最高人民法院基于衡宇租赁合同纠纷的司法说明.docx

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最高人民法院基于衡宇租赁合同纠纷的司法说明

最高院关于衡宇租赁合同纠纷的司法说明

为正确审理城镇衡宇租赁合同纠纷案件，依法爱惜当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通那么》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本说明。

第一条　本说明所称城镇衡宇，是指城市、镇计划区内的衡宇。

乡、村落计划区内的衡宇租赁合同纠纷案件，能够参照本说明处置。

但法律还有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

【解读】本条系关于本司法说明适用范围的规定。

本说明只调整城镇衡宇即城市计划区、镇计划区范围内的衡宇的租赁行为，乡、村计划区内的衡宇租赁纠纷，能够参照本说明。

城镇衡宇的确信以计划为准，只要列入城镇计划区，不管土地性质为国有仍是集体所有，均适用本说明，实践中存在的已被纳入城镇计划区内的“城中村”内的衡宇租赁行为在本说明调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本说明。

关于军产房的租赁，大体属于完全的市场行为，并非存在政府补助的福利和社会保障性内容，最高院民一庭以为军产房租赁合同纠纷应适用本说明。

第二条　出租人就未取得建设工程计划许可证或未依照建设工程计划许可证的规定建设的衡宇，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程计划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的衡宇租赁合同无效

。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程计划许可证或未依照建设工程计划许可证的规定建设的衡宇，具体包括违背了城乡计划规定的建筑物、构筑物和违背临时建筑治理规定的临时建筑。

否定就违背建筑签定的衡宇租赁合同的效劳，有利于保护城镇建设计划秩序，但为了增进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程计划许可证或经主管部门批准建设的，租赁合同的效劳会得以补正。

此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发还指定一审法院重审的情形。

第三条　出租人就未经批准或未依照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的利用期限，超过部份无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长利用期限的，人民法院应当认定延长利用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇计划区内，依照形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程计划许可证记载的利用期限、范围、用途内，建造的供临时利用的建筑物。

未取得建设工程计划许可证或未依照建设工程计划许可证规定建设的衡宇，在性质上均属于标的物违法，相应的衡宇租赁合同无效。

关于租赁期限超过临时建筑的利用期限，超过部份无效，合同其他内容的效劳不受阻碍。

第四条　当事人以衡宇租赁合同未依照法律、行政法规规定办理记录备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理记录备案手续为衡宇租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行要紧义务，对方同意的除外。

【解读】我国城市衡宇租赁实行记录备案制度，《城市房地产治理法》对此有明确规定，但属于治理性规定

，并非效劳性强制性规定，不能作为衡宇租赁合同的生效条件，故衡宇租赁合同未记录备案的，其有效性不受阻碍。

（未记录不阻碍合同效劳）

假设当事人约定以办理记录备案手续为衡宇租赁合同生效条件的，那么以约定为准，未办理记录备案手续的，合同无效。

但一方履行了合同要紧义务且对方同意的情形下，视为当事人以履行合同要紧义务的行为，变更了以办理记录备案手续未合同生效要件的合同约定，现在，即便未办理记录备案手续，合同仍为有效。

第五条　衡宇租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付衡宇占有利用费的，人民法院一样应予支持。

当事人请求补偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四条的规定处置。

【解读】依照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、补偿损失，该规定一样适用于衡宇租赁合同无效的场合。

参照合同约定的租金标准支付衡宇占有利用费，属于返还原物的范围。

合同无效的损失补偿在性质上属于缔约过失责任，补偿范围限于信任利益。

即合同两边为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信任，一方由于信任而支出必然的本钱，要紧包括用于缔约的合理费用和预备履约所支出的合理费用，另外还包括丧失与第三人另订立合同的机遇所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很宝贵到支持。

由于衡宇租赁合同管的特殊性，损失补偿的争议要紧集中在装饰装修或改建扩建费用上，对此，本说明都有明确规定。

第六条　出租人就同一衡宇订立数份租赁合同，在合同均有效的情形下，承租人均主张履行合同的，人民法院依照以下顺序确信履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁衡宇的；

