黄冈市城区棚户区改造一期工程可行性研究报告.docx
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黄冈市城区棚户区改造一期工程可行性研究报告
附表
1总投资估算表
2建设期利息估算表
3项目总投资使用计划与资金筹措表
4营业收入税金及附加
5借款还本付息计划表
6项目技术经济指标表
附图
1项目总平面布置图
2红卫路小区总平面图
3幼树湾小区总平面图
4毛纺社区农科院小区总平面图
5青砖湖社区王夏湾小区总平面图
6黄州区国营南湖农场小区总平面图
1总论
1.1项目简介
项目名称：
黄冈市城区棚户区改造一期工程
1.1.1项目建设单位：
黄冈市城市建设投资有限公司
1.1.2报告编制单位：
湖北省工程咨询公司
报告编制单位资格等级：
甲级
1.1.3项目性质：
新建
1.1.4项目建设地点
本项目位于黄冈市城区。
1.1.5建设规模及内容
（1）建设规模
黄冈市城区棚户区改造一期工程总建筑面积388962.92平方米,
涉及拆迁2807户。
（2）建设内容
本项目建设内容包括住宅及公建配套用房的土建工程和相关的道路、绿化、供配电、给排水、消防供气等配套工程。
（1）土建工程总建筑面积388962.92㎡。
其中住宅建筑面积共计305744.00㎡，社区服务建筑面积59038.74㎡，地下建筑面积24180.18㎡具体如下：
红卫路小区占地面积为42608.74㎡，建筑面积45823.19㎡（含地下建筑面积3527.33㎡）。
幼树湾小区占地面积为7395.3㎡，建筑面积32101.14㎡（含地下建筑面积1411.98㎡）。
毛纺社区农科院小区占地面积为42009.90㎡，建筑面积30183.35㎡（含地下建筑面积3126.33㎡）。
青砖湖社区王夏湾小区占地面积为35187.40㎡，建筑面积38699.54㎡（含地下建筑面积4764.54㎡）。
黄州区国营南湖农场小区占地面积为384506.00㎡，建筑面积
242155.70㎡（含地下建筑面积11350.00㎡）。
（2）小区内道路及广场包括棚户改造区内的车行系统、步行系
统、出入口、地面停车位及广场。
（3）绿化包括棚户改造区内的景观及绿化带、道路绿化等工程。
（4）供配电工程棚户改造区内的高压进线电源、变配电设施、
电力线路敷设、备用电源等强电系统和电话系统、有线电视系统、闭路监控系统、电话电缆敷设等弱点系统。
（5）给排水及消防系统包括棚户改造区内的生活给水系统、排水系统、消防用水系统及相关消防设施及设备。
（6）供气包括住宅楼内居民供气设备购置及安装。
1.1.6项目建设期
本项目建设期3年。
1.1.7投资估算及资金来源
本项目总投资估算为130093.93万元，其中建设投资119974.18万元（工程费用63573.88万元，工程建设其他费用50687.24万元预备费5713.06万元），建设期利息10119.75万元。
资金来源为资本金投入27093.93万元，申请银行贷款103000万元。
1.2编制依据
1）业主单位编制可行性研究报告委托书
2）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）
3）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）
4）《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）
5）《黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
6）《黄冈市城区总体规划》（2005～2020）
7）《黄冈市土地利用总体规划大纲》（2006～2020年）
8）《黄冈市住房建设规划》（2008～2012）
9）《黄冈市建设用地规划条件控制文本》（黄规控［2011］6号）
10）湖北省工程建设造价信息资料
11）湖北省颁布的相关定额和费用指标
12）建设单位
1.3编制原则
在可行性研究报告编制过程中，遵循以下原则：
（1）执行国家对保障性住房建设的有关规定和技术要求，实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，促进保障性住房建设可持续发展；
（2）坚持整体与局部相协调的原则。
在城市总体规划指导下，
以黄冈市社会经济、城市建设发展要求为出发点，从总体上进行全面布局，统筹兼顾，既注重分期建设的合理性，又充分发挥整体投资效益；
（3）坚持建设与适用相结合的原则。
尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其既是一个多功能、适用性的居住小区，又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口；
（4）采用先进科学的技术手段，对公共租赁住房小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理；
（5）贯彻执行国家对保障性住房建设的有关规定和指导文件。
1.4编制内容
（1）项目建设背景及必要性；
（2）项目住房需求分析及建设规模；
