精品福州宗地号房地产中高档项目可行性研究报告页前期策划.docx
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精品福州宗地号房地产中高档项目可行性研究报告页前期策划
福州宗地2012-06号房地产项目可行性研究报告
——李建林李智超柯志鹏
第一部分项目概况
1.项目基本情况介绍
1.1项目名称:
淮安新城——闽都花苑
本项目位于福州市仓山区建新镇淮安，此处处于乌龙江与闽江之间，郁郁葱葱，山峦叠翠，古树错落成群，原始植被茂密生态环境优美。
这里是淮安遗址地，闽都怀古风光，历史悠久人文环境丰厚。
基于特有的人文风光和自热环境本项目暂定为淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。
1.2项目地理位置介绍
本宗地2012-06号地块项目位于福州市仓山区，南台岛北部，三环路以东，福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区的北侧，乌龙江以南。
这里依山伴水、环境优美，四周群峦叠翠、空气清新，江面开阔、水势平稳是一处不可多得的上风上水的福地。
其驱车约5分钟经洪山桥即达山姆会员店，驱车约10分钟可达市区，驱车约30分钟畅达长乐机场。
1.3项目现状
项目所处地没有旧建筑物不需要进行拆迁安置。
但项目处于一个坡地的地块，所以需要进行项目土壤的加固，地基要深、要牢。
土地建设需要“七通一平”，处于荒地出所以通水电是首当其冲的。
1.4项目周边设施
学校：
福州左海学校、福建农林大学、建行政学院、福州科技学院、福建省建材学校、福建经济管理干部学院等。
生活配套：
佳缘超市、君临大酒楼、华庭大酒店、福建蜂疗医院、福建农林大学医院。
公建配套：
李常盛图书馆中华名特优植物园金牛山公园等。
银行：
中国农业银行。
公交：
77路、312路、85、乐购和大润发的购物车。
1.5项目经济技术指标介绍
建议规划经济技术指标
总占地面积：
141301平方米
总建筑面积：
254348.23平方米
容积率：
1.8
小区绿化率：
30%
公共绿地：
42390.3平方米
配建设施：
46000平方米
楼面地价：
5347米/元
建筑密度:
20%
2.项目产生背景
在中央政府坚决不动摇房地产调控的政策基调下，福州市也加强房地产市场的调控政策。
明确工作重点全力惠及民生，抓好建设用地供应，严禁打击违法违规，促进开发建设，强化市场监测分析和新闻宣传，积极引导市场。
可以看出在坚定不移贯彻房地产市场宏观调控政策下今年福州市政策层面大方向基本不变。
但在顺着市场的变化还是有适度的微调如：
4月9日福州市调整普通商品房标准首套房贷款实行优惠，6月29日福州市又把公积金贷款上限提至80万元。
在从紧的市场调控下福州市大力建设保障房项目，很多是通过采用限地价、竞公租房面积的方式进行出让的。
本项目就规定了配公租房套数，来限制地价款。
今年1-5月，福州市房地产开发投资增幅进一步回落，全市商品房交易量同比略有增长，商品房交易价格比去年同期下降。
但相比4月份，5月份市场明显回暖。
1-5月市区新批准上市预售商品房面积118.21万平方米，同比下降19%；其中商品房住宅90.5万平方米，同比下降11.3%。
5月份当月批准商品房预售面积13.9万平方米，环比减少69.8%；其中商品住宅10.32万平方米，环比减少68.9%。
截至5月末，市区累计可售商品房面积为420.16万平方米，同比增长44.78%。
在市区库存可售的商品住宅以144平方米以上的大户型为主，占48.19%，户型90平方米以下的占12.99%，户型90-120平方米的占16.49%，户型120-144平方米的占22.33%。
从福州市房管局走访的在售楼盘情况看，5月份一些在售商品房项目推出一些特惠活动，以价换量，或者推出适合刚性需求群体的小户型低总价产品，销售量明显好于前几月。
虽然5月份销售形势有所好转，但大部分开发企业认为，目前的市场行情是在去年底以来坚持“价格回调、以价换量”策略的结果。
因此，多数企业以增加销售量、尽快回笼资金为本，不盲目涨价，否则会破坏来之不易的市场环境，因此预测福州市下一阶段商品房价格将保持稳定。
福州市上半季房地产市场销售以价换量为主，但是在去库存的同时相应的上半年的新开工面积有所下降，很多地产商看好明后年的市场回暖于是这个时候出手拿地企业大有人在。
在预计明年市场逐步回暖的基调下，本项目的开工建设是一个入市的很好时机。
3.项目开发模式
本项目采用滚动开发、分期销售、滚动运转的模式，以求资金的尽快回笼，以销售资金补充建设资金的不足。
第二部分项目投资环境和市场研究
1.项目投资环境分析
1.1全国政策环境分析
2010年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的最高水平，同时要求贷款总量负增长。
货币政策在近几年处于神经紧绷的状态。
到了今年上半年央行降息，这是3年来首次降息。
6月8日央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时个人住房贷款同时调整。
这对于处于高压调控下的房地产业来说是在炎炎夏日吹来的一阵凉风。
金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦有严加管制的动向。
为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。
国土资源部发出紧急通知，从2012年7月1日起，开始实施《闲置土地处置办法》的政策。
对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。
这在客观上一定程度的促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。
1.2全国经济环境分析
2012年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓；国内主动调控房地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。
今年两会把国内生产总值定位增长7.5%。
从上半年的国内生产总值227098亿元来看，按可比价格计算，同比增长7.8%两会目标达到。
但是总体经济运行企稳回升放缓延后。
地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻、财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。
由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。
当热基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业利润降幅收窄。
总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换的征兆更趋明显。