（二）已经办理记录备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁衡宇的承租人请求解除合同、补偿损失的，依照合同法的有关规定处置。

（占有、记录、时刻）（注意：

占有比记录具有优先权。

适合么？

？

）

【解读】本条规定了“一房数租”的处置原那么，在数份合同均有效的前提下，依照如下顺序确信履行合同的承租人：

（1）已经合法占有租赁衡宇的，承租人通过侵占、欺骗等非法手腕占有租赁衡宇的，不在此列；

（2）已经办理记录备案手续的，衡宇租赁记录备案手续虽不阻碍合同效劳，但可享受优先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时刻在先，判定标准是两边当事人签字或盖章的时刻，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时刻。

“一房数租”时，未取得履行的有效合同的承租人，能够合同目的无法实现为由要求解除合同，并补偿损失。

第七条　承租人擅自变更衡宇建筑主体和繁重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢恢复状，出租人请求解除合同并要求补偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处置。

【解读】综合《合同法》关于衡宇租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：

（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；

（2）承租人擅自变更衡宇建筑主体和繁重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢恢复状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无合法理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人能够要求承租人在合同期限内支付，承租人超期支付的；（5）承租人未依照约定的方式或租赁衡宇的性质利用租赁衡宇，致使租赁物受到损失的；（6）不按期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为衡宇所有权人，当衡宇因承租人擅自改变主体和繁重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢恢复状，不受任何期限限制。

但当出租人行使本条规定的解除权时，必需在“合理期限”内要求承租人恢恢复状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知抵达承租人即产生合同解除的法律成效，若是承租人对此有异议，能够起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉，请求解除合同。

关于出租人通知承租人解除合同的情形，要紧有以下两种通知方式：

一是，承租人未经出租人同意变更衡宇建筑主体和繁重结构或扩建，出租人告知承租人必需在一按期限内恢恢复状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一按期限内恢恢复状，同时载明若是再也不此期限内恢恢复状，合同即自动解除。

第八条　因以下情形之一，致使租赁衡宇无法利用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁衡宇被司法机关或行政机关依法查封的；

（二）租赁衡宇权属有争议的；

（三）租赁衡宇具有违背法律、行政法规关于衡宇利用条件强制性规定情形的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的的；

（2）出租人未按约定交付衡宇，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付衡宇的；（3）因不可规责于承租人的事由致使租赁物部份或全数毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；（4）不按期租赁，承租人有权随时解除合同；（5）租赁物危及承租人平安或健康的，即便承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；（6）司法机关或行政机关依法查封租赁衡宇致使承租人不能利用的；（7）租赁衡宇权属有争议致使承租人不能利用的；（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于衡宇利用条件的强制性规定并致使承租人不能利用的；（9）一房数租之有效合同不能实际履行的。

在显现租赁衡宇被司法机关或行政机关依法查封、权属有争议，或具有违背法律、行政法规（要紧包括不符合《建筑法》、《消防法》等）关于衡宇利用条件强制性规定情形任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具有一个必要前提，即该情形的显现致使“租赁衡宇无法利用”。

所谓“无法利用”是指无法依照租赁衡宇的约定用途利用，或无法依照租赁衡宇的性质利用。

司法机关对衡宇的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指衡宇被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了利用、治理权，权利人只有妥帖保管的义务；而“活封”那么相反，衡宇被查封后，权利人仍享有对衡宇的利用、治理和收益权，仅处分权受限。

实践中，租赁衡宇被查封，若是是由于出租人的缘故，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人补偿损失；若是是由于承租人的缘故，出租人因此蒙受损失的，出租人除能够提起反诉要求承租人补偿损失之外，也可另行起诉要求承租人补偿损失。

当租赁衡宇的权属存在争议时，意味着出租人可能不是衡宇的所有权人，若是出租人最终被确以为衡宇的所有权人，那么衡宇租赁合同有效；若是出租人最终被确认不是衡宇的所有权人，那么组成无权处分，该租赁合同属效劳待定合同。

第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。

因拆除造成衡宇毁损的，承租人应当恢恢复状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由两边各自依照致使合同无效的过错分担现值损失。

