土地估价师土地管理基础辅导.docx
《土地估价师土地管理基础辅导.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价师土地管理基础辅导.docx（48页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
土地估价师土地管理基础辅导
土地估价师土地管理基础辅导
来源：
土地估价师考试-考试大 [2006-8-21]
第一章 土地管理概述
重点难点：
土地概念、特征、土地制度、土地政策、土地管理体制、土地管理任务、基本内容。
第一节土地的概念与特性
一、土地的概念
（一）土地的定义.
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
这一定义包括以下几层含义。
（1）土地是综合体。
土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。
（2）土地是自然的产物。
人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。
（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。
（4）土地是地球表面的陆地部分。
陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。
（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。
（二）土地概念的区分
1.土地与土壤
土壤，是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。
它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。
土壤与土地的区分，可以从以下几方面加以说明。
（1）从相互关系上看，土壤仅仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤。
（2）从本质特征上看，土壤的本质是肥力，而土地的本质特征是生产力。
（3）从形态结构上看，土壤是处在地球风化壳的疏松表层。
而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面。
2．土地与国土
国土不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括领土、领空和领海。
从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。
例题：
2002判断题：
从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容[ R ]
3．土地与景观
土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气及物理化学作用彼此紧密联系的综合体称为景观。
大气候和地理地质条件的统一是景观的基本特征。
它与土地的最大区别主要在于它只考虑自然地理因素的作用，而极少考虑社会经济因素的“综合体”的影响。
4．土地与土地资源
所谓资源，是指生产资料与生活资料的来源。
土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地。
一般说来，土地资源是指经过人们投入，从土地上得到收益的土地，即产生了价值的土地。
“资源”是一个发展的概念
5．土地与地产
地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土地，也包括经过人类开发、改造过的土地，两者都能够被人们当作财产予以占有。
从法律上看，地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利（如所有权、使用权、经营权等）。
地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济中地产是特定的土地。
土地不一定完全是地产，而地产必然属于土地。
地产最重要特性是其商品属性，具有使用价值和价值，可以像其它商品一样进行交换。
但在我国，这种交换是在土地所有权与使用权相分离的前提下，对使用权的经营，即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。
二、土地的特性
土地的特性，包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
（一）土地的自然特性
（1）土地面积的有限性。
（2）土地位置的固定性。
（3）土地质量的差异性。
（4）土地永续利用的相对性。
只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。
（二）土地的经济特性
（1）土地经济供给的稀缺性。
（2）土地用途的多样性。
（3）土地用途变更的困难性。
（4）土地增值性。
（5）土地报酬递减的可能性。
土地还具有重要的社会属性。
人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。
土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。
土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。
例题：
判断题：
土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。
第二节土地资源构成及特点
一、土地资源构成及分布
（一）按地形特征分类
（1）平原。
（2）盆地。
（3）丘陵 （4）高原（5）山地
例题：
把土地资源分为平原、盆地、丘陵、高原、山地的依据[ ]
A．按利用特征分类B．按地形特征分类C．按植被特征分类D．按气候特征分类
（二）按用途分类
耕地、园地、 林地 、 牧草地、居民点及工矿用地、水域、未利用土地。
二、土地资源特点
（1）土地面积绝对数量大，相对数量小。
。
（2）后备土地资源有限。
（3）土地类型多样，山地多于平地。
（4）农地分布不均匀。
（5）森林覆盖率低。
（6）土地质量较差。
（7）水土资源不平衡。
第三节土地管理的内涵与原则
一、土地管理的概念与性质
（一）土地管理的概念
