房地产开发抵押评估.docx

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房地产开发抵押评估

     第三章房地产开发中土地抵押评估问题的处理

摘要：

土地抵押评估中的常见问题及土地抵押估价技术规范改进、估价行为规范、与金融机构业务沟通等方面的几点建议，以期达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目的。

一、土地抵押评估中存在的问题

房地产开发中的资金筹措和项目融资非常重要，而土地抵押融资是融资渠道的首选，债权人为了减少自身的风险，了解提供担保的土地的价值，往往需要专业的土地估价机构出具的土地抵押评估报告，作为发放贷款限额的参考依据。

由于土地抵押评估涉及信贷安全、土地当事人的合法财产保护等诸多方面，探讨土地抵押评估中的常见问题显得颇为重要。

根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。

现将土地使用权抵押评估中要涉及的一些问题浅析如下：

    1、评估对象界定问题

     《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。

土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。

另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。

根据《国资企函发（1994）36号》文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。

这就是说从政策层面上保证了抵押权设定时和抵押权实现时需分别进行评估。

在抵押权实现时，由于土地使用权必须短期内强制变现，由抵押权人优先受偿。

此时的评估对象是土地使用权的强制变现价格，从而应该采用强制拍卖标准评估土地使用权的强制变现价格。

但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，此时评估的不应是抵押物的市场价格或强制变现价格，而是抵押人向抵押权人转移的抵押物权利价格，即土地使用权的抵押权价格。

2、土地抵押评估的目的问题

土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保，实际上抵押人不转移土地使用权。

抵押人设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是变卖土地使用权。

土地使用权抵押贷款评估目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。

被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。

而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或强制变现价格。

     目前，银行等金融机构在发放贷款时对土地抵押评估和房地产抵押评估采用的操作方式基本相同，在发放贷款时以评估价的折扣率（50%～70%）发放贷款，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的等许多风险。

如果我们参照《房地产抵押估价指导意见》中规定，土地抵押价值为“抵押土地在估价时点的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”，土地抵押价值内涵中就已扣除了优先受偿权，考虑了变现能力，其处置变现的各种诉讼费用、税费也考虑其中了，其价格与市场价格相比，已打了一定的折扣。

如果金融机构在发放贷款时仍以过去的折扣率发放贷款，价值扣减就有重复的部分，从而导致土地的抵押价值远远低于市场价值，甚至低于其变现价值很多，土地权利人的利益受损。

3、对抵押土地的实物和权益状况把握问题

适合作抵押物的土地必须是能够顺利进入市场交易、变现容易、权属明晰的土地（如已全额缴纳了土地出让金，领取了国有土地使用证，符合规划并且能够在规定时限内完成房地产开发等），以不合法或不适宜的土地作为抵押物，会引起抵押权无法实现，使金融机构遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。

这就要求土地评估报告应当全面、详细地界定抵押土地的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况等，登记用途与实际用途不符的，应在报告中予以披露。

充分了解抵押土地的法定优先受偿权利等情况，对现实存在和可能存在的不确定因素要在报告中作必要的风险提示；假设和限制条件中对估价结果有重大影响的因素，一定要详细说明；提示土地市场状况因时间变化对土地抵押价值可能产生的影响；对预期可能导致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明；对估价对象变现能力的分析；对可比实例进行实地查勘等等。

抵押土地实地察看、法定优先受偿权利获取应尽量与抵押当事人积极配合；这要求估价师要有强烈的职业责任感和良好的沟通能力，从而提高了对估价人员的要求，也增加了估价难度和风险。

      4、估价时点的选用和抵押价值类型的确定问题

（1）估价时点的选择是确定抵押土地价值的前提条件

估价时点是土地价格对应的时间点，由于土地价格受多种因素影响，是不断变化的，对于同一宗土地来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。

