设备房管理制度.docx
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设备房管理制度
设备房管理制度
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1.0目的
为贯彻安全第一的方针，保障各设备房的设施设备系统稳定运行及具有良好的工作环境，特制定本制度。
2.0范围
适用于四川万晟物业服务有限公司所管辖各物业服务中心设备房管理
3.0职责
3.1设备运行管理员：
3.1.1负责配电房的卫生、巡查、记录及日常维修保养。
3.1.2工作中随时记录所发现的异常情况并反馈到相关部门。
3.2领班：
3.2.1负责按计划进行设施设备检修保养工作，并有完整记录。
3.2.2负责建立设施设备台账。
3.3主管/副主管/助理主管：
3.3.1每年12月制定下一年设施设备维修保养计划及中、大修资金预算，并按运行情况制定中、大修计划，报项目经理、品质管理部经理、分管副总经理审核，总经理审批。
3.3.2负责联络政府相关部门勘察现场及填报动用维修资金申请。
3.3.3对设备房内所有设备的移动、调试、检修、操作均应严格按相关作业指导书执行。
4.0工作内容
4.1配电房管理制度：
4.1.1非工作人员未经许可禁止进入，若有需要须经工程维护部主管许可，在值班人员的陪同下方可进入配电房，并在《外来人员登记表》登记。
非专业工程维护人员严禁对设备进行操作，平时机房保持锁闭状态。
4.1.2做好“五防一通”（即防水、防火、防雷、防雪、防小动物，保持室内通风）工作，确保设备安全运行。
4.1.3禁止存放易燃、易爆及其它物品，严禁吸烟或使用明火。
4.1.4消防设施须定期检查，保持完好、有效，配备的灭火装置符合电气设备使用要求。
4.1.5供配电设备实行专人负责运行管理，负责供配电系统操作、巡查、养护，配电设备的停、送电由设备管理员操作，设备管理员须持证上岗，非工作人员XX禁止操作。
4.1.6根据审核批准的年度保养计划对配电房内设施设备进行保养，做好相关维护保养记录，确保设施设备装置完好。
4.1.7配电房实行定时巡查，对变配电装置及高压设备春秋两季每天2次，夏冬两季每天4次，恶劣天气每4小时巡查1次，若发现隐患应及时处理，并填写《工程值班记录表》及《低压配电房运行记录表》或《高压配电房巡查记录表》。
4.1.8计划性停电时，应提前24小时将停电信息通知客户服务中心。
突发停电时，及时了解停电原因，并告知客户服务中心。
恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电，送电后须留守一人监控运行30分钟，无异常后方可离开。
4.1.9高压柜的操作人员须持有《高压电工进网许可证》（或当地供电局要求证件）。
高压柜接地开关须上锁，其状态须作好警示标识。
4.1.10电气操作及检修时须做好防护措施，使用电工绝缘用具。
值班电工在未处理好突发设备故障前，未经主管/副主管授权不准交接班。
4.1.11变压器严禁超载运行。
4.1.12配电房、电表间公共部分计量电能表须每日定时抄表，并对公共能耗抄表记录进行统计、分析、掌控系统运行状态，制定节能措施。
4.1.13每年夏冬两季进行节约用电、计划用电、安全用电意识宣传教育，提高住户节约用电意识。
4.1.14配电室室温保持在5-40℃之间，相对湿度控制在30%-90%。
室内的清洁工作由配电房当班设备管理员进行清洁。
4.2水泵房管理制度：
4.2.1非工作人员未经许可禁止进入，若有需要须经工程维护部主管/副主管许可，在值班人员的陪同下方可进入水泵房，并在《外来人员登记表》登记。
非专业工程维护人员严禁对设备进行操作，平时机房保持锁闭状态。
4.2.2做好“五防一通”（即防水、防火、防雷、防雪、防小动物，保持室内通风）工作，确保设备安全运行。
4.2.3禁止存放易燃、易爆及其它物品，严禁吸烟或使用明火。
4.2.4消防设施须定期检查，保持完好、有效，配备的灭火装置符合电气设备使用要求。
4.2.5供水设备实行专人负责，根据审核批准年度保养计划进行保养和试运行检查，确保设施设备装置完好。
4.2.6按要求实行定时巡查制度，对水泵房供水设备春秋两季每天2次，夏冬两季每天4次，恶劣天气每4小时巡查1次，若发现隐患及时处理，并填写《工程值班记录表》及《水泵运行记录表》。
4.2.7每周至少进行1次工作水泵与备用水泵的手动切换，控制柜及自动控制装置每月检查1次。
4.2.8消防泵每月进行1次“自动、手动”切换操作检查，关闭出水阀门，进行点动启动测试。
4.2.9计划性的停水，由客户服务中心提前24小时以书面/APP形式通知业主，提醒业主做好蓄水措施。
突发停水时，及时了解停水原因，向业主发出临时停水通知。
组织人员排除故障恢复供水。
4.2.10消防泵、生活泵、稳压泵、室内排水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。
4.2.11相关各级水表（市政总表、公共水表、消防水表等）须每日定时抄表，设备管理员须对抄表记录进行统计比对分析，确定供水系统是否正常。
4.2.12严禁非火灾情况使用消防用水。
消防演习用水须上报项目经理，并向消防管理部门备案经同意后方可使用。
4.2.13经常进行节约用水、计划用水宣传，重视用水安全，提高节约、安全用水意识。
4.2.14泵房室温保持在5-40℃之间，相对湿度控制在20%-90%。
室内及机组须保持清洁。