土地管理是国家的基本职能之一，国家通过立法机构将意志表示规范化并用法律的形式固定下来，国家管理机关即各级人民政府及土地管理部门来保证法律法规的贯彻执行，从而达到实现土地管理国家职能的目的。
土地管理的概念可以这样描述，国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。
其本质是对土地的行政管理。
这一概念包括6个方面的含义：
①土地管理的主体是国家。
②土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。
③土地管理的目的是维护土地所有制、调整土地关系和合理组织土地利用。
目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。
④综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。
⑤管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制。
⑥土地管理具有鲜明的阶级性，其目的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制度的制约。
（二）土地管理的性质
土地管理具有自然属性和社会属性的两重性。
二、土地管理的主体和对象
任何管理（含土地管理）的定义都需包括三项内容：
“谁在管理”——管理者（主体），“管理什么”——管理的对象和范围，“如何管理”——管理的方式和方法。
（一）土地管理的主体
土地管理主体是各级政府的土地行政主管部门及其公务员。
从享有行政权力和具体行使行政权力的角度分析，土地管理的主体又可以分为四种：
（1）政府包括中央政府和地方各级政府。
（2）土地行政主管机关。
（3）行政首长。
土地行政主管机关的首长无论在名义上还是在实际执行上都是行政权力的一种主体o
（4）土地行政主管部门的普通公务员。
他们是土地管理的又一主体。
他们人数众多，由法律保障其身份和规定其职责。
他们的主要职责是处理部门的大量日常事务，具体执行既定的政府政策和首长决定，他们是技术作业层上土地管理的主体。
依据“管理就是决策”的观点，他们以其独特的方式、专长和优势，直接影响土地管理的过程和时效性，通过他们的努力，土地管理才能转化为社会过程，产生社会效应。
（二）土地管理的对象
土地管理的对象是指土地保护和开发利用活动中的社会公共事务。
这些社会化公共事务的自然载体是土地，社会载体是从事资源保护和开发利用的社会组织和个人，大体可以分为以下五类：
（1）经济性组织。
包括一切以资源开发利用为生产经营活动内容，以赢利为目的的组织。
政府通过制定政策、行政法规、规程、规范来影响和制约它们的行为，对其不正当的经营行为予以惩处、罚款、限期改正、收回开发许可证、撤销营业执照等o
（2）社会性组织。
一般说来，政府对它们的管理以不违反保护和合理利用资源的法律和行政法规为限度。
检查监督制度是政府对其管理的主要方式。
（3）教科文卫组织
（4）新闻性组织。
（5）公民。
规范上述五类社会公共事务载体在土地保护和开发利用中的行为，是土地管理的基本任务。
三、土地管理的职能和主要内容
目前，我国土地管理的职能主要是通过行政法规或规范性文件对土地管理主体行使行政职权设定标准，使主体能够在法定的职权范围内，实施各项土地管理活动。
（一）土地管理的职能
根据《国务院办公厅关于印发国土资源部职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》的规定了土地管理的职能：
[略]
（二）土地管理的特点
主要特点是：
（1）特别突出地加强了耕地保护。
（2）为了增强国土资源部土地管理上的领导权能，保证土地管理的政令畅通。
（3）土地利用规划管理实现了统一管理。
（4）在土地产权管理基础工作方面，由国土资源部制定地籍管理办法。
（5）在合理利用土地、培育土地市场
（三）土地管理的主要内容
根据国土资源部的职能，土地管理的主要内容可以归纳为以下五个方面：
1．组织土地立法和制定综合性土地政策
2．编制土地利用总体规划与计划
3．耕地保护与农地用途管制
4．地籍管理
5．土地利用管理
四、土地管理的基本原则
土地管理原则是指土地管理部门及其工作人员从事土地管理活动所必须遵循的基本行为规则、标准。
土地管理原则取决于土地制度和土地管理的总目标。
我国土地管理是建立在社会主义土地公有制基础上的，是以充分、合理利用土地，切实保护耕地为总目标.
基本原则主要包括：
整体原则，责任原则，法制原则，利益原则，效率原则，民主化原则
第四节土地制度与政策
土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。
土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。
因此，土地制度是土地政策的基础，土地政策又是土地制度的具体体现。
一、土地制度
（一）土地制度的含义及其基本特征
土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。
1．土地所有制土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。
它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。
2．土地使用制
土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。
土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。
在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。
每一个社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。
就土地所有权与使用权两者之间的关系而言，土地使用制可大致分为土地所有权与使用权相结合和土地所有权与使用权相分离两大类。
在土地所有权与土地使用权分离条件下的土地使用制可分为有偿使用和无偿划拨使用两类。
例题：
[ ]是整个土地制度的核心答案：
A
A．土地所有制B．土地使用制C．土地关系D．人地关系
3．土地管理制度
这里所说的土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合。
它由中央和各级地方政府实施.
