高新园区产业分析报告.docx

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高新园区产业分析报告

2014年高新园区产业分析报告

2014年11月

目录

一、改革春风吹满地3

二、地方平台，高新园区新机遇5

1、高新发展：

多样化发展猜想7

2、东湖高新：

高新企业整合平台9

3、苏州高新：

园区开发领导者12

4、南京高科：

退出房地产开发领域16

5、市北高新：

获项目资源整合19

6、中关村：

聚焦“科技地产+医疗”23

三、风险因素26

一、改革春风吹满地

自十八届三中全会明确提出全面深化改革的决定，新一轮国企改革就成为了核心任务之一。

国有企业改革是不同经济发展时期，对经济参与主体的体制定位的重要举措，改革开放之后国有企业经历了多次的体制变化。

相较于过去几次国企改革，本次改革在所有制体制，国有资产管理思路以及企业改革参与范围都有较大的转变，改革的效果也将得到充分体现。

14年7月15日，国资委启动了央企“四项改革”试点，包括中国医药总公司、中国建筑材料集团公司在内的6家央企进入了改革试点名单。

各地方政府国企改革政策细则相继出台，各地区国有企业改革进入发展的快车道。

截止到目前，全国省级行政单位当中，已经有19个公开了国企改革的具体方案，根据不同地区不同的经济发展形势和国企发展状况，政策亮点存在一定差异。

对于地方政府而言，国企改革将是一次政府资源整合的重大机遇。

我国经济特别是国有经济在过去一段时间的发展过程暴露了一些问题，中短期功能性国有企业在经济发展到一定阶段需要重新定位，而顺应新的行业发展机遇逐步成长起来的新兴民资、国资企业需要更多的机会和更大的平台来更有效的整合资源。

各地方政府过去都受到政策以及其他制度的限制无法完成产业的有效整合，而在各地国企改革方案逐步出台后，未来的进程节奏及运作空间都将较之前有明显的提升。

二、地方平台，高新园区新机遇

在各地省级行政单位关于国有企业改革总方针的指引下，各市级行政单位也将对于自身所拥有的产业以及平台资源做有效的集合处理。

在地产板块中，我们认为各地高新区上市平台在未来国企改革过程中将会有较大的运作空间，对于市属企业而言，将会资源整合的重要平台。

高新产业园区企业，在过去城市建设过程对于城市发展以及新区建设起到重要作用。

从组织结构上来看，多由重点城市国有资产管理委员会牵头建立，组织市属高新科技园区的建设、招商以及运营工作。

在城市新区发展初期，以工程建设、工业、科技以及住宅地产开发为主业，同时参股园区内部分企业。

随着园区建设的不断完善以及一次性开发项目的陆续结算，在过去几年，高新产业园区类企业在业绩上均出现了不同程度的下滑，甚至亏损。

作为所属市级国资委主体上市平台企业，各地高新产业园区企业在未来国企改革进一步深化的过程中，将有望迎来新的发展机遇。

1.首先，借助上市企业优势充分发挥融资平台的优势，在房地产企业再融资逐步放开的背景下，通过股权以及债券类融资计划优化企业整体财务杠杆，降低财务成本；

2.其次，在融资计划进展同时，借助平台整合其他市属国资企业、园区公司自身参股企业甚至园区内民营企业资源。

实现产融结合，在探索混合所有制的同时，将资源有效整合。

实现平台资源的最大化利用，优化高新园区上市平台财务表现的同时，打通优秀园区相关企业和金融市场的通道，帮助企业实现快速发展。

3.部分园区自身地理位臵优越，未来在城镇化进程逐步加深的过程中，土地资源具备升值空间和前景，从地产的角度具备进一步发展和壮大的可能。

高新地产企业未来的发展方向，我们认为是符合地方政府自身发展需求，中央国企改革方向以及新经济环境下产业升级需求等多方面的需求的综合性解决方案，在实际的操作中我们认为，应当关注各公司股权的变化以及最新的资本市场操作对于未来经营的影响。

1、高新发展：

多样化发展猜想

公司原系成都倍特发展集团股份有限公司，成立于1992年，是国家科委、国家体改委批准的国家级高新技术产业开发区首家股份制试点企业，1993年被成都市政府认定为“高新技术企业”。

