公园地下空间开发人防PPP项目实施方案书实施策划书.docx

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公园地下空间开发人防PPP项目实施方案书实施策划书

公园地下空间开发（人防）PPP项目

实

施

方

案

策

划

（定稿）

编制时间：

公园地下空间开发（人防）PPP项目

实施方案策划

目录

1、项目情况-4-

1.1、项目基本情况-4-

1.1.1、项目名称-4-

1.1.2、项目所属领域类型-4-

1.1.3、项目实施地基本情况-4-

1.1.4、项目技术路线-4-

1.1.5、项目建设的必要性-6-

1.2、前期工作-7-

1.3、项目基本架构-7-

1.3.1、PPP合作基本架构-7-

1.3.2、合作方基本情况-7-

1.3.3、项目收益方案-7-

1.3.4、收费和价格机制-8-

1.3.5、风险分担和收益共享机制-8-

1.3.6、政府支持政策和制度环境-8-

1.4、融资结构-8-

1.4.1、总投资及构成-9-

1.4.2、融资方案结构设计-9-

1.4.3、项目公司SPV股权结构-9-

1.4.4、融资工作前期进展-9-

2、项目可行性分析-9-

2.1、经济可行性分析-9-

2.2、环境影响评价-9-

2.3、社会影响评价-10-

2.4、项目组织领导机制建设-10-

2.5、项目落实依据-10-

2.6、政府方合作意愿-11-

2.7、对社会资本的吸引力-11-

3、财政可承受能力论证-12-

3.1、责任识别-12-

3.1.1、股权投资支出。

-12-

3.1.2、政府承担的运营补贴支出。

-12-

3.1.3、风险承担支出-12-

3.1.4、配套投入支出-13-

3.2、支出测算-13-

3.2.1、股权支出。

-13-

3.2.2、运营补贴支出。

-14-

3.2.3、风险承担支出-14-

3.3、评价结论-14-

4、物有所值评价-14-

4.1、政策依据-14-

4.2、物有所值定性分析-14-

4.2.1、增加公共供给-15-

4.2.2、优化风险分配-15-

4.2.3、提高效率-15-

4.2.4、促进创新-16-

4.2.5、政府PPP能力-16-

4.2.6、融资可行-17-

4.3、物有所值定量分析-18-

4.4、物有所值评价结论-18-

5、项目前景-18-

5.1、项目实施时序安排-18-

5.2、前景评估和总体规划-20-

5.2.1、整体规划方案：

-20-

5.2.2、整体设计布局：

-20-

5.2.3、整体设计思路：

-20-

5.3、主要政策需求及建议-21-

项目实施方案策划（定稿）

1、项目情况

1.1、项目基本情况

1.1.1、项目名称

公园地下空间开发（人防）PPP项目

1.1.2、项目所属领域类型

所属领域为：

市政设施。

政府参与方式：

特许经营。

1.1.3、项目实施地基本情况

项目建设地点位于主城区中心地带公园范围内，周边道路四通八达，商铺林立，车流众多，停车难的问题一直非常突出；是车流、人流、物流交汇地，是未来重点发展的商务政务中心，对停车场、地下空间、人防的需求较为迫切。

1.1.4、项目技术路线

项目建设贯彻适用、经济和在可能条件下注意美观的原则，建筑材料选择上，符合建筑耐久年限、防火、抗震、防洪、建筑节能及施工等方面的要求。

功能布局、道路系统、绿化景观系统与市政基础设施统一设计，形成统一整体。

地下车库两个主出入口设置在城市主要道路上，每个出入口10.0m宽为双车道，相隔约400m，人员出入口主要设计在公共绿化上，结合园林景观区与环境进一步的融合（详见总平面布置图）。

