土地估价的剩余法教案三篇.docx

土地估价的剩余法教案三篇.docx

《土地估价的剩余法教案三篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价的剩余法教案三篇.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

土地估价的剩余法教案三篇

土地估价的剩余法教案三篇

篇一：

土地估价的剩余法教案

课程名称：

剩余法

学时：

4

上课周次：

10-11

1.教学目的和要求：

1）理解剩余法的概念、理论依据及其特点；

2）掌握剩余法的适用范围和条件；

3）掌握剩余法的计算公式及估价步骤；

4）熟练运用剩余法评估土地价格

2.教学重点和难点：

1）剩余法的计算公式及估价步骤；

2）运用剩余法评估土地价格

3.教学进度：

章节名称

学时

第1节剩余法的基本公式；

第2节剩余法的适用条件

第3节剩余法应用案例

1

1

2

4.教学内容：

1、利用剩余法评估土地的基本公式为

V＝A-（B+C）

其中；V——购置开发场地的价格

A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值

B——整个开发项目的开发成本

C——开发商合理利润

实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

土地价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息

2、需要注意的假设和限制条件

2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。

这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。

因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：

剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。

当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。

2.2假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。

2.3假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。

3、例题

3.1估价对象概况

待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。

3.2估价要求

某开发公司希望参加此地块招标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。

3.3估价过程

a、选择估价方法。

该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估价。

b、确定最佳开发利用方式。

根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。

C、市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。

根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。

建筑非和专业非第一年投入总额的40％，第二年投入其余的60％。

目前借贷资金的年利率为12％，当地不动产综合还原率为8％，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价的3％，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15％。

D、求取地价。

地价测算公式如下：

地价＝不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润

测算方式一，直接计算地价利息。

（a）测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。

不动产出租年纯收益＝300×8000×90％×（1-25％）

＝1620000（元）

不动产总价＝1620000/8％×〔1-1/（1+8％）48〕＝19746401（元）

（b）建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000（元）

（c）总利息＝地价×〔（1+12％）2-1〕+8000000×40％×〔（1+12％）1.5-1〕+8000000×60％×〔（1+12％）0.5-1〕

＝0.2544×地价+872792（元）

利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。

地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为1.5年和半年。

（d）开发商利润＝19746401×15％＝2972737（元）

（e）不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。

（f）将上述各项数据代入公式，即

地价＝19818245-800000-（0.2544×地价+872792）-2972737

地价＝7900872/1.2544＝6298527（元）

（g）由于开发商取得土地使用权时要支付地价3％的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从（f）中扣除上述费用。

开发商所能支付的最高价款＝6298527/（1+3％）＝6115075（元）

测算方式二，利息中不计地价款的利息。

不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，因此有：

（a）不动产总价＝19746401（元）

（b）建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000（元）

（c）建筑费及专业费利息＝8000000×40％×〔（1+12％）1.5-1〕+8000000×60％×〔（1+12％）0.5-1〕＝872792（元）

（d）开发商利润＝19746401×15％＝2972737（元）

（e）代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。

开发完成时的地价＝（a）-（b）-（c）-（d）

＝19746401-8000000-872792-2972737＝7900872（元）

（f）由于（e）得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则场地当前价格＝7900872/（1+12％）2＝6298527（元）

（g）开发商所能支付的投标地价＝6298527/（1+3％）＝6115075（元）

篇二：

土地估价方法之剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理

又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。

是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。

除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

（2）确定具体开发项目的预期利润

（3）确定开发项目中的最高控制成本费用

2、剩余法的计算公式

基本公式：

V=A–（B+C）V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润

实际估价中常用的具体计算公式：

土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息

计算时还需要考虑各项费用的时间价值

3、剩余法的特点与适用范围

（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：

正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。

（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：

关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

（3）剩余法的适用范围

A.待开发土地的估价

B.待拆迁改造的再开发房地产的估价

C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价

D.现有新旧房地产中地价的单独评估

二、剩余法估价的程序与方法

1、剩余法估价的基本程序

（1）查清待估宗地的基本情况；

（2）确定土地的最佳开发利用方式；

（3）估计开发完成后的不动产总价；

（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；

（5）测算土地价格。

2、各道程序的内容与方法

（1）查清待估宗地的基本情况：

土地位置、状况、利用要求、权利状况

（2）确定最佳的开发利用方式

包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。

（3）确定开发完成后的不动产总价

可通过两个途径取得：

习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。

（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润

A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。

B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。

C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。

D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。

E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算

F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算

G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。

（5）计算和确定估价额

先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用：

地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现）

再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。

最后经估价师确定。

三、剩余法估价的应用

1、利用剩余法评估土地价格

估价过程：

（1）选择估价方法；

（2）确定最佳开发利用方式；

（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等；

（4）求取地价

测算方法一：

直接计算地价利息

A.测算不动产总价，采用收益还原法

B.计算建筑费及专业费

C.计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算

D.计算开发商利润

E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内

F.代入公式计算地价

G.扣除相关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价。

测算方法二：

利息中不计地价款的利息

利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。

2、利用剩余法测算开发商的预期利润

基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。

3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准

将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，

最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。

4、应用剩余法估价的常见问题

（1）方法适用错误，步骤错误；

（2）利息、利润计算错误；计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式（3）计算项目不准确、漏项，或步骤不全；

（4）参数使用错误或前后不一致。

篇三：

剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较

一、剩余法的基本理论

根据《城镇土地估价规程》，剩余法作为一种主要的土地评估方法，其基本理论及应用要求如下：

1、基本公式

V=A-B-C

式中：

V——待估土地价格；

A——开发完成后的土地总价值或房地产总价值；

B——整个开发项目的开发成本；

C——开发商合理利润。

2、工作程序

⑴调查待估宗地的基本情况；

⑵确定待估宗地的最有效利用方式；

⑶估计开发建设周期和投资进度安排；

⑷估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；

⑸估算开发成本和开发商合理利润；

⑹确定待估宗地的土地价格。

3、估算开发完成后的不动产价值

必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。

4、确定开发周期和投资进度安排

应当参照类似不动产的开发过程进行确定。

5、确定开发成本

开发成本是项目开发周期建设期间所发