房地产估价理论与方法模拟15.docx
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房地产估价理论与方法模拟15
[模拟]房地产估价理论与方法模拟15
单项选择题
第1题：
在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值误差的范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近1年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
参考答案：
D
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产估价的概念。
房地产估价是对房地产价格的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。
英国和其英联邦国家，法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。
解决此题的关键在于在比较的基础上进行记忆。
第2题：
总的来讲，房地产的价格与房地产的需求、供给的关系分别是（）。
A.正相关、正相关
B.正相关、负相关
C.负相关、正相关
D.负相关、负相关
参考答案：
B
答案解析：
此题属于熟悉的范畴。
是在考查房地产的均衡价格。
总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。
解决此题的关键在于理解价格原理。
第3题：
以下最不可能引起房地产价格上涨的因素是（）。
A.人口数量增加
B.人口密度增加
C.人口素质提高
D.人口规模小型化
参考答案：
B
答案解析：
解决此题的关键在于理解房地产需求价格弹性的含义。
第4题：
A.3000元/m2
B.2850元/m2
C.2928元/m2
D.2857元/m2
参考答案：
答案解析：
第5题：
A.2667
B.2670
C.3000
D.2660
参考答案：
A
答案解析：
第6题：
A.62000
B.60000
C.65000
D.62500
参考答案：
D
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查建筑物的折旧问题。
该宗房地产相对于空地的减价颇为[（300-50）×250]元＝62500元解决此题的关键是残值的理解以及干扰项的排除。
第7题：
A.1200
B.1600
C.1500
D.1400
参考答案：
A
答案解析：
第8题：
以下属于买方应缴纳税费的是（）。
A.营业税
B.城市维护建设税
C.土地增值税
D.契税
参考答案：
D
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查交易情况修正的含义。
在现实交易中，往往存在交易税费非正常负担的交易。
在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。
要想了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。
例如，个人购买住房（包括商品房、安居房、经济适用房等），需要缴纳契税和印花税。
个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。
第9题：
A.3482
B.3714
C.3645
D.3900
参考答案：
B
答案解析：
第10题：
运用成本法评估所得的房地产的价格，通常称为（）。
A.成本价格
B.积算价格
C.购买价格
D.比准价格
参考答案：
B
答案解析：
此题属于熟悉的范畴。
意在考查成本法的概念。
解决此题的关键在于记忆或根据对几种价格的了解，采用排除法即可。
第11题：
有一幢旧办公楼，在其建成10午后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物经济寿命为45年。
在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
A.45
B.35
C.50
D.60
参考答案：
A
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查建筑物折旧的计算方法。
在计算建筑物折旧时，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响，建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。
解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。
第12题：
功能过剩引起的无效成本可以通过使用（）而自动得到消除。
A.超额持有成本
B.重新购建价格
C.重置成本
D.重建成本
参考答案：
C
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查建筑物折旧的求取方法。
功能过剩引起的折旧包括无效成本和超额持有成本。
其中，功能过剩造成的无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，但如果使用重建成本则不能消除。
解决此题的关键在于分清重置成本和重建成本。
第13题：
下列论述不正确的是（）。
A.收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值
B.直接资本化法又称为收益乘数法
C.现代的收益法是建立在资金具有时间价值观念上的
D.收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化
参考答案：
B
答案解析：
此题属于熟悉的范畴。
是在考查有关收益法的一些概念。
收益乘数法是直接资本化法的一种，不能将直接资本化法称为收益乘数法。
解决此题的关键在于正确理解收益法的一些相关概念。
第14题：
A.6%
B.7%
C.7.5%
D.6.5%
参考答案：
B
答案解析：
从以上可以看出，两者的每年净收益相同，所以7%为正确答案。
第15题：
某宗房地产的土地使用权剩余年限为48年，预计该宗房地产在未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增9%；该类房地产的报酬率为9%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.219.12
B.704.59
C.234.57
D.222.34
参考答案：
B
答案解析：
解决此题的关键在于要注意到逐年递增的比率与报酬率相等这一特殊情况。
