洛水菜蔬社区统迁安置房建设项目可行性研究报告.docx
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洛水菜蔬社区统迁安置房建设项目可行性研究报告
目 录
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
洛水菜蔬社区统迁安置房建设项目
1.1.2项目建设单位
什邡市洛水镇人民政府
1.1.3项目建设地点
项目建设地点位于什邡市洛水镇，用地分为地块一和地块二。
地块一北临12米宽同心路，西南临14米宽慈济路，东临20米宽通济路，该地块四面临街；洛水菜蔬社区地块二位于什邡市洛水镇镇政府东南方，西南临14米宽规划道路，东南临12米宽规划道路，该地块两面临街。
1.1.4项目建设规模
根据什府发[2008]37号文件规定：
住房安置按照每人25m2建筑面积提供，同时按照每人5m2为社区提供商业用房及相应配套设施用房，并且经济适用房分为25m2/套、50m2/套、75m2/套、100m2/套四种套型设计。
按照1人户选择25m2/套，2人户选择50m2/套，3人户选择75m2/套，4人户选择100m2/套进行选择。
为了加快什邡市灾后重建，根据什府发[2008]37号文件精神，市政府发布了什府发[2009]8号文件，文件指出：
经济适用房分四种套型，设计时25m2套型的按25-35m2/套设计；50m2/套按50-57m2/套设计；75m2/套按75-80m2/套设计；100m2/套按100-103m2/套设计的要求。
依据什府发[2008]37号、什府发[2009]8号、什委发[2009]10号精神，在按照住宅建设标准的基础上，洛水菜蔬社区统迁安置房住宅建设内容为居住用房、商业用房、物管用房、停车库、绿化、道路等配套基础设施以及其他附属工程。
根据什邡市政府对洛水菜蔬社区的调查，洛水菜蔬社区总人口1229人，603户，在考虑洛水镇未来人口的增长情况下，该项目户型数量设计在原来标准的基础上将预留30%作为今后洛水镇人口增长的需要。
因此，根据计算，洛水菜蔬社区统迁安置房建设项目总户数确定为738户，总建筑面积71673平方米。
总用地面积42244.3平方米。
该项目用地分为地块一和地块二，地块一与地块二建设规模如下：
1、“地块一”建设规模及内容
根据委托方提供的资料以及相关技术规范的要求、规定，地块一用地面积为26824.3平方米，建设用地包括：
建筑用地、道路用地以及绿化景观用地三部分。
规划建筑面积为44045平方米，建筑物及构筑物包括：
居住用房、商业用房、物管、居委会用房、公共厕所用房。
居住户数为440户。
建筑密度为39.2%，容积率1.642。
（1）规划建筑面积—44045平方米
①居住建筑面积
依据规划要求，居住用房主要设置为一室一厅一卫、两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫、四室两厅两卫等居住户型。
建筑面积为37000平方米。
②商业用房
依据规划要求，商业建筑临街布置，并且位于临街建筑的底层，商业用房建筑面积为6500平方米。
③物管、居委会用房
依据规划要求，物管、居委会建筑面积为200平方米。
④公共厕所用房
在该地块小区内修建公共厕所用房，建筑面积25平方米，
⑤非机动车停车用房
非机动车停车库建筑面积320平方米。
（2）绿地面积
依据《城市居住区规划设计规范》（GB5018-93修改本）的要求以及灾后重建相关规划规定，确定地块一的绿地率为33%，则景观绿化面积为8852平方米
（3）活动广场及道路面积
依据《城市居住区规划设计规范》（GB5018-93修改本）的要求以及灾后重建相关规划规定，结合该地块的实际情况，该活动广场以及道路面积为7457平方米。
2、“地块二”建设规模及内容
根据委托方提供的资料以及相关技术规范的要求、规定，地块二用地面积为15420平方米，建设用地包括：
建筑用地、道路用地以及绿化景观用地三部分。
规划建筑面积为27628平方米，建筑物及构筑物包括：
居住用房、商业用房、物管、居委会用房、公共厕所用房。
居住户数为298户。