抵押土地估价的估价时点应为抵押权交割的时点，即债务到期日，从理论上来说，这个观点无疑是正确的，但与实际评估操作并不一致。

目前房地产开发中土地抵押评估的估价时点通常为抵押权设定日期，将估价时点确定为当前估价时点，操作中便利但理论难以解释。

评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构一般都需要重新评估。

（2）价值类型的确定问题

土地抵押价值是“估价时点的公开市场价值”还是“抵押权实现时的变现价值”，行业中存在很多争议。

从纯理论角度来看，土地的抵押价值应当是土地在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，而实际中往往评估估价时点的公开市场价值，并考虑贷款到期时，借款人不愿或不能归还全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼、拍卖对抵押物的减值影响等可能发生的费用，再按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值，给予相应的贷款。

而现实中大部分逾期的土地抵押贷款基本都通过司法途径来解决，被抵押的土地在拍卖市场上是不可能按其公开市场价值来拍卖的，而拍卖价值也只是抵押物的变现价值，远远低于公开市场价值。

       5、评估机构和金融机构的衔接问题

当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。

这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。

目前在现实操作中最为普遍的模式是：

评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。

这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。

二、土地抵押评估问题的处理的几点建议

1、估价时点的风险规避

     评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题。

 2、评估目的和价值类型等问题的风险防范

土地抵押评估的根本出发点和目的是防范信贷风险和维护当事人的合法权益。

如果把土地抵押价值界定为公开市场价值并非未来时点抵押权实现时的土地变现价值，现实业务操作方便，但存在一定的潜在风险。

确定贷款额的依据是当前估价时点的土地抵押价值，该价值与未来土地市场价值之间的背离程度决定了贷款的风险大小。

建议采用以下方法规避风险：

（1）土地抵押估价实施动态管理

金融机构应当加强对已抵押土地的市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。

不仅仅限于土地抵押前或土地处置前土地抵押评估，在土地抵押期间也可随时对土地抵押价值评估。

可以定期或者在市场价格变化较快时评估土地抵押价值。

抵押权人根据抵押人的抵押资产价值变化情况，可要求抵押人调整或追加抵押资产，也可要求抵押人提供抵押资产每年投保财产险的相关证明文件等方法来确保抵押资产价值不得降低。

（2）选择合适的评估方法

土地抵押估价的一般方法有市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法和成本逼近法，可依据具体情况选择合适的估价方法。

一般说来，在土地市场较发达的区域里，可选用市场比较法评估；商业用地用收益还原法比较合理；工业用地选用成本法较合理；在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法。

比如说，当经济处于萧条期间，人们对未来经济发展的信心不足，对土地市场未来预测悲观，如果用收益还原法，得到的结果会偏低，而以市场比较法估出的价格能反映当前市场行情，且当前市场价格偏低，由此引起风险的可能性也较小，此时选用市场比较法较为合理、安全。

当土地市场已持续上涨较快时，以市场比较法估出的价格含泡沫成分，可能偏离土地正常的价值较多。

此时以基准地价系数修正法、收益还原法或成本逼近法进行估价更为妥当。

此外采用长期趋势法和回归分析法辅助估价，也可使准确性大大提高。

    （3）加强地价动态监测，充分利用地价指数

国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。

合理的地价指数可以剔除掉土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。

坚持编制地价指数，可反映合理的土地价格长期走势。

利用地价指数对地价进行修正，能更加合理地评估出土地价值。

     3、土地抵押估价行业的规范

     估价规范包括行业性的抵押估价规则和金融部门内部的抵押估价指导原则及参数使用指南等方面的研究和规范。

在实践上，抵押物的估价方法、抵押估价流程、抵押估价收费以及抵押估价各方关系等方面都缺乏统一的规范。

土地抵押评估与房地产抵押评估在评估原理、方法和流程方面具有很多相似性，现实估价中多参考《房地产抵押估价指导意见》进行土地抵押评估，但毕竟土地评估和房地产属两种不同的评估类型，在某些方面还存在一定的差异性，土地抵押评估应该有自己相对独立的评估体系。

如果政府主管部门或行业协会能抓紧制订符合土地抵押评估要求的有关指导意见或评估指南，就可为解决当前土地抵押评估中存在的诸多问题提供政策方面的依据。

     4、评估机构将应与金融机构直接建立业务关系

     目前评估机构与金融机构之间在估价业务上并非真正意义上的委托关系，金融机构往往作为抵押评估业务的推荐者，由抵押贷款申请方支付评估费用委托评估机构评估，评估机构和估价师实际上是对抵押贷款申请方负责而非金融机构，这样可能导致高估土地的抵押价值，从而带来金融风险。

