温泉生态度假区项目可行性研究报告.docx

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温泉生态度假区项目可行性研究报告

温泉生态度假区项目可行性研究报告

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第一章项目摘要······································5

一、项目简介··········································5

二、项目优势··········································5

三、项目背景··········································7

四、项目公司··········································8

第二章、市场分析······································9

一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势··················9

二、华中地区温泉旅游发展概况··························14

三、河南省温泉旅游市场现状及前景······················15

四、项目市场竞争分析··································16

五、项目客源市场分析··································18

第三章项目资源与建设条件分析························19

一、景区资源条件分析··································19

二、从用地条件分析····································21

三、从地理区位及道路交通分析··························21

四、结论··············································21

第四章项目发展规划··································22

一、整体定位··········································22

二、功能定位··········································24

三、项目理念··········································27

第五章项目整体产品策略······························28

一、产品策略··········································28

二、市场定位··········································28

三、产品差异化定位····································30

第六章项目主体及整体建筑风格定位····················33

一、整体定位··········································33

二、温泉主题定位······································33

三、温泉形象定位······································34

四、温泉功能主题······································34

五、建筑风格定位······································35

第七章项目整体产品配置······························36

一、温泉产品及配套消费产品设置建议与指标··············36

二、酒店客房及别墅设置建议与指标······················47

三、会议培训中心设置建议与指标························48

四、整体餐饮设置建议及指标····························48

五、停车场设置建议与指标······························49

六、员工生活及后勤保障区域设置建议与指标··············49

第八章项目建设和经营筹备进程························49

一、温泉度假项目建设与经营筹备进程····················49

二、建设进程解释······································50

第九章投资估算······································50

一、投资估算依据······································50

二、投资估算预测······································51

三、融资计划··········································51

第十章效益分析······································51

一、收入结构来源······································51

二、营业收入预测······································52

三、经营管理营业成本费用分析··························55

四、前五年综合利税预测································55

总结··················································56

第一章项目摘要

一、项目简介

1、项目名称：

某某温泉生态度假区

2、项目地址：

某某

3、项目面积：

500亩

4、项目投资：

5亿元

5、项目投资方：

某某公司

6、项目承办方：

某某公司

7、项目定位：

生态、温泉、会议、养生、休闲运动

二、项目优势

1、地理位置优越

某某地处河南之中，四通八达，与郑州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城市的车程1小时左右，已逐步形成一个涵盖4000万人口的区域经济圈，俗称“一小时经济圈”，客源市场广阔。

2、交通条件便利

西距京广铁路、京珠高速公路10公里，北距郑州国际机场70公里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速途径某某。

3、自然温泉资源

度假区温泉是天然的医疗型偏硅酸•锶温泉，水质条件好且储量充沛，属稀有天然医疗矿泉。

温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的功效。

温泉水中以偏硅酸形式存在的硅元素能对皮肤起到清洁器的作用，具有软化皮肤角质、防衰老、使皮肤光滑等功效。

硅元素同时是人体必需的微量元素，对心血管、骨骼生长等具有保健功能。

泉水中所含有的氟、铁、镁等其他元素会对慢性支气管炎、哮喘、胃痉挛、失眠等慢性疾病均有很好的理疗效果，是大自然赐予度假区的瑰宝。

4、园区优惠政策

项目位于某某，根据政府“以花木改善生态、以生态承载旅游、以旅游激活三产”的总体要求，配套享受各类用地、税收、基础设施配套、资金与项目扶持、服务与管理等相关优惠政策。

5、生态餐厅配套

某某生态园林酒店是某某第一家室内生态花园酒店，综合运用建筑学、园林学、设施园艺学、生态学等相关学科知识进行规划、设计和建设，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护餐厅的优美环境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、药为辅的植物配置格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭阁等园林景观，全方位立体展现绿色、优美、宜人的就餐环境，满足现代人最真实的那种回归自然的情感，赋予传统餐厅健康、休闲新概念，与温泉休闲养生概念切合，丰富项目旅游度假服务功能，提升项目总体吸引力。