公司于1996年在深交所成功上市，开始了资本市场运作的新征程。

目前，公司总股本2.19亿股，其中成都高新投资集团有限公司是公司的第一大股东，股权占比22.45%，公司的实际控制人为成都高新技术产业开发区管理委员会。

目前公司主要承担高新区起步区的建设和高新技术产业投资，形成了房地产及基础设施建设产业、金融服务业、制造业和旅游业四大产业板块，培育了倍特期货、倍特开发、倍特建设、倍特药业、倍特厨柜等在区域和行业内有一定影响力和市场知名度的企业。

经过20余年的发展，目前公司形成了建筑施工、房地产开发、期货经纪、橱柜以及宾馆服务等五大业务，其中建筑施工是公司的第一大业务，营业收入占比一直稳定在60%以上的高位，2014年上半年建筑施工业务实现营业收入7.04亿元，营收占比高达85%。

房地产业务则是公司的第二大业务，2014年之前房地产业务的营收占比一直稳定在15%左右，2014年以来受行业整体下滑的影响，营收占比大幅下滑，14年上半年营收占比仅为6%。

期货经纪业务是公司的第三大业务，但是其营收占比一直处于下降趋势，2014年上半年期货经纪业务的收入占比仅为4%，橱柜以及宾馆服务两大业务的收入占比一直维持在低位，均在3%左右。

毛利率来看，宾馆业务毛利最高，保持在78%左右，建筑施工业务毛利最低，维持在4%左右，房地产开发业务毛利率则维持在35%左右，略高于行业平均水平。

目前公司建筑、期货经纪、厂房租赁、厨柜制造和房地产业务在客户资源积累、市场影响力等方面已形成一定区域优势，且旗下拥有众多子公司，为进一步发展奠定了基础。

公司针对上述主营业务制定了发展计划，建筑业务方面强调加强管理，增加业务竞争力；期货经纪业务方面，以拓展业务空间为主导，同时积极探索创新服务方式；橱柜制造业务方面，通过加强优质的高效服务来提高业务竞争力。

2014年5月29日公司公告非公开发行方案，拟以每股5.41元/股价格，发行9200万公司股（全部由公司控股股东高投集团认购），募集资金4.98亿元，将在偿还公司向高投集团的借款本息（含委托借款）2.69亿元后，全部用于增加公司自有资金。

通过本次定向增发，改善了公司的资本结构，降低了负债率，也将为解决公司业务分散、主业不突出这一制约公司发展的根本性问题打下坚实的基础。

2、东湖高新：

高新企业整合平台

公司成立于1993年，主要从事科技工业园、烟气脱硫和环保电力的建设、开发及运营，是“武汉〃中国光谷”的开发业主。

公司于1998年在上交所成功上市交易，经过数十年的发展，公司各项事业取得了长足发展，旗下拥有多个子公司，经营范围涉及工程是施工、科技园区建设以及物业管理等多个领域，且公司多次被评为“武汉市工业企业五十强”、“湖北省工业企业百强”和“AAA资信企业”。

目前，公司总股本6.34亿股，其中湖北省联合发展投资集团有限公司持有26.13%的公司股份，是公司的第一大股东，公司的实际控制人是湖北省国资委。

公司经过数十年的发展，逐步形成了工程建设板块、环保治理行业以及科技园区建设及配套等三大业务，其中工程建设板块是自2012年开展以来就成为公司第一大主营业务，其营业收入占总收入的比例一致稳定在80%以上，而环保治理行业以及科技园区建设及配套两大业务在规模上保持稳定。

毛利率方面，工程建设板块业务毛利率较为稳定，维持在10%左右，而环保治理业务在经历了2010年的低谷之后，毛利率呈现上涨趋势，2014年毛利率高达44%，是公司所有业务中毛利率最高的业务，工程建设板块业务的毛利率相对平稳，始终在10%左右波动。

目前公司主要经营的园区项目以软件新城、生物医药、科技创意、光谷芯中心、国际企业中心、创新产业基地为主题的园区项目开发和工程建设顺利进行。

13年公司全年实现新开工建设规模75.96万方，建设规模由53.16万方，增加到128.37万方，园区规模进一步扩大。

园区从产业入手，加强对优秀企业的招商工作力度，加大“行销”和“圈层营销”的推广力度，截止目前科技园区板块已经成功引入美国IBM、荷兰飞利浦、法国阳狮集团等国际知名企业入驻。