（二）我国现行的土地制度
1．现行土地所有制的形式
我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，它分为社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制。
土地的社会主义全民所有制，具体采取的是社会主义国家所有制的形式，由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。
土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式，由各个社会主义集体经济组织代表各该集体经济组织的全体劳动人民占有属于该集体的土地，行使占有、使用、收益和处分等的权利。
2．现行土地使用制的基本格局
现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
现行农村集体土地使用制是在土地所有权归集体的条件下，把土地使用权承包给农户，以户为单位独立经营，自负盈亏，除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收人归农户个人，即家庭联产承包责任制。
二、土地政策
（一）土地政策的含义
政策是指一个行政组织为完成某项任务而制定的具体目标、准则、方案、办法等各种决策。
土地政策可以理解为国家为了维护土地制度，实现土地资源优化配置，合理组织土地利用而制定的一系列措施体系或行为准则。
例题：
判断题：
土地政策可以理解为国家为了维护土地制度，实现土地资源优化配置，合理组织土地利用而制定的一系列措施体系或行为准则。
（二）土地政策的特性
1．政治性 2．强制性 3．整体性 4．针对性5.预测性 6.及时性
（三）土地政策制定的原则
1.目标明确：
土地政策是为土地管理过程指明方向和提供依据，其目标既要与土地管理的目标对应，又要具体、明确。
2．全面、准确收集信息原则
3．可行性原则
4．多方案择优原则
5．系统性原则
6．公共利益原则
通常情况下土地政策对三大效益的选择顺序是生态效益、社会效益，最后才是经济效益，也就是说保证土地资源的可持续利用，保护人类的生态环境尤其是坚持公共利益优先原则是最主要的。
7．动态性原则
（四）土地政策制定的程序
1．明确问题，确定目标
2．科学预测，拟定方案
3．评估选优，择定方案
4．实施反馈，修正完善
第五节土地管理体制
一、土地管理体制的含义
土地管理体制是指土地管理机构的设置、管理权限划分及运行等各种制度的总称，它是中央和地方各级土地管理机构设置体系及其管理权限、范围的体现。
其中，土地管理机构设置是土地管理体制的核心。
土地管理体制的建立，既受到国家基本政治制度和经济制度影响，又受到基本国情及由国情决定的土地管理在整个国家管理中的地位影响，也受到政府机构改革的影响。
二、现行土地管理体制：
现行土地管理体制是指在《中华人民共和国土地管理法》颁布，1986年国家土地管理局成立之后，由党中央、全国人大常委会、国务院所确定实行的全国土地统一管理的体制。
根据1998年国务院机构改革，国土资源部代表国务院负责全国土地管理工作其中有6个职能司（厅、局）与土地管理直接相关，承担着相应的土地管理职责。
1．政策法规司2．规划司 3．耕地保护司
4．地籍管理司5．土地利用管理司6．执法监察局
第六节 建国以来土地管理的演变历程
社会主义的土地管理与我国历代的土地管理及私有制土地管理有着本质的区别，社会主义土地管理是建立在土地公有制基础之上的，其主要目的是不断巩固公有制，立足于全民利益，协调国民经济各部门的用地需求。
对建国以来我国土地管理进行简要回顾，可以划分为三个发展阶段。
一、改革开放之前的土地管理
二、改革开放初期的土地管理
三、统一管理体制下的土地管理
第七节土地管理与社会发展
一、土地在社会发展中的地位
土地是社会发展中一切生产所必须的物质条件，“是一切生产和一切存在的源泉”。
土地在社会发展中的基础地位，主要体现在二两个方面：
一方面，土地是人类维持生存的基本物质基础。
另一方面，土地是稀缺的难以替代的资源。
二、土地管理在社会发展的中作用
1．土地管理是协调社会矛盾的重要手段
伴随着人口、资源、环境与发展问题的日益突现，人地矛盾已成为社会发展的主要矛盾。
人地矛盾不仅表现在各部门各产业之间对土地需求矛盾上，也表现在人与人之间对土地需求矛盾上。
这些矛盾的解决需要通过土地管理来协调。
2．土地管理是实现社会可持续发展的基本保障
土地资源的永续利用是社会经济可持续发展的基础，也是社会经济可持续发展的基本保障。
实现土地资源永续利用，必须依赖土地的科学管理。
因此土地管理已成为社会可持续发展的基本保障。
3．土地管理是社会稳定的根本保证。
耕地是最宝贵的资源。
第二章土地经济理论
重点难点：
土地的供给与需求, 地租的概念. 性质. 形式.土地金融与土地税收.