如果不相等，计算公式就要复杂，平时应多加强这方面的练习。
第16题：
某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。
则该宗房地产2006年3月1日的收益价格为（）万元。
A.1276.43
B.1345.68
C.1208.64
D.1097.34
参考答案：
D
答案解析：
第17题：
A.2292
B.2236
C.2240
D.2290
参考答案：
A
答案解析：
第18题：
某房地产的净收益为每年2万元，收益期限为40年，近期同类地价为5万元，建筑物重置价格为60万元，已知建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。
根据上述资料，该建筑物的折旧额为（）万元。
A.47.73
B.12.27
C.24.54
D.36.81
参考答案：
A
答案解析：
第19题：
某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于（）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.会计折旧
参考答案：
C
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查建筑物折旧的概念。
建筑物折旧中的经齐折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。
修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值。
解决此题的关键在于深刻理解几种建筑物折旧的含义。
第20题：
房地产价格与利率的关系是（）。
A.正相关
B.负相关
C.不定
D.无关
参考答案：
B
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查利率对房地产价格的影响。
利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。
房地产价格与利率负相关：
利率上升，房地产价格会下降：
利率下降，房地产价格会上升。
解决此题的关键在于弄清利率的作用。
第21题：
明确估价的基本事项中，龙头是（）。
A.项目是否合法
B.明确估价目的
C.明确估价时点
D.明确估价对象
参考答案：
B
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产估价程序中的明确估价基本事项。
明确估价基本事项主要包括三方面：
明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。
其中估价目的是龙头。
解决此题的关键在于日常的工作体会以及重点记忆。
第22题：
某建筑物经测算其重置价格为100万元，经济寿命为35年，有效经过年数为12年。
其中，门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为25万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，空调设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。
残值率假设均为零。
则该建筑物的物质折旧额为（）万元。
A.60
B.61.46
C.57
D.63.46
参考答案：
B
答案解析：
该建筑物的物质折旧计算如下：
门窗等损坏的修复费用=2（万元）装饰装修的折旧额=25*（3/5）=15（万元）空调设备的折旧额=60*（10/15）=40（万元）长寿命项目的折旧额=（100-2-25-60）*（12/35）=4.46（万元）该建筑物的物质折旧颗＝2+15+40+4.46×61.46（万元）
第23题：
估价时点应与（）的日期相一致。
A.签订估价合同
B.查勘完成之日
C.完成估价报告
D.估价结果所属
参考答案：
D
答案解析：
第24题：
当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
参考答案：
A
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产估价中的最高最佳使用原则。
最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
解决此题的关键就是本着这个原则来进行选择的。
第25题：
房屋的商品租金构成因素是（）。
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租．
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
参考答案：
C
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。
商品租金是以房地价值为基础确定的租金，是几种租金中项数最多的，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素。
解决此题的关键在于准确理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。
第26题：
路线价估价法是一种评估大量土地的（）。
A.迅速估价方法
B.较慢估价法
C.简易法
D.延迟法
参考答案：
A
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查路线价法适用的对象。
路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。
解决此题的关键在于理解路线价的内涵。
第27题：
商业标准宗地的位置应是（）。
A.街角地
B.二面临街地
C.一面临街地
D.畸零地
参考答案：
C
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查路线价法中标准宗地的选择。
标准宗地的具体要求有很多，在复习的时候应在理解的基础上进行记忆。
第28题：
某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为（）。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
参考答案：
D
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查假设开发法的适用对象。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。
