《2015年广州房地产市场发展研究报告》.doc

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2015年广州房地产市场发展研究报告

2015年广州房地产市场发展研究报告2015年2月25日

目录

摘要 1

一、经济环境：

经济增长的质量、效益和水平不断提升 3

二、政策环境：

各地陆续取消限购，仅5市未有放开 12

1. 全国政策：

多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制 12

2.广州政策：

坚持限购不放松，“930新政”与降息引导楼市向好 17

三、市场分析：

商品房均价上涨，市场呈现供过于求 19

1. 商品房市场：

商品房均价持续上涨，市场呈现供过于求 19

2. 住宅市场：

总体供过于求，价格涨速仍较快 23

3. 写字楼：

成交量有所增加，销售价格呈下行走势 51

4. 商业用房：

供大于需，销售价格有所下跌 55

5、二手房市场：

成交大幅减少，各区域价格小幅回落 62

四、土地市场：

量减价升，溢价率大降 64

五、开发企业：

代表房企广州业绩显著增长，拿地金额显著增加 72

六、市场展望：

住宅供求趋于平衡，房企面临转型压力 76

摘要

一、宏观环境：

经济运行平稳，产业转型升级步伐加快

2014年以来，广州经济在新常态下保持平稳运行，呈现出产业转型升级步伐加快、经济运行质量效益提升、社会民生不断改善的良好势头。

从三次产业看，农业生产平稳，工业生产稳步增长，服务业发展势头良好；从三大需求看，投资较快增长，消费持续畅旺，外贸出口稳步发展；从经济增长质量和效益看，财政收入质量进一步提升，工业企业利润保持增长、亏损面缩窄；从运行环境看，物价涨幅回落，就业形势稳定，民生投入持续增加。

2014年，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。

对房地产市场则是因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

二、市场分析：

商品房均价上涨，市场呈现供过于求

（1）总体表现：

房地产市场供过于求，价格涨速仍较快

广州商品房均价继续保持上升趋势，涨幅高于同期全国水平。

尽管一季度受宏观经济增速放缓等因素的影响，市场较为冷清，但是进入四季度以来，在各种利好政策的推动下，广州楼价涨势依然强劲。

价格方面：

商品房销售均价持续上涨，广州商品房销售均价升至16518元/平方米。

分物业看，2014年广州市住宅销售均价为15075元/平方米，商业用房价格为25537元/平米，写字楼销售均价为20097元/平方米。

需求方面：

在房地产市场整体持续下行的大环境下，同时受2013年同期高基数影响，2014年多数月份成交量不及去年同期。

2014年，广州市共成交商品房1119.4万平方米，销售金额达1849.0亿元。

供应方面：

近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模。

2014年商品房新批上市面积1554.9万平方米，新增上市套数143583套。

供求对比来看：

2014年，广州市商品房新批上市面积比销售面积多出435.4万平方米，商品房成交量低于上市量，市场供过于求，销供比为0.7。

二手房市场：

成交大幅减少，成交量为近5年最低，从6月起各区域价格持续下跌，各区域下降幅度基本相当。

（2）不同区域：

越秀均价居首，番禺表现出众

价格方面：

与2013年相比，十个区域商品住宅成交均价总体仍保持上涨，越秀涨幅最大，其次是荔湾、花都。

需求方面：

各区域中增城、番禺、花都成交量最大，郊区仍然为成交主力。

供应方面：

增城、南沙等热点区域有较多项目集中入市，局部热点区域竞争激烈。

供求对比：

仅海珠区供小于求，增城供求基本平衡。

三、土地市场：

量减价升，溢价率大降

价格方面：

成交土地均价上升逾一倍，升至16321元/平米，楼面均价上升明显，升至6325元/平米。

成交方面：

土地成交用地面积大幅减少，同比减少46%，各类用地成交量均减少，商办用地降幅最大。

供应方面：

全年推出面积大幅减少，住宅用地小幅增加。

土地出让金方面：

土地出让金大幅增加，商品房销售额小幅增加。

地王方面：

十大土地的总金额上升，楼面均价为近几年来最高点。

四、开发企业：

代表房企广州业绩显著增长，拿地金额显著增加

2014年广州代表房企销售业绩显著增长，受益于企业加大推盘力度和促销手段强化，2014年广州排名前十的房企总销售额为910.82亿元，占全市成交的49.3%，市场份额略有缩小。

各房企纷纷增强土地资源储备，拿地规模和金额大幅增长，一二线城市优质地块受到热捧。

广州市房企资金来源总额自2008年以来连续七年上升，国内贷款与自筹资金占比有所提高，房地产市场进入平稳发展时期，企业自身的资金能力成为持续发展的有效保障。

五、市场展望：

住宅供求趋于平衡，房企面临转型压力

在广州经济形势持续向好、城市发展不断加快，及常住人口不断增加的背景下，预计2015年广州市场总体呈现供求平衡态势，中心区供不应求。

但价格上涨压力仍较大，新批、投资和新开工等供应类指标增速同比增幅将有所回落。

从区域分布来看，受益于市政规划及城市轨道发展等利好因素，萝岗、增城和南沙等郊区的楼市将继续升温，特别是萝岗区近年土地供应较大，项目竞争程度加剧；而中心区土地资源仍稀缺，旧城改造等用地将成为新增土地重要来源。

