火车站商业项目可行性研究报告.docx
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火车站商业项目可行性研究报告
火车站商业项目可行性研究报告
针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。
物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒店（详情见楼盘调研情况表）。
并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述：
第一部分保定市宏观房地产市场研究
写字楼
1、市场供应情况及销售情况：
目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。
写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。
2、价格情况：
▲本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这样的价差很小。
▲无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。
但现房基本上是有价无市。
如：
高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2，而现在的二手房出售价达4200元/M2；兴远现代城期房现售2500元/M2，而发展大厦现房3500元/M2。
3、出租情况：
▲项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。
如：
高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。
▲整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。
出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。
4、产品特征及功能配套标准：
▲面积段较全，从30M2—900M2的都有。
▲大部分是简装，部分产品带卫生间。
▲部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高300元/M2。
▲现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。
市场结论：
从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。
写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。
商住公寓
1、市场供应情况及销售情况：
▲商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。
▲面积在40M2—70M2、户型结构合理的比较畅销，面积在100M2以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。
▲位置处于商业氛围好、交通便利、周边配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。
如：
秀兰银色星座虽然价格降到1500元/M2，但仍有许多房子销售缓慢。
华海大厦福星阁也属于这种情况；同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。
▲本地块附近商住公寓供应量很小，03年鑫隆湾一经推出销售火爆。
特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。
2、价格情况：
▲商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接近。
▲配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如：
恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。
（期房售价2200元/㎡，2003年6月销售）。
3、出租情况：
整体出租情况良好。
如：
恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。
4、产品特点及功能配套：
▲商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。
▲面积段较全，30M2—300M2的都有。
▲都有电梯。
▲个别有中央空调。
▲高层建筑均以塔楼为主。
▲建筑风格简约现代。
▲至少是有厨房厕所的一室一厅。
市场结论：
从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐，而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业类型从市场角度出发是可行的。
底商
1、市场供应情况及销售情况
现在市场上底商供应量较大，无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。
尤其是小进深、大面宽，面积在100M2以下的底商比较畅销，面积在200M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。
2、价格及出租情况
▲不同区域的底商销售价格差距很大。
根据位置不同销售价格大部分在4000—8000元不等，闹市区一层底商价格最高达28000元/M2，如裕华金街一层底商将近30000元/M2。
▲大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租情况良好。
▲二层底商的租赁价格均在1-1.7元/M2之间，一层底商的租赁价格能达到2元/M2。
▲底商价格在未来一段时间仍会稳中有升。
3、产品特点：
底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行捆绑销售，面积均较大，大部分在150M2以上。
市场结论：
购买底商保值增值性强，具有可租可自用的特点，投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。
市场供需两旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后仍会有不错的销售前景。