【解读】依照装饰装修物与租赁衡宇的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。

装饰装修物已与衡宇结合在一路形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或虽可分离但花费庞大，能够认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与衡宇未完全结合尚未达到不可分离状态，那么不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

依照添附理论，关于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，衡宇租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应付价，承租人拆除进程中造成衡宇损坏的应恢恢复状。

关于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由两边各自依照致使合同无效的过错分担现值损失。

在衡宇租赁合同中，承租人对租赁衡宇的装饰装修按其性质可分为两类：

一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但明白后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附；二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属歹意添附。

关于歹意添附，不论衡宇租赁合同是不是有效，原那么上均不该予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在衡宇租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已利用衡宇的时刻予以折旧，不能依照租赁期限进行分摊。

实践中，在处置无效衡宇租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应依照出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原那么，别离对待：

（1）属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。

关于未形成附合的，损失要紧包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢恢复状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；关于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。

（2）属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人补偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。

（3）属两边一起过错的，应由两边当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人还有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。

因拆除造成衡宇毁损的，承租人应当恢恢复状。

【解读】适用本条的前提条件有三：

（1）承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附；

（2）租赁期间届满或合同解除，合同无效不在此列；（3）装饰装修未形成附合。

适用本条的注意事项：

（1）承租人能够对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件；

（2）承租人在拆除装饰装修物时，必需尽到必要的注意义务，不得对衡宇造成毁损，不然应恢恢复状或补偿损失；（3）当事人对未形成附合的装饰装修物还有约定的，应依照意思自治原那么从其约定。

第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，两边对已形成附合的装饰装修物的处置没有约定的，人民法院依照以下情形别离处置：

（一）因出租人违约致使合同解除，承租人请求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约致使合同解除，承租人请求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。

但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因两边违约致使合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由两边依照各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于两边的事由致使合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由两边依照公平原那么分担。

法律还有规定的，适用其规定。

【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，关于形成附合的装饰装修物的处置规那么：

（1）因出租人违约致使合同解除，承租人无法依照约定的租赁期限利用衡宇，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。

（2）因承租人违约致使合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。

（3）因当事人两边违约致使合同解除，关于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部份的剩余价值，由出租人和承租人依照各自的过错程度分担；关于出租人不同意利用的，那么按剩余租赁期内装饰装修残值，由两边依照各自的过错程度分担。

（4）因不可归责于当事人两边的缘故致使合同解除，依照公平责任原那么，由两边一起分担，一样为平均分担。

所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在衡宇租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。

计算残值的方式是依照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。

假设两边对装饰装修投资数额无法达到一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。

第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。

但当事人还有约定的除外。

【解读】承租人要对租赁衡宇进行装饰装修，必需通过出租人同意。

“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、等表现形式，对此由承租人负举证责任；若是出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经说明其已同意装饰装修的，那么可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。

关于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，关于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢恢复状或补偿损失，但两边还有约定的除外。

第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。

出租人请求承租人恢恢复状或补偿损失的，人民法院应予支持。

【解读】衡宇租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将衡宇返还并恢恢复状，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还衡宇给出租人，拆除进程中造成衡宇损失的，应承担补偿责任。

在衡宇租赁合同解除场合，假设因出租人违约致使合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为组成违约，但出租人的违约行为更为严峻，承租人能够两边违约为由作为减轻补偿责任的抗辩；假设因承租人违约致使合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢恢复状或补偿损失，同时也可要求承租人补偿合同解除给其造成的损失；两边合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢恢复状、补偿损失。

第十四条　承租人经出租人同意扩建，但两边对扩建费用的处置没有约定的，人民法院依照以下情形别离处置：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由两边依照过错分担。

【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一样通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于衡宇建筑活动，依照《城乡计划法》的相关规定，扩建应办理建设工程计划许可证。

本条所规定的“过错”仅指致使“未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情形：

（1）假设系单纯出租人的过错所致，那么扩建费用由出租人承担；

（2）假设系单纯承租人的过错所致，那么由承租人承担；（3）假设系两边过错所致，那么由两边依照各自的过错程度别离承担；（4）假设两边均无过错，那么按公平原那么，由两边分担。