1.3福州市经济环境分析
今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。
1-9月实现地区生产总值2568.15亿元，增长11.8%增长相对保持快速发展。
在进出口方面，今年1-8月全市实现进出口总额188.5亿美元，下降2.71%，其中：
进口总额63.49亿美元，下降8.96%；出口总额125.01亿美元，增长0.81%。
在人民收入方面，至今年9月份城镇居民人均可支配收入22409元，增长13.6%，扣除价格因素实际增长10.7%；城镇居民人均生活消费支出15100元，增长13.5%。
1-9月农村居民人均现金收入9416元，增长16.5%，扣除价格因素实际增长13.5%；农村居民人均生活消费支出5875元，增长16.2%。
可以看出城乡差距较大，不过农村人均收入增长快于城镇。
在固定资产投资方面，今年1-9月份福州市固定资产投资中固定资产建安投资1493.39亿元，增长42.9%；而房地产投资完成691.44亿元，增长2.2%增幅延续回落态势。
福州市经济整体运行良好，投资环境较佳。
2.项目竞争环境分析
2.1全国房地产市场分析
在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，今年住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%。
但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。
上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。
至6月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。
2012年1-5月份，房地产市场开发投资同比增长18.5%，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑了12.4%和9.1%降幅有所收窄。
到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完成了今年的8成任务。
市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储备资金进入土地市场。
中国是处在一个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。
而房地产业在这中起到了很大的作用。
在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。
2.2福州市房地产市场分析
今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。
市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。
今年1-9月份福州市商品住宅销售总面积为158.1万平方米，同比增长6.74%。
销售套数为14562套，同比增长6.94%。
然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，7月份商品住宅签约量为1655套，8月份为1378套，而9月份福州市商品住宅签约量则下降至1021套，环比下降25.91%，销售面积10.94万平方米，环比下降24.29%。
据调查显示，国庆7天，福州市区商品房签约169套，同比下降44.95%，传统的“金九银十”未能显现。
前三季福州市区商品住宅签售变化如图：
在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积90平方米以下的占总体的28.3%，90-120平方米的占27.03%，120-144平方米的占16.37%，144平方米以上的则占28.3%。
从购房群体来看，今年前三季度，福州市（含县市）本地购房者占89%，本省其他地区占7.51%，外省购房者占2.87%，国外购房者占0.62%。
总之福州市房屋销售处在一个起起伏伏不稳定的状态。
而到了近几个月又处在一个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。
2.3福州房地产市场的需求类型分析
2.3.1.消费型需求
A.传统思想影响下的自住型需求
B.经济增长拉动的改善型需求
C.旧城改造引致的被动型需求
D.城镇人口不断增加带来的外来型需求
2.3.2预防型需求
预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。
比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。
2.3.3投资型需求
投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。
由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。
2.3.4投机型需求
投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利
2.3.5福州房地产需求的主要特征
A.多数居民仍以购房而非租房为居住首选。
B.城市化进程加快，外来人口需求较大。
C.对保障性住房的需求增多。
D.对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛
E.对高价位大户型的高档住房需求不减
2.4竞争对手分析
2.4.1产品供给情况分析
从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。
房地产供给类型
（1）新建商品房（俗称增量房或新房）
（2）过去生产的存货（俗称存量房或二手房）
房地产供给的特征
商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。
商品房的独特属性有以下几点：
（1）土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有，具有垄断性）
（2）房地产供给的滞后性和风险性新建商品房的开发周期比较长。
较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性和风险性。
（3）房地产供给的区域性和程序性房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。
房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序
影响产品价格因素
交通便捷因素,地块靠近三环,北上福银高速只需十分钟,进入市区,火车站仅需二十分钟,并有多辆公交车经过,交通便利.
