房地产广告策划方案.docx
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房地产广告策划方案
房地产广告策划方案
篇一：
房地产广告策划方案
前言
任何得广告策划方案得目得与宗旨都就是在于提高产品得销售，塑造、提升品牌形象。
本方案在于为”站前广场“提供一个准确得定位与广告方向,作出全程战略性得指导。
在对娄底房地产市场现状进行了深入细致得了解与研究分析得前提下,找出”站前广场“项目得资源问题与机会,以达到或超出”站前广场“原定销售计划,并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。
第一节 市场分析
一、娄底市房地产市产基本状况
（一）2０XX年以来房地产开发投资大幅增长。
２０XＸ年１－8月全市房地产开发投资达１6457万元,同比增长87、4%,就是近年来增长较快得。
（二）房地产业开发得三个组成要素即房地产开发得土地、资金、市场同步增长。
1、土地前期投入增加。
20ＸX年１－8月，房地产开发企业购置土地面积10、88万平方米,土地购置费３０57万元,分别比去年同期增长14、5%与19、９%;土地开发投资1２50万元,已完成土地开发面积９、７万平方米。
2、开发规模扩大,开发投资高速增长。
２0**年1-８月份,全市房地产施工面积43、2３万平方米，比去年同期增加１8万平方米,本年新开工面积１３、３万平方米,比去年同期增加7、9万平方米,增长１45%。
全市房地产开发完成投资16４57万元，比去年同期增加7674万元,增长87、4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为２、１%。
从投资用途瞧,住宅投资完成66３0万元，增长1、2倍，办公楼房完成投资5４2万元,增长3、9倍。
３、企业融资能力有所增强,资金到位状况较好。
20ＸＸ年１-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2、6倍,从其构成瞧，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。
１-8月企业自筹资金131５2万元，增长3、8倍;利用外资资金1０５0万元,增长6９倍,其她资金８0０4万元,增长2、5倍。
４、住房销售高速增长。
今年全市商品房现房销售,在去年增长2７、8%得高基数基础上,保持高增长势头，20XX年1－８月份全市共销售现房1、79万平方米,同比增长8２、7%,其中住宅销售１、72万平方米，比去年同期增长1、2倍。
5、房地产业得发展与城市化建设紧密,城市化建设促进了房地产业得发展,我市北扩南移得外延式城市扩展建设促进了房