从产品来看，由于刚性和改善性需求仍占主导，中小户型产品继续受追捧。

总体来看，广州潜在需求十分旺盛，未来仍具有较大发展空间。

（注：

自2013年10月起，广州市新增从化和增城市数据，覆盖范围由原市辖十区变更为“十区两市”。

）

一、经济环境：

经济增长的质量、效益和水平不断提升

2014年，广州市经济在新常态下平稳运行，实现了“三稳四提升”。

“三稳”分别是农业生产平稳，工业生产稳步增长，服务业发展势头良好。

“四提升”分别是产业结构更趋优化、产业动力加快转换、创新驱动力提升和金融新业态发展势头突显。

1.经济增长：

GDP增速同比下降3.0%，仍高于全国水平

图：

2000-2014年广州市地区生产总值（GDP）

数据来源：

CREIS中指数据，

经济增速首次跌回个位数，仍高于全国1.2个百分点。

2014年，全市实现地区生产总值（GDP）16706.87亿元，比上年增长8.6%，增速较上年下降3.0个百分点，16年来首次跌回个位数。

但与全国总体增长情况对比,涨幅仍高于全国（7.4%）1.2个百分点。

虽然第四季度广州经济增速继续回升，但仍然无力实现全年10%的经济增长目标。

图：

2000-2014年广州市各产业增加值比重变化

数据来源：

CREIS中指数据，

第三产业比重提高0.4个百分点，产业结构进一步优化。

分产业看，第一、二、三次产业分别完成增加值237.52亿元，5606.41亿元和10862.94亿元，分别增长1.8%、7.4%和9.4%，所占比重分别为1.4%、33.6%和65.0%。

经济增长总体平稳，新常态下呈现新趋势、新动力、新特征，经济增长的质量、效益和水平不断提升。

2.物价指数：

CPI水平维持平稳，涨幅与全国水平一致

图：

2000-2014年广州市居民消费价格指数（CPI）

数据来源：

CREIS中指数据，

图：

2014年各月度广州市居民消费价格指数（CPI）（同比）

数据来源：

CREIS中指数据，

物价水平维持平稳，各月均低于3.0%。

2014年，全年居民消费价格同比上涨2.3%，与全国总体涨幅一致。

全年广州居民消费价格整体走势平稳，各月同比涨幅均在全年3.0%的调控目标以内，单月最高涨幅为2.9%。

3.固定资产投资：

增速出现回调，占GDP比重达29%

图：

2000-2014年广州市固定资产投资额及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

固定资产投资增速出现回调，占GDP比重与2013年相同。

2014年，广州完成固定资产投资4889.50亿元，同比增长14.5%，增速比上年下降4.5个百分点。

据预测，未来在南沙自贸区等利好带动下，预计2015年固定资产投资增速会在15%-18%。

4.贸易：

消费市场保持畅旺，外贸出口稳步发展

图：

2000-2014年广州市社会消费品零售总额及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

社会消费品零售额增速有所下滑。

2014年，广州实现社会消费品零售总额7697.85亿元，同比增长12.5%，增速有所下滑。

其中，其中批发零售业、住宿餐饮业分别增长13.2%和7.8%，网上商店零售额为509.74亿元，增长63.1%；通讯器材类商品零售额增长34.1%。

汽车消费稳步增长，限额以上汽车类商品零售额增长19.6%。

图：

2000-2014年广州市进出口总额及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

外贸出口稳步发展，出口结构进一步改善。

2014年，全市完成商品进出口总值1306.00亿美元，同比增长9%，增速比上年提高8.3个百分点，但高于全国总体水平（2.3%）；其中出口总值727.15亿美元，增长15.8%，增速比上年提升9.2个百分点；进口总值578.85亿美元，上升3.2%。

5.房地产开发投资及建设：

施工、新开工和竣工各类指标均增长

a）开发投资：

总额再创新高，连续9年保持增长

图：

2000-2014年广州市房地产开发投资额及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

房地产开发投资额突破1800亿元。

2014年，广州房地产开发投资额为1816.15亿元，突破1800亿元，同比增长15.5%，涨幅略微增加0.8个百分点。

广州房地产开发投资额连续9年保持增长。

图：

2000-2014年广州市不同物业开发投资额增速

数据来源：

CREIS中指数据，

住宅投资额增幅下降显著，办公楼和商业营业用房增速提升。

2014年，各类物业开发投资额有所增加，其中住宅同比增幅为4.7%，总额达994.9亿元，增幅较2013年下降10.2%；办公楼和商业营业用房开发投资额分别为222.90亿元和293.56亿元，同比分别增长33.6%和42.6%，与2013年8.6%、4.2%的增幅相比增幅显著。

图：

2000-2014年广州市不同物业投资占比

数据来源：

CREIS中指数据，

各类物业中仅住宅用房投资额占比减少，办公楼和商业营业用房投资占比均增加。

2014年办公楼、商业营业开发投资额占比分别为14.7%和19.4%，比2013年分别增加2.1和3.9个百分点；而住宅开发投资额占比为65.8%，比2013年下降6.0个百分点。

b）建设指标：

施工、新开工以及竣工面积有所增加

Ø开工：

房屋新开工面积同比增速下滑，办公楼物业新开工量有所减少

图：

2000-2014年广州市房屋新开工面积及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

房屋新开工面积同比增加一成多，超2400万平米。

2014年，房屋新开工面积为2407.67万平米，同比增加12.3%，得益于新区发展的加快，新开工面积创历史新高，除办公楼物业外，住宅和商业营业用房新开工量均有所增加。

图：

2000-2014年广州市不同物业新开工面积增速

数据来源：

CREIS中指数据，

办公楼新开工面积同比增幅有所下滑，住宅和商业营业用房有所增长。

2014年，住宅新开工面积为1466.33万平米，同比增加9.3%，较2013年增幅减缓。

办公楼新开工面积为214.83万平米，同比下降3.0%；商业营业用房新开工面积也达290.48万平米，同比增加19.