XX县国有土地使用权抵押土地评估报告.docx

XX县国有土地使用权抵押土地评估报告.docx

《XX县国有土地使用权抵押土地评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX县国有土地使用权抵押土地评估报告.docx（61页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

XX县国有土地使用权抵押土地评估报告

土地估价报告

项目名称：

XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押参考价格评估〔XXXX省XX市XX县〕

受托估价单位：

XXXXXXXXX有限公司

土地估价报告编号：

XX土价估案[2011]XXX号

提交估价报告日期：

2011年9月19日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押项目参考价格评估（XXXX省XX市XX县）

二、委托估价方

XXXXXX有限公司

三、估价目的

XXXXXX有限公司因融资需要，拟对XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押，按照原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）的要求，XXXXXX有限公司特委托XXXXXXXXX有限公司对该项目所涉及的土地使用权进行价格评估，为其依法办理抵押手续提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

四、估价基准日

2011年9月18日

五、估价日期

2011年9月18日至2011年9月19日

六、地价定义

估价对象位于XX县XX镇XX路，登记用途商住用地，实际用途为商住用地，根据《全国土地分类》规定，设定用途为商住用地；估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估时土地使用权类型按出让设定，土地使用年期按照估价设定用途剩余土地使用年期商业39.4年、住宅69.4年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通管道燃气）、红线内场地平整，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通管道燃气）、红线内场地平整。

本次评估的土地使用权价格是在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日的正常市场条件下的土地使用权价格。

七、估价结果

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：

土地总面积：

XXXX元/平方米

综合单位地价：

2373.56元/平方米

土地总地价：

XXXXXX万元

大写：

元整

估价对象估价结果详见附表《土地估价结果一览表》（货币种类：

人民币）。

土地估价结果一览表

估价机构：

XXXXXXXXX有限公司估价报告编号：

XX土价估案[2011]XXX号估价期日：

2011年9月18日估价期日的土地使用权性质：

出让

估价期日土地使用者

宗地名称

土地使用证编号

宗地位置

估价期日的登记用途

估价设定用途

容积率

估价期日实际土地开发程度

估价设定土地开发程度

估价设定土地使用年限（年）

面积（m2）

单位面积地价（元/m2）

总地价（万元）

备注

XXXXXX有限公司

XXXXXXXXX小区

X国用（2011变）第XXXX号

XX县XX镇XX路

商住

商住

3.3

红线外“六通”，红线内场地平整

红线外“六通”，红线内场地平整

商业39.4年、住宅69.4年

XXXX

2373.56

XXXXXX

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制：

无抵押等他项权利限制

2、基础设施条件：

见估价对象基础设施条件表

3、规划限制条件：

依据现状规划条件不变

4、影响土地价格的其他限定条件：

无

二、其他需要说明的事项：

1、估价对象土地面积及权利状况以当地国土资源行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。

2、本评估报告仅作为XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押价格的依据。

3、本次估价未考虑国家产业政策等宏观经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。

4、本次估价未考虑其他不可抗力及市场变化风险和短期变现等因素对抵押价值产生影响的抵押风险。

估价对象基础设施条件表

宗地名称

地面平整状况

周围道路状况

供电状况

供水状况

排水状况

供暖状况

供气状况

通讯条件

XXXXXXXXX小区

宗地内场地平整

临XX路

宗地红线外有XX火电厂及三江水电站，供电保证率95%以上

宗地红线外有自来水公司供水设施

宗地红线外有市政排水设施

无市政供暖

宗地红线外有管道燃气设施

宗地红线外有电信、移动、联通公司通讯网，线路畅通

估价机构：

（盖章）

2011年9月19日

八、土地估价师签字

姓名土地估价师资格证书号签名

XXX2003XXXXXX

XXX2003XXXXXX

九、土地估价机构

估价机构负责人签字：

XXXXXXXXX有限公司

2011年9月19日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：

XXXXXX有限公司

单位地址：

XX市XXXXXX社区居委会

法人代表：

XXX

联系人：

XXX

联系电话：

XXXXXXXXX

邮政编码：

XXXXXXX

二、受托估价方

受托估价机构：

XXXXXXXXX有限公司

机构地址：

XX市XXXXXXXXX路

资质等级：

全省

资质注册号：

XXXXXXXXX

法人代表：

XXX

联系人：

XXX

联系电话：

XXXXXXX

邮政编码：

XXXXXXX

三、估价对象：

XXXXXX有限公司委托评估的估价对象，是指位于XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块，评估设定用途为商住用地，土地总面积为XXXX平方米。

