房地产开发经营考点.docx

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房地产开发经营考点

第1章

第一节

投资的分类

1、短期投资和长期投资

2010年-一般来说，与长期投资相比，短期投资（C　）。

A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长

房地产投资的分类

1、按经济活动类型划分

2011年-下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（CDE  ）。

A.居住物业开发投资        B商业物业投资房      C.土地开发投资

D房地产开发投资          E.房地产经营投资

2、按投资主体划分

2011年-商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。

（ 错）（保障性不属于）

3、按物业类型划分

1）特殊物业

2008年-下列物业中，属于特殊物业的是（B　）。

A．在建工程　B．车站　　C．购物中心　D．科技产业

2）商业物业投资

2008年-下列关于商业物业的表述中，正确的有（ACDE）。

A．能为投资者带来经常性的收入现金流

B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C．适合于长期投资

D．常在机构投资者之间进行交易E．位置对其有着特殊的重要性

2010年-商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。

（.×）

房地产投资特性-必考

1、特性分类

2011年-关于房地产投资特性的说法，错误的是（B  ）。

A.区位选择异常重要    B.不易产生资本价值风险  

C.存在效益餐溢   D.易受政策影晌

2、适于进行长期投资

2009年-对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　B　）。

A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命

2011年-房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是（ C   ）。

A.土地不会毁损      B.地上建筑物有耐久性  

C.变现性差   D.土地使用权年限较长

3、存在效益外溢和转移

2009年-地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（　D　）的特性。

变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移

4、易产生资本价值风险-异质性

2009年-具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。

（　对　）

2010年-同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（C　）。

A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性

5、变现性

2007年-买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（　c　）。

A．不可移动性B．适应性C．弱流动性-变现性差D．相互影响性

2007年-对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。

　　（　对　）

6、需要适时的更新改造投资

2006年-投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（B）的重视。

A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性

第二节

房地产直接投资

1、分类

2010年-下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（B　）。

A．购买房地产股票　B．购买商铺　C．购买房地产债券　D．购买住房抵押支持证券

2、房地产开发投资

2007年-当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　D　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A．出售B．抵押C．转让D．经营

2011年-房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（  A）。

A增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给

3、房地产置业投资

2006年-投资者进行房地产投资的主要目的一般是（B）。

A.获取房地产当期收益B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动D．间接参与房地产开发经营活动