增强了竖向空间，提升了空间丰富感，提高了土地的利用率，形成丰富、,利于全方位营造高品质生活空间。

设置地下智能停车管理系统。

地下车库采用白色内墙涂料，地面采用细石混凝土，楼梯地面口部以浅色天然石材、板材外墙涂料，材料粗朴而富有质感，装饰适当。

项目设计集地下商业、地下社会停车场及人防为一体，总建筑面积为22500平方米的地下停车场，总建筑面积约22500平方米，其中3000平方地下停车场，6000平方米人防设施民用项目，13500平方米人防设施。

设计使用年限50年。

抗震设防烈度7度，设计地震基本加速度值0.05g。

工程建筑采用现浇钢筋混凝土框架结构。

地下室每隔100米设伸缩缝一道，然后再每隔50米左右设800宽的抗收缩后浇带；上述后浇带应在其两侧结构施工完一个月后，采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土进行补浇。

工程地基采用钢筋混凝土伐板基础。

项目建成后总用水量Q：

363.44立方米/日（不含消防用水量），项目年用水量为13.27万立方米。

本工程每天排水量约为290.75m3，排水采用室内、外雨、污、废分流制。

消防、电气、供电、照明、弱电、防雷、暖通等方面设计按照国家有关标准执行。

本项目的建设内容包含总建筑面积约22500平方米，其中3000平方地下停车场，6000平方米人防设施民用项目，13500平方米人防设施。

1.1.5、项目建设的必要性

随着近年来经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。

尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。

停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。

项目建设符合国家产业政策，符合国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）2013年修订》中第一类“鼓励类”，城市基础设施14（14、城市立体停车场建设）的范畴，为国家鼓励发展的产业。

项目建设符合发展规划按照《城市总体规划（2012-2030）》，建设总目标为：

特色鲜明、经济发达、资源节约、环境友好、生态良好、社会和谐的现代化中小城镇。

在此目标下，综合考虑未来城市发展需求，充分利用地下空间，建设停车场设施，将有效地节约土地资源，保证土地的集约化利用。

缓解土地资源紧张的局面，符合集约利用土地的政策，促进可持续发展，符合城镇发展规划。

项目建设有利于提高城镇基础设施水平，解决城市停车难问题的需要，符合国家新型城镇化建设的要求。

城市停车场建设项目的实施，能够有效提升城镇化水平，对于促进新型城镇化建设，繁荣小城镇经济，推动当地小城镇的发展具有良好的示范作用。

1.2、前期工作

项目可研、环评、土地等手续齐全，符合国家规定，项目已立项，正在进行施工前期准备工作。

1.3、项目基本架构

1.3.1、PPP合作基本架构

项目为市政公用基础设施建设项目，是由社会资本建设投资，依靠收费和经营性收入盈利的PPP项目，具体模式采用设计一建设一投资一经营模式。

1.3.2、合作方基本情况

本项目实施机构为住房和城乡建设局，并受政府委托参股建设运营。

住房和城乡建设局是城市规划、建设、管理，建筑业管理的行政主管部门，内设办公室、人事科、建管科、城建科、公共事业科等5个科室。

社会资本合作方须具有雄厚的经济实力、丰富的现代化企业管理理念以及先进的行业技术操作规范。

1.3.3、项目收益方案

项目收益方案为使用者付费、授予经营开发权。

1.3.4、收费和价格机制

收费和价格机制根据经济社会发展情况和汽车保有量实际情况，由物价部门审核定价。

项目运营期内受消费物价指数、劳动力市场指数等因素影响成本增长超过5%时，可以按照程序申请调整服务费价格。

1.3.5、风险分担和收益共享机制

按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。

 组织机构风险、施工技术风险、工程风险、 投资估算风险、 资金风险 、 市场风险和财务风险由项目公司承担； 政策风险由政府承担；不可控力风险由政府和项目公司共同承担 。

收益政府和企业采取20:

80比例分享。

1.3.6、政府支持政策和制度环境

人民政府为加快推进PPP项目，制定出台了《PPP项目实施方案》及其配套制度。

为加快本项目实施，政府成立了公园地下空间开发（人防）PPP项目领导小组。

1.4、融资结构

1.4.1、总投资及构成

项目总投资31.7亿元，其中企业自筹0.7亿元，银行贷款1亿元。

1.4.2、融资方案结构设计

项目资本性支出来源为企业自筹，其余资金银行贷款。

项目建成后企业负责管理运营，期限30年，30年后资产移交政府。

1.4.3、项目公司SPV股权结构

公司股东为人民政府和社会资本，县政府以土地、手续办理、配套工程等后续服务入股20%，社会资本持股80%。

1.4.4、融资工作前期进展

项目正在招投标社会资本合作方。

2、项目可行性分析

2.1、经济可行性分析

项目建成后，预计年营业收入可达10556万元，可实现利税5989万元，其中税收1924万元。

2.2、环境影响评价

本项目无特殊污染源。

规划、建筑方案科学先进，采用低污染、节能的新型建筑材料，并且对污染物进行了一系列有效措施，使得经处理后的“三废”能够达到国家的排放要求，治理措施得当、有效，项目运营后“三废”经处理后不会造成新的污染，对本项目的建设十分有利。

总之，项目建设和运营过程中，要落实“三同时”制度，采取有效措施后均可符合环保法规的要求。

2.3、社会影响评价

该项目的社会影响巨大，不但有利于解决城市停车难的问题，还可以为社会提供更多的就业机会，同时，该项目的发展，能够完善的基础设施建设，并有助于提高的区域竞争力。

该项目的建设，为的发展起到了积极的作用，使地区的经济水平进一步提高。

2.4、项目组织领导机制建设

成立了公园地下空间开发（人防）PPP项目领导小组，副县长任组长，县政协副主席、财政局局长、住建局局长任副组长，各有关单位分管负责同志为成员，办公室设在县住建局。

领导小组具体负责公园地下空间开发（人防）PPP项目的工作。

2.5、项目落实依据

项目对《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》（财建〔2015〕29号）相关精神的落实与执行情况

一是转变供给方式，由政府单一供给的方式，引导社会资本参与市政公用产品和服务投资、运营，共同承担项目全生命周期管理，发挥政府和社会资本各自优势，提高市政公用产品和服务供给的质量和效率。

二是创新政府投融资模式，改变地方政府主要以土地使用权等抵押担保、借地方投融资平台发债等途径筹集资金建设市政公用项目的传统做法，有序推进以特许经营等方式吸引社会资本的新模式，促进政府和社会资本合作。

三是坚持公共利益优先，注重强化监管，避免资产“一卖了之”，明确市政公用产品和服务主体责任，提高质量，优化价格，关注百姓切身利益。

四是立足于现有规划筛选项目，该项目已纳入城市总体规划，各项手续齐备。

五是规范PPP项目操作流程，在项目发起、物有所值评价、财政承受能力验证、合作伙伴选择、收益补偿机制确立、项目公司组建、合作协议签署、绩效评价等操作过程中，都根据财政部关于PPP工作的统一指导规范推进。

2.6、政府方合作意愿

人民政府非常重视项目建设工作，县政府主要领导非常赞同，并大力支持项目实行PPP模式运作，并成立专门的领导小组负责项目推进。

2.7、对社会资本的吸引力

城市停车场项目前景明朗，收益有保障，社会资本非常看好该项目发展，先后有多家企业员表态愿参与合作，最终采取招标方式选定合作方。

3、财政可承受能力论证

本项目采用设计一建设一投资一经营DBFO模式完成建设并运营，通过公开招标方式选择社会投资者进行特许经营权合作，由社会投资者成立项目公司负责筹集资金完成建设并负责项目的整体运营与管理。

