　　利用外资

168

-36.8

　　　　自筹资金

14518

16.3

　　　　其他资金

13188

-4.3

　　　　　其中：

定金及预收款

7926

-4.0

　　　　　　　　个人按揭贷款

3343

-2.9

表2　2012年1-5月份东中西部地区房地产开发投资情况

地　区

投资额

（亿元）

同比增长

（%）

住　宅

住　宅

全国总计

22213

15098

18.5

13.6

　　东部地区

13036

8803

16.0

11.4

　　中部地区

4472

3086

22.3

15.9

　　西部地区

4705

3208

22.5

17.7

表3　2012年1-5月份东中西部地区房地产销售情况

地　区

商品房销售面积

商品房销售额

绝对数

（万平方米）

同比增长

（%）

绝对数

（亿元）

同比增长

（%）

全国总计

28852

-12.4

16932

-9.1

　　东部地区

14098

-14.1

10259

-12.1

　　中部地区

6962

-10.2

3072

-2.9

　　西部地区

7792

-11.1

3601

-5.0

全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。

其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。

　　全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。

表6　2011年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度

指　　标

单　位

绝对数

比上年增长%

投资额

亿元

61740

27.9

　其中：

住宅

亿元

44308

30.2

　　其中：

90平方米及以下

亿元

13637

28.0

房屋施工面积

万平方米

507959

25.3

　其中：

住宅

万平方米

388439

23.4

房屋新开工面积

万平方米

190083

16.2

　其中：

住宅

万平方米

146035

12.9

房屋竣工面积

万平方米

89244

13.3

　其中：

住宅

万平方米

71692

13.0

商品房销售面积

万平方米

109946

4.9

　其中：

住宅

万平方米

97030

3.9

本年资金来源

亿元

83246

14.1

　其中：

国内贷款

亿元

12564

0.0

　其中：

个人按揭贷款

亿元

8360　

-12.2

本年购置土地面积

万平方米

40973

2.6

土地成交价款

亿元

8049

-1.9

2.预测房地产行业未来走势

2012房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。

2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：

1.对商品住房的土地需求的减少；

2.违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。

后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂，由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

三、行业龙头分析

万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。

主要财务指标

财务指标

指标\日期

2012-03-31

2011-12-31

2010-12-31

2009-12-31

净利润（万元）

139593.68

962487.53

728312.70

532973.77

净利润增长率（%）

15.83

32.15

36.65

32.14

净资产收益率（%）

2.57

18.17

16.47

14.26

资产负债比率（%）

77.73

77.09

74.68

67.00

净利润现金含量（%）

91.70

35.22

30.72

173.62

净资产收益率：

高/低表明公司盈利能力强/弱。

该指标的最近一期行业平均值：

20.77%

净利润增长率：

高/低表明公司增长能力强/弱，前景好/差。

该指标的最近一期行业平均值：

0.07%

资产负债比率：

高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。

该指标的最近一期行业平均值：

68.52%

净利润现金含量：

高/低表明公司收益质量良好/差，现金流动性强/弱。

该指标的最近一期行业平均值：

-71.35%

资产与负债

财务指标（单位）

2012-03-31

2011-12-31

2010-12-31

2009-12-31

资产总额（万元）

31043650.4

29620844.0

21563755.1

13760855.4

负债总额（万元）

24131579.7

22837590.1

16105135.2

9220004.24

流动负债（万元）

20334813.0

20072416.0

12965079.1

6805827.98

长期负债（万元）

-

-

-

-

货币资金（万元）

3905442.46

3423951.43

3781693.29

2300192.38

应收帐款（万元）

125416.72

151481.38

159402.46

71319.19

预收帐款（万元）

12236340.8

11110171.8

7440519.73

3173480.12

其他应收款（万元）

1771990.49

1844061.42

1493831.32

778580.94

坏帐准备（万元）

-

-

-

-

股东权益（万元）

5435830.77

5296779.50

4423267.68

3737588.81

资产负债率（%）

77.7300

77.0900

74.6800

67.0000

股东权益比率（%）

17.5100

17.8800

20.5100

27.1600

流动比率

1.4590

1.4081

1.5851

1.9148

速动比率

0.4031

0.3702

0.5567

0.5912

现金流量

财务指标（单位）

2012-03-31

2011-12-31

2010-12-31

2009-12-31

销售商品收到的现金（万元）

2128029.77

10364887.3

8811969.45

5759533.35

经营活动现金净流量（万元）

128012.07

338942.46

223725.55

925335.13

现金净流量（万元）

472856.70

-148282.39

1309416.05

202448.90

经营活动现金净流量增长率（%）

-164.81

51.50

-75.82

-27194.74

销售商品收到现金与主营收入

205.69

144.39

173.76

117.83

经营活动现金流量与净利润比（%）

91.70

35.22

30.72

173.62

现金净流量与净利润比（%）

338.74

-15.41

179.79

37.98

投资活动的现金净流量（万元）

-16949.51

-565256.77

-219165.93

-419066.06

筹资活动的现金净流量（万元）

362202.25

80685.83

1302452.98

-302865.52

利润构成与盈利能力

财务指标（单位）

2012-03-31

2011-12-31

2010-12-31

2009-12-31

主营业务收入（万元）

1034591.16

7178274.98

5071385.14

4888101.31

经营费用（万元）

58223.64

255677.51

207909.28

151371.69

管理费用（万元）

50645.67

257821.46

184636.93

144198