2010年-相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ACDE）。

A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C．置业投资对象可以是市场上存量房地产

D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

房地产间接投资

1、分类

2008年-下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（A　）。

A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权　

C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房

2009年-房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。

（　错　）（间接）

2、投资房地产投资信托基金

2006年-下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（C）。

A．由专业投资管理者负责经营管理　B．收入现金流的重要部分分配给了股东

C．分为权益型和抵押型两种形式　D．投资流动性好

2007年-房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（C　　）。

A．销售收入　　B．转让收入　C．租金收入　D．利息收入

房地产投资的利弊

2008年-房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。

（错　）

第三节

风险比大小（运用第七章概率分析中的期望值法）

2009年-甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。

预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。

甲、乙物业投资风险比较的结果是（B　　）。

A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大

C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小

甲：

100/1100-10%

乙：

200/110=18%结论：

18%>10%乙

房地产投资的系统风险

2007年-下列风险中属于系统风险的是（b　　）。

A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险

2007年-系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。

　　（　错　）

2009年-下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（　ABC　）。

A．市场供求风险B．变现风险C．利率风险

D．时间风险E．资本价值风险

房地产投资的个别风险

2008年-下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（B　）。

A．变现风险B．时间风险　C．或然损失风险　D．通货膨胀风险

第四节

房地产投资折现率、预期收益率

2006年-假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（B）。

A．4.42％B．8.11％C．8.13％D．9.54％

2.28%+0.6*（12%-2.28%）=8.11%

2008年-某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。

（对　）

2009年-如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　A　）。

A．10．38%B．11．07%C．12．45%D．13．62%

9%+0.23（15%-9%）=10.38%

其他

投资组合理论

2008年-投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（　C）。

A．提高投资收益　B．降低系统风险　C．降低个别风险　D．使投资毫无风险

2010年-关于投资组合理论的说法，正确的是（D　）。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

2010年-投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。

（√）

第二章

第一节

房地产市场的参与者

1、土地所有者和当前土地使用者

2011年-商品房开发市场通常是典型的（  B）市场。

A完全竞争   B.垄断竞争    C.寡头垄断     D.完全垄断

2011年-.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。

（   √ ）

房地产市场的运行环境

2006年-下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（A）。

A．城市或区域产业结构与布局　B．人口数量与结构

C．土地资源状况D．建筑技术进步

第二节

房地产市场指标

1、市场交易指标

1）总类

2007年-在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（　bd　）。

A．空置量B．房地产价格指数C．平均建设周期D．吸纳率E．失业率

2011年-下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（   ACE）

A.吸纳量    B.新竣工量 C.预售面积  D.可供租售量   E.房地产价格  

2）吸纳率

2009年-2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。

该市2008年住宅市场吸纳率为（　C　）。

A．71．11%B．88．89%C．91．67%D．93．33%

2750/3000=91.67%

3）吸纳周期

2007年-某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套．则吸纳周期为（c）年。

A．0.63　B．1.63　C．2.25　D．12.50

（5+13）/8=2.25

2008年-吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。

（错　）

2009年-某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（　D　）。

A．半个月B．2个月C．半年D．2年

吸纳周期-1/吸纳率=1/50%=2年

2010年-关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（A）。

A．吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

4）销售量

2007年-我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。

　　（错）

5）房地产价格

2006年-反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（C）。

A．房地产平均价格B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数D．房地产同质价格

2、供给指标

1）房屋新开工面积

2011年-某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。

该城市2010年商品住房新开工面积是（  A）万㎡。

A.500         B.700           C.800   D.1000（1000-300-200=500）

2）施工面积

2010年-关于房屋施工面积的说法，正确的是（C　）。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

3）商品房住房空置率

2008年-.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（B）。

A．9％　　B．12％　　C．15％　　D．20％

450/3750*100%=12%

3、市场监测与预警指标

2009年-量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。

（错　　）

房地产市场的数量比例关系

2007年-从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（bcde　　）。

A．物理结构B．区域结构　C．产品结构　D．供求结构　E．总量结构

2009年-对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（BDE）。

A．价格结构B．总量结构C．档次结构D．投资结构E．租买结构

按房地产用途细分

2008年-“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ABDE　）。

A．按地域范围细分B．按房地产用途细分C．按增量存量细分

D．按交易形式细分E．按目标市场细分

2010年-按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ABCE）等方面存在差异。

A．投资决策B．规划设计C．工程建设D．地域范围E．产品功能

第三节

房地产市场功能

2011年-下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（ABC   ）。

A商品住房限购政策导致住房租金上涨

B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C保障性住房供给增加抑制商品住房价格

D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加

市场供给的垄断性

2009年-房地产市场供给垄断性的原因不包括（　A　）。

A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性

C．土地所有权的排他性D．土地的有限性

2010年-土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。

（√）

房地产市场的特性

