建设项目可行性研究课程设计.docx
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建设项目可行性研究课程设计
吉林建筑大学
Jilinjianzhuuniversity
建设项目可行性研究
课程设计
设计名称：
建设项目可行性研究
学院：
治理学院
班级：
造价101
姓名：
学号：
0411101
指导教师：
宫立鸣汪洪涛
完成日期：
2021-12-25
第一章项目建设概况3
项目大体概况3
开发商简介3
项目可行性研究说明4
第二章项目市场、需求分析5
项目区位与计划指标5
项目周边环境分析6
项目SWOT分析7
项目市场定位8
产品定位8
客户定位8
价钱定位8
第三章项目建设计划方案优选9
项目建设与计划9
第四章项目实施进度打算10
项目施工组织10
开发进度打算10
第五章项目投资估算12
投资估算12
资金估算与利用打算13
第六章项目资金筹集方案及筹资本钱估算15
项目收入打算15
项目资金筹措15
第七章项目财务评判16
项目盈利能力评判16
项目损益表16
项目全数投资净现值、内部收益率16
项目资本金净现值、内部收益率17
项目清偿能力评判17
灵敏性分析18
项目的盈亏平稳分析18
第八章项目风险分析20
风险概念、作用20
风险的概念20
风险的作用20
风险分类20
风险识别20
风险识别的特点20
风险识别的依据21
风险识别的内容22
风险分析23
风险分析的概念23
风险分析的方式23
第九章项目国民经济评判25
社会效益阻碍25
项目社会参与性25
目标群体参与性25
受阻碍群体参与性25
第十章结论26
项目结论26
本项目别墅部份市场前瞻26
本项目一般公寓住宅部份市场前瞻26
第一章项目建设概况
项目大体概况
项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，万㎡,开放式街区,奢华居住区,国际化社区。
项目位于长春东部门户，城市重点打造的国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包括住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态。
开发商简介
力旺集团是由国家工商总局核准的一家以房地产开发为主业的企业集团，是吉林省闻名的房地产开发企业之一。
其母公司力旺集团前身为吉林省吴太房地产开发，于2001年2月在长春市设立，截至目前集团共有员工590人，总资产逾20亿元人民币，拥有土地储蓄总量近180万平方米。
自2006年至2020年末，累计开发面积77万㎡，累计完工面积58万㎡。
已为5000多户业主提供了心满意足的住房，为长春城市建设做出了自己的奉献。
公司产品及品牌认知度、佳誉度、忠诚度逐年上升，做为本土开发商已在市场中有了必然的占有率。
最近几年来企业飞速进展，成绩注视，已成为春城地产界一颗璀璨的新星。
几年来，力旺在注重自身进展的同时，时刻不忘企业的社会责任，遵法经营，依法纳税，累计纳税亿元人民币。
同时，当社会碰到灾害灾难时，及时伸出援助之手，几年间，前后向汶川灾区、玉树灾区、西南旱区、吉林洪灾、汽开区义务教育、净月南环小学建设、南环城路绿化带建设、二道湿地公园建设等踊跃捐赠捐助，累计金额逾4000万元，充分展现了良好的民营企业形象。
几年来，力旺集团及其旗下企业前后取得省、市人民政府“守合同、重信誉”单位、“城市建设先进单位”等50余项荣誉称号，所开发项目前后取得“中国建筑工程鲁班奖”、“中国名盘”等50多项荣誉奖项。
近期，力旺集团从头确立了企业长期进展战略计划，明确了以“住宅开发为核心”的业务组合战略，以“为了传世一百年”作为企业使命，以“中国二三线城市的领先开发商”作为企业愿景，确立了以核心价值观“人本、共赢”统领的企业文化理念体系。
力旺始终秉承“品质人居、健康主义”的开发理念，“整合创新、诚信树品”的经营理念，“真诚为基、明白得为柱、沟通为梁”的效劳理念，致力于为客户提供高品质的绿色健康人居环境。
在2020“打算执行年”、2020“意识提升年”、2020“品质提升年”的基础上，公司已确信2020年为“精细化治理年”。
力旺的建筑，代表一种全方位的健康理念，代表一种历经风雨而不变的品质，代表一种隽永悠远的体味，更展现出了传承百年建筑的风韵。