四、估价对象概况：

㈠土地登记状况

1、估价对象的来源：

估价对象是由XXXXXX有限公司依法取得土地使用权。

于2011年6月29日经XX县国土资源局登记发证，国有土地使用证号X国用（2011变）第XXXX号，土地使用权人为XXXXXX有限公司。

2、国有建设用地使用权人：

XXXXXX有限公司

3、估价对象的地理位置：

XX县XX镇XX路

4、登记用途：

商住用地

5、界址：

见附图

6、土地面积：

XXXX平方米

7、土地级别：

X级区域

8、土地使用权类型：

出让

9、土地使用权终止日期：

商业2051年1月26日、住宅2081年1月26日

10、国有土地使用证号：

X国用（2011变）第XXXX号

11、登记时间：

2011年6月29日

12、宗地号及图号：

无

㈡土地权利状况

1、估价对象的土地所有权状况：

在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。

2、估价对象的土地使用权状况：

根据该地块土地使用权证号X国用（2011变）第XXXX号，估价对象的土地使用者为XXXXXX有限公司，使用权类型为国有出让。

3、土地他项权利状况：

在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。

4、相临关系权利：

无共用土地使用权关系。

㈢土地利用状况

估价对象位于XX县XX镇XX路，用地性质商住用地，临XX路，临街面宽约85米，临街深度约56米。

2009年5月26日经XX县城乡规划管理处批准，进行规划利用，根据批准的规划设计条件指标，规划用地性质为商住用途，用地规模XXXX平方米，规划建筑密度为30%，建筑限高为≤50米，容积率≤3.3，总建筑面积41976平方米，绿地率为≥30%。

该地块已动工建设，根据修建性详规平面设计图，该地块属于高层建筑，拟建商业门面2200平方米，杂屋1616平方米，住宅38160平方米。

五、影响地价因素的因素说明

㈠一般因素

一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。

1.城市资源与环境

XX县位于XXXX省XXXX部，平面地理坐标介于东经XXXXXXX～XXXXXXXXX，北纬XXXXXXX～XXXXXXXXX～XXXXXXX～XXXXXXXXX。

辖XX个建制镇、XX个行政乡、XX个管理区等。

土地总面积为XXXXXX平方公里，主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。

属中亚热带向北亚热带过渡的季风湿润气候区，总日照时数1587.6小时，平均无霜期281天左右，年平均气温16.7℃，年均降水量为1364.8毫米。

耕地保护较好。

年内批准建设用地407亩，建设占用耕地210亩，出让国有土地使用权216亩，补充耕地344亩。

年末耕地面积67.49万亩，其中水田面积39.12万亩，旱地面积28.37万亩。

全县基本农田57.5万亩。

生态环境改善。

全年完成造林面积14010亩;退耕还林面积4005亩。

国家级自然保护区1个，面积6.66万公顷;水土流失地区封育保护面积39.34平方公里。

全县森林覆盖率为70.11%。

县城人均绿地面积31平方米。

年降水量1300毫米，下降6.7%。

人均水资源6552立方米,年人均用水量800立方米。

环保力度加大。

工业项目环保“三同时”执行合格率98%。

全年关闭小水泥企业2家,淘汰落后产能12万吨。

二氧化硫削减率38.35%,COD削减率1.28%；工业废水排放达标率72.14%；工业废气排放达标率82.7%；工业固体废物综合利用率74.8%。

建成烟尘控制区面积12.6平方公里；建成环境噪声达标区面积9.03平方公里。

城区空气质量达到国家三级标准。

2.工业和建筑业

工业生产高速增长。

全年完成工业总产值78.07亿元，比上年增长33.4%,其中规模以上工业企业完成总产值64.27亿元，增长39.7%。

实现全部工业增加值32.11亿元，比上年增长26.0%，其中规模以上工业增加值22.83亿元，增长32.9%。

规模以上工业企业产品销售率达99.2%。

2009年规模以上工业增加值主要分类情况

指标

计量单位

绝对数

比上年增长%

工业增加值

亿元

22．83

32．9

其中：

国有及国有控股企业

亿元

10．47

-20.9

股份制企业

亿元

12.87

54.3

外商及港澳台投资企业

亿元

1.63

19.1

其中：

大中型企业

亿元

4.02

-17.5

园区工业

亿元

14.45

35.4

其中:

煤炭开采和洗选业

亿元

2.06

38.6

非金属矿采选业

亿元

1.50

49.1

农副食品加工业

亿元

2.13

71.8

化学原料及化学制品制造业

亿元

1.44

0.5

非金属矿物制品业

亿元

4.20

50.5

电力生产和供应业

亿元

7.60

7.1

全县规模以上工业主要产品产量中，原煤、石膏、磷矿石、饲料、罐头、磷肥、水泥熟料、水泥、连杆、炸药快速增长；服装、发电量平稳增长；硫酸产量下降。

2009年全县规模以上工业主要产品产量

产品名称

计量单位

绝对数

比上年增长%

原煤

万吨

106.32

47.8

石膏

万吨

190.66

71.0

磷矿石

万吨

7.12

42.0

饲料

万吨

25.83

45.0

罐头

万吨

2.72

1514.0

服装

万吨

821.8

5.9

硫酸（折纯）

万吨

5.51

-38.4

磷肥（折纯量）

万吨

10.42

31.1

水泥熟料

万吨

313.66

87.6

水泥

万吨

400.21

91.7

炸药

吨

16475

16.2

连杆

万支

102.41

21.2

发电量

亿千瓦时

49.03

6.7

其中：

火电

亿千瓦时

39.91

2.9

水电

亿千瓦时

9.12

27.5

企业效益明显好转。

规模以上工业企业综合效益指数为173.57%，增长71.1%；完成主营业务收入61.90亿元，增长39.7%；实现主营业务税金及附加0.38亿元，增长63.6%；应交增值税2.25亿元，增长28.9%；利润总额为亏损0.79亿元,比上年减亏1.92亿元；亏损企业25家，亏损面26.6%，亏损额2.82亿元，减亏0.98亿元；实现利税总额1.83亿元。

建筑业稳步发展。

全县实现建筑业增加值3.90亿元，增长13.1%。

全县具有资质等级的建筑企业20家，其中总承包和专业承包建筑企业14家，完成建筑业总产值3.1亿元，增长0.9%；房屋建筑施工面积47.07万平方米，增长19.4%；房屋建筑竣工面积24.2万平方米，增长30.1%。

3.固定资产投资

投资规模明显扩大。

全年完成全社会固定资产投资47.28亿元，增长84.6%。

按经济类型分：

国有经济固定资产投资20.56亿元，增长64.3%；非国有经济固定资产投资26.19亿元，增长99.9%。

按城乡分：

城镇以上投资36.61亿元，增长84.8%；农村投资10.67亿元，增长83.7%。

在城镇以上固定资产投资中：

一产业投资1403万元，增长59.8%；二产业投资25.18亿元，增长73.3%；三产业投资11.29亿元，增长117.5%。

年内新开工500万元以上工业项目114个，增长375.0%。

全年完成工业固定资产投资额25.18亿元，增长73.3%，其中工业技术改造完成投资额14.45亿元，增长109.2%。

房地产市场兴旺。

全年完成房地产开发投资额2.75亿元，增长27.9%。

房地产开发房屋竣工面积11.34万平方米，其中住宅9.43万平方米，分别增长208.2%和167.9%；商品房销售面积12.48万平方米，其中住宅面积11.38万平方米，分别增长54.5%和43.7%；商品房销售额达2.16亿元，增长95.4%。