公司未来一段时间的发展战略的重心是加速发展，为此针对三大主营业务分别制定了发展计划，工程建设板块方面，以加强市场拓展为指导，立足交通市政市场，拓展上下游及特种建设市场；科技园板块则强化市场开发和招商运营，紧扣国家自主创新示范区产业规划，以战略性新兴产业为导向，立足光谷，开发相关主题产业园区，向周边区域延伸拓展市场。

环保科技板块则一方面巩固现有业务，另一方面积极拓展新能源项目，进而为环保科技板块业务的高速增长提供方支撑。

3、苏州高新：

园区开发领导者

苏州高新成立于1994年，并于1996年在上交所成功上市，目前公司总股本10.58亿股，其中第一发股东为苏州高新区经济发展集团，持有40.57%的公司股权，实际控制人为苏州高新区管理委员会。

公司主营业务为房地产开发，并且连续多年荣膺“房地产上市公司地产绩优股TOP10”，同时还从事高新技术产品的投资、开发和生产，能源、交通、通讯等基础产业的市政基础设施的投资、工程设计、施工、科技咨询服务等。

公司主要经营业务包括房地产、旅游服务以及基础设施开发和经营，其中房地产是公司的第一大业务，最近5年的营业收入占比始终保持在70%以上，2013年公司实现商品房销售收入25.8亿元，占总营业收入的76%，基础设施开发以及旅游服务的收入占比分别为7%和9%。

毛利率方面，旅游服务的毛利率水平最高，最近几年一直维持在50%以上的高位，房地产业务毛利相对平稳，保持在25%左右，基础设施毛利波动较大，呈现高位下滑，目前维持在10%左右的低位水平。

从上面业务经营情况分析中可以发现旅游和地产业务毛利较高，而这也促进了公司积极调整战略布局。

公司于2013年开展了战略讨论活动，对公司发展战略进行调整，通过充分发挥公司在房地产、旅游以及资本市场融资的三大优势，确立以房地产以及旅游为主的两大主力业务，立足区域、定位刚需，加速文化旅游地产的对外扩展，进而打造“文化旅游地产先锋”。

目前公司拥有多家控股或者参股子公司，这些子公司的经营范围围绕公司“文化旅游地产先锋”战略，主要从事房地产以及文化旅游业务，同时兼顾物业管理等其他业务。

公司在股权投资方面也有所建树，与苏高新创投集团共同发起设立的3.8亿元的新兴产业基金以及基金管理公司运营健康有序，并进行了融联基金的二次出资，报告期内新增投资项目4个，目前累计完成投资项目6个，投资金额6,550万元。

公司于2014年1月24日公布了定向增发预案，拟以3.45元/股价格，定向增发4.35亿股，募集资金15亿元，其中公司控股股东苏州高新集团认购40.57%的发行份额。

本次募资资金将用于徐州“万悦城一期”、扬州“812号地块”项目建设以及补充流动资金。

通过本次定向增发，缓解了公司的资金压力，深化确立了公司“走出去”的发展战略，同时也是公司实施“文化旅游地产先锋”战略的具体体现。

4、南京高科：

退出房地产开发领域

公司成立于1992年，至成立以来一直坚持“立足市政基础设施建设，集中资源培育支柱产业”的发展战略，将自身发展定位为南京城市化进程中的建设者与配套服务提供商。

公司于1997年成功在上交所上市交易，开启了在发展的新历程。

经过20余年的高速发展，公司已经形成了产业横跨市政、房地产、股权投资等多个领域，搭建了投资控股型集团公司模式，同时在资本市场中公司凭借资产质量优良、业绩稳定等优势获得了投资者的高度认可。

目前，公司总股本5.16亿股，其中南京新港开发总公司是公司的第一大股东，股权占比34.65%，公司的实际控制人为南京国资委。

目前，公司形成了房地产、市政基础设施建设以及园区管理服务等三大业务，其中房地产业务为第一大业务，2014年之前，房地产开发业务营业收入占比一直稳定在50%以上，市政基础设施建设业务为第二大业务，营业收入稳定在15%左右，但是2014年以来，公司营业收入结构发生了较为明显的变化，房地产业务收入占比下降，而市政基础设施建设业务收入占比出现了较大幅度的上升，2014年上半年，公司房地产业务营收占比由2013年末的64%下滑至38%，而市政基础设施建设业务营收占比由18%上升至34%，主要是由于14年以来地产行业处于小周期的下行阶段，公司房地产业务受行业整体影响出现下滑。