建筑密度为37.28%，容积率1.792。
（1）规划建筑面积—15420平方米
①居住建筑面积
依据规划要求，居住用房主要设置为两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫等居住户型。
建筑面积为24380平方米。
②商业用房
依据规划要求，商业建筑临街布置，并且位于临街建筑的底层，商业用房建筑面积为2750平方米。
③物管、居委会用房
依据规划要求，物管、居委会建筑面积为155平方米。
④公共厕所用房
在该地块小区内修建公共厕所用房，建筑面积25平方米，
⑤非机动车停车用房
非机动车停车库建筑面积320平方米。
（2）绿地面积
依据《城市居住区规划设计规范》（GB5018-93修改本）的要求以及灾后重建相关规划规定，确定地块二的绿地率为33%，则景观绿化面积为5088平方米
（3）活动广场及道路面积
依据《城市居住区规划设计规范》（GB5018-93修改本）的要求以及灾后重建相关规划规定，结合该地块的实际情况，该活动广场以及道路面积为4583平方米。
1.1.5项目建设工期
根据灾后重建总体实施规划，本项目实施进度，计划从2009年11月至2010年10月，时间为12个月，建设工期8个月。
1.2项目研究范围、目的及编制依据
1.2.1项目研究范围
我公司受什邡市洛水镇人民政府的委托，对“洛水菜蔬社区统迁安置房建设”项目进行可行性研究的编制并提交可行行研究报告，其主要研究范围包括：
项目建设的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能减排、环境影响分析、劳动安全卫生与消防、投资估算及资金筹措、风险分析以及社会效益评价等。
1.2.2项目研究目的
通过对“洛水菜蔬社区统迁安置房建设”项目可行性的研究分析，在对项目社会效益评价的基础上，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供有关部门决策参考。
1.2.3项目编制依据
1、《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》（国发[2008]21号）；
2、《灾后重建规划相关建设标准选编》（住房城乡建设部标准定额司编）；
3、《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院令第526号）；
4、国务院《汶川地震灾后重建规划工作方案》（国办函[2008]54号）；
5、《四川省汶川地震灾后重建规划工作实施方案》（川府发[2008]81号）；
6、《四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》（川府发[2008]20号）；
7、《四川灾后重建土地利用规划》；
8、《什邡市灾后重建总体规划》；
9、《关于重点镇规划编制有关规定通知》（川建厅村镇发[2000]0781号）；
10、《什邡市灾后土地利用实施规划》
11、《什邡市“5.12”地震灾后农村住房重建的意见》（讨论稿）；
12、《什邡市村镇体系规划》（2006-2020）；
13、《什邡市洛水镇中心区建设规划》；
14、《什邡市人民政府印发什邡市征地补偿安置办法的通知》（什府发[2008]37号）；
15、《什邡市人民政府关于灾后重建征地补偿拆迁安置工作的实施意见》（什府发[2009]8号）；
16、中共什邡市委、什邡市人民政府关于印发《什邡市2008-2010年灾后重建征地拆迁安置工作方案》的通知（什委发[2009]10号）。
1.3项目总投资及资金来源
1.3.1项目总投资
项目总投资估算为11000万元，工程建设投资估算包括建筑工程费用、其他费用及基本预备费。
其中地块一投资估算6800万元；地块二投资估算4200万元。
地块一和地块二投资构成如下表所示：
“地块一”投资构成明细表
序号
费用名称
投资额（万元）
投资比例（%）
1
工程费用
5841
85.90%
2
其他费用
635
9.34%
3
基本预备费
324
4.76%
4
项目总投资
6800
100.00%
“地块二”投资构成明细表