4.2.15未经原设计部门书面批准，泵房内主要设备及功能不准变更。
4.2.16发生事故，工程维护员须10分钟内赶到现场抢修。
特殊事故由工程维护部落实抢修方案并向品质管理部及分管副总经理报告。
4.3电梯机房管理制度
4.3.1非工作人员未经许可禁止进入，若有需要须经工程维护部主管/副主管许可，在值班人员的陪同下方可进入，并在《外来人员登记表》登记。
未持有《电梯操作证》的人员严禁对设备进行操作，平时机房保持锁闭状态。
4.3.2做好“五防一通”（即防水、防火、防雷、防雪、防小动物，保持室内通风）工作，确保设备安全运行。
4.3.3禁止存放易燃、易爆及其它物品，室内严禁吸烟或使用明火。
4.3.4消防设施须定期检查，保持完好、有效，配备的灭火装置符合电气设备使用要求。
4.3.5按要求实行定时巡查制度，对电梯设备每天巡查1次，恶劣天气每8小时巡查1次，若发现隐患及时处理，杜绝各种安全隐患，并填写《工程值班记录表》及《电梯日巡查记录表》。
4.3.6实行专人（或外委公司）负责，作业人员须持有《电梯操作证》及相关证件，根据年保养计划定时进行保养和试运行检查，确保设施设备完好。
4.3.7按照国家技术监督部门的相关规定，每年按时向有关部门申报年检。
4.3.8在进行维修、保养作业时，应停机作业。
电梯机房、轿箱顶部、电梯井要定期清扫，及时清理各种易燃物。
4.3.9《电梯故障应急作业指导书》及本制度应清晰并挂于明显处。
4.3.10保持机房照明良好,并配备应急照明灯,盘车、开闸工具挂于显眼处。
4.3.11机房室温保持在5-40℃之间，相对湿度控制在30%-90%。
室内及机组须保持清洁。
4.4空调机房管理制度
4.4.1非工作人员未经许可禁止进入，若有需要须经工程维护部主管许可，在值班人员的陪同下方可进入空调机房，并在《外来人员登记表》登记。
非专业工程维护人员严禁对设备进行操作，平时机房保持锁闭状态。
4.4.2做好“五防一通”（即防水、防火、防雷、防雪、防小动物，保持室内通风）工作，确保设备安全运行。
4.4.3禁止存放易燃、易爆及其它物品，室内严禁吸烟或使用明火。
4.4.4消防设施须定期检查，保持完好、有效，配备的灭火装置符合电气设备使用要求。
4.4.5空调主机设备实行专人负责，根据审核批准的年度保养计划按时对空调主机房内设施设备进行保养，及时更换磨损的零件，确保设施设备装置完好。
4.4.6空调制冷设备须由指定的空调操作人员管理操作，非本职人员XX禁止操作。
运行期间每班巡查1次，停运期间每周巡查1次，做好相关记录。
及时分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常、准确，发现异常应及时处理并上报。
4.4.7设有单独计量的，每日抄1次电能表，并做分析。
根据空调负荷的变化及时调节运行机组，确保机组运行在节能状态。
4.4.8机房室温保持在5-40℃之间，相对湿度控制在20%-90%。
室内及机组须保持清洁。
4.5风机房管理制度
4.5.1非工作人员未经许可禁止进入，若有需要须经工程维护部主管许可，在值班人员的陪同下方可进入，并在《外来人员登记表》登记。
非工程维护部人员严禁对设备进行操作，平时机房保持锁闭状态。
4.5.2须做好“五防一通”（即防水、防火、防雷、防雪、防小动物，保持室内通风）工作，确保设备安全运行。
4.5.3禁止存放易燃、易爆及其它物品，室内严禁吸烟或使用明火。
4.5.4消防设施定期检查，保持完好、有效，配备的灭火装置符合电气设备使用要求。
4.5.5实行专人负责，根据审核批准的年度保养计划按时对空调主机房内设施设备进行保养，及时更换磨损的零件，确保设施设备装置完好。
4.5.6每月对风机运行15分钟，并填写《工程值班记录表》及《风机/水泵运行记录表》。
4.5.7机房室温保持在5-40℃之间，相对湿度控制在20%-90%。
室内清洁由责任人每月清洁1次。
4.6弱电机房管理制度：
4.6.1非工作人员未经许可禁止进入，若有需要须经工程维护部主管许可，在值班人员的陪同下方可进入，并在《外来人员登记表》登记。
非工程维护部人员严禁对设备进行操作，平时机房保持锁闭状态。
4.6.2做好“五防一通”（即防水、防火、防雷、防雪、防小动物，保持室内通风）工作，确保设备安全运行。
4.6.3禁止存放易燃、易爆及其它物品，室内严禁吸烟或使用明火。
4.6.4消防设施需定期检查，保持完好、有效，配备的灭火装置符合电气设备使用要求，并填写《工程值班记录表》及《弱电系统巡查记录表》。
4.6.5机房温度开机时在18-28℃之间，相对湿度控制在35%-75%；停机时在5-35℃之间，相对湿度控制在20%-80%，室内清洁由监控/消防控制中心值班人员每班清洁。
5.0相关支撑性文件
《中华人民共和国电力法》
《中华人民共和国消防法》
《中华人民共和国水法》
《特种设备安全管理条例》
《电梯技术条件》GB／T10058—1997
《电子计算机机房设计规范》GB50174-93
6.0相关记录
《电梯日巡查记录表》
《高压配电房巡查记录表》
《低压配电房运行记录表》
《弱电系统巡查记录表》
《共用设施巡查记录表》
《生活水泵运行记录表》
《风机/水泵运行记录表》
《风机/水泵保养记录表》
《工值班记录表》
《电梯维保记录表》
《外来人员登记表》
《设施设备外包维修保养情况评价表》
《停/送电操作令》
《设备完好率统计表》
电梯日巡查记录表
部门：
电梯编号：
安装位置：
日期：
年月NO.
