按揭操作与指引.docx

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按揭操作与指引

按揭操作与指引

第一章：

实用按揭知识

一、什么是按揭？

按揭一词早期从香港传入，是英语“MORTGAGE”的粤语音译。

按揭是一种法律关系，属于英美平衡法体系，我国目前普遍所说的按揭，一般指个人购置商品房抵押贷款。

二什么是二手按揭贷款？

二手楼按揭贷款是指二手房产（普通住宅、商业用房）的购买者购房款项不足，因此以所购房产作抵押，向银行申请借款，并分期偿还本息的个人住房抵押贷款业务。

一般可分为住房商业性贷款、公积金贷款和组合贷款。

三什么是个人住房商业性贷款？

个人住房商业性贷款是指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住房时，以其所购产权住房作为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

二手楼贷款最长不超过20年（楼龄＋贷款年限≤20年），商住房贷款成数按照评估价与成交价两者间价格低者的七成计算、商铺、写字楼别墅五成。

一手楼贷款最长不超过30年。

四二手按揭的申请条件是什么？

A：

借款人必须年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居住证件的境外、外国公民。

B：

借款人有稳定的合法收入，具有还本付息能力。

C：

借款人同意以所购房产作为贷款的抵押物。

D：

所购房屋的产权清晰，可进入房地产市场流通。

（可到房管局进行查册）

E：

若申请个人公积金贷款或组合贷款，还应符合个人住房公积金贷款及组合贷款的相关规定。

注意：

宅基地、军产、厂房、集资房、车位（一般只做一手）、自建房及依法不能办理交易的房屋都不能办理按揭。

五申请二手楼按揭需要提供的资料

买方

A：

身份证明文件正本

B：

户口本正本

C：

婚姻状况证明文件：

结婚证正本或未婚证明

D：

近半年来的收入证明（如单位证明、存款证明）

注意：

收入证明的金额必须是月供额的2倍

E：

现金流水或大额存折，如有第二套物业可以提供作为参考

业主

A：

业主及配偶身份证证明文件

B：

户口本

C：

婚姻状况证明文件

D：

房产证原件

六按揭的还款方式

按揭的还款方式可以分为：

等额本息、等额本金。

等额本息：

多数借款人比较喜欢的还款方式，借款人每期的还款金额相同，还入的本金及利息不相同，还款压力相对较小。

等额本息的月供计算方法：

贷款额×每一万元的月供额

举例：

商业性贷款贷10万10年（月供额为108.57元）

每月还款额：

10万×108.57＝1085.7元

等额本金：

借款人每期偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息的还款方式。

其特点是在还款初期，借款人负担较重，但随着时间的推移，每期的还款金额会逐渐减少。

有打算提前还款的借款人，一般选择这种方式。

等额本金的月供计算方法：

每月本金＝贷款额÷期数

第一个月的月供＝每月本金＋贷款额×利率

第二个月的月供＝每月本金＋（贷款额－已还本金）×利率

举例：

商业性贷款贷10万10年，年利率为4.2‰。

每月本金：

10万÷120＝833元

第一个月的月供：

833＋10万×4.2‰＝1253元

第二个月的月供：

833＋（10万－833）×4.2‰＝1250元

如此类推……

七、商业性贷款的业务流程：

Ø签署三方约→安排实地评估→初评到价后→买卖双方备齐资料后，预约签署贷款文件→缮件后送银行审批，待出具《同意贷款意向书》→递件→问税→交税过户→出房产证→归档→入抵押→出他项权利证→放款

（整个流程约需要30个工作日左右）

八、转按业务流程：

Ø签署三方约→安排实地评估→初评到价后→买卖双方备齐资料后，预约签署贷款文件→缮件后送银行审批，待出具《同意贷款意向书》→向银行申请调档→递件→问税→交税过户→抵押登记→出证→放款