2020年，力旺仍将致力于长春市这片热土，实现三区同启、五盘联动的格局，继续在净月开发区、西新开发区、二道区开发建设力旺·弗朗明歌、力旺·塞歌维亚、力旺·格林春天、力旺·康城、力旺·康都（暂命名）。
为了公司尔后更好地进展，为长春城市建设做出更大的奉献，同时也为吉林省行业建设，为吉林省房地产开发企业走向全国打好基础，公司有信心也有能力打造本土开发商的知名品牌。
项目可行性研究说明
本可行性研究报告编写目的是为业主提供分析依据和参考。
随着住房制度改革的全面推动，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增加的增进作用日趋凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅、办公、商业的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。
适应时期的进展，社会的要求，力旺集团与时俱进，通过反复磋商和论证，决定在长春市二道区东盛大街与吉林大路交会处做房地产开发项目。
该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高体味为目标，拥有独特的中式多元化，柔和的暖色调装饰，集居住、办公、商业中心于一体的低密度时尚住宅生活环境。
第二章项目市场、需求分析
项目区位与计划指标
项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，万㎡,开放式街区,奢华居住区,国际化社区。
项目位于长春东部门户，城市重点打造的国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包括住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态。
项目一期施工建设仍在进行中，目前正在进行小区交付利用前的整体绿化工程，销售情形良好。
目前主体结构正在紧张的施工进程中，力旺东玺台一期打算于2021年9月开始动工，于2021年8月完工，建设工期2年。
依照项目的初步设计，由高层住宅、多层的商业、集中办公综合体组成，建筑面积为178013㎡（其中地上部份为134013㎡）。
本项目一期的设计指标如下：
楼盘地址：
二道区东盛大街与吉林大路交会处
整盘建面：
57300㎡
整盘户数：
702套
本期占地面积：
19100㎡
本期总建筑面积：
68300㎡
其中：
地上建筑面积：
51860㎡
1）住宅：
44155㎡
2）商业：
3195㎡
3）办公楼：
4510㎡
地下建筑面积：
16440㎡
1）地下车库：
13290㎡
2）公建及配套设施：
3150㎡
停车泊位：
732辆
1）地面停车：
296辆
2）地下停车436辆
容积率：
建筑密度：
%
绿地率：
%
集中绿地率：
15%
项目周边环境分析
河畔华城三期位置：
二道区东盛大街与吉林大路交会处
基地周边情形：
位于东盛商圈腹地，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城、左岸商场、万通大市场等丰硕生活举步即是，零距离接轨餐饮、娱乐、购物等顶级城市配套。
另外，吉林大路餐饮一条街，更为城市生活画龙点睛。
坐拥城市骨干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区的枢纽核心。
四纵四横的城市骨干道，临近轻轨四号线，出行便利，刹时切换城市生活画面。
计划中的地铁线，与项目也在咫尺之隔，以后，享受快捷出行的同时，更给予项目更多增值空间。
项目交通条件：
公交线路有20余条、轻轨、地铁。
项目处于长春市新兴进展的净月开发区，交通设施有待完善。
坐拥城市骨干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区的枢纽核心。
四纵四横的城市骨干道，临近轻轨四号线，出行便利，刹时切换城市生活画面。
计划中的地铁线，与项目也在咫尺之隔，以后，享受快捷出行的同时，更给予项目更多增值空间。
项目周边的公共设施配套：
中小学:
亚泰小学、长春市第108中学、长春市第52中学
幼儿园:
二道区幼儿园等
大学：
长春师范学院等
综合商场:
国贸商都、晨宇购房中心
邮局:
二道邮电局
银行:
工商银行、建设银行、农业银行
医院:
中日联谊医院、二道区中医院、二道区人民医院、吉大分院
其他:
劳动公园
周边众多学府林立为项目提供高品质教育配套，实现小孩就近入学的妄图，亚泰小学、五十二中学，一百零八中学、长春师范学院等知名学府，明星级教师领衔讲课，让小孩同意一步到位优质教育的滋养。
同时，吉大一院、心脑血管医院等医疗体系，更为居住提供全方位、全生命周期的医疗系统，使所有居民享有更平安、便利的医疗效劳，为健康保驾护航。
项目SWOT分析
关于商业产品的投资，往往要通过一番沉思熟虑。
那么，关于力旺东玺台商铺投资的可行性研究，咱们以SWOT分析法的形式一一考量。
S（Strengths：
优势）
力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心。
区域内商业气氛浓厚，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城等带来丰硕的客群。
记者在实地踏访的进程中发觉，项目周边临街商铺几乎无闲置，彼此经营品类也并非冲突。
因此，项目得天独厚的区位优势更为投资项目注入一针强心剂。
同时，项目自身计划有2栋5A级写字间，约200套写字间产品，加上项目周边有20余个成熟社区，如此为项目商业提供稳固的客源。
另外，吉林大路、东盛大街作为二道区的骨干路，也会带来众多的流动客群。
W（Weaknesses：
劣势）
力旺东玺台商铺面积区间为110-500平，均价3万元/平。
由此可知，项目商铺产品面积略大，而面积相对较小的产品单价也较高，如此项目商铺的投资门坎约为400万。
如此，资金实力有限的投资客将会受到限制。
可是，这本身也是受到项目高端定位的阻碍。
目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售时期，估量2021年11月交房。
这就意味着即便购买商铺也不能马上投入利用，会流失一部份急于自营的投资群体。
O（Opportunities：
机遇）
伴随着长春市道路的整改及修建，立体化交通网的实现已然为期不远。
其中，吉林大路、二道区骨干道东盛大街和东荣大路的接踵修通，进一步拉近了项目与长春市其他城区的距离。
同时，地铁2号线以后的贯通加上原有的轻轨4号线，区域内实现了公交、轻轨、地铁三种出行方式。
便利的出行方式不仅方便了入住的业主，同时也将带来众多的流动客群，增加投资的信心。
同时，项目的商铺产品正处于“熟铺”向“旺铺”的过渡时期，产品以后升值空间不容小觑。
T（Threats：
风险）
任何事物都具有两面性，投资亦是如此。
成熟的商业气氛、可观的受益、稳固的客群，使得投资优势明显。
可是，往往也会伴随着必然的风险，如产品总价较高、经营业态的合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑。
项目市场定位
产品定位
以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处置住宅配套设施，具有二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。
客户定位
整个项目的客户群定位必然是多层次的。
整体上看，应明确以“中高等收入阶级”为主流消费群体的客户群定位。
“中高等收入阶级”应该是指：
有必然的经济基础，家庭月收入在8300元/平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对以后美好生活充满信心和期望的人群。
价钱定位
定价，一般多层高层住宅8300元/每平方米。
这关于城市中高收入阶级以上的白领具有专门大的诱惑力。
相关于其他社区2万多元/每平方米的房价，力旺东玺台更是极具竞争力。
用相当于公寓的价钱购买一套高品质的别墅，再也不只是妄图。
另外，该区域是政府计划好的高级住宅区，临近长影世纪城、净月国家丛林公园。
各房地产开发商已购买大量土地于此，能够预期，除现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发烧潮。
该处房产极具升值潜力。
第三章项目建设计划方案优选
项目建设与计划