（3）项目建设地址及建设条件分析；
（4）项目建设的工程方案；
（5）项目中供水、供电、道路、绿化、燃气、通讯等公用配套
工程建设；
（6）项目的环保、节能、安全、消防建设方案；
（7）项目的工程管理和实施进度；
（8）项目投资估算及资金筹措；
（9）项目的结论与建议。
1.5主要研究结论
（1）本项目是贯彻落实国家、湖北省、黄冈市有关住房保障政策的重要举措。
对推进黄冈城市建设，增加住房有效供给，合理调整住房供应结构，缓解住房供需矛盾，进一步改善中低收入家庭住房条件，促进和谐社会建设有着极为重要的意义。
（2）本项目有助于加快黄冈市保障性住房项目建设，有利于调
节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程，体现了转变发展方式、调整经济结构的要求，对黄冈市的经济、社会发
展具有重大意义。
（3）本项目工程设计方案满足规划要求，建设方案是可行的，经济、社会效益是可观的。
（4）本工程建设内容包括房屋土建工程及配套工程两部分。
（5）本报告中提出了各种防治污染措施和节能措施，本项目的实施是环保的、节能的。
（6）项目建设期3年。
（7）黄冈市城区棚户区改造一期工程总投资估算为130093.93万元，其中建设投资119974.18万元（工程费用63573.88万元，工程建设其他费用50687.24万元，预备费5713.06万元），建设期利息10119.75万元。
（8）资金来源。
本项目总投资130093.93万元万元，资金来源
为资本金投入27093.93万元，申请银行贷款103000万元。
表如下：
2项目背景和建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1我国保障性住房现状及相关政策
2.1.1.1我国保障性住房体系以及十二五期间的主要任务伴随着市场经济体制的逐步建立和完善，1993年起我国开始进行城镇居民住房体制改革，此后市场在住房配置中逐步发挥作用，与此同时，逐渐形成了具有我国特色的住房保障体系。
目前我国现有的保障性安居工程主要分为三大类，第一类是城市廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房；第二类是城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造；第三类是非城非乡的煤矿、林区、垦区的棚户区和危旧房改造。
《中共中央关于制定十二五规划的建议》中提出：
坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。
要完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。
强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，加中低收入居民住房供给。
加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
在2011年3月5日，全国人大十一届四次会议上，时任总理温家宝同志在《政府工作报告》中提出，要重点解决城镇中低收入件庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。
进一步扩大保障性住房建设规模。
国务院总理温家宝在中国政府网与网友在线交流时指出，今后五年，新建保障性住房3600万套。
2013年保障房计划基本建成460万套、新开工600万套，配套设施建设将被摆2009年8月，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强同志在哈尔滨出席城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会并讲话，他强调指出，棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。
住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设做出了贡献，但目前收入仍然较低。
推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。
各级政府及相关部门要按照党中央、国务院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。
2013年7月，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国
发〔2013〕25号）出台。
要求以邓小平理论、“三个代表”重要思′
想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条
件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯
竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步
实施城中村改造。
2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提