解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。
第29题：
（）的抵押价值，应包括发包人拖欠承包人的建设工程价款。
A.有拖欠建设工程价款的房地产
B.尚未竣工的房地产
C.虽然竣工但自竣工之日起三个月内的房地产
D.虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产
参考答案：
C
答案解析：
第30题：
在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是（）。
A.档次
B.建筑结构
C.用途
D.权利性质
参考答案：
A
答案解析：
第31题：
在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是（）。
A.强迫出售或强迫购买的交易
B.交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解
C.急于出售或急于购买的交易
D.受债权债务关系影响的交易
参考答案：
D
答案解析：
第32题：
建设工程价款不应包括（）。
A.承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬
B.承包人为建设工程应当支付的材料款
C.承包人因发包人违约所造成的损失
D.承包人为建设工程应当支付的机械费用
参考答案：
C
答案解析：
第33题：
以下会引起房地产价格下降的因素有（）。
A.减免营业税
B.降低契税税率
C.减少土地使用税
D.严格控制房地产开发贷款
参考答案：
A
答案解析：
第34题：
以下（）属于建筑物方面的描述。
A.交通条件
B.周围环境景观
C.公共服务设施完备程度
D.设施设备
参考答案：
D
答案解析：
第35题：
以下不属于房地产区位因素的有（）。
A.朝向
B.交通
C.相邻房地产的用途
D.地形
参考答案：
D
答案解析：
多项选择题
第36题：
房地产估价是科学与艺术的有机结合是指，正确的房地产价值的测算和判定，必须依赖于（）。
A.科学的估价理论和方法
B.估价人员的经验
C.估价人员的艺术修养
D.严谨的数学公式和数学模型
E.准确无误的计算过程
参考答案：
AB
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产估价的概念。
正确的房地产价格的测算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。
从这一点上说，房地产估价是科学与艺术的有机结合。
解决此题的关键在于弄清这句话的含义。
第37题：
地价形成时间较长的原因是（）。
A.独一无二性
B.价值量大
C.不完全市场
D.不可移动性
E.流动性差
参考答案：
ABC
答案解析：
此题属于了解的范畴。
是在考查房地产价格的特征。
一般物品由于相同的很多，有较完全的市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间通常较短。
而土地由于具有独一无二性，不宜于比较，是很不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长时间考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。
解决此题的关键在于弄清地价特征造成的影响。
第38题：
在一般情况下，开发技术水平的提高会促使开发商开发更多的房地产，主要理由是（）。
A.降低开发成本
B.房地产的价格升高
C.增加开发利润
D.施工工期加快
E.促进房地产的需求
参考答案：
AC
答案解析：
此题属于熟悉的范畴。
是在考查决定房地产供给量的因素。
在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
解决此题的关键在于充分理解每种因素的含义。
第39题：
真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为（）。
A.内在价值
B.自然价值
C.市场价值
D.理论价格
E.成交价格
参考答案：
ABD
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。
理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
在经济学里，通常还用价值、内在价值、自然价值、自然价格、均衡价格等来表达理论价格。
解决此题的关键在于复习时和类似的概念进行比较，寻找它们的相同和不同，以便更好地区分。
第40题：
能够反映土地价格水平的价格，包括（）。
A.土地总价格
B.单位地价
C.楼面地价
D.补地价
E.土地出让价
参考答案：
BC
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。
单位地价是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地的价格水平的高低。
楼面地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
解决此题的关键在于弄清每种土地价格的内涵。
第41题：
房地产抵押价值不包括（）。
A.划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金
B.发包人拖欠承包人的工程款
C.已担保债权数额
D.强制执行费用
E.土地出让金
参考答案：
ABC
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。
抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。
本题中在选择时依据其实质即可得出结论。
第42题：
以下因素会造成成交价格偏离正常市场价格的是（）。
A.一方不了解市场行情
B.卖方抛售
C.卖方交纳了土地增值税
D.通货膨胀
E.买方的偏爱
参考答案：
ABE
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有私自利害关系下进行交易形成的价格。
而成交价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同而不同。
解决此题的关键在于弄清两种价格的真正含义。
第43题：
可比实例房地产权益状况调整的内容主要包括（）。
A.土地使用年限
B.建筑物使用年限
C.容积率
D.配套设施
E.建筑规模
参考答案：
AC
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查房地产状况修正的内容。