序号
费用名称
投资额（万元）
投资比例（%）
1
工程费用
3591
85.51%
2
其他费用
409
9.73%
3
基本预备费
200
4.76%
4
项目总投资
4200
100.00%
1.3.2项目资金来源
洛水菜蔬社区统迁安置房建设项目总投资11000万元，资金来源为什邡市财政拨款。
1.4可行性研究主要结论
洛水菜蔬社区统迁安置房建设项目是在灾后重建、政策的支持以及国家宏观经济背景下提出。
通过对项目建设条件以及选址、建设规模及方案的分析，本项目工程建设条件具备，建设方案合理，具有可行性。
通过对项目社会效益分析，项目的实施能推动什邡市整体灾后重建的发展、改善民生以及当地居民的生活条件、维护当地社会的和谐稳定、带动地方经济的发展，社会效益巨大。
因此该项目的建设是符合国家和人民的利益的，具体操作上也是可行的。
建议建设单位按照总体规划，依据基本建设程序分步实施，确保项目的顺利建成。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1“5.12”灾后重建背景
汶川地震是新中国成立以来破坏力最强、波及范围最广、灾害损失最大的一次地震灾害。
地震造成什邡市直接财产损失889亿元，间接损失超过2500亿元。
山区和沿山区各镇城乡居民住房大量损毁，红白镇、蓥华镇、八角镇等部分城镇和大量村庄几乎被夷为平地。
灾民住房损失达257.2亿元。
家庭完整性、社会和谐性遭到严重破坏。
巨大的财产损失，什邡市全市人民面临重建家园和恢复生产的多重经济压力。
据相关部门统计，洛水镇城镇居民房屋共计96800平方米，在“5.12”大地震中95%以上倒塌或严重损坏需要拆除，直接经济损失29040万元；农村居民房屋共计倒塌4915户，38208间，约107万平方米，严重受损房屋70户，1783间，约5万平方米，共计房屋和财产损失279927万元。
根据现场的勘察，当地居民基本居住在安置板房中，居民正常生产生活已经收到严重的影响。
地震之后，为了确保灾后重建各类项目顺利进行，促进民生工程的建设，发展什邡市经济，有效利用土地，什邡市对全市的土地实行统征统迁，无偿安置，农民从农业户口转为非农业户口的政策，并且出台了中共什邡市委、什邡市人民政府关于印发《什邡市2008-2010年灾后重建征地拆迁安置工作方案》的通知（什委发[2009]10号）：
2008年至2010年，全市灾后重建涉及16个镇（街道）和灵杰工业集中发展区的51个村、189个组、11860户、30437人，需征地总面积37118.85亩。
蔬菜村1、2、3、4、5组拆迁征地总面积665亩。
该蔬菜村总人口1229人，总户数603户。
2.1.2什邡市政策背景
“什邡市第十六届人民代表大会第三次会议”指出：
2009年，什邡市政府将重点做好八个方面的工作：
切实加大工作力度，加快推进对口援建；大力推进居民住房重建，加快实现群众安居；稳步推进农村改革，加快发展现代农业；继续调整优化结构，加快新型工业化进程；依托产业恢复重建，加快发展以旅游为龙头的现代服务业；优化发展环境，加快基础设施建设；更加注重民生保障，加快建设和谐社会；创新行政管理方式，加快服务型政府建设。
到2009年底，什邡市全市社会秩序保持稳定，受灾群众得到妥善安置，基础设施功能基本恢复，经济总量逐步恢复；全市地区生产总值增长15％以上，地方财政收入增长7％以上；经济活力加快恢复，全社会固定资产投资增长2.8倍以上；人民生活水平稳步恢复，城镇居民人均可支配收入增加10％，农村居民人均纯收入增加8％。
李卓在会议中描绘了什邡灾后重建的宏伟蓝图：
“一年恢复活力，三年完成重建，五年经济翻番，十年建成现代化新什邡”。
到2017年，基本实现工业化和城乡统筹，建成人民生活全面小康、社会和谐进步、生态环境良好的现代化新什邡。
洛水菜蔬社区统迁安置房建设符合什邡市灾后重建的政策规定，是贯彻什邡市第十六届人民代表大会第三次会议精神的良好体现。
2.1.3宏观经济背景
当前，国际金融危机对我国的影响日益显现，世界经济将经历一个较长的低迷和调整期，我国经济发展国际宏观环境非常严峻。
地震灾害使得什邡市原有的经济社会发展基础受到严重破坏，应对和化解风险的能力较弱。