商业繁华因素,随着福州城市化进程的加快,地块周围将迅速发展为集经济,文化予一身的豪华地段,发展前景不可限量.
浓厚的文化气息,处于大学城边上,旁有农林大学,左海学校,理工学院等,拥有丰厚的文化气息.
2.4.2产品类型分析
A、产品越做越细。
将人性化的设计理念切实地在细部中体现，出现以人为本的“软住宅”。
不仅仅是动静分区、功能分区、干湿分区，卫生间的排水系统、电路设置能否随家庭人口结构而变化都需仔细的考虑的。
目前楼市上有“五亲”空间一说，即亲绿、亲水、亲地、亲子、亲合，实现人与自然的和谐发展。
B、生态环保成为主题。
21世纪是生态世纪，住宅设计必须更好地渗透环保的要求，太阳能的应用、环保建材采用、小区污水的治理与再生将不足为奇。
C、智能化住宅受关注。
居住空间不仅仅是建筑面积与房屋层高所围成的量化空间，而且还应该是一个体现现代生活节奏的智慧空间，远程抄表系统、宽带网是最基本的设置。
D、户型竞争白热化。
户型设计不合理是目前市场上空置房的首要因素。
从户型设计趋势看，立体化、功能化是发展的两大趋势，如造价不高而具有更多优势的错层房将主导榕城楼市的潮流因势更替，“小卧室”不再受宠，25－30平方米大卧室有望出现，室内门的设计也将“玄关化”，局部和整体的概念更趋和谐统一。
2.5竞争楼盘分析
2.5.1金辉淮安半岛
东、西、北三面环水，南面为包含福建农林大学等多所大中专院校在内的传统学区。
淮安半岛占地约1800亩，前迎石岊山，背负仙洞山，四周群峦叠嶂；3
最长滨江岸线达4.5公里，三面环江，江面开阔、水势平稳，上风上水，作为传世大宅昭示家族世代繁荣。
特色别墅,宜居生态地产.
价格偏高,目前周边配套不全.
楼盘位置
中国·福州仓山区·南台岛最北端
建筑面积
110000平方米
容积率
0.39
主力户型
650-1900平米独栋，450-750平米类独栋
建筑类别
独栋,类独栋
物业类型
别墅
价格详情
独栋
2500万～5000万/套
类独栋
900万～1600万/套
项目
类别
名称
配套说明
距离
交通出行
公交
中央粮库
3338
790米
地铁
左海帝景
鼓楼西二环梅峰路56号
4489米
教育配套
幼儿园
小学
中学
闽侯县百益幼儿园
福建农林大学附属小学
福州金山学校
福建省福州市闽侯县
洪山桥上店福建农林大学
福建省福州市仓山区
985米
1790米
1870米
生活配套
超市
公园
其它
兴隆盛超市得利连锁超市
福建农林大学李常盛图书
商专邮政所
福建省福州市闽侯县
梅峰路
福建省福州市闽侯县
1221米
1362米
1592米
2181米
其他配套
其他
闽侯县百益大药房
福建省福州市闽侯县
982米
2.5.2仁文大儒世家
A.大儒世家归壹墅位于鼓楼区梅亭路北侧，是大儒世家700亩大盘中唯一一个别墅地块，占地约81.7亩，由20栋190-390平米联排、双拼、叠墅、合院等类别墅组成。
B.通过东南亚的风情景观打造奢华、浪漫、异域风情。
以一条中心水系为纽带，贯穿整个小区，利用小区内的地形高差，形成优美的自然叠瀑景观。
C.教育配套成熟：
小金星国际双语幼儿园、钱塘文博小学、师大文博附中等；距离市中心近；社区配套规划成熟.
