中青岛楼市白皮书7.docx

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中青岛楼市白皮书7

2012年中青岛楼市白皮书

价格战低开风上半年置业八成是刚需

窗体底端

  [提要]2012年青岛房地产市场受限购政策影响显著。

据中国指数研究院青岛分院数据统计，2012年上半年青岛新建住宅共成交28128套，其中八成为刚需人群购买。

纵观2012年上半年，青岛楼市呈现出四大趋势：

成交集中、刚需外延、低开风盛行、豪宅价格战。

2012上半年青岛房地产市场受限购政策影响显著。

据青岛搜房网和中国指数研究院青岛分院数据统计，虽然上半年青岛住宅成交均价实现“五连降”，由1月份的9675元/平降至6月份的9539元/平，但上半年新建住宅只成交了28128套，与2011年同期相比下降28%，成交减少11198套。

（<<<年中成交龙虎榜：

万科失"首"中海登顶和记黄埔成黑马 ）

2012年青岛楼市以严寒开局，1月份新房成交创近3年新低。

虽然在2月份，由于《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》即将施行，岛城住宅大量抢签，成交同比大涨77.20%，但“金三银四”黯然褪色，3、4月份住宅成交大幅下滑。

步入5月，开发商终于按耐不住，纷纷降价走量，刚需大量入市，楼市“红五月”成色十足。

而6月份，虽然开盘数量大打折扣，但受降准、降息等利好因素的影响，住宅成交并没有出现大幅波动，最终上半年成交数量定格在28128套。

2011年与2012年上半年青岛住宅成交对比

数据来源：

中国指数研究院青岛分院

2012上半年青岛楼市刚需唱主角

2012年上半年青岛新建住宅成交价格构成中，8000元以下占比79.83%；成交面积构成中，120平以下占比84.25%。

通过以上成交数据不难看出，岛城房地产市场是以刚需为主，中小户型以及低价产品受到购房者的青睐，而大户型、高单价的产品所占比重较小。

2012年上半年青岛住宅成交价格构成

2012年上半年青岛住宅成交面积构成

数据来源：

青岛网上房地产

目前购房者80%左右都是刚需，出于自用的目的，投机投资炒房的需求已经基本上被挤出市场。

而刚需购房者的年龄层次一般都是在三四十岁以下，属于首次置业，受资金限制，大多会选择单价低的中小户型。

因而，上半年住宅成交价格、面积构成中，8000以下以及120㎡以下都占八成左右。

纵观2012年上半年，青岛楼市呈现出四大趋势。

一、成交集中

3区域成交占比达40.89%  胶州非限购杀入前二

据青岛搜房网数据监控中心统计显示，2012年上半年青岛全市新建商品房共成交31197套，成交总面积312389平方米，其中李沧、胶州、城阳稳居前三，这3个区域一共成交了12784套，占全市总成交量的40.89%；全市13个区域中，有6个的成交占比超过了10%，而其他7个区域仅占比27.49%，不足全市成交额的三成，区域成交集中化的现象非常明显。