高。
2.1.2湖北省保障性住房建设现状
湖北省已连续多年把城镇居民住房保障列入“十件实事”一五”期间，湖北省启动棚户区改造17.02万户，完成公共租赁住房1.08万套，全省保障性住房达42.69万户，经济适用房解决了16.74万户低收入家庭的住房困难问题。
2011年湖北省将通过发放租赁补
贴、棚户区改造等多种方式，拟解决城镇低收入和中低收入家庭18.59万户住房困难问题；计划统筹完成8万户农村危房改造任务，实现住房保障；实现对低收入家庭的应保尽保。
同时，积极开展“夹心层”、“新生代”的住房保障工作，不断扩大住房保障的覆盖面，让城镇居民实现住有所居。
此外，为了推动保障性住房的建设，湖北省还将积极探索政府投入与市场参与、社会投入相结合的投入机制，减轻政府资金筹措压力，并加强住房公积金归集、监管，积极发挥其对住房保障的支持作用。
“十二五”期间，湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改造住房100万套，基本解决中等偏下收入家庭住房困难，使住房保障覆盖面达到城镇人口的15%以上。
为落实国家文件精神，2013年7月，住建部、发改委、国土资源部等六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，明确要求各地在10月底前编制完成2013-2017年棚户区改造规划。
湖北省指出，计划在四年内改造棚户区80万户以上，预计投资超过2100亿元。
2.1.3黄冈市保障性住房现状
黄冈市2008年保障性住房计划供应用地1.65公顷，其中廉租房
建设计划用地0.38公顷，建设任务7000平方米，建成住宅146套；
经济适用房配建1.27公顷。
2009年保障性住房计划供应用地7.36公顷。
其中廉租房建设计划用地1.28公顷，实际用地1.3公顷，建设任务23420平方米，建成住宅552套；经济适用房配建计划用地1.54公顷，实际供应0.91公顷，棚户区改造计划供应用地4.51公顷。
根据省政府下达2013年度住房保障的目标任务，结合黄冈实际，今年黄冈市将开工建设保障性住房、棚户区改造住房共12119套，基本建成保障性住房、棚户区改造住房共12550套，分配入住7530套，新增发放租赁住房租赁补贴1900户。
截止2012年底，黄冈市新开工保障性住房17104套，已竣工12820套。
其中开工：
廉租住房1487套、经济适用住房1342套、公共租赁住房5004套、城市棚户区改造5500户、国有工矿棚户区改造216户、国有垦区危房改造3555户。
完成新增租赁补贴3238户，当年发放租赁补贴16919户，发放补贴资金2735.03万元。
尽管在不断地面，但从全市数据看，人均建筑面积低于16平方米的中低收入家庭还有很多，急需得到政府保障。
从上述资料来看，黄冈市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的双低家庭占的比重较大，虽然近几年住房保障的绩非常显著，但由于历史欠账较多，黄冈地区保障性住房建设的任务仍非常艰巨。
2.1.4黄冈市棚户区现状
黄冈市棚户区多，居民生存条件总体较差。
呈现以下特点：
一是
房屋破损严重。
棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房，小平房，人均居住面积小。
严重损坏房和危险房占据比重较大。
二是人居环境恶劣。
棚户区内缺乏基本的基础设施，60％棚户区没有排水设施，98％棚户区没有供暖、
燃气、消防设施。
很多用户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖，
做饭。
街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯，
夜晚一片漆黑。
三是贫困群体群居，棚户区内居民多半为“双困家庭”
生存难，就业难。
黄冈市居民保障性住房需求迫切，保障性住房建设和棚户区改造压力大。
从上述黄冈市城区中低收入居民家庭户数、面积及人口数据来看，目前城区中低收入居民呈现规模较大、居住相对集中、居住状况及收入状况复杂等特征，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的棚户区内；城市夹心层家庭、新就业人员、大量城市新增常住人口住房需求急待解决。
这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。
2.1.5黄冈市棚户区改造规划
2.1.5.1黄冈市“十二五”规划
《黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：
建
立和完善住房保障制度，全面完成城区和国有工矿棚户区改造任务，
全面解决中低收入家庭的住房困难问题。
从2013年8月起，黄冈将投资50亿元，启动26个社区、18个城中村的升级改造。
黄冈的目标是，至2019年完成城区所有棚户区和城中村改造，从根本上改善5万低收入群众住房条件。
为此，必将加快城市棚户区改造项目建设，同时也拉动建材等相关产业和配套服务业的发展。