面对地震灾害和国际金融危机的双重影响，2009年什邡市经济发展面临的矛盾和问题更突出。
主要表现为：
一是今年灾后重建中任务最重的一年，面临时间紧、资金筹措难、重建物资供应紧，政策措施还需配套完善等困难，需顺利完成灾后恢复重建任务需倍加努力。
二是经济下行压力大。
全国、全省都要面对经济增速可颈有继续下滑的挑战，国家、省上对灾区的支持力度有可能有所削弱。
三是就业形势严峻。
经济增速下滑和地震灾害导致就业吸纳能力明显减弱，省外务工人员大量回流，什邡本地稳定就业岗位提供不足，城乡居民就业压力明显加大。
同时，什邡市经济社会发展也存在诸多机遇和有利条件：
一是灾后重建政策的落实和一大批重建项目的实施，将形成新一轮建设高潮，空前的投资强度将有效拉动什邡市经济增长。
二是中央扩大内需政策措施的效果开始显现，有利于什邡市加快实施一批基础设施和民生工程建设，带动地方和社会投资人，缓解重建资金不足的困难，增强发展后劲。
三是国家深化农村改革发展政策，有利于什邡市深入推进统筹城乡综合配套改革，加快现代农业发展，促进农民增收，启动农村消费市场。
四是国际金融危机导致市场需求减弱，市场“倒逼”机制和政府政策引导叠加的综合效应下，将促使企业加快技术创新，推进产业结构优化升级，有利于什邡市优势资源开发和优势产业发展。
五是前期灾后重建工作已使什邡市的交通、能源、通讯等基础设施能力得到提高，投资环境有所改善，区位优势开始显现，有利于什邡市经济社会的健康发展。
洛水菜蔬社区统迁安置房建设符合目前国家宏观经济政策，是贯彻什邡市灾后恢复经济发展的需要。
2.2项目建设必要性
2.2.1是加快灾后重建的需要
2009年是什邡市深入贯彻落实科学发展观、推进“灾后恢复重建总体实施规划”、夺取灾后重建全面胜利的关键之年。
什邡市政府以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入落实科学发展观，全面贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，紧紧把握对口援建机遇，牢牢抓住国家扩大内需促进增长政策，按照四川省委提出的“两个加快”，围绕重建目标，坚持工业强市、项目推进，加强技术创新，转变增长方式，统筹城乡发展，加快恢复重建，发展社会事业，促进社会和谐，一手抓重建，一手抓发展，努力加快经济社会恢复重建步伐。
洛水镇菜蔬社区统迁安置房的建设能加快什邡市灾后重建的步伐，有效的推进整个什邡市灾后重建工作。
2.2.2是人民基本生活条件的重要保障
“5·12”汶川特大地震使什邡市遭受到较为严重的损坏，什邡市域范围内的建、构筑物及基础设施均遭受到了严重的破坏，部分房屋倒塌成碎块，部分房屋成为危房，基本上不能居住和供企业进行正常的生产经营活动，广大受灾群众只能靠搭建简易的帐篷或活动板房解决临时居住的问题，严重影响了受灾群众的正常生产生活。
因此，本项目的建设是恢复当地居民基本生产生活的重要保障。
2.2.3是构建和谐社会的需要
党中央、国务院关于构建和谐社会的号召，解决城市低收入家庭住房困难问题就是建设和谐社会的重要体现。
本项目的建设将在一定程度上缓解城市低收入家庭住房困难问题，有利于确保人民群众基本生活保障，有利于社会稳定，同时加大了对教育、卫生、文化等公共设施的投入，使得居民生活环境大为改善，业余生活更为丰富多彩，为构建和谐社会迈进了一大步。
这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用，是党中央和人民政府执政力强有力的体现。
因此，本项目的建设是必要的。
综上所述，本项目的建设有利于解决城市低收入群众住房困难问题，有利于加快什邡市灾后恢复重建步伐，因此，本项目的建设是必要的
第三章项目建设条件及选址
3.1项目建设条件分析
3.1.1项目自然条件
1、地理区位
什邡市位于德阳市西南部，成都平原西北部，距成都市50公里。
地形地貌为一半山区一半平原，属于都江堰自流灌溉区，北靠茂县，东交绵竹，西邻彭州，南接广汉，全市幅员面积864平方公里。
2、地形
什邡市内山区、丘陵、平原兼而有之。