房地产状况修正包括区位状况、权益状况和实物状况三个方面的修正。
其中，权益状况修正的内容主要包括：
土地使用权年限、城市规划限制条件等。
其中土地使用权年限很容易和实物状况修正的内容相混淆，这在复习时应注意。
解决此题的关键在于在进行对比的情况下进行记忆。
第44题：
以下属于无形损耗的有（）
A.建筑物的损坏
B.建筑技术的进步
C.人们消费观念的改变
D.出现了更好的建筑物
E.建筑设计上的缺陷
参考答案：
BCDE
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查建筑物折旧的原因。
无形损耗指的是功能折旧，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。
在选择的时候应注意将物质折旧、经济折旧和功能折旧区分开即可。
第45题：
销售费用包括（）。
A.销售人员的工资及福利费
B.广告宣传费
C.销售代理费
D.办公费
E.销售税金及附加
参考答案：
BC
答案解析：
此题属于熟悉的范畴。
是在考查成本法中房地产价格的构成。
销售费用包括广告宣传、销售代理费。
解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。
第46题：
常用的求取报酬率的方法有（）。
A.安全利率加风险调整值法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.投资组合法
E.累加法
参考答案：
ABCE
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查报酬率的求取方法。
报酬率的求取方法一般有市场提取法、安全利率加风险调整值法（又称为累加法）、投资收益率排序插入法等，投资组合法是在已知报酬率的情况下进行的组合。
解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。
第47题：
以下理论依据是预期原理的估价方法是（）。
A.成本法
B.市场法
C.收益法
D.剩余法
E.路线价法
参考答案：
CD
答案解析：
此题属于熟悉的范畴。
是在考查各种估价方法的理论依据。
市场法的理论依据是替代原理，成本法的理论依据是替代原理和生产费用价值论；收益法的理论依据是预期原理；假设开发法（也称剩余法）的理论依据也是预期原理。
解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。
第48题：
以下对房地产的价格影响具有两面性的有（）。
A.交通管制
B.装饰装修
C.外部配套设施
D.土地形状
E.设施、设备
参考答案：
AB
答案解析：
第49题：
在划分路线价区段时，应将（）的土地划分为同一个路线价区段。
A.级别相同
B.可及性相当
C.地块相连
D.用途相似
E.用途相同
参考答案：
BC
答案解析：
此题属于掌握的范畴。
是在考查路线价法。
在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地化为同一个路线价区段。
解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。
第50题：
地价区段是将（）、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。
A.用途相似
B.地价相近
C.级别相同
D.可及性相当
E.级别相近
参考答案：
AB
答案解析：
此题属于熟悉的范畴。
是在考查城市基准地价评估。
地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。
解决此题的关键在于在和路线价区段相比较的基础上进行记忆。
判断题
第51题：
如果估价时点为现在，则估价对象状况可能为过去、现在或未来，相应的房地产市场状况也可能为过去、现在或未来。
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况。
第52题：
清算价值低于市场价值。
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
清算价值是指在非继续使用条件下的价值。
一般会低于市场价值，但也有特殊情况，如在城市房屋拆迁情况下，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，虽然该餐厅不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补倦。
第53题：
无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，按照《中华人民共和国行政许可法》之规定，都是行政许可项目。
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
第54题：
价格等于“成本加平均利润”是必然的。
因为价格围绕着“成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润”。
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
价格等于“成本加平均利润”是偶然的。
价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。
第55题：
具有收益性建筑物的经济寿命，是指从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间，一般要短于其自然寿命。
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
第56题：
估价中开发利润指的是扣除所得税之后的利润。
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
估价中开发利润指的是扣除所得税之前的利润。
第57题：
在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物建筑寿命的基础上做出的。
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上做出的。
第58题：
重新购建价格是指假设在估价时点重新建设全新状况的估价对象所必需的支出。
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
重新购建价格是指假设在估价时点重新建设全新状况的估价对象所必需的支出或重新取得开发建设全新状况的估价对象所必需的支出。
第59题：
投资回收
升级会员 