D.处于市中心,周围环境喧闹,切价格较高,目标消费群少.
楼盘位置
福州市鼓楼区梅亭路北侧
建筑面积
56673平方米
容积率
1.04
主力户型
190～390平方米
建筑类型
双拼,联排
价格详情
25000元/平方米
项目
类别
名称
配套说明
距离
交通出行
公交
梅亭部队
53路、66路、70路、16路、86
200米
地铁
左海帝景
鼓楼西二环梅峰路56号
2233米
生活配套
超市
公园
其他
万嘉超市
游泳馆
邮政ATM,工商银行
127米
100米
1273米,1452米
其他配套
其他
儒勇医药商店
180米
3.项目客户群特征分析
（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房）
3.1大多数人喜欢购置新房
调查结果反映出，打算选购新房占70％；二手房占21％，尚未决定占9％，主要以选购新房为主。
这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
3.2自用为主导
由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占60％，投资占32％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。
购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。
3.3更喜欢自己装修
在交楼标准的选择上，毛坯房占50％，厨卫装修占24％，普通装修占19％，精装修占7％。
毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。
3.4三房是首选
在单位房间的选择上，选择1房占5％，2房占20％，3房占65％，4房占7％，5房以上占3％。
购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。
3.5最希望的面积区间
希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。
与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。
整体选择面积的中位数M0=85平米；
选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。
整体选择面积的中位数M0=104平米；
3.6按揭付款是主流
频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占78％，一次性付款占22％。
按揭的比例大约八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对福州住宅市场的支持作用不容小视。
3.7年轻人成为主力军
购房者的年龄25岁以下占5％，25-35岁占75％，36－39岁占7％，40－45岁占7％，45岁以上占6％。
购房者的年龄段主要集中在25-35岁之间，占75%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。
3.8其他因素
在促成购买的因素中，环境占重要位置。
为了改善居住环境的占最主要部分；购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，大部分人都是大家一起出主意买房，并受业内人士的建议影响。
置业者关注置业因素分析中，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到三分之一的置业者认为其他因素、智
能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑买房应当关注的因素。
第三部分项目分析及评价
1.地块解析
1．1交通条件
本宗地项目位于三环路旁，紧靠洪塘大桥南面，周边直达公交有77路、312路、85路以及乐购和大润发购物直达车，交通条件良好。
1.2．地势、地形
本宗地项目处于山地丘陵地带受地形限制，土质疏松，原始植被茂密。
中间低两边高分别把农林大学和金辉淮安半岛隔开，可以把山地作为后期项目的绿化公园。