长春商业布局极不均衡，目前南部、西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业仪轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈的机会均十分优越，商业项目具有良好的进展前景，面临空前的进展机缘，长期持有具有很高的增值潜力。
力旺东玺台项目占地万㎡，计划建筑面积万㎡，总投资亿元。
本项目集住宅、写字楼、办公楼于一体，长春市体量最大、商业业态最全的新型城市综合体。
长春市政府计划的南部新商圈。
力旺东玺台项目将建小高层和高层产品，楼盘状况为8层、10层、11层、14层、15层、16层、18层。
项目建筑特色：
住宅、办公、特色商业、美食、休闲娱乐等功能于一体，打造长春市商业业态最全的城市新型综合体。
建设规模要紧经济技术指标
单位:
㎡
总用地面积
57300
总建筑面积
178013
本期总建筑面积
68300
地上建筑面积
51860
其中
住宅
44155
商业
3195
办公楼
4510
容积率
地下建筑面积
16440
建筑密度
%
绿地率
%
总停车位
732
第四章项目实施进度打算
项目施工组织
一、前期工作
（1）项目开发融资：
2021年11月前完成。
（2）签定合同及付款：
2021年11月前完成。
（3）批文报批工作：
2021年12月前完成。
二、计划、设计时期
（1）计划设计方案的审批、修改：
2021年11月初完成。
（2）委托设计：
2021年11月初完成。
（3）初步设计和施工图设计：
2021年9月～2021年4月初完成。
3、工程招标
招标及采购工作于2021年12月31日前完成（包括施工、监理的招标，和材料设备采购）。
4、施工时期
（1）施工预备：
2021年10月～2021年１月初。
（2）基础工程：
2021年１月初～2021年7月初。
（3）土方工程：
2021年２月末～2021年7月初。
（4）地下结构工程：
2021年４月初～2021年2月末。
（5）主体工程：
2021年7月初～2021年6月初。
（6）安装与装修工程：
2021年9月初～2021年4月初。
（7）室外整体：
2021年10月初～2021年6月末。
五、完工预备及验收备案：
2021年9月初～2021年11月初。
六、销售：
2021年7月～2021年12月。
开发进度打算
项目论证及预备工作在2021年12月前完成。
2021年1月，完成土地三通一平并投入施工利用。
项目建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。
估量项目的开发建设经营期限为2年：
2021年9月至2021年11月。
项目所需的大体时刻及进度见下表：
项目开发进度打算表
时间
项目
年份
2012年
2013年
2014年
季度
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
项目论证及准备工作
拆迁及土地三通一平
前期工程
建
安
工
程
土建工程
基础工程
基坑围护及土方工程
地下结构
地上结构
外立面装饰工程
室内装饰工程
室外附属工程
市政配套
销售
说明：
一、项目前期工作包括项目开发融资、项目计划设计方案和施工图设计和项目实施前各类批文的报批工作。
二、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。
3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化和道路的建设
。
第五章项目投资估算
投资估算
一、土地本钱起价：
亿元
2.征收的范围和标准:
1）城市基础设施配套费的内容
城市基础设施配套费的内容要紧包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。
2）征收范围
凡在长春市（不含双阳区）城市计划区范围内新建的各类建设项目及扩建、改建的新增面积部份或原属于减免配套费的建设项目改变用途的，均按建筑面积征收城市基础设施配套费。
3）征收标准
长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：
供水设施配套费10元，消防设施配套费5元。
4）征收方法
城市基础设施配套费由长春市政府授权有关部门统一征收。
由于长春市最近几年来需要改造的城市供水管网较多，而且随着城市规模的不断扩大，每一年供水设施建设还需要大量资金投入，因此供水设施配套费可由市政府指定负责供水设施建设的部门自行收取，专项用于城市供水管网建设和改造。