山区约占全市总面积60%；耕地约占总面积30%；“一江四河”（石亭江、鸭子河、小石河、马牧河、斑鸠河）纵横全境，有“六山、一水、三分田”之称。
自朱家桥起，沿前山向西南至湔氐乡西丘陵边沿，再往东南延伸，则是什邡平原，海拔全在700米以下，总面积约365平方公里，系古湖沉积和石亭江冲积形成。
丘陵则界于山区和平原之间，为湔氐虎头乡至师古慈母山一带的九里埂区域，面积约为10平方公里。
3、气候
什邡属于亚热带湿润气候区，特点为夏雨冬阴，云雾多，日照少，年温差不太大的暖温环境，年平均气温在13°—17°之间。
由于它位于龙门山麓，平坝和山区属于两种不同的气候带类型，平坝区为盆西气候带类型，气候温和、雨量充沛、日照偏少，四季分明，常年年平均气温为15.9℃高低相差约15℃—16℃之间。
山区属温湿森林气候带，特点是冬季长，夏季短。
全年年平均气温在14.9℃以下，温度低于10℃的全年有140天，夏季凉爽，温度在22℃以上者全年仅有10天左右，全年的平均气温14.9℃以下。
4、自然资源
（1）森林资源
什邡市位于成都平原西北部边缘，地处龙门山中南极，幅员面积864平方公里，其中林业用地45169.4公顷，占幅员面积的52.3%。
在林业用地中，有林地29080.6公顷，灌木林地11703公顷，其中人工林蓄积303.8万立方米，天然林蓄积173.4万立方米。
在什邡市中、低山部分，是以杉木、柳杉为主的人工林区，高山部分则天然林为主。
全市森林覆盖率49.90%。
林区内野生动物多达300余种，其中有大熊猫、金丝猴等国家和省重点保护动物60余种，林区内还生长着近千种植物，其中有国家保护树种珙桐、水春树等20余种。
天然药材如天麻、贝母、黄连等分布甚广。
自然景观也多彩多姿。
什邡市还建有省级自然保护区——四川九顶山自然保护区。
（2）土地资源
什邡土地储备中心现有储备土地1000余亩可供利用；现有土地后备资源2.53万亩，其中有成本较低的河滩地1.22万亩，可开发实际面积9776亩。
通过土地开发整理可新增1.3万亩。
（3）矿产资源
什邡市地处川西龙门山脉中段，面积863.77平方公里。
山地占总面积的57.05％，主要地质体是“彭灌杂岩”，境内矿产资源主要有：
①能源矿产
天然气：
属储气构造，由马井构造和中兴构造组成，探明储量为40亿立方米，控制储量1000亿立方米。
煤：
有烟煤和无烟煤，长100ｍ─2km，厚0.2─2ｍ，储量达8000万吨左右。
②化工矿产：
磷矿：
探明储量为1.7亿吨，保有储量1.3亿吨，远景储量3亿吨，是我国六大磷矿基地之一。
③建材矿产：
石灰矿：
探明储量为14亿吨，氧化钙平均品位55.2％，成份单一，矿石优良。
白云矿：
仅鸡心包白云矿探明储量为410.5万吨，MgO含量达20.8—21.2％，高于提取金属镁工业指标，有害杂质低于工业要求，属优质矿。
建筑砂砾：
石亭江、鸭子河砂砾资源丰富，SiO2含量高达60—80％。
④地下水、矿泉水
已探明蓥华山矿泉水储量为850立方米，日涌水量为240立方米/日，属锶、偏硅酸优良矿泉水。
（4）水利资源
全市拥有资源总量为23.94亿米3/年。
①地表水资源丰富。
多年平均自产地表水量7.5亿米3/年，湔江过境水量7.48亿米3/年，全市地表水资源总时为21.20亿米3/年。
②地下水资源较为丰富，但分布不均。
天然资源为45265.66万米3/年，开采资源为27444.56万米3/年，平原区储存资源为42489.24万米3/年，石亭江、鸭子河、小石河等傍河地段开采激发补给量为6098.27万米3/年。
③地下水现开采量为9354.67万米3。
开采潜力指数为2.93>1.2，尚具开发潜力。
3.1.2项目基础设施条件
1、交通
什邡交通发达，广岳铁路纵贯全境，境内有7个火车站；主要干道公路水泥路面达200公里，乡道沥青路率达90%以上。
县、乡公路总里程达到507.4公里，其中二级以上公路106.5公里。
什邡市公路交通建设主要依托“一纵两横”主骨架（广木公路纵贯南北，成青公路、川西环线横穿东西），构筑以乡镇为结点，县道为连接线，乡道、主要村道为区域网的交通网络。