巡查项目
日期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
1
机房温度（℃）
2
机房清洁
3
机房照明、通风设备、灭火器
4
门窗、门锁
5
盘车工具、救援规程
6
控制柜内继电器、接触器
7
安全警示标志
8
曳引机、减速箱、钢绳
9
轿箱门、安全触板
10
轿内显示器、按钮
11
对讲电话及警铃
12
轿箱风扇、照明
13
运行异音、异感
14
厅门内/外招
15
钥匙开关及消防按钮
巡检人
备注
注明：
如项目设备为无机房电梯，则1—5项不纳入巡检范围；检查正常打“√”，不正常打“×”，并在备注栏说明原因。
高压配电房巡查记录表
项目/区域名称：
NO.
序号
时间
系统电压（KV）
系统总电流（A）
系统总计有功（KWH）
系统总计无功（KWH）
室温（℃）
抄表人
序号
时间
生活有功（KWH）
生活无功（KWH）
非生活有功（KWH）
非生活无功（KWH）
安全、消防用具
抄表人
备注
领班：
主管/经理：
日期：
年月日
低压配电房运行记录表
项目：
【万晟城·峰景】（）日期：
年月日NO.
低压配电系统
时间
号变压器
号变压器
号变压器
室温℃
巡检人
温度（℃）
电流（A）
电压（U）
COSФ
温度（℃）
电流（A）
电压（U）
COSФ
温度（℃）
电流（A）
电压（U）
COSФ
A
B
C
A
B
C
低压计量
序号
柜号
表号
读数
倍率
用电量
序号
柜号
表号
读数
倍率
用电量
抄表人
备注:
弱电系统巡查记录表
项目/区域名称：
【】（）系统/子系统名称：
NO.
序号
系统/子系统主要设备
巡查内容
（正常√）（不正常×）
巡查人
巡查日期
存在问题
处理措施
完成
情况
设备名称
设备编号
安装位置
外观
运行状况
其它
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
注：
1、“系统/子系统主要设备”栏请填入所巡查的系统设备名称、编号和位置；
2、根据巡查情况：
巡查正常的在“巡查内容”栏内：
打勾“√”，不正常的打“×”。
对打“×”的应在“存在问题及处理措施”栏目内应详细填写存在的问题及处理措施。
共用设施巡查记录表
项目/区域名称：
【】（）日期:
年月日NO.
序号
巡查内容
巡查时间
存在问题
处理措施
处理结果
巡查人
1
健身器材、娱乐设施
2
水池、水井、井盖
3
共用电器、总坪灯具
4
积水坑（含泵、控制箱）
5
室外建筑小品
6
给排水管道
7
道路
8
明暗沟
9
值班室、岗亭
10
外围凳椅
11
垃圾桶
12
路障
13
宣传栏、广告牌架
14
围墙、护栏
15
车位画线、禁停线和标识
16
信报箱
17
房屋标识
18
外墙
19
通风口
20
公共楼道，扶手
21
公共门窗
22
梁、柱、板、顶棚
23
24
25
26
27
注：
若巡检内容较多，可以增页填写。
生活水泵运行记录表
物业服务项目：
【】（）NO.
年月
设定压力（MPa）
实际压力（MPa）
压力校准（KPa）
电压（V）
电流（A）
水泵运行情况
室温（℃）
抄表人
备注
日
时
分
1号泵
2号泵
3号泵
4号泵
风机/水泵运行记录表
项目/区域名称：
【】（）NO.
设备编号
设备安装位置
序号
日期
开机时间
运行情况
关机时间
记录人
1
时分
时分
2
时分
时分
3
时分
时分
4
时分
时分
5
时分
时分
6
时分
时分
7
时分
时分
8
时分
时分
9
时分
时分
10
时分
时分
11
时分
时分
12
时分
时分
13
时分
时分
14
时分
时分
15
时分
时分
16
时分
时分
17
时分
时分
18
时分
时分
升级会员 