如果评估机构直接接受金融机构委托，即接受抵押估价委托的估价师必须遵守委托人（金融机构）所规定的抵押估价规则，按照委托人的风险态度和市场经验去估价，所收取的评估费用也是来自于金融部门，评估机构和估价师不与贷款申请者发生任何业务关系，估价师只为金融机构负责，估价工作不受到贷款申请者的任何影响，这样才可能从根本上杜绝以往对抵押土地的高估现象。

5、监督检查性估价

     金融机构为了确保发放贷款如期收回，要求定期对发放贷款的抵押土地进行跟踪性复核估价。

复核性估价不要求如同初次估价一样详尽，但是必须反映出抵押物的关键性和影响价值的变化因素。

建议在贷款发放和初次估价后每两年需要实施例行复核估价。

当房地产市场变动显著时，也需要立即对抵押土地进行复核估价。

复核估价结论需要同时列出上次和本次估价结果，对比性的结论有利于发现抵押土地的市场运行问题。

摘要：

在建工程抵押评估中的常见问题及相应解决方法的几点建议，从而规避在建工程抵押评估中技术操作和政策法律风险。

 第四章房地产开发中在建工程抵押评估浅析

房地产开发融资中，除土地抵押融资外，在建工程抵押也越来越成为房地产开发企业融资的重要渠道，甚至成了开发贷款流程中的必然环节。

在建工程具有实体不确定，不具备建筑最终形态，并且形态和价值不断变化，尚不可取得权证，法律上的权属不明晰等特点。

建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：

“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

”《担保法》和《物权法》等法律、法规也明确规定，在建工程可设定抵押。

在建工程抵押评估在评估对象界定、评估目的、价值类型以及评估机构和金融机构衔接等方面与土地抵押评估存在诸多相似之处，在此不再赘述，本章仅对在建工程抵押评估的特殊之处另作说明。

1、评估中在建工程抵押条件的确定

首先，在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，抵押评估时必须收集“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）；其次，必须保证在建工程具有可转让的属性，即在建工程应达到一定工程进度方可进行抵押评估。

全国各地对在建工程可抵押评估的进度要求不一，如达到预售条件可抵押，即投入的开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，在现实评估中，评估机构和估价人员应对“四证”不全、工程进度不达要求的坚决不予评估，从而规避了由此带来的潜在风险。

2、建工程抵押的估价时点和价值类型的确定

在建工程抵押评估中，把估价时点定在当前，而抵押到期日往往为将来某一时点，只要不存在意外原因的停工，在此期间，在建工程的价值是不断增加的，这种做法评估风险较低；以前的做法是通常评估在建工程的市场价值，金融机构再根据评估价值打一定折扣发放贷款，而2006年出台的《房地产抵押估价指导意见》中明确规定：

在建工程抵押价值为估价时点的市场价减去估价师知悉的法定优先受偿款。

实际上在抵押评估价值的界定上做到了有法可依，从而规避了这方面的风险。

3、建工程抵押评估范围的界定

（1）在建工程内涵

在建工程抵押必须将相应的土地使用权一并抵押。

在以前的现实操作中，由于金融机构对相关法律法规的了解不够，也曾发生过土地抵押在一家金融机构，而在建工程（不含土地）抵押在另一家金融机构。

但随着市场的逐步规范，现在金融机构也逐渐认识到房地必须同时抵押。

实际评估中评估机构和评估人员也应尽责做到严格按照国家法律法规要求进行评估，避免因房地权利不一致而导致的法律风险。

（2在建工程实物进度界定

在建工程评估的是已完工部分的价值还是全部价值（含未建部分），现实评估中观点不一，前述后者评估的实际是期房价值，而金融机构接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值。

建设部《城市房地产抵押管理办法》对在建工程的定义是：

“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，即投入的资产才能作为抵押物评估，故评估已建部分的投入价值更为合理。

4、估方法的选择

在建工程由于其特殊性，在评估方法的选择上有其局限性。

收益法和市场法均不适益采用，通常采取成本法和假设开发法评估。

成本法评估不应高估土地取得成本、建筑开发成本、有关税费和利润，形象进度不可定的太高；假设开发法评估不应高估未来开发完成后的价值，不应低估续建成本、有关税费和利润。