3、城市基础设施配套费
内容：
城市基础设施配套费的内容要紧包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。
4、治理费为项目总投资的5%；
五、销售费为销售收入的3%；
六、财务费为总本钱的4%；
7、不可预见费为建安工程费的10%;
八、销售价钱平均价钱15000元/m2
九、总投资为万元，具体数据如下：
项目投资估算
项目
投资金额（万元）
单位指标（元/m2）
工程量（m2）
1、取得土地费用
42100
57300
2、前期工程费
（1）勘察费
建安工程费的%
（2）设计费
建安工程费的%
（3）立项资金审计费
建安工程费的%
（4）施工图审图费
建安工程费的%
（5）招标费
建安工程费的%
（6）施工结算审计费
建安工程费的%
（7）工程监理费
建安工程费的%
3、建设费
（1）建筑工程费
商业
3500
3195
住宅
1500
44155
写字楼
1900
4510
车位
6000
13290
（2）基础设施配套
建安工程费的13%
4、期间费用
（1）管理费用
建安工程费的5%
（2）销售费用
销售收入的3%
（3）财务费用
总成本的4%
5税费
6、不可预见费
建安工程费的10%
总投资合计
资金估算与利用打算
1.项目资金筹措：
集团资本金占总投资％，约为万元；申请商业银行贷款占投资的50％，约为万元。
具体资金筹措及利用详表：
资金来源运用表
序号
项目名称
合计
2013年末
2014年
2015年
2016年
1
总投资
建设投资
借款利息
0
2
资金筹措
自有资金
销售收入
0
0
资本金
0
0
借贷资金
贷款利息（%）
第六章项目资金筹集方案及筹资本钱估算
项目收入打算
项目销售情形预测：
在第一年度末，可取得30%销售款；第二年度末，可取得30%销售款；交房后取得40%销售款。
项目收入打算及估算见下表：
销售收入估算表
序号
名称
指标
2012年6月
2013年6月
2014年6月
单价
（元/㎡）
工程量㎡
销售比例
收入
（万元）
销售比例
收入
（万元）
销售比例
收入
（万元）
总计
（万元）
1
销售收入
住宅
8300
44155
30%
30%
40%
办公楼
9300
4510
30%
30%
40%
车位
5500
13290
—
—
—
—
100%
商业
30000
3195
—
—
50%
50%
2
经营税费
营业税及附加
销售收入的5%
—
—
—
土地增值税
土地增值额的30%
—
—
—
3
销售净收入
—
—
—
项目资金筹措
项目资金筹措：
集团自有资金占总投资35％，约为7105．52万元；申请商业银行贷款占投资的65％，约为万元。
具体资金筹措及利用详见表：
项目资金筹措及运用表
单位：
万元
序号
名称
金额
第0年
第一年度
第二年度
第三年度
1
项目总投资（不包含经营税费）
总成本
2
资金筹措
资本金
借贷资金
销售收入补充
第七章项目财务评判
项目盈利能力评判
项目损益表
项目投资利润率=%
投资利税率=%
项目资本金利润率=%
项目的各类静态指标详见下表：
损益表
单位：
万元
序号
项目
合计
第一年度
第二年度
第三年度
1
经营收入
销售收入
2
总成本
3
经营税费
4
利润总额
5
所得税
—
—
6
税后利润
7
盈余公积金（10%）
8
可分配利润
9
投资利润率
%
—
—
%
10
投资利税率
%
—
—
%
11
资本金利润率
%
—
—
%
项目全数投资净现值、内部收益率
项目全数投资按折现率8％测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。
详见下表：
财务现金流量表（全数投资）
单位：
万元
序号
项目名称
合计
0（起始）
第1年
第2年
第3年
1
现金流入
商业银行贷款
销售收入
—
—
资本金
2
现金流出
总成本（除财务费用）
营业税及附加
—
土地增值税
—
3
所得税
—
—
—
4
税前净现金流量
税前财务净现值
项目税前内部收益率
%
—
—
—
%
税前累计净现金流量
—
5
税后净现金流量
税后财务净现值
项目税后内部收益率
%
—
—
—
%
项目资本金净现值、内部收益率
项目资本金按折现率8％测算，得出财务净现值（税前与税后）、财务内部
升级会员 