本项目PPP的实施机构为住房和城乡建设局。

3.1、责任识别

3.1.1、股权投资支出。

股权投资支出责任是指在政府与社会资本共同组建项目公司的情况下，政府承担的股权投资责任。

本项目采取社会资本全资方式组建项目公司，因此，项目不存在政府股权投资支出。

3.1.2、政府承担的运营补贴支出。

运营补贴支出责任是指在项目运营期间，政府承担的直接付费责任。

本项目盈利能力较强，因此政府不给予运营补贴。

3.1.3、风险承担支出

风险承担支出责任是指由政府承担风险带来的财政或有支出责任。

本项目由社会资本成立项目公司运作，因此政府不需要按照所出资比例承担项目风险。

本项目政府只承担政策风险和50%不可控力风险 。

主要是发生的法规政治风险、自然灾害等不可抗力风险等，需要政府和项目公司共担的风险，按照项目建设投资的1%考虑，项目公司和政府各分担50%。

3.1.4、配套投入支出

配套投入支出是指政府承诺将提供的配套工程等其他投入责任，包括土地征收和整理、建设部分项目配套设施、完成项目与现有相关基础设施和公用事业的对接、投资补助、贷款贴息。

本项目配套投入支出责任主要指建设用土地实物投入，故不考虑配套投入支出责任。

项目占地采用无偿划拨方式，项目建成完工后，由政府审计部门进行投资审定，依据审定结果编制项目财务竣工决算报告和完整的项目资产清单（含土地数量及手续），作为合同附件，用于界定社会资本实际完成投资额和项目资产运营、维护、管理的依据，合同期满后项目公司将项目资产及相关权利等完整无偿移交给政府或政府指定机构。

3.2、支出测算

3.2.1、股权支出。

本项目配套投入支出责任主要指建设用土地实物投入和相关配套支持，故该支出为0。

3.2.2、运营补贴支出。

项目盈利能力强，政府不予补贴，故该支出为0。

3.2.3、风险承担支出

主要是发生的法规政治风险、自然灾害等不可抗力风险等，需要政府和项目公司共担的风险，按照项目建设投资的1%考虑，项目公司和政府各分担50%。

政府承担的费用很少，完全在承受范围内。

3.3、评价结论

项目建设、运营周期内（30年），政府共需支出占地方财政收入的0.09%，本级财政有能力承受此项目支出。

4、物有所值评价

4.1、政策依据

根据《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113号），从定性和定量两方面开展物有所值评价工作。

4.2、物有所值定性分析

4.2.1、增加公共供给

项目需要投资1.7亿元，若采用政府投资模式，资金需要政府全部投入，采用PPP模式后，政府无需再投入，相比传统模式可节省项目投资1.7亿元，这部分资金可用于其他基础设施项目建设，增加公共供给。

 通过采用政府和社会资本合作模式，可拓展项目建设的融资渠道，形成多元化、可持续的资金投入机制，有利于整合社会资源，盘活社会存量资本，激发民间投资活力，拓展企业发展空间，提升经济增长动力，促进经济结构调整和转型升级，增加公共供给。

4.2.2、优化风险分配

本项目主要存在9个方面的风险，分别是组织机构、施工技术、工程、投资估算、资金、市场、政策、财务、不可抗力风险。

按照传统建设模式政府需要承担全部风险，实施PPP模式项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由项目公司承担，法律、政策等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。

政府仅承担法律、政策风险和一部分不可抗力风险，大大降低了政府的风险承担成本。

4.2.3、提高效率

规范的政府和社会资本合作模式能够将政府的发展规划、市场监管、公共服务职能，与社会资本的管理效率、技术创新动力有机结合，减少政府对微观事务的过度参与，提高公共服务的效率与质量。

一是对政府来讲，可以减轻政府债务负担，减缓地方融资平台压力，有效促进政府职能转变，较少对微观事务的干预，腾出更多的精力放到规划和监管上。

二是对企业来讲，可以降低参与公共领域项目的门槛，拓宽私人部门的发展空间，进一步激发非公有制经济的活力。

三是对社会来讲，通过“让专业的人做专业的事”，高低效益相配置，产生宏观效益，提高公共产品供给效率。

4.2.4、促进创新

在政府与项目公司签订特许经营合同中，政府提前根据项目预期的工程规模、投资估算和投资收益分析，提前制定项目的收费标准、经营期限。

项目公司通过技术创新降低投资金额、增加经营收入，政府除了正常的税费外，不参与新增效益的分配，也不通过建成后的建设投资决算重新核定收费标准来削弱项目公司通过技术创新降低工程造价的积极性。