在房地产价值上涨较快时，假设开发法评估的价值可能高于成本法评估的价值。

本着谨慎原则，综合两种方法确定最终的评估价值时，成本法的取值权重可适当提高。

5、工程抵押与预购者的期房抵押

开发商开发过程中的贷款通常是做在建工程抵押融资，即已投入的建设资金连同相应的土地使用权价值做抵押评估，而较少采用期房价值抵押评估。

预购商品房的消费者在预付一定比例的房款后，以期房抵押还款。

事实上，在建工程的价值和期房的价值相差很多，对于开发商来说，作在建工程抵押有法可依，而作期房抵押法律依据不足且风险较大。

试想，若开发商资金链断裂不能完工，何来期房可言？

而购房者则不同，开发商不还款，可将在建工程拍卖更换开发商继续建设，虽然开发周期延长，但毕竟房屋的期待权还是可以实现的。

现实中开发商通常作在建工程抵押，而预购者作期房抵押。

作为评估机构和评估人员也应依法审慎评估。

6、建工程评估中需注意的其他问题

（1）法定优先受偿款

拖欠建筑承包商的工程款，已担保的债权数额，可能欠缴的土地出让金，设置担保前欠缴的税收等法定优先受偿款均应该在评估中扣除。

（2）商品房预售与在建工程抵押

如果预售在先，在建工程抵押评估中必须扣除已预售部分的价值。

在建工程抵押在先，而预售在后，需要征得原抵押权人的同意，解除原有抵押权后方可销售。

（3）公共用房和地下室

住宅小区配套的物业管理用房，配电房，消防室等公建配套用房不在可抵押范围内；地下室通常情况下不计容积率，也应予于扣除。

摘要：

结合现实中的评估案例对房地产融资抵押中土地抵押评估和在建工程抵押评估中的常见问题的分析与处理。

 第五章房地产开发抵押评估案例分析

前面就房地产融资抵押中土地和在建工程评估从理论方面作了些探讨，本章列举现实操作中的部分评估案例作进一步的简析。

一、土地抵押评估案例

『案例节选』

1、项目背景

**房地产开发有限公司开发的**项目地块总用地面积92025.7m2，由A、B两地块组成，其中A地块44356.9m2，B地块47668.8m2。

本次评估的是B地块西侧部分面积为33664.4m2的土地。

依据委托方提供的建设工程规划许可证［建字第F-320201200800035号和建字第F-320201200800107号］，该土地规划总建筑面积为131392m2，其中地上住宅总面积为106416m2，商业用房总面积为3079m2，不计容积率架空层总面积为2448m2，地下室总面积为19449m2，建筑物容积率为3.25。

待估宗地主要技术经济指标如下：

项目

面积

单位

评估土地面积

33664.4

平方米

总建筑面积

131392

平方米

地上建筑面积

111943

平方米

可售建筑面积

109495

平方米

其中

住宅建筑面积

106416

平方米

商业建筑面积

3079

平方米

架空层建筑面积

2448

平方米

地下建筑面积

19449

平方米

容积率

3.25

建筑密度

<30

%

绿地率

>30

%

2、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。

本次最终确定选择假设开发法、市场比较法两种方法评估，其理由：

2.1待估宗地为待开发城镇混合住宅用地，同一供需圈内新建商业、住宅用房以销售为主，出租案例不具代表性，无持续稳定的收益，故不宜用收益还原法进行评估

2.2由于成本逼近法主要考虑了用地成本，过少的考虑市场需求的影响，故不适宜选用成本逼近法进行评估。

2.3考虑到基准地价系数修正法的期日修正系数（2003年）等相关参数与估价时点相比来说具有滞后性，受市场供求关系影响较小，本次评估不适宜选用基准地价修正法进行评估。

2.4待估宗地为房地产开发用地，根据规划要求是土地利用的最佳用途，具有开发利用价值，根据委托方提供的资料及评估人员的调查，区域已有类似房地产销售案例，且房地产市场比较稳定，预期售价可采用市场比较法确定，建筑开发成本、有关税费、利润和其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，故适宜选用假设开发法进行评估；