三、项目背景

1、国内温泉旅游热的兴起

近年来温泉旅游越来越受到国内游客的青睐，温泉开发与经营活动开展得如火如荼，国内许多省市纷纷把温泉旅游作为本省市的重要旅游发展项目，发展势头迅猛，在国内温泉旅游热的大环境下，某某生态温泉度假区充满无限商机。

2、政府重视和支持旅游业的发展

河南省省委、省政府，某某市市委、市政府及某某县县委县政府均十分重视旅游业发展，并分别制定了《河南省旅游发展总体规划》、《某某市旅游业发展“十一五”规划》及《某某县2010―2015年旅游产业发展规划》等，明确提出逐步把旅游业培育成为支柱产业，并将旅游业发展纳入了国民经济和社会发展计划，出台了一系列政策措施，大大促进了某某生态休闲旅游度假区及各类旅游项目的发展。

3、郑州城市圈及其周边省市庞大消费群给某某温泉项目带来广阔的温泉旅游市场

某某市位于河南省中部，是河南省经济和社会发展最为活跃的省辖市之一，有“河南的温州”的美誉，以某某为中心的涵盖4000万人口的区域经济圈发展迅速，客源市场广阔。

近年来河南旅游发展迅猛，仅2010年河南省春节黄金周全省共接待游客842.7万人次，实现旅游总收入31.34亿元，加之附近省市的消费群，某某温泉项目的消费群潜力很大。

4、中原花木交易博览会暨某某生态旅游节等重大节事的宣传推动

由河南省农业厅、河南省林业厅、河南省旅游局、河南省花卉协会和某某市人民政府联合主办，某某县人民政府承办，某某国家花木博览园协办的中原花木交易博览会暨某某生态旅游节对某某温泉的品牌宣传及客源带动均具有极大的促进作用。

四、项目公司

1、某某，是在中共中央、国务院发出建设社会主义新农村的伟大号召和国务院颁发《基金会管理条例》（温家宝签发，国务院[2004]第400号令）的背景下，由一批长期从事农业工作的老领导和农业问题专家、社会知名人士，与一些民营企业家共同发起，并经政府部门批准成立的。

某某，是全国性非盈利的社会公益组织。

基金会会的宗旨是：

服务城乡人民，促进城乡社会经济发展，为构造和谐社会贡献力量。

2、某某（集团）股份有限公司成立于2009年，位于某某金水大道中段，是某某县重点招商引资项目。

集团旗下由七家子公司组成，分别是:

某某股份有限公司、某某科技实业股份有限公司、某某县华宇小额贷款有限公司、某某人宇投资有限公司、某某县某某园林绿化工程有限公司、某某生态酒店、某某首创餐饮服务有限公司。

某某股份有限公司是某某集团的旗舰，她是专业的电力变压器生产厂家，成立于2009年，总投资1亿元。

公司拥有完善而先进的技术设备，以及现代化的生产车间与科研大楼。

公司产品线完整，生产流程完善，管理严格，已通过ISO9001质量管理体系认证。

3、某某园林绿化工程有限公司位于某某县名优花木生产科技园区某某大道中段。

公司基地地理位置优越，交通便利。

公司是国家注册的园林绿化二级资质企业，某某市农业产业化市级龙头企业，河南省双千工程实施企业。

公司拥有苗木基地1300多亩，产品包括多种名优花木。

公司注册资金2500万元，现有员工158人，其中高级技术人员36人。

第二章市场分析

一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势

（一）国内度假旅游发展趋势

随着城市居民经济收入的提高，国内旅游市场的发展日益成熟，旅游消费需求也呈现出多样化的特征，具体主要表现在以下几个方面：

1、观光型旅游仍将持续快速增长

观光旅游作为最基本的旅游形式在长时间内将会保持快速增长，由于我国是一个观光资源大国，观光市场仍会保持较大的市场份额，由于市场基础规模大，虽然消费水平相对较低，但仍然具有较大的利润空间。

2、城市周边及近距离城市之间的短途、短期旅游需求增长

城市居民短期旅游活动一般多集中在城市周边200KM的距离范围内，以大城市为核心的短途、短期旅游日渐成熟，主要旅游形式有农村旅游、生态旅游、民俗旅游、健身旅游和休闲度假旅游。

由于节假日的分散和交通工具的限制，短期出