2012年上半年青岛各区市商品房成交汇总

数据来源：

青岛网上房地产

李沧作为岛城最大刚需项目聚集地之一，汇集了众多大体量楼盘，相互之间竞争激烈，趋于白热化。

2012上半年单盘销售金额TOP10中，中海国际社区、万科生态城、中南世纪城和李沧万达广场分列2-5位。

中海国际社区之所以会取得进入前三甲，主要受益于其优越的地理位置。

临近李村商圈，近地铁口，即使在价格方面未做出大的调整，依然销售良好。

万科生态城则是依靠强大的品牌号召力以及长达半年的蓄客，虽然2.2期开盘价格与之前相比并未下降，但依然出现了千人抢房的场景。

中南世纪城则在价格优惠方面做的比较到位，购房代金券、100抵5万等活动搞的有声有色，单价也逼近6000元/平，吸引了大量刚需购房者。

李沧万达广场在价格方面也做一些调整，新开的5号楼折后起价7400元/平，均价8500元/平，比之前开盘的楼座低了不少，最终也成功杀入了前十。

胶州以成交4161套，总成交面积442225平夺得榜眼。

因为胶州不受限购影响，又通过环胶州湾高速与青岛市区相连，部分投资型需求转移到这里，其高端住宅市场和其他区域相比，受影响较小。

代表楼盘是中信森林湖，上半年共销售了38728平，位列单盘销售面积的第十位，在别墅中仅次于龙湖滟澜海岸。

同时胶州的刚需住宅市场巨大，价格也比其他区域要低，如青岛风景二期，均价只有3300元/平，开盘即刻售罄。

城阳一直都是岛城刚需重镇，新楼盘数量也位居前列。

5月份，共有18家楼盘开盘，而城阳就占了11家。

因为新楼盘较多，相互之间竞争也比较激烈，价格也是持续走低，如御景尚都二期起价5180元/平，润兴新海湾起价4708元/平，低价自然起到比较好的促销效果。

城阳白沙湾板块有龙湖滟澜海岸、青特花溪地、卓越蔚蓝群岛等品质大盘，吸引了市区大量改善型客户，成交也排在前列。

最终，城阳以3857套的成绩排在2012年上半年青岛各区市商品房成交排行榜的第三位。

二、刚需外延

与2011年相比，2012年上半年，西海岸（胶南、黄岛）商品房成交占比明显上升，成为岛城新兴势力。

西海岸之所以会迅速崛起，主要原因有：

一是受桥隧开通这一利好因素的影响，二是新海岸经济新区规划的提出，三是西海岸优美的环境和低人口密度使部分购房者将置业需求的重心转移到了这里。

当然，最重要的还是西海岸的楼盘不失时机的进行了价格调整，如秀兰禧悦山于3月3日加推248套高层房源，全是刚需61、84、89平中小户型。

起价仅4860元/平，均价6000元/平方米左右。

而该楼盘周边房源的价格在8000元/平方米左右。

如此低廉的价格自然引发抢购，项目销售火爆，新推房源很快就售馨。

而位于开发区的另一楼盘中房馨街里房价由之前均价的9000元/平直降到均价7600元/平，周边楼盘价格却都在8500/平左右。

而青橙时代几乎是准现房销售，均价只有6200元/平。

另外，像西海景苑也推出了特价房，莱钢建设凭海临风二期开盘起价仅为5199元/平。

西海岸楼盘的系列降价促销动作最终赢得刚需置业者的青睐，成交也是大幅上升。

青岛海底隧道

青岛跨海大桥

三、低开风盛行

2012年上半年，岛城楼市“跌”声频频，尤其是5、6月份，从北向南依次引爆，经过一连串的“组合拳”，城阳区的入市价格被拉低至5000元/平方米，李沧区的入市价格被拉低至6000元/平方米，而四方区的房价直接破八，比楼市价格高位时砍去两成以上，基本回到2009年、2010年水平，吸引了市场的关注。

分析人士认为，与2009年、2010年的价位相比，2012年的低价位含金量更高。

按照两年左右的开发周期，现在销售的项目多是2010年启动开发的，当时房地产市场发展红火，开发商多以未来高预期、优质优价的心态进行开发，只是由于限购令的挤压才不得不以一个相对较低的价格入市，比照之前产品，水准更高，成色更足。

据青岛搜房网数据监控中心统计显示，上半年岛城共有近43个项目开盘或者加推，要么采取低开策略，要么就是与前期持平。

青岛风景二期开盘均价3300元/平，天泰城微社区起价5000多，中铁华胥美邦起价4980元/平，御景尚都起价5180元/平，万科生态城2.2期均价与一期基本持平……这些项目无一例外的都是开盘热销，甚至成为“日光盘”。

在限购政策的背景下，降价走量也成为开发商回笼资金最行之有效的方法，屡试不爽。

（<<<7000多只是烟雾弹?

万科生态城2.2期开盘直击）

万科生态城2.2期开盘现场

四、豪宅价格战

岛城的豪宅市场与刚需市场可谓是冰火两重天，刚需市场的火爆更加映射出了豪宅市场的低迷。

迫于资金压力，豪宅也纷纷放低姿态，打起了价格战。

其中中海紫御观邸直降百万——这一岛城楼市史上第一大降价犹如向岛城的豪宅市场投下了一颗重磅炸弹，引发了连锁反映。

之后汤米华远公馆也打采取降价促销的措施。

而晓港名城也适时跟进，价格调整幅度很大，直接夺得半年单盘销量排行榜第一。

（<<<青岛楼市第一大降!