衡宇租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处置：

（1）因出租人违约致使合同解除的，假设办理合法扩建手续，那么扩建费用由出租人承担；假设未办理合法手续，那么应由两边按各自的过错程度别离承担。

（2）因承租人违约致使合同解除的，假设办理合法手续，那么出租人仍应负担相应的扩建费用，但能够承租人违约为由请求减少扩建费用的负担；假设未办理合法手续，那么出租人能够承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。

（3）因两边违约致使合同解除的，假设办理合法手续，那么应由出租人承担扩建费用，但能够适当减少；假设未办理合法手续，那么由两边依照过错程度各自承当相应的扩建费用。

（4）因不可归责于两边缘故致使合同解除的，假设办理合法扩建手续，那么由出租人承担扩建费用，不然，由两边依照过错承担别离承担。

关于扩建造价费用的计算，最高院主张采纳工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。

第十五条　承租人经出租人同意将租赁衡宇转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部份的约定无效。

但出租人与承租人还有约定的除外。

【解读】适用本条应注意如下几个问题：

（1）群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即衡宇所有人将衡宇出租给多个承租人，他主群租一样表现为衡宇中介与“二房主”将衡宇出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

（2）再转租、多手转租行为符合转租的法律特点，应适用本条规定。

第十六条　出租人明白或应当明白承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院能够通知次承租人作为第三人参加诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人能够解除合同。

为催促出租人及时行使合同解除权，保护交易的稳固性，本条将出租人明白或应当明白承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。

该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效劳上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。

出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人（订立转租合同时不明白也不该当明白承租人未经出租人同意转租）能够要求承租人补偿损失。

在衡宇租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及衡宇的返还问题，现在，案件的处置结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁衡宇进行装饰装修或扩建，那么次承租人对诉讼标的享有独立的请求权。

因此，本条规定在衡宇租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既能够是具有独立请求权的第三人，也能够是无独立请求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不组成不妥得利。

在出租人与承租人的衡宇租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、利用、收益，其收益已经确信而不能再对租赁物进行利用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其利用、收益的变形形式，不管其收取多少，出租人的租金并非因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就以为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不妥得利的组成要件。

第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。

但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，能够折抵租金或向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无合法理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后能够解除合同。

在转租合同有效的场合，假设出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人能够代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。

在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是关于承租人的追偿权，二是关于其支付的租金和违约金能够和转租合同中其应支付的租金相折抵。

第十八条　衡宇租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付超期腾房占有利用费的，人民法院应予支持。

【解读】衡宇租赁合同无效、履行期限届满或解除的情形下，承租人应将衡宇返还出租人，但实际占有衡宇的是次承租人。

次承租人在衡宇租赁关系终止时，即再也不拥有占有、利用租赁衡宇的合法依据，从而组成对出租人所有的租赁衡宇的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还衡宇，同时，出租人亦有权向次承租人主张超期腾期间的占有利用费。

第十九条　承租人租赁衡宇用于以个体工商户或个人合股方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或宣告死亡，其一起经营人或其他合股人请求依照原租赁合同租赁该衡宇的，人民法院应予支持。

【解读】《合同法》第234条规定，承租人在衡宇租赁期间死亡的，与其生前一起居住的人能够依照原租赁合同租赁衡宇。

本条司法说明将前述规定中的“一起居住”扩大为“一起经营”，包括个体工商户和个人合股。

关于承租人租赁衡宇用于以个体工商户或个人合股方式从事经营活动的，假设承租人在租赁期间死亡（包括宣告死亡、宣告失踪），一起经营人或其他合股人能够归纳继受原租赁合同的权利和义务，该一起经营人或合股人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

正确适用本条司法说明，涉及到个人合股的认定。

认定个人合股，第一要依据合股协议；没有合股协议且未办理工商记录手续的，只要具有合股条件（一起出资、一起参与经营、共担风险、共享收益），并有两个以上无利害关系人证明合股人之间存在口头合股协议的，也可认定为个人合股。

第二十条　租赁衡宇在租赁期间发生所有权变更，承租人请求衡宇受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁衡宇具有以下情形或当事人还有约定的除外：

（一）衡宇在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变更的；

（二）衡宇在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“生意不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间