没有坚硬的岩石不需要放炮开山，没有旧建筑物利于开发建设。
1.3．水电保障
本宗地项目位于农林大学等传统大专院校区，周边市政工程配套设施完善。
在长期的地区发展过程发展中电缆和引水管道设施供应稳定基本可以满足本地区的发展需要。
1.4．规划限制条件
本宗地项目有严格的规划限制要求留有三万多平米的绿化地同时对于楼层高度也有相对的限制。
由于是纯住宅项目不可开发商业设施同时周边商业服务区距离相对较远。
2.项目SWOT分析
2.1.项目优势分析
（1）自然资源丰厚，人文气息较浓。
本宗地项目拥有着丰厚的自然资源，大量的原生树种，百年古树等，堪称福州的世外桃源。
临近乌龙江、闽江，生态资源丰富，有着山麓起伏的江岸与浓密的百年苍林，随处可见的飞鱼鸟兽，鸟语花香。
此处是淮安遗址地、闽都文化历史长廊历史人文风光悠久。
（2）临近双江风景优美，。
处于乌龙江与闽江的中间地带，上风上水环境优美。
风平浪阔的江面，滚滚流淌的闽江水，微风袭来一阵阵凉意的夏季。
规划建设的游艇港口项目将会给江面点缀点点的星光，江枫渔火的夜景。
（3）周边学区较多，教育配套齐全。
处于农林大学等传统学区，人文气息浓烈，学习氛围好，与大学城仅有一江之隔。
还有一所初高中的左海学校。
（4）直通三环，来往城区相当便捷。
交通便利紧靠上街新城，驱车五分钟就可以到达。
交通通达度好，来往荆溪新城以及主城区都相当便捷。
2.2.项目劣势分析
（1）周边目前大盘扎堆，竞争力较大
紧靠金辉淮安半岛项目，与之靠近的还有融侨淮安项目、淮安温泉国际会议中心。
与之隔江相对的有220910平米的大儒世家天澜。
现有和规划的项目如雨后春笋扎堆而来。
（2）项目楼盘层高限制。
地块内南侧临山体建筑控制在60米以下，地块内北侧沿路建筑控制在100米以下。
（3）较大的森林绿地要求。
由于本宗地项目处于原始植被分布地区，森林茂密，群峰叠翠，山峦起伏。
所以要求南侧山体应留出33900平方米用地作为山体公园绿地使用。
（4）周边配套不是很完善，有待加强。
本宗地处于刚刚开发的地块，西侧靠近三环那一边没有商业设施，也没有公交从这里通过。
而靠近农大学生街那一侧也只是针对学生的商业设施配套。
配套不齐全，还有待于完善。
2.3.项目机会分析
（1）区域城区规划中心。
本宗地项目附近将规划建成大型公建、商业、商务办公、酒店沿化工路布局，未来将成为福州一大区域中心。
并且属于最靠近市中心的新城片区，区位优势明显。
总的来所升值空间大，后期投资回报空间大。
（2）旅游价值潜力大。
拥有得天独厚的原始生态自然环境、淮安遗址地、闽都怀古景区历史遗产丰富未来旅游价值大。
（3）未来升值潜力大。
周边有融侨淮安项目、金辉淮安半岛、以及拟出让的淮安温泉国际会议中心地块，开发潜力大，未来发展后劲大。
2.4.项目威胁分析
该片区目前周边在售楼盘较多，并且周边仍规划较多住宅用地。
尤其是与之比邻的1800亩金辉淮安半岛将成为竞争的劲敌。
2.5.项目SWOT分析表
优势（s）
景观优势，山景、水景；
人文风光，淮安遗址，闽都古文化；
教育配套，农林大学传统校区；
临近主干道直通三环。
劣势（w）
楼盘竞争压力大；
建设限制大；
周边生活配套不成熟。
机会（o）
新城规划区；
生态环境优美，旅游价值潜力大；
开发力度大，发展后劲大。
威胁（t）
周边在售楼盘多且规划大。
2.6.项目评价
本宗地项目处于新城区规划范围内，后期开发的后劲大，竞争激烈。
由于处于新规划开发期基础公共配套设施不齐全，区域价值不明显。
最大的优势在于得天独厚的自然风光和人文景观，是一处不可多得的宜居的风水宝地。
直接的竞争对手在于金辉的淮安半岛项目，所以在后期的开发上应注意产品的异质化。
3.项目定位分析
3.1.项目客户定位
3.1.1客户职业定位
客户层次
主要职业
核心客户
高校教授以及研究所的高级知识分子、高新技术产业园工作者
重要客户
企业高管、企业主、投资者
次要客户
本地经营者、生意人、外来人员
3.1.2客户特征定位
特征
属性
年龄
27~47岁
学历
大专以上或本科以上为主
收入
中高收入家庭（家庭月收入20000~30000以上）
中等收入家庭（家庭月收入10000~20000）
普通收入家庭（家庭月收入5000~10000）
职业
升级会员 