4.交通、邮电和旅游

全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值8.0亿元，增长8.1%。

交通快速增长。

年末，全县公路线路总里程3574.8公里；民用汽车保有量1.3万辆，其中私人汽年保有量1.2万辆，私人轿车保有量0.8万辆。

全年完成全社会货物运输周转量16.87亿吨公里;旅客运输周转量13.47亿人公里。

邮电稳步发展。

全年完成邮电业务总量2.29亿元，增长5.5%。

其中邮政业务总量0.24亿元，增长8.5%；电信业务总量2.05亿元，增长5.1%。

年末局用交换机总容量达到13.96万门。

本年新增固定电话用户0.49万户；年末固定电话用户10.61万户，下降28.4%。

本年新增移动电话用户5.35万户;年末移动电话用户达到24.88万户，增长66.9%。

全县电话普及率为51.5部/百人。

年末互联网宽带用户2.07万户。

旅游业持续发展。

年末，拥有旅游等级的景区4家，全年共接待国内游客16.5万人次，增长25%；创旅游收入6800万元，增长28.5%。

全年出境人数1288人,下降30.5%。

5.教育、科技、文化、卫生和体育

教育事业健康发展。

全县中等职业技术学校6所，招生1930人，在校生5339人，毕业生1548人。

普通高中6所，招生3379人，在校生10748人，毕业生3715人。

普通初中31所，招生6347人，在校生20006人，毕业生6410人。

初中适龄人口入学率达100%，在校学生辍学率为零，初中毕业生升学率82.83%。

普通小学195所，其中小学教学点93所，招生5541人，在校生32019人，毕业生5939人。

小学适龄儿童入学率和毕业生升学率均达到100%。

幼儿园82所，在园幼儿8147人。

各类民办学校7所，在校学生6602人。

义务教育阶段合格学校建设13所。

科技事业全面发展。

拥有产品检实验室1个,法定计量技术机构1个,卫星云图接收站点1个,地震台站2个,各类科普协会61个。

年末国有事业单位各类专业技术人员7706人。

举办科普讲座48次,科技咨询969次,实用技术培训101次。

实施科技推广项目26项,获得县级以上科技成果11项，其中市级科技成果1项。

专利申请62件，授权专利31件。

签订技术合同27项，成交金额3481万元。

全年实现高新技术产品总产值21.43亿元，增长752.0 %；高新技术产品增加值6.97亿元，增长720.0%。

文化事业欣欣向荣。

全县文化站19个,艺术表演团体15个。

博物馆1个，文物藏品1616件/套。

公共图书馆1个，总藏量16.46万册。

文化馆1个,报批非物质文化遗产20个，其中省级2个，市级5个。

档案馆1个，开放各类档案1.18万卷。

广电事业不断壮大。

年末，拥有广播电台1座,中、短波广播发射台和转播台1座,广播综合人口覆盖率达100%。

电视台1座，有线电视入户数10.29万户，电视综合人口覆盖率达到97.08%。

卫生事业日益加强。

全县卫生机构187个，其中医院9个,卫生院29个，卫生监督机构、疾病预防控制中心、妇幼保健院和专科疾病防治站各1个。

医院、卫生院拥有病床1797张，其中乡镇卫生院床位810张。

全县卫生技术人员2335人，其中乡镇卫生院卫生技术人员861人。

在卫生技术人员中,执业医师和执业助理医师1020人；注册护士685人。

全县参加农村合作医疗的农民达50.28万人，参合率86.05%。

体育事业蓬勃发展。

年末全县体育场571个，体育馆2座，运动场607个，游泳池2个，各种训练房13个。

参加全面健身运动的人数达7万人,开展全面健身项目32项，新建农民体育健身工程的行政村17个。

我县运动员参加全国比赛获铜牌1枚；参加省青少年儿童比赛获金牌7枚；参加市级比赛获金牌56枚，银牌23枚，铜牌15.5枚，破记录10次。

6.人口、人民生活和社会保障

人口总量增加。

全县年末总户数23.83万户，总人口68.91万人,其中常住人口59.32万人。

总人口中，城镇人口20.30万人，乡村人口48.61万人。

计生工作扎实。

全县人口出生率9.92‰，死亡率4.92‰，人口自然增长率5.00‰。

农村部分计划生育家庭扶助对象4382人,发放农村部分计划生育家庭奖励扶助金315.5万元,增长87.2%;独生子女伤残死亡家庭扶助对象470人,发放独生子女伤残死亡家庭扶助金52.66万元,增长21.9%。

荣获“全国计划生育优质服务先进县”称号。

居民收入增长。

全县城镇居民年人均可支配收入13845元，增长9.7%，剔除价格因素，实际增长10.5%。

其中人均工资性收入7630元，经营净收入1137元，财产性收入1129元，转移性收入4560元。

农村居民人均纯收入4138元，比上年增长8.0%，剔除价格因素，实际增长8.8%。

其中工资性收入1587元，增长12.0%；家庭经营纯收入3231元，下降0.6%；转移性和财产性收入1231元，增长8.8%。

消费水平提高。

城镇居民年人均消费性支出10396元，增长8.2%，其中人均食品支出3274元，家庭设备用品及服务支出1074元，衣着支出934元，交通通信支出1620元，人均旅游消费77.9元；城镇居民家庭恩格尔系数为31.5%；人均住房使用面积40.43平方米；每百户居民宽带上网26户。

