上半年陕西省房地产估价师制度与政策物业服务定价成本监审的定义考试试题.docx
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上半年陕西省房地产估价师制度与政策物业服务定价成本监审的定义考试试题
2017年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：
物业服务定价成本监审的定义考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。
A：
朝向
B：
楼层
C：
方位
D：
交通条件
E：
工业用地的监测点评估价格
2、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。
A：
独一无二和供给有限
B：
独一无二和价值量大
C：
流动性差和价值量大
D：
不可移动和用途多样
E：
工业用地的监测点评估价格
3、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。
A：
成本
B：
购买者
C：
竞争
D：
市场
E：
借款合同
4、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。
理论上应补地价的数额应为__万元。
A．1450
B．2900
C．320
D．2500
5、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。
最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。
A：
A市城市土地行政主管部门
B：
A市城市建设行政主管部门
C：
A市城市房产行政主管部门
D：
A市城乡规划行政主管部门
E：
房地产估价机构必须加盖公章
6、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
7、下列关于临时建筑，表述错误的是。
A：
临时建筑都应当有规定的使用期限
B：
超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C：
拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D：
拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记__才能办理有关互换权证契约的手续。
A．申请
B．审查
C．批准
D．鉴证
9、以下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。
A：
房屋拆迁管理费
B：
搬迁补助费
C：
房屋拆除和渣土清运费
D：
土地使用权出让金
E：
工业用地的监测点评估价格
10、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。
A：
省级人民政府
B：
市、县人民政府
C：
市、县人民政府土地管理部门
D：
乡镇人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
11、通常是构成居住区的基本单位是__。
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
12、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。
A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型
B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型
C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型
D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型
13、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。
A：
建筑和设备安装工程图纸注明比例尺
B：
一个图形一般只采用下种比例尺
C：
结构施工图一般要注比例尺
D：
允许一个图形使用两种比例尺
E：
执行层的组织协调
14、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
15、__可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。
A．容积率
B．容积率下限
C．容积率上限
D．全部建筑容积率
16、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】
A：
78％
B：
85％
C：
117％
D：
150％
E：
工业用地的监测点评估价格
17、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过__的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。
A．3个月
B．6个月
C．1年
D．2年
18、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。
类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。
A：
2400
B：
2410
C：
2490
D：
2500
E：
工业用地的监测点评估价格
19、下列表述中正确的是。
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：
在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
20、非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。
A：
5％
B：
10％
C：
15％
D：
20％
E：
执行层的组织协调
21、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。
A．2
B．1.5
C．3
D．1
22、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A：
扩张
B：
适度从紧
C：
紧缩
D：
稳健
E：
借款合同
23、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
24、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。
A．空置率
B．利息备付率
C．容积率
D．成本利润率
25、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡
A：
310.61
B：
321.60
C：
477.87
D：
494.77
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列对于房地产开发项目管理的有关说法中正确的是__。
A．房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任
B．经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取出让或行政划拨的方式供应
C．商品房经核验后，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任
D．房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起60日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收
E．在投资项目总投资中，投资者可按其出资的资本金的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
2、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。
A：
消费者愿意支付较高的价格
B：
企业处于领导地位
C：
消费者以年轻人为主
D：
商品住宅多为豪宅
E：
以投资性购买为主
3、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。
A：
13．5
B：
25．5
C：
18
D：
36
E：
执行层的组织协调
4、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。
A．612.33
B．615.74
C．625
D．648.15
5、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
执行层的组织协调
6、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
7、人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由__参照评估价确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
8、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的__。
A．1%
B．2%
C．3%
D．8%
9、房地产估价机构组织形式包括。
A：
合伙制
B：
股份制
C：
有限责任制
D：
国有独资公司
E：
个人企业
10、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。
A．14140元/m2
B．4242元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
11、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
12、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。
A：
产品总成本不随产销量变化
B：
产品销售量等于生产量
C：
单位产品变动成本不随产销量变化
D：
单位产品销售价格不随产销量变化
E：
单位产品固定成本不随产销量变化
13、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：
31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．358.85
B．360.49
C．362.93
D．365.29
14、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有__。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《城市房地产开发经营管理条例》
D．《城市商品房预售管理办法》
E．《城市房地产转让管理规定》
15、假设投资基金证券、债券、股票的风险为A、B、C，则三者之间的关系一般为。
A：
A>B>C
B：
C>B>A
C：
C>A>B
D：
A>C>B
E：
执行层的组织协调
16、在地籍图中，属于地籍要素的有。
（2009年试题）
A：
土地的编号
B：
土地的利用类别
C：
地理名称
D：
房屋、道路、水系
E：
土地的面积
17、商业银行的外部组织形式包括。
A：
单元银行制
B：
总分行制
C：
混合银行制
D：
集团银行制
E：
连锁银行制
18、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
银行贷款年利率为5.58％。
则下列说法中正确的有。
A：
该房地产的实际价格等于名义价格
B：
该房地产的名义价格为50万元
C：
该房地产的实际价格高于50万元
D：
该房地产的实际价格为50万元
E：
该房地产不存在名义价格
19、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。
A：
票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场
B：
票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现
C：
贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行（或办理贴现业务的其他金融机构）兑取现款以获得短期融资的行为
D：
转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为
E：
再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为
20、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。
A．前期工程资料
B．土建资料
C．安装方面的资料
D．设计文件
E．竣工图
21、影响房地产价格的社会因素，主要有。
A：
政治安定状况
B：
社会治安状况
C：
房地产投资
D：
房地产投机
E：
城市化
22、下列民事行为属于无效的有。
A：
由完全民事行为能力人实施的
B：
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为
C：
限制民事行为能力人依法不能独立实施的
D：
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的
E：
经济合同违反国家指令性计划的
23、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。
（过时，删除）
A：
折旧和摊销
B：
投资回收
C：
投资回报
D：
未分配利润
E：
权益融资
24、下列市盈率的表达式中，正确的是__。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
25、房地产投资决策分析的主要工作包括。
A：
投资机会寻找
B：
市场分析
C：
投资机会筛选
D：
财务评价
E：
规划设计
升级会员 