物业管理策划阶段工作程序完整版.docx
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物业管理策划阶段工作程序完整版
编号：
TQC/K339
物业管理策划阶段工作程序完整版
Inmanagement,inordertomakeallthestaffknowwhattodoandwhatnottodo,theirresponsibilitiesareofgreatsignificancetotheworkofthewholeenterprise,soastomobilizetheenthusiasmofthestaffandbecomethedrivingforceofenterpriseproduction.
【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】
编写：
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审核：
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时间：
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部门：
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物业管理策划阶段工作程序完整版
下载说明：
本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。
可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。
**物业管理有限公司程序文件
--物业管理策划阶段工作程序
1．目的
规范物业管理策划工作流程。
2．范围
适用于公司待接管物业。
3．职责
3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。
3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。
3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。
4.方法和过程控制
4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。
4.2.1早期阶段：
从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。
包括:
4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。
4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。
4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。
4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。
4.2.1.5审阅设计图纸，对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。
4.2.2中期阶段：
主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。
包括:
4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。
4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。
4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
4.2.2.4根据相关验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。
4.2.3后期阶段：
入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。
包括:
4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。
4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。
4.2.3.5了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。
4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上，作为重要资料保存。
4.3物业管理方案的制订
4.3.1根据物业情况,制定调查方案，对物业进行调查。
内容包括:
4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。
4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。
4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。
在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括：
4.3.2.1分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。
4.3.2.2新建项目的整体情况介绍，包括：
位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。
4.3.2.3分析顾客需求，针对顾客群体特征、个性特征和服务需求，创新服务项目。
4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。
4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。
4.3.2.6确定需配置的资源,制定物业管理处开办费计划,包括：
办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全
保洁工具等预算开支。
4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等，评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。
4.3.4物业管理方案制定后，试运行六个月进行确认，试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善，确定能完全满足要求后再全面施行。
4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改，应由原评审部门/人员重新评审，并得到批准。
4.4组建物业管理处
4.4.1人力资源部根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。
4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。
4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选，并由人力资源部下发管理处成立的文件。
4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。
5．质量记录表格
**WY7.3-G01-F1《前期介入情况周记录表NO1》
**WY7.3-G01-F2《前期介入情况周记录表NO2》
**WY7.3-G01-F3《前期介入情况周记录表NO3》
**WY7.3-G01-F4《前期介入情况周记录表NO4》
**WY7.3-G01-F5《前期介入情况周记录表NO5》
**WY7.3-G01-F6《前期介入情况周记录表NO6》
**WY7.3-G01-F7《前期介入情况周记录表NO7》
**WY7.3-G01-F8《前期介入情况周记录表NO8》
**WY7.2.2-Z01-F1《策划方案/合同评审记录表》
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