分割式产权商场
1、市场供应及销售情况
▲2003年—2005年产权式商场市场供应量很大，基本都是开盘期销售火暴，销售率达80%以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。
如：
京海铜锣湾、西苑美世界、国贸大厦。
▲购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有，购买热情高涨，一般都在正式放开销售时排队抢购。
▲产权式商场大部分炒作力度都非常大。
一般实行返租三年，包租10—15年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获利的欲望。
但是目前保定的大小商场基本饱和，很多商场经营都是屡战屡败，所以此物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的严峻考验，投资者风险很大。
2、价格情况
产权式商场根据铺位位置的不同价格在5000—11000元不等，总价款在10万元以下，套价较低的销售的较快。
3、产品特点：
▲产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。
▲多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以8M2为一个单位为主。
市场结论：
市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式；在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。
但后期存在很大的经营风险。
酒店：
1、经营及销售情况：
▲在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，销售情况都不理想，建基大厦主楼、金马商务酒店现在内部冷清萧条。
▲在高开区酒店的产权销售价位是2400——2500元/㎡，基本与商住公寓的价格差不多。
▲恒通财富中心大酒店，从2003年5月份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。
现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。
▲通过调查的九个酒店经营状况（后附酒店经营入住情况明细表），不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星级以上的酒店，如东方大都会、恒通财富中心大酒店入住情况都不错。
基本入住率在80%左右。
▲根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由120元/人·天-280元/人·天也不同。
▲项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在10%--30%之间。
市场结论：
从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使一部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。
第二部分项目地块分析
一、优势分析：
▲本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。
该地段属于城市一级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。
▲紧邻火车站，人气较旺。
▲距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。
▲项目三面临街，商业价值较高。
▲乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近一直是城市最繁华的中心。
▲距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。
二、项目劣势及风险分析
（一）、政府规划风险和地块风险：
1、目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。
2、随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主；而汽车站也将在2006年5月份所有短途和长途车都迁至新汽车站；火车站和汽车站的搬迁引起的一系列不确定性问题很多：
▲客流量的变化
▲商机的减少
▲商业氛围的变化
▲周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。
3、此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。
4、保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。
5、地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。
6、地块附近流动人群较多，固定消费群少。
7、此地块经过几次转手，地价较高；此地块为一级商业地段，市价在100万/亩，而贵公司拿地的价格高达160万/亩。
8、因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。
9、因项目周边无一经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。
10、地块面积小，在产品设计上局限性很大。
（二）、市场风险
1、由于前一段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营、出租、投资收益兑现等问题会逐渐暴露，一旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。
2、本地块周边没有一个成功案例。
3、地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。
4、不过保定市每年的商品房销售面积大概在50万M2左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有一部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。
（三）、开发商自身风险