4.2.5、政府PPP能力

为拓宽新型城镇化建设融资渠道，促进政府职能加快转变，完善财政投入及管理方式，形成政府和社会资本合作模式发展的制度体系，国家发改委和财政部相继出台了指导意见和问题通知，以推广运用PPP模式。

本项目盈利能力强，定价机制透明、有稳定现金流，满足适宜采用PPP模式的特点要求，符合现行的法律法规规章和政策要求。

项目拟采用设计一建设一投资一经营的运作方式。

住房和城乡建设局作为行业主管部门，对此市政公用基础设施公私合营类项目具有丰富的建设、管理经验和能力。

 政府具有PPP理念，项目实施过程中依法依合同平等合作、风险分担、全生命周期绩效管理，PPP不仅是基础设施及公共服务融资手段，更是政府转变政府职能、建立现代财政制度的重要手段。

4.2.6、融资可行

采用PPP模式，要求社会资本在行业内具有较好的信誉度。

在国内银行业融资具有一定的可靠性，对融资机构的吸引力较大，具有融资可行性。

融资可行性分析一般按照项目投资的30%自有资金和70%的信贷资金考虑一个平均利率，这个平均利息率与基准贷款利率相比较，并结合企业信用、融资渠道等综合因素进行方案分析。

本项目社会资本投资总额1.7亿元，其中：

20%资本性投资为0.34亿元，这部分不计算财务成本利息，80%信贷融资为1.36亿元，按照现行商业银行贷款利率7%计算年财务资金利息0.25亿元，综合资金利率为5.6%，略高于存款利率，低于基准贷款利率。

本项目盈利强，收益稳定，并能抵抗一定的风险，因此项目对社会资本投资具有一定吸引力，项目具有融资可行性。

通过专家对比分析，该项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比，能够增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等，适宜采用PPP模式。

4.3、物有所值定量分析

该项目不需政府投入，无需政府购买服务，政府不予补贴，政府投入为0。

与传统模式对比，政府投入为1.7亿元。

因此该项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比，可减少1.7亿元资金投入，适宜采用PPP模式。

4.4、物有所值评价结论

本项目政府无需资金投入，盈利能力强，费价机制透明合理、有现金流支撑能力，通过物有所值定性和定量分析，适宜采用PPP模式。

5、项目前景

5.1、项目实施时序安排

全部工程建设完成时间为22个月。

2018年底项目竣工并投入使用。

项目实施进度表

时间

工程进度

可　研

总体规划

施工图设计

场地准备

土建施工

设备安装

及调试

竣工验收

5.2、前景评估和总体规划

该项目规模合理，规划科学，建设方案可行，建设条件具备，资金来源可靠，具有较强的可操作性。

项目建设具有必要性，技术上具有可行性，经济上具有合理性，具有一定的经济效益，社会效益显著。

总体规划情况。

本项目的建设内容包含总建筑面积约22500平方米，其中3000平方地下停车场，6000平方米人防设施民用项目，13500平方米人防设施。

5.2.1、整体规划方案：

（1）以人为本——贯彻“以人为本”的思想

（2）环保健康——以创造健康为目的

（3）经济节能——体现“合理利用资源、地势、节约资源”的理念

（4）安全智能——实现“安全性、智能化”的要求

5.2.2、整体设计布局：

设计以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境和丰富的城市景观，为居民塑造都市中心的自然优美、舒适便捷、休闲安静的怡然栖息之地为目的。

5.2.3、整体设计思路：

功能布局、道路系统、绿化景观系统与市政基础设施统一设计，形成统一整体。

5.3、主要政策需求及建议

希望国家尽快出台具体的针对市政公用基础设施建设方面的PPP项目扶持政策。

建议出台《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》（财建〔2015〕29号）配套的细化实施政策。