（整个流程约需要55－60个工作日左右）

九、按揭的操作注意事项：

1房屋的评估价是否满足客人的贷款要求。

2客人的自身条件是否符合银行的审批标准。

3房屋的结构及楼龄，现在大部分银行都不受理混合结构的房屋，楼龄高于20年以上基本上没有银行愿意受理。

4如客人申请公积金贷款或组合贷款必须注意公积金缴存情况。

（注意客人有无停交或缓交公积金贷款；如曾办理过公积金贷款，是否已还清？

）

第二章：

按揭费用计算

1、保来理财的收费标准：

（详见简介）

2、按揭费用实操

房屋成交价为20万，评估价为18万，客人要求10年商业性贷款，贷款金额为10万。

（按照保来理财的收费标准计算）

费用一览：

初评费：

300元

查案：

100元

贷款手续费：

10万×1.2％＝1200元（不低于2000元）

评估费：

18万×0.5％－300元＝600元（不低于1000元）

他项权利登记费：

250元

保险费：

10万×1.2×0.1％×10×0.9＝1080元

委托公证费：

200元

贷款合同印花税：

10万×0.005％＝5元

合同公证费：

400元

3、实操练习题：

李雪芬购买一套位于天河区的商品房，成交价53万，要求是16年的商业贷款，贷款金额为25万人民币。

房屋的初步评估价为49.5万，买卖双方均委托保来理财代办交易手续，试计算李雪芬购买上述房屋所需的按揭费用。

（请按照保来理财的收费标准计算）

第三章：

公积金的操作原理

一、公积金个人住房抵押贷款

指按规定实行了住房公积金制度的职工，以其在本市行政区域内购买的住房作为抵押所申请的住房公积金政策性低息贷款。

二、公积金贷款与商业性贷款的差异

公积金贷款利率比商业性贷款利率低，但公积金贷款的时间比商业性贷款时间要长约10－15工作日左右。

三、申请个人住房公积金贷款的条件

1有城镇常住户口或有效居留身份证。

2如有广州市常住户口的，申请公积金贷款时需已连续缴存住房公积金6个月以上，包括6个月。

3如非广州市常住户口的，申请公积金贷款时需已连续缴存住房公积金12个月以上，包括12个月。

4具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力，信用良好。

5购房首期付款符合规定：

一手楼首期付款不低于购房总价的20％，二手楼首期付款不低于购房总价30％

6签署了购买住房的合同或协议。

7同意所购房屋用于银行抵押。

8符合委托人和受委托人规定的其他条件。

四、申请公积金贷款需要提供的资料

买方

A：

身份证明文件正本

B：

户口本正本

C：

婚姻状况证明文件：

结婚证正本或未婚证明

D：

近半年来的收入证明（如单位证明、存款证明）

注意：

收入证明的金额必须是月供额的2倍

E：

现金流水或大额存折，如有第二套物业可以提供作为参考

F：

公积金卡、存折

G：

住房公积金缴存证明

注意：

目前住房公积金个人住房抵押贷款最高额度为25万元，申请人数目为两个或两个以上最高额度为50万。

公积金计算的退休年龄是男性65周岁，女性60周岁。

五、公积金贷款的计算方法

方法一：

（目前名下公积金本息余额＋上月公积金汇储额×1.5×剩余尚可缴存公积金期数）×2倍

方法二：

（目前名下公积金本息余额＋上月公积金汇储额×1.5×剩余退休年限×12个月）×2倍

例题：

假定有一对年青夫妇，男28岁，女25岁，申请公积金贷款前的月份公积金汇储额分别为230元和200元，两人名下住房公积金本息金额分别为2100元和1800元，离法定退休年龄分别是32年和30年，若要购买一套80万的二手商品房，按现行住房公积金个人贷款政策规定，可以申请住房公积金贷款多少元？