1、佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。
在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型、套价较低的产品；对销售价格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。
2、政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。
3、贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场一旦有变化，对企业发展影响很大。
三、规划条件：
▲建设性质：
集商业、商务、公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。
▲地块面积：
8.507亩，其中城市道路占地1.267亩，底商、综合楼用地7.24亩。
▲建筑高度：
地上18层以上，地下1-2层。
▲绿化：
≥20%
▲土地费用：
1100万
第三部分方案组合与投资收益分析
根据第一部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出：
写字楼这种物业形式在保定市这样的二、三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行；底商普遍销售不错，加上此地段人气、商机较旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市场，是可行的；产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也是可行；此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不错，此物业类别从市场角度分析可行。
鉴于以上论述得出以住宅为主的小户型商住公寓、底商、产权式商场、酒店都可行，为此我们对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析：
价格分析：
1、以住宅为主的小户型商住公寓：
市场供应商住公寓价格情况表：
项目名称
销售日期和售价
项目位置
现售价
鑫隆湾
2003年底1800元/M2
火车站西北角
售完
侨生裕华金街
2004.9月1900元/M2
保百东侧
新推出C座2500元/M2
兴远现代城
2005.10月均价2200元
高区法院东侧
售完
恒通财富中心
2003年5月2200元/M2
高区图书馆北侧
售完
根据上表价格情况，2006年本地块项目小户型住宅售价2300元/M2。
2、底商：
市场供应底商价格情况表：
项目名称
销售日期和售价
项目位置
现售价
建基大厦
--
本地块东侧
7200元/M2
康泰大厦
--
本地块东侧
7500元/M2
十方商贸
--
本地块东南侧
6800元/M2
上表的三个项目定此售价销售周期均较长，结合甲方对本项目速战速决的意图，建议售价7000元/M2，可以低开高走。
3、产权式商场：
目前市场供应价格在5000/M2-11000/M2元不等，均价8000元/M2。
本地块区域商业购物环境一般，均价不超过8000元。
4、产权酒店：
市场价格略高于商住公寓，基本在2500元较合适（精装修）。
供选方案：
方案一：
地上一层至二层做临街底商，三层以上做小户型商住公寓.项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。
项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米（两层底商），小户型公寓约21000平方米，容积率5.18。
项目总投资为5580万元，税后净利润为1287-1737万元。
方案二：
地上一层至地上四层做产权式商场，五层以上做小户型商住公寓.项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。
项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约8000平方米（四层商场），小户型公寓约17000平方米，容积率5.18。
项目总投资为6220万元，税后净利润为2339-2789万元。
方案三：
地上一层至二层做临街底商，三层以上做酒店.项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。
项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米（两层底商），小户型公寓约21000平方米，容积率5.18。
项目总投资为5580万元，税后净利润为1287-1737万元。
各方案投资收益分析：
根据市场调研结果分析，结合本项目的特点预计2006年初的销售价格为：
底商及商铺的销售均价约7000元/平方米，小户型公寓的销售均价约2300元/平方米，产权式酒店的销售均价约2500元/平方米。
方案一：
项目投资
项目
数量
费用
费用合计
1
土地费用
7.24亩
1100.0万元
2
配套费及其他工程费
25000平米
200元/平米
500.0万元
3
建安费用
29000平米
1200元/平米
3480.0万元
4
城市配套不可预见费用
25000平米
200元/平米
500.0万元
5
合计
5580.0万元
销售收入
项目
单价
数量
合计
1
高层公寓
2300元/平米
21000平米
4830.0万元
2
商业
7000元/平米
4000平米
2800.0万元
3
地下一层
4
合计
7630.0万元
税费：
7630×10％＝763万元
利润：
7630-5580-763＝1287万元
考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。
因此项目的实际销售额大约为8130万元，利税813万元，税后利润大约为1737万元。
方案二：
项目投资
项目
数量
费用
费用合计
1
土地费用
7.24亩
1100.0万元
2
配套费及其他工程费
25000平米
200元/平米
500.0万元
3
建安费用
21000平米
8000平米
1200元/平米
2000元/平米
2520.0万元
1600.0万元
4
城市配套不可预见费用
25000平米
200元/平米
500.0万元
5
合计
6220.0万元
销售收入
项目
单价
数量
合计
1
高层公寓
2300元/平米
17000平米
3910.0万元
2
商业
7000元/平米
8000平米