毛利率方面，公司各项业务毛利率保持平稳，其中房地产业务毛利率稳定在25%左右，处于行业平均水平，而市政基础设施承建业务毛利率则稳定在10%左右，是公司各项业务中毛利率最低的业务。

目前，公司旗下现有高科臵业、高科建设、臣功制药、高科新创、高科科贷等10家控股子公司、11家参股子公司，业务横跨房地产、市政建筑工程设设计、施工以及医药销售等多个领域。

2014年10月31日公司发布公告称，到控股股东南京新港开发总公司《告知函》称市政府对公司退出相关业务领域提出以下建议方案：

一、设计、施工、监理及园林、养护等领域，以改制和出售国有股权相结合的方式，尽快全面完成退出；二、一般商品房开发领域，加快现有一般商品房项目开发进度，创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出，加快房地产业务转型；三、加强业务转型研究，尽快整合优质、成长性好的资源，逐步注入你司，促进上市公司持续稳定发展。

目前，公司正逐步按照市政府要求，逐步剥离施工业务，由于设计、施工、监理及园林、养护等营收合计占比为20%，推出此类业务并不改变公司的主营业务方向，但是却释放出公司正在谋求转型的信号。

公司在逐步剥离施工业务业务谋求转型的同时，公司股权投资业务却取得了重大突破，亮点频现，2014年以来公司充分发挥“上市公司、高科新创、高科科贷”三大平台协同效应，，新增投资了赛特斯信息科技股份有限公司、南京安元科技有限公司等优质项目，并拟参加厦门钨业股份有限公司非公开发行，逐步形成了多层次股权投资平台。

目前公司所投资项目中，赛特斯已进入上市辅导期，金埔园林、优科生物等多个项目也已进入上市进程，为公司股权投资业务增加了发展后劲。

公司当前转型诉求强烈，正在积极谋划转型方案，股权投资业务或将是公司未来转型方向之一。

5、市北高新：

获项目资源整合

上海市北高新股份有限公司成立于1992年，是开发区投资服务综合运营商，主营业务为园区产业载体开发经营及园区产业投资业务。

公司于2012年通过重大资产重组成功借壳上市，目前公司总股本5.66亿股，其中上海市高新集团持有2.36亿股公司股，占比41.67%，为公司第一大股东，实际控制人为上海市闸北区国资委。

公司主要经营上海市市北高新技术服务业园区，园区成立于1992年8月，总规划面积3.13平方公里，是国务院批复同意建立的全国第三家国家自主创新示范区——张江国家自主创新示范区的重要组成部分，是上海中心城区距离人民广场直线距离最近的国家级高新技术产业开发区。

此外，公司在南通的5.2平方公里南通科技城产业园项目，目前公司持有项目权益建筑面积118万平，未来市北高新园区可开发面积预计接近300万方，南通土地储备充足，未来项目储备具备上升空间。

公司的主要经营业务主要有委托服务收入、园区产业载体租赁、园区产业载体销售等三大类，其中园区产业载体销售（即房地产业务）是公司的第一大业务，2013年实现营业收入3.1亿元，占总营业收入的72%，委托服务收入、园区产业载体租赁占比分别为16%和12%，但是2014年上半年收入构成占比有较大变化，委托服务收入和园区产业载体租赁占比明显上升，分别达到总收入的40%和34%，主要是公司开始实施“深度转型，内涵发展”的转型战略，逐步由产业载体销售为主转变成产业载体租售并举。

从利润角度来看，总收入的毛利率近三年基本保持不变，均处于较高水平。

其中委托服务收入的毛利率在近三年的三个业务板块中均均为最高，2014年上半年委托服务收入、园区产业载体租赁、园区产业载体销售分别为69%、36%和68%。

当前，公司旗下拥有多家参股或者控股子公司，经营范围以房地产为主。

公司以市北高新园区为核心，在“产城融合”的发展理念下，在产业载体开发、园区服务集成、产业培育和集聚等方面形成了比较成熟的运作模式，公司经营的市北高新园区聚焦战略性新兴产业和现代服务业的产业发展格局，重点关注“新一代信息技术（云计算）、检验检测、节能环保”等领域，目前，园区入驻企业已达2800余家，企业总营收突破千亿元。