这也会加快黄冈市城区建设步伐，同时进一步完善项目周边地区基础设施，对黄冈市整体城乡发展规划的建设将起到积极作用。
2.2项目运作模式
2.2.1项目建设单位概况
黄冈市城市建设投资有限公司是黄冈市人民政府设立的城市建设投融资平台，主要职能是土地收购储备经营、城市建设融资、城市公共资源特许经营等。
公司加挂“黄冈市城市建设投资管理中心”和“黄冈市国有土地储备中心”两块牌子，政府领导、事业性质、经营范围：
土地的收购储备和开发经营，城市基础设施的投资开发、建设营的冠名，公交线路以及出租车的经营权，停车收费经营权的特许经营；对市域企业（产业）投资；对农村基础设施建设投资；对旅游投资；对中小企业投资；投资咨询服务。
公司注册资本：
人民币叁亿壹仟万元。
图1-1公司组织形式示意图
2.2.4经营情况
通过近几年的发展，项目建设单元资产负债率较低，经营状况良
好。
截止2012年12月底公司资产总额84.262亿元,资产负债率37.15%。
近四年经营情况详见表2-1。
2.2.5运作模式
黄冈市城市建设投资有限公司作为借款人，统一运作棚户区改造资金，着力解决棚户区改造资金瓶颈问题，对棚户区改造项目统一打包向国开行融资。
国开行统一授信。
贷款由黄冈市城市建设投资有限公司统贷统还。
本项目建设单位及用款人为黄冈市城市建设投资有限
公司，组织实施棚户区改造项目。
2.3建设的必要性
2.3.1项目建设是改善民生，促进和谐社会建设的迫切需要
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠
道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房
问题。
在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极
发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房
保障制度有机构成、各负其责的制度。
因此，住房问题需要政府介入，
通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。
党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。
住房问题事关群众切身利益，发展公共租赁住房、改造棚户区等都是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。
黄冈市城区棚户区改造一期工程是贯彻落实国家、省、市有关住房保障政策，按城市总体规划要求，以科学发展观为指导抢抓机遇，实施城乡统筹发展战略的直接体现。
本项目能够解决一部分黄冈市棚改安置户的需求，解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调
动广大市民的积极性、促进社会和谐，增强社会凝聚力。
2.3.2项目建设是适应经济发展对住房保障工作的必要举措
湖北省政府提出加快武汉城市圈“两型”社会综合配套改革试验区建设，要加快基础设施、产业布局、城乡建设、区域市场、生态环保五个一体化进程；发挥武汉龙头作用，明确各城市发展定位，增强耦合度，发挥集成效应，提升核心竞争力，努力使武汉城市圈在两型社会建设方面走在全国前列。
黄冈市将面临巨大的临时住房需求。
随着黄冈市“十二五”规划′工作的实施，必然导致企业引进人员、外来务工人员和农民工等的大幅上升。
而棚户区、城中村、危旧房改造后，大量市场租赁房屋消失，将进一步加剧对公共租赁房屋的需求。
“十二五”时期，黄冈全面实施“一区两带”战略，大力推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化，全力打造大别山革命老区经济社会发展试验区、武汉城市圈新兴产业基地、全省绿色农产品生产加工基地、全国红色文化旅游基地。
因此一大批城市新增常住人口、新就业人员和引进技术人才大量涌入黄冈，形成了新的住房需求，加大了城市住房供给压力。
本项目的建设，基本满足了未来黄冈经济发展对住房保障提出的需求，为来黄冈发展的企业经营者和外来人员提供良好的居住条件。
能够吸引企业家和人才来这里创业发展，对于促进产业结构调整，经济发展的方式转变提供了有力支撑。
2.3.3项目建设是建立生态人居环境的需要
根据《黄冈市城市总体规划》（2005-2020年），黄冈市通过实施“一区两带“战略，拓展空间，集聚产业，全力打造武汉城市圈重要的现代制造业基地、全省绿色农产品生产加工基地、中部地区生态宜居城市和文化教育名城、全国革命老区建设示范区。
本项目的建设，作为城市建设的一部分，通过统一规划，统一设计，统一建设，完善配套设施，大大减少了棚户区、城中村和危旧房，能够提高城市生态环境质量，为城市增绿添彩的做出贡献。
靓丽的城市风貌和良好的安居保障，是黄冈市成为具有生态环境良性循环的现代化山水园林生态城市。
本项目不仅有利于解决城乡中低收入家庭住房困难，而且有利于加快城镇化建设。
2.3.4项目建设是切实解决棚户区、危旧房及住房困难居民居住条件的迫切要求
黄冈市棚户区多，居民生存条件总体较差。
呈现以下特点：
一是房屋破损严重。
棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房、小平房，人均居住面积小。
严重损坏房和危险房占据比重较大。
二是人居环境恶劣。
棚户区内缺乏基本的基础设施，60%的棚户区没有排水设施，98%的棚户区没有供暖、燃气、消防设施。
很多户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖、做饭。
街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯，夜晚一片漆黑。
三是贫困群体群居，棚户区内居民多半为“双困家庭“生存难，就业难。
近年来黄冈市经济快速发展，城镇居民住房购买力也相应收入涨幅，许多中低收入家庭居民靠自身能力解决住房问题，城市夹心层家庭、棚户区居民的住房困难仍然存在、住房状况急需得到改善。
同时旧城改造、城中村改造、危旧房改造的任务依然艰巨。
2.3.5棚户区改造有利于建设和谐社会
住房问题事关群众切身利益，改造棚户区是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。
本项目的建设能较好地解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调动广大市民的积极性，促进社会和谐，增强社会凝聚力，有利于缩小城市不同群体、不同区域之间
的生活差距，促进了人与人和人与自然之间的和谐。
（1）棚户区改造可缩小住房差距。
通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到25平方米，比全省平均水平32平方米的差距明显缩小，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。
同时也缩小了生活差距，棚户区居民从基础设施较差的棚户区，搬进了设施齐全的新区，缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。
（2）棚户区改造可缩小城市不同区域差距。
破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌明显改观。
结合棚户区改造，市委市政府还积极筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增了道路、供水管线、排水管线、燃气管线，
新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。
（3）棚户区改造可改善城市生态环境和居民的生活环境，促进人与自然的和谐。
改造前，这些棚户区市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。
通过棚户区改造，将极大地改善城市生态环境和居民的生活环境。
伴随着城市经济、社会的发展，大量城市新增常住人口的住房难问题日益突出，住房问题已成为制约黄冈城市建设、经济发展和人民群众安居乐业的突出瓶颈，给住房保障带来巨大压力。
建设新的保障性住房体系来解决居民的住房问题成为各方面的迫切要求。
综上所述，本项目建设是改善民生的需要，对于解决住房保障群体的住房需要，对于推动城市现代化进程，支持区域经济发展，构建和谐社会，是十分必要的。
3需求分析
3.1需求分析
3.1.1住房面积需求分析
国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，居民住房面积持续增长、居住质量快速提高；在人均住房建筑面积达到35㎡、人均GDP达到3000美元之前的相当长一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。
因此，全面建设小康社会时期，必然是我国住房
需求高涨时期，住宅具有广阔的需求前景。
住宅建设发展的长期性和可持续性，首先表现为城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平。
按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32㎡估算，2003年～2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿㎡左右。
住宅总量需求来源于三个方面：
现有城镇居民住房面积增长，年均约需要新建住宅2.8亿㎡；城镇化过程中新进城市人口住房需求，年均约需要新建住宅2.6亿㎡；现有110多亿㎡旧住宅更新改造，按照50年折旧计算，年均约需要新建住宅2.2亿㎡。
3.1.2住房品质需求分析
住宅是人类四大生活基本需求之一，也是社会经济运作的基础，住宅问题的解决与居住水准的提升，更是现代化国家不能忽视的重要问题。
随着社会发展及人民生活水平的提高，房屋不再仅仅是一个简单的居住场所，而且还反映着居住者对生活品位更高层次的理解和追
求。
黄冈市棚户区建筑建筑物绝大多数始建于上世纪六七十年代，由于历史等多种
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