截止2000年底，全市公路总里程为1209公里，公路网密度达到每百平方公里拥有乡以上公路59公里，路网等级水平达到3.34，拥有乡以上公路69条，计510公里，按行政等级划分：
省道2条60公里，县道6条120公里，乡道61条330公里；按技术等级划分：
二级公路125公里，三级公路85公里，四级公路300公里。
2、通讯
什邡市内通讯条件优越，程控电话线路履盖全区，移动信号覆盖率100%，电信数据通信网络也十分方便。
3、供水
园区内有可供工业取水的红岩渠和人民渠，且地下水供水能力为40万立方米/平方公里/年,全年供水无间断。
4、供电
什邡电力网络较为完善，拥有220千伏、110千伏、35千伏等各种电压等级配套的变电站18座，变电容量66万千伏安，电力供应充足可靠，发展区现有电力设施可供区内用电14000KVA以上——规划能力135000KVA，规划中的35KW、110KW两座变电站拟于近期内动工修建，届时将形成高效、安全、稳定的供电网络，能保证多回路、多电源的工业供电要求。
5、供气
据调查发现，什邡市天然气储存量高达280亿立方米，规划中配气站将根据项目用气需求趋势适时启动，能保证入区项目用气之需。
3.1.3项目工程地质条件
1、场地土类型和建筑场地类别
按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001，2008版）判定场地土类型和建筑场地类别。
据场地土性状，场地土类型为中硬场地土，可判定场地类别为Ⅱ类。
本场地为建筑抗震有利地段。
2、场地抗震设防烈度
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008版），拟建场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为0.15g，特征周期值为0.40s。
3、不良地质作用
拟建场地位于什邡市洛水镇，地形较平坦。
经调查，拟建场地内周边不存在泥石流、崩塌或滑坡等不良作用。
3.1.4项目施工条件
1、天然建筑材料：
本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在区内市场采购。
2、主要外来材料的供应：
本工程施工的主要材料包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。
3、施工电源：
本工程施工电源由什邡市电力部门供应。
因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。
4、施工队伍及设备：
施工队伍通过招投标方式，择优选择有能力承担本工程施工的专业施工企业。
工程所需的机械设备由中标企业自行解决。
什邡市有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足劳动力。
3.1.5项目建设其他条件
1、项目实施过程中的社会环境
项目所在地及周边社会稳定，治安状况良好，可保证工程建设的顺利进行。
2、政策法律条件
四川省及什邡市具有完备的建设施工法律及规范，本项目建设均符合相关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。
3.2项目选址
3.2.1项目选址基本原则
1、符合国家、地区和城乡规划要求；
2、节约项目用地，尽力降低建设投资，节约运费，减少成本，以便达到节约资源和提高效益的要求；
3、安全原则，防火、防地质灾害；
4、有利于环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。
3.2.2项目选址的依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《四川省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》；
3、《四川省汶川地震灾后重建规划工作实施方案》（川府发电[2008]81号；
4、《关于重
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