第一节 土地的供给与需求
一、土地的供给
土地的供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。
土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。
例题：
判断题：
土地的供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，不包括已利用的资源储量[ W ]。
（一）土地的自然供给及其制约因素
土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分。
土地是一种非再生资源，自然供给的数量是固定不变的，是无弹性的。
地球面积约5．1亿k㎡，其中海洋占70．8％，陆地面积仅占地球总面积的29．2％，目前真正能供人类使用的土地约7000万k㎡。
制约土地自然供给的因素主要有：
①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件；②资源条件；③交通运输条件。
（二）土地的经济供给及其制约因素
土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。
土地的经济供给是有弹性的。
影响土地经济供给的因素主要有：
①土地的自然供给量。
②人们利用土地的知识和技术水平。
③交通运输条件。
④土地利用的集约化程度。
一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。
⑤社会需求。
二、土地的需求
人类要生存和发展，就需要土地作为生存场所，需要土地提供食物、衣服和住房等。
土地的需求，是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。
土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。
影响土地需求的因素主要有：
①人口变动。
②经济发展状况。
③人类利用土地的知识和科技水平。
三、土地供求关系
土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。
人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给.
土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。
由于土地的短期供给在特定区域内为一定值，其短期的供求关系如教材图2-1所示。
土地市场的供求机制是决定地价的主要因素之一，供不应求，地价上涨，供过于求，地价下跌。
第二节 土地报酬递减规律与土地集约利用
一、土地报酬递减规律的内涵
土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。
这里的土地报酬，可以理解为土地产品的产量，体现了土地的生产力。
为了考察劳动与土地等要素组合对土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬及边际报酬的变动趋势和规律。
各种类型的报酬定义如下：
①总报酬，即总产量，可记为TP；②平均报酬：
总报酬除以某种要素的投入量，可记为AP；③以劳动（L）为例（下同），边际报酬，即对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记为：
MP=△TP／△L或dTP／dL，它是生产函数关于劳动上的一阶偏导数。
边际报酬体现了土地的边际生产力。
教材表2-1列出了在相同面积的土地上，劳动投入量的变动与农产品变动的关系。
如果将上表中的数据转换成图形，可得到教材图2—3中的三条曲线：
总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线。
二、土地报酬曲线之间的关系以及报酬三阶段分析
1．总报酬曲线和边际报酬曲线的关系
从几何上说，边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率（导数的几何意义），边际报酬最大的点对应总报酬曲线的点为拐点[转向点]边际报酬为零，此时总报酬最大。
2．总报酬曲线与平均报酬曲线的关系在几何上，平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。
3．边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相等时，平均报酬最高。
根据总报酬、平均报酬和边际报酬，我们可以将生产划分为三个阶段：
第一阶段：
在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段。
在这一阶段，边际报酬先升后降，劳动投入量达到一定量时达到最高点，与之相对应的点叫转向点。
在边际报酬达到最高之前，总报酬曲线向下凸的一段是报酬递增阶段，其生产弹性大于1；从边际报酬最高点起总报酬曲线开始向上凸出而进入报酬递减阶段，生产弹性自转向点之后开始递减，当边际报酬曲线与平均报酬曲线相交时，边际报酬与平均报酬相等，此后，边际报酬低于平均报酬。
在第一阶段，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长，因此在这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投人将使得劳动—土地—资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。
例题：
判断题：
在第一阶段停止投入是不合理的[ R ]，
第二阶段：
平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段。
在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素（比如劳动），还要取决于农产品价格和投入要素价格。
第三阶段：
边际报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段。
在此阶段，投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。
因此在这一阶段继续投入是不合理的。
三、土地报酬递减规律对集约利用的制约作用
每单位面积土地上所投劳动和资本的多少称为土地集约度。
人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入（劳动、资本）称为土地的集约利用，而在大量土地上投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用。
可见，土地的集约利用与粗放利用的实质，在于可变比例生产要素组合的选择。
但是，土地的集约利用与粗放利用是相对的，由于所采用的比较标尺不同，二者的确切界限就不易确定。
推进土地集约利用是一种必然趋势，但并不能机械地认为集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越好。
在各种土地利用中，区分集约利用与粗放利用及其边际界限是十分重要的。
所谓用地的集约边际，是指某块（幅）土地在利用中所达到的临界点，该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。
即“在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际。
而所谓粗放边际，则被认为是无租边际，即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。
集约边际能适用于土地的一切生产性利用，它代表了社会上总的土地利用情况；而粗放边际只影响那些在经营中只能收支相抵的生产者，它在市场价格和市场需要的影响下，决定着选择质次的最后一级土地，即再次级的
升级会员 