解答：

1）男方：

（目前名下公积金本息余额＋上月公积金汇储额×1.5×剩余尚可缴存公积金期数）×2倍＝（2100＋230×1.5×32×12）×2＝269160元

2）女方：

（目前名下公积金本息余额＋上月公积金汇储额×1.5×剩余退休年限×12个月）×2倍＝（1800＋200×1.5×30×12）×2＝219600元

由于个人最高额度为25万元，因此男方最高贷款25万元。

男女方合计可贷额度：

2500000＋219600＝469600元

客户答疑：

客户：

我的公司在番禺区大石镇，现我想在天河区置业，能够申请公积金贷款吗？

营业员：

最重要是客户的公积金在哪个公积金中心缴存。

现时广州公积金中心与番禺公积金中心是独立运作的，暂不能互相调动缴存资料，因此如果客人在番禺的公积金中心缴存，就不能申请广州市区楼盘的公积金贷款。

第四章按揭期间的异议处理

业主提问：

为什么我还没收到尾期楼款就要交税过户？

解答：

因为该物业必须以借款人名义在房管局办理抵押登记后，由房管局出具《他项权利登记证》，银行才能放款给业主。

买家提问：

为什么要买房屋保险？

解答：

一、住房保险可以保证居民在房屋遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的财产安全提供保障。

二、住房保险可维护房产投资经营者的利益。

因房产投资经营者以收取租金为目的，如发生意外事故，使住房遭受损失，房租就因风险事故而中断。

如果投保了住房保险，就可以使经营者在这方面的利益获得保障。

三、住房保险可增加被保险人的信用程度。

保险具有提高信用，促进资金融通的作用。

例如，以住房为抵押物申请银行贷款时，银行通常会要求申请人为其住房投保，以增加住房的价值，故住房保险有助于提高住房所有人的信用。

业主提问：

为什么房产只落一个人的名，但银行仍需落名人提供配偶资料及签名？

解答：

因为我国婚姻法规定，婚后财产属于夫妻共有，所以即使产权证只落一个产权人名字，配偶仍合法拥有产权份额。

业主提问：

为什么申请公积金贷款的时间比商业贷款时间长？

解答：

因为向贷款银行申请公积金贷款后，银行还需要到公积金管理中心申请，等待公积金中心进行款项额度审批确认后，银行才能放款，故需延长一定时间。

第五章：

银行转按业务知识讲解与操作难点介绍

一、申请转按的注意事项：

①需注意原业主无拖欠银行供款才可办理转按；

②需提请原业主注意一定要按时供楼，直至发放买家的贷款为止；

③需提醒买卖双方转按需冻结首期楼款。

二、查询原贷款额：

建行、工行可在此案办理的支行查贷款余额。

中行、农行则需原业主亲自到原贷款支行查贷款余额。

三、需要签署的文件

买方需签署一系列按揭文件

卖方需签署提前还款申请

买卖双方与银行签署《转按协议》等文件

向房管局递交涂销抵押申请表

四、不同银行及支行冻结首期的规定

工商银行银山支行：

冻结差额+2万元

工商银行下九支行：

冻结差额+1期供款

中国银行沿江支行：

冻结全额首期（冻结在业主沿江帐户上）

中国银行天河支行：

冻结差额+3期供款（冻结业主的供款帐户并需在《买卖意向书》上约定办理转按时间方能供款

建社银行东山支行、天河支行：

不冻结首期（差额部分在放款时存入业主的供款存折上与银行尾数一起扣）

农业银行：

冻结差额+3期供款（房产证）

冻结差额+5期供款（预契）

五、银行出库

银行批出《转按协议》、《贷款合同》并出具《涂销证明》；

同行转按：

在审批银行办理《房产证》及《他项权利证》出库；

异行转按：

审批银行把有关文件送到原抵押行办理《房产证》及《他项权利证》出库；

六、移转抵押登记需递交的资料

房地产登记申请书

银行营业执照或组织机构代码证

银行法定代表人授权委托书

银行法人及代理人身份证复印件

业权人或代理人的身体证、军官证、护照或其它身份证明

抵押权人涂销抵押证明

抵押登记证明书

房地产他项权利证

房地产权证（房地产共有权证）或商品房预售合同

七、偿还原银行贷款的步骤

1）解冻冻结款项

2）由原贷款银行扣划原贷款余额

3）出具已还清贷款证明

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