公司未来的发展战略以成为国内领先的“精品园区综合运营商”为愿景，核心竞争力主要体现在高新技术产业园区的开发运营与产业投资，同时公司开始实施“深度转型，内涵发展”的转型战略，逐步由产业载体销售为主转变成产业载体租售并举。

公司2014年上半年在建项目有5个，其中3个项目为自行开发，权益占比100%，2个项目为合作开发，权益占比20%，待建项目有1个，属于自行开发项目，拟于2014年下半年开工。

14年8月公司公布了发行股票购买资产及配套再融资方案，定增注入市北发展100%股权、泛业投资100%股权，同时募集4.36亿元资金投向市北发展在建项目。

注入项目原为市北高新集团100%控股企业，在资产注入完成后，集团对于上市公司的持股比例将会进一步上升。

定增注入资产在市北高新区包括7幅地块以及部分物业资产，总建面28.4万方，其中包括市北发展控股所正在开发的上海市闸北区392街坊54丘地块－新中新项目。

预计资产包估值在13亿左右，配套募集资金不超过4.36亿元。

公司此次定增计划一方面减少了集团公司层面子公司的同业竞争，另一方面有利于公司未来产业布局的进一步扩大，为公司未来发展奠定了良好的基础。

6、中关村：

聚焦“科技地产+医疗”

中关村是在北京市政府建设中关村科技园区的大背景下应运而生，于1996年注册成立，注册资本3亿元。

公司于1999年在深交所上市，注册资本变更为6.8亿元。

尽管当前公司涉足医药、房地产、混凝土制造、建安施工、物业管理、广告服务等业务，但公司正在积极推进重大资产重组（出售持有的中关村建设90%股权）以剥离建安施工业务，从而逐步实现未来3年聚焦“科技地产+医药”的主营业务上。

公司当前总股本约6.75亿股，第一大股东国美控股集团有限公司持有公司约1.58亿股，占比23.43%。

公司实际控制人是黄光裕先生。

总体来看，公司盈利能力较弱，2013年公司主营业务收入36.05亿元，归属上市公司股东的净利润为-1.97亿元，2014年前三季度，营收18.28亿元，净亏损0.3亿元。

分业务来看，各业务盈利分化明显：

在重大资产重组完成之前，建筑施工（包括混领土）是公司的主营业务，2013年建筑施工实现营业收入28.2亿元，占总营业收入的78.94%，但是该项业务的毛利率仅为2.65%，在公司所有业务中处于最低，同时也低于行业平均水平（中国建筑7.6%，中国中铁8.5%，中国中冶12.74%）。

2014年上半年，建筑施工实现营业收入8.92亿元，占比79.86%，毛利率5.27%。

房地产业务方面，2013年公司实现营业收入3.0亿元，占比8.43%，毛利率37.91%，位于行业平均水平。

2014年上半年，实现营业收入0.38亿元，占比3.4%，毛利率26%，主要受房地产行业整体下滑影响。

生物医药方面，公司2013年实现营业收入3.8亿元，占比10.63亿元，毛利率84.19%，在所有业务中处于最高。

2014年上半年实现营业收入1.61亿元，占比14.4%，毛利率80%。

公司第四届董事会第八次会议明确了逐步剥离非主业资产，从而聚焦“科技地产+医药”两大主业。

公司于2014年5月5日因谋划重大资产重组申请停牌，并于14年6月12日复牌并公告拟向中建云霄（中关建设管理层设立的新公司）以522万元出售中关建设90%股权，进而退出盈利能力不佳的建安施工行业，目前本次重大资产重组正在等待证监会核准。

通过本次交易，公司将实现剥离建筑施工业务，有利于上市公司集中各项资源优先发展医药及地产业务，增强公司核心竞争力，增厚公司的盈利水平，符合上市公司的未来发展战略。

三、风险因素

地区国资平台整合资源进度低于预期，园区企业业绩存在不确定性。