5600.0万元
3
地下一层
4
合计
9510.0万元
税费：
9510×10％＝951万元
利润：
9510-6220-951＝2339万元
考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。
因此项目的实际销售额大约为10010万元，利税1001万元，税后利润大约为2789万元。
方案三：
项目投资
项目
数量
费用
费用合计
1
土地费用
7.24亩
1100.0万元
2
配套费及其他工程费
25000平米
200元/平米
500.0万元
3
建安费用
29000平米
1400元/平米
4060.0万元
4
城市配套不可预见费用
25000平米
200元/平米
500.0万元
5
合计
6160.0万元
销售收入
项目
单价
数量
合计
1
高层酒店
2500元/平米
21000平米
5250.0万元
2
商业
7000元/平米
4000平米
2800.0万元
3
地下一层
4
合计
8050.0万元
税费：
8050×10％＝805万元
利润：
8050-6160-805＝1085万元
考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。
因此项目的实际销售额大约为8550万元，利税855万元，税后利润大约为1535万元。
（由于以上投资收益分析为估算，因此以上数据仅供参考）
第四部分结论与建筑设计建议
一、结论
方案一：
从市场角度出发目前以住宅为主的小户型商住公寓市场需求量很大，特别是在商业繁华、市政配套齐全、生活便利的地段这种物业更具吸引力，而目前本地块附近乃至全市此物业都比较稀缺，销售、出租潜力很大，底商的销售市场也一直不错，销售风险很小。
通过投资收益分析此方案也有比较可观的利润，同时又易于推广，产品定位简单，销售前期准备时间短，年后很快能开始进入销售阶段，快速回笼资金，满足甲方快速积累、滚动资金的要求。
方案二：
与方案一的区别在于一至四层建成产权式商场，这种物业的购房者基本都是投资客，虽此方案在三种方案中利润最可观，未来销售前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很大，经营成功与失败的比例各占50%，如果将来经营不善虽不会对开发商的眼前利益造成损失，但在社会中的负面影响将很大，与此同时开发商的恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后的发展，存在很大的声誉风险。
方案三：
与方案一不同的是三层以上做产权式酒店，此方案虽有不错的销售前景和可观的利润，但是技术含量较高，需与专业的酒店经营公司合作。
贵公司主业以房产开发为主，涉足新的行业领域在接触前期会有一定难度，销售前期准备相应会延长，增加时间成本。
同样也面临与方案二相同的声誉风险，如果后期经营不景气，导致投资者不安，带来很大的社会负面影响，不利于开发商以后的发展。
二、建筑设计建议
本项目位于市中心的重要地段，与保定火车站、汽车站相临。
在规划设计时要充分考虑车流、人流与商业的关系，同时还要考虑商业、公寓的停车要求，另外商业与公寓的交通组织及出行关系也要做充分的考虑。
外立面的设计要考虑城市化的进程，应用简洁明快的线条勾勒出一栋现代风格的标志性建筑，在建筑的外立面设计时要注意与周围的建筑相协调，共同绘制一道美丽的天际线。
结合项目的定位，建筑设计时要充分考虑平面的套型，商业的套型不宜太大，便于分割销售；公寓的户型应以40M2-50M2一室和60M2-70M2两室的小户型为主。
附件一：
保定火车站商业项目深度访谈
一、访谈对象：
1、周彦龙保定市国土资源局用地处处长
2、邓同学保定市房管局市场处处长
杨先生保定市房管局市场处书记
3、吕经理房地产销售经理
在保定市做房地产销售已有四年，曾就职于鑫龙湾商业广场、金世纪国贸大厦、京海世贸广场（铜锣湾广场）、侨升裕华金街、裕华名品商城、阳光金街等，熟悉保定商业地产。
4、宋经理房地产销售经理
在保定市做房地产销售已有三年，曾就职于西苑美世界、裕华名品商城、迎宾小区等
5、刘宁房地产销售人员
在保定市做房地产销售已有两年，曾就职于兴远现代城、侨升裕华金街等
二、访谈内容
1、保定市经济发展水平及房地产发展情况
保定市城市发展较好，经济发展在全省处于中上水平，04年以前保定市房地产发展比较初级，跟不上经济发展的水平，也落后于其它同等城市，开发项目较少，价格较低。
04年初至05年中旬发展迅速，开发水平有明显提高，供需两旺，老百姓买房热情很高，产品的数量和质量、种类也有了很大的增加，住宅产品中的高层和小高层也逐渐被接受。
商业地产做为投资类型曾一度受到广大市民的追捧。
但商业市场存在一定的风险，总体来说现在的市场化程度还不够高，发展基础比较薄弱，现在正处于起步的初级阶段，还没有很成熟的开发和消费模式，具有很大的潜力。
在未来的几年中，开发和销售水平还会进一步提高，房价也将持续走高，但升幅和以前相比较小。
总之，保定房产市场将越来越成熟。
2、商业物业的土地储备情况及未来竞争情况分析与预测
随着旧城区的改造和高开区的加快建设，在未来几年中土地供应将会源源不断，国家政策要求增加土地供应量，土地价格也将持续走高，现中心城区住宅用地价格已达到80万元/亩，商业用地100万元/亩，开发的成本将进一步的加大。
随着开发水平和营销水平的不断提高，房地产开发竞争将进一步加剧，风险加大，在开发成本的控制、产品规划设计、产品定位及营销推广、资金运作等方面给开发商提出了更高的要求。
在过去的几年中，保定市商业地产产品供应旺盛，销售面积逐年增加，而受城市发展水平及购买力的限制，在今后的时间里，商业地产的竞争形势将更加严峻。
3、保定市商业房地产开发及营销水平
保定市商业地产开发及营销水平较低，商业地产销售中炒作力度很大，虽然销售火爆的案例很多，但在推敲产品、解决销售中的滞销难题的力度不够，尤其在开发后期的商业经营和管理上突显问题较多，导致很多商业广场或市场招商不利，经营惨淡，写字楼出租率低，进一步增加了市场开发的风险。
4、商业房地产市场供应状况
写字楼相对于保定市来说供应量不小，现有很多的楼盘租售不理想，对于象保定这样的中型城市来说对写字楼的需求也比较有限。
分割产权式商业广场在过去的几年销售普遍较好，客户比较认可这种投资方式，但对后期的经营回报比较担心。
商务公寓供应量比较小，销售很好，尤其是小面积产品十分畅销。
产权式酒店还是一个新兴的产品，现在供应量有限，只有恒通财富中心酒店销售很好，但规划设计及后期经营的技术要求很高。
底商一直是客户投资的
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