2.5待估宗地所在区域近年来土地交易实例较多，本次评估可选用市场比较法进行评估。

【上述内容交代了项目背景，解决了评估方法的选用问题】

『案例节选』

1.3房屋的开发成本

待估宗地在估价时点*年*月*日，宗地外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气的“六通”，宗地内基本达到场地平整“一平”的开发水平，根据委托方提供的资料及估价师的调查，将待估地块建成房屋尚需支付的开发成本主要有：

1.3.1前期费用

（1）新型墙体材料发展基金，根据苏财综（2003）153号文规定，新型墙体材料发展基金按建筑面积8元/m2

（2）散装水泥专项资金，根据苏财综（2003）65号文规定，该费用按建筑面积计2元/m2。

（3）白蚁防治费：

根据苏财预[2002]95号文规定，新建房屋按建筑面积计：

八层以上（含八层）0.7元/m2，七层以下（含七层、地下室）2.3元/m2。

（4）三通费用，即通路、通电、通水费用，“三通”费用按土地面积计30元/m2。

（5）前期费用小计=（106416m2+2448m2）×10.7元/m2+（3079m2+19449m2）×131392m2×12.3元/m2+33664.4m2×30元/m2=2451871.2元。

1.3.2房屋建筑费用

房屋建筑费用由房屋建筑安装工程费、公共基础设施费和附属公共配套设施费三部分构成。

（1）建筑安装工程费

建筑安装工程费指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括房屋土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。

根据江苏省建筑工程概预算编制方法和标准，经市场调查分析该费用在1800-2000元/m2之间，结合本项目建筑安装工程施工预算，确定该项目建筑安装工程费按建筑面积计为2000元/m2。

（2）公共基础设施费：

指开发项目内直接为住宅用房配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

经估价师市场调查分析该费用在160-220元/m2之间，结合本项目，上述费用按建筑面积计为200元/m2。

（3）附属公共配套设施费

附属公共配套设施费指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非经营性的公共配套设施费用。

根据估价师市场调查分析，平均费用标准按建筑面积计为50元/m2。

（4）建筑费用合计2250元/m2。

（5）建筑费用合计：

建筑费用=111943m2×2250元/m2=251871750元

1.3.3专业人士费用

包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的3-5%计，按5%计，则专业人士费用=251871750元×5%=12593587.50元

1.3.4不可预见费：

一般为建筑费与专业费之和的1.5-2%。

结合本项目建筑规模，取2%。

则不可预计费用=（251871750元+12593587.50元）×2%=5289306.75元

房屋开发成本合计=2451871.2元+251871750元+12593587.50元+5289306.75元＝272206515.5元

1.4投资利息

1.4.1投资者贷款向银行偿还的贷款利息

依据锡价服［2003］339号《市物价局、市房产管理局、市建设局关于印发<无锡市商品房价格行为规则>的通知》利息支出的计算基数以上述建筑物开发成本及地价的合计的30%为基数，结合估价对象的投资规模，设定开发周期为2年，利息率按最新调整利率后中国人民银行公布的1年短期贷款利息率5.58％计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，假设前期费用、地价是一次性投入，计息期为整个开发期，按复利计息，投资利息为：

投资利息=（房屋建筑费用+专业人士费用+不可预见费）×30%×[（1+利息率）开发周期/2-1]+（前期费用+地价）×30%×[（1+利息率）开发周期-1]=（251871750元+12593587.50元+5289306.75元）×30%×[（1+5.58%）1-1]+（2451871.2元+地价）×30%×[（1+5.58%）2-1]=4600071.67元+地价×0.034

1.4.1投资者自有资金利息

利息计算基数以上述建筑物开发成本及地价的合计的70%为基数，结合估价对象的投资规模，设定开发周期为2年，利息率按最新调整利率后中国人民银行公布的一年期存款利息率2.52％计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，假设前期费用、地价是一次性投入，计息期为整个开发期，按复利计息，投资利息为：

投资利息=（房屋建筑费用+专业人士费用+不可预见费）×70%×[（1+利息率）开发周期