中海紫御观邸每套直降百万）

中海紫御观邸每套直降百万

无疑，中海的直降百万对青岛豪宅市场的冲击力不可小觑，而这也在之后中铁青岛中心和青岛华润中心悦府开盘时得到了很好的体现。

中铁青岛中心开盘之前曾有人揣测价位应在40000元/平以上。

然而，在楼市调控从严的大形势下，中铁青岛中心最终将均价定在了37000元/平。

而青岛华润中心悦府则是将低价执行的更加彻底，起价25000元/平，均价28000元/平，还带有5000元/平的精装，开盘售罄也就不足为奇。

（<<<独家探秘青岛华润中心悦府开盘豪宅也不愁卖?

 ）

青岛华润中心悦府开盘现场人气火爆

青岛地产知名人士张百忍分析认为，市南、崂山沿海一线的豪宅，仍有降价的可能。

“我们知道这边房子单价在3万块钱以上，现在基本上是开发商硬扛的时间，因为房子出现下调，对于市场的影响基本上不会太大，我们知道去年上半年开始的限购令主要是针对有钱的人群，把他们限制住了，如果把价格降下来的话，没有购买资格的还是没有购买资格，买不起的还是买不起，因为这个地方房价基本上是几百万上千万的价格，所以基本上价格不会出现太大的调整。

但是现在也有新的情况，比如说鲁商、华润，他们出现大的上市量，这都是30、40万总住宅的量，这在以前没有出现过，而且他们对于资金的需求量比较大，整个东海路一线包括中铁、海信，供应量非常大，所以下一步能不能出现降价的现象？

我觉得可能性很大。

”

2012下半年展望：

金九银十可期待

2012年上半年已经画上了句号，下半年已经悄然开启。

岛城楼市会走向何方？

世联怡高：

根据世联集团对开发商资金链和推盘意愿的研究，下半年推盘量将有大幅提升，随着购房者的转向，购房需求得到释放。

今年的“金九银十”将如期到来，但青岛楼市巨大的库存量，也导致竞争压力的不断上升，将促使以价换量持续进行并推动成交量的走高。

而且，中央已经出手稳定经济，09年房地产市场的火爆场景将有望重现。

新联康：

下半年的9月份，将是青岛楼市的一个关键点。

一方面，9月往往是下半年乃至第二年的“政策放风月”，政府通常会选择在这期间推出一些试探性政策或风声，这个往往是政策明晰化的关键时间。

另一方面，从新康联所服务的各大房地产企业来看，上半年企业年度目标完成情况还不错，继续降价的可能性不大，未来可能会更多的考虑利润指标的因素。

所以购房者如果有合适的选择，可以考虑在7、8月出手，毕竟楼市还是有“底”存在的，很多开发商已经接近甚至破成本的价格推售，这注定是阶段性策略，而非长久之计。

高策机构：

通过对比不难发现，上半年青岛楼市的热点区域主要集中在李沧、城阳以及黄岛。

而这些区域在地理位置、供应量、产品类型、客户群等方面大致相同，过度的同质化导致了市场竞争的加剧。

在这种情况下，价格就成为影响成交量的最重要因素。

预计下半年热点区域楼盘的操盘策略变化不大，各家房企也将在保持企业整体战略的前提下，根据各个项目的具体情况，采取针对性策略。

但如果出现新盘低价入市，势必会有不少项目选择跟进。

地平线：

目前，楼市调控又面临新的调整时期，在国家通胀压力相对减轻，经济结构调整的步伐又不能太快，而前两个季度经济增长却又低于预期的情况下，“保增长”成为经济任务的重头戏。

今年以来的两次降低存准率、一次降息，对经济的刺激计划势在必行。

救经济必然惠及房地产，房地产对经济的促进是显然的。

除了刚需，为保障合理的改善性需求和平衡区域板块发展需要，对当前一刀切的楼市调控做微调或许也有可能。

毕竟投资性客群才是打击的对象，合理的保障改善性需求是市场回归有序的体现。

但也应看到，无论市场怎样变化，客户对高性价比产品的追求是不会变的，好房子总会有好房子的市场。

对于企业来说，把握市场脉络，推出有竞争力的产品才是赢得未来市场的关键，走出困境只是时间问题。

经过上半年的预热，加之下半年政策调整的机会，“金九银十”可以期待。