2009年-房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（BCE　　）。

A．竞争性B．垄断性C．外部性D．均衡性E．信息不对称性

第四节

房地产市场的周期循环

1、房地产市场的投资周期

2011年-从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（B  ）。

A.第一阶段   B.第二阶段的后半段  C第三阶段的后半段   D.第四阶段

2、房地产市场的自然周期

2006年-在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（D）阶段。

A．租金增长率上升B．新增供给小于新增需求

C．新开工项目增加D．租金增长率下降

2007年-下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（abd　　）。

A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高　建设工程教育网提供

C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

2007年-在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（　c　）。

A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段

2008年-在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。

（错　）

2009年-房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（　B　）。

A．上升到下降B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率D．低于合理空置率到高于合理空置率

房地产泡沫的成因

2007年-下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（　d　）。

A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

2011年-地产泡沫产生的基础是（D）。

A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷

C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性

房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

2008年-下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（D　）。

A．自然周期与投资周期同步变化B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

房地产空间市场

2007年-房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。

　　（　　错　　）

第五节

住房问题和住房保障

2010年-国际上通常采取的住房保障方式有（ABD）。

A．政府直接建房B．对住房投资人减税

C．对住房承租人减税D．对住房承租人补贴E．鼓励赢利机构建房

土地供应政策

2008年-政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（C　）。

A．产品质量B．产品性价比C．规模和结构　D．产品档次

房地产市场非均衡

B．2008年-某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（C　）状态。

C．均衡B．周期性失衡　C．结构性失衡　D．区域性失衡

第三章

第一节

房地产开发的基本概念

2008年-从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ABCD）。

A．土地B．劳动力C．资本D．经验E．环境

第三节

获取土地

1、土地储备

2011年-下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（   A）。

A.集体土地中的宅基地                 B依法收回的国有土地

C.依法收购的土地                     D.依法行使优先购买权取得的土地

2、土地开发

2008年-政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。

（错　）

2010年-下列成本费用中,不属于土地储备开发成本的是（D）。

A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用

C.贷款利息D.建安费用

2011年-土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％（ √  ）

前期工作阶段内容

2006年-可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（B）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段B．前期工作阶段

C．建设阶段D．租售阶段

2010年-下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（BCDE）。

A．进行项目的财务评价B．获取项目所需土地

C．确定规划设计方案并获得批准D．对项目的建设工程进行招标

E．提交项目开工申请并获得批准

工程建设招标的方式

2010年-房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。

（.×）

第四节

质量控制工作

2011年-房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（D ）

A.对原材料的检验                    B.对配套设施的检验

C.确立质量文件档案制度              D.确立成本控制档案制度

进度控制进度管理及计划调整

2009年-横道图法用于项目建设阶段的（　B　）。

A．质量控制B．进度控制C．成本控制D．合同管理

2010年-网络图法在建设工程管理中常常作为（C）

A.质量控制B.成本控制C.进度控制D..合同管理

建设阶段工作内容

2011年-对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（  C）

A.土地储备  B.销售方案的细化 

C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》

竣工验收

2009年-在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。

检查后由（　C　）列出质量缺陷清单。

A．开发商B．承包商C．监理工程师D．使用单位

2009年-房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（　CE　）。

A．工程质量保修书B．可行性研究报告C．竣工图

D．住宅使用说明书E．竣工验收备案表

安全管理

2006年-房地产开发项目的施工许可证由（B）向发证机关申请领取。

A．施工单位　　B．建设单位　　C．监理单位　　D．设计单位

2007年-实行施工总承包的房地产开发项日。

施工现场的安全应由（D　）负责。

A．开发商　B．监理单位　C．分包单位D．总承包单位

第五节

成本导向法

1、成本加成定价法 

2011年-为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（  B    ）

A.认知价值定价法     B.成本加成定价法   C.挑战定价法  D.领导定价法

2、目标定价法

2007年-根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（a　　）。

A．目标定价法　B．成本加成定价法C．随行就市定价法　D．价值定价法

2009年-需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（　A　）。

A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法

竞争导向定价

1、挑战定价法

2006年-某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（D）。

A．随行就市定价法　　B．价值定价法　　C．应战定价法　　D．挑战定价法

2、随行就市定价法

2008年-当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（D　）。

A．挑战定价法B．领导定价法　C．目标定价法D．随行就市定价法

2009年-采取随行就市定价法确定价格的情形有（BD　　）。

A．开发商处于市场领导者地位B．开发商难以估算成本

C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

D．开发商打算与同行和平共处E．开发商具有向市场领导者挑战的实力

购买者导向定价

1、认知价值定价法

2010年-某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（D　）。

A．目标定价法B．领导定价法C．随行就市定价法D．认知价值定价法

房地产经纪机构的代理形式

2007年-下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确有（　ade　）。

A．房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本　建设工程教育网提供

B．大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

C．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

D．房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

E．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

2009年-开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。

（　对　）

2011年-关于