农村居民人均生活消费支出4396元，增长3.3%，其中食品消费2169元，衣着消费170元，居住消费702元，家庭设备用品及服务消费245元，医疗保健消费226元，交通通信消费377元，文教娱乐用品及服务消费423元；农村居民家庭恩格尔系数49.7%；农村居民每百户拥有移动电话101部；人均住房面积46.46平方米。

社会保障到位。

全年共投入扶贫专项资金851万元，增长22.8%；年末农村贫困人口8.37万人。

年末参加基本养老保险人数47580人，其中离退休人员12291人；参加失业保险人数18395人；参加医疗保险人数48407人，其中退休人员14930人；参加生育保险人数29532人；参加工伤保险人数23816人。

发放企业离退休人员基本养老保险金10228万元。

领取失业保险金人数463人。

城镇居民得到政府最低生活保障人数9603人，发放保障经费1945.8万元，增长24.5%；农村居民得到政府最低生活保障人数18248人，发放保障经费1526.1万元，增长70.0%。

城镇居民参加基本医疗保险人数8.01万人。

7.城市社会经济发展状况

经济总量跃上新台阶。

2009年，全县地区生产总值突破百亿元，达到103.20亿元，比上年增长15.2%。

其中，第一产业增加值30.12亿元，增长8.4%；第二产业增加值36.02亿元，增长24.7%；第三产业增加值37.06亿元，增长12.4%。

一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为15.6%、52.4%和32.0%，分别拉动经济增长2.4个百分点、7.9个百分点和4.9个百分点。

按常住人口计算，人均GDP为17355元，增长15.2%。

经济结构继续优化。

2009年，全县三次产业结构为29.2：

34.9：

35.9，一、二、三产业增加值占GDP的比重分别比上年下降0.1个百分点、提高1.2个百分点和下降1.1个百分点。

规模工业增加值占全部工业增加值的比重为71.1%，比上年提高5.9个百分点。

全县城镇化率为29.45%，比上年提高2.38个百分点。

全县非公有制经济增加值63.99亿元，增长23.0%，占全县GDP比重达62.0%，比上年提高3.1个百分点。

市场物价基本稳定。

全县居民消费价格指数99.3%;商品零售价格指数99.2%，其中食品价格指数102.1%;服务项目价格指数100.3%。

就业工作继续加强。

年末全县从业人员38.2万人。

年内新增就业人员13750人，其中新增城镇就业人员4950人。

城镇登记失业率为4.2%。

全年农村外出就业劳动力（不含本乡镇）14.86万人，在外务工总收入13.02亿元。

8.城市规划与发展目标

按照城市规划目标，到2020年，XX城区面积将达到66.75平方公里，从现在开始，有计划有步骤地实施拓城战略，加快以宝峰开发区与东城区为重点的新区建设，形成老城区、宝峰开发区、东城区“三足鼎立”的县城空间格局，人口达到100万人。

实现这个目标，以老城区危旧房改造、路网建设为主，加强新城区基础设施建设，抓好老城区以澧阳路为发展主轴的行政办公、居住、商业贸易、金融等性质用地及以澧滨路、XX路、渫阳路为发展副轴的行政、文教、体育、休闲旅游设施等性质用地的建设，抓好宝峰开发区以宝峰路、夹山路为发展主轴的居住、仓储、工业等性质用地的建设，抓好东城区以永兴路为发展主轴的行政、文教、居住、商服业等性质用地的建设；城市用地主要向东、南发展，适当发展西部用地。

同时，XX县规划建设成为生态园林城市，以县区为中心，高标准建设澧水风光带，完善城区道路绿化，建好城区绿化广场、小游园、小绿地。

规划加快城市外围生态绿化圈的建设，重点抓好荒顶山等重点地域的保护和开发，使XX成为环境秀美、空气清新、适合人居、温馨秀丽的现代化城市。

综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：

由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政策的影响，随着城市基础设施的进一步完善，XX县的地价总体水平平稳上升，估价对象所在位置的地价具有一定的增值潜力。

㈡区域因素

区域因素指估价对象所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

1.区域概况

估价对象位于XXXXXX经济开发区。

XXXXXX经济开发区处于XX县城南部，是“工业新城，城市新区”，初步形成了“一区四园”的新型工业发展格局。

总面积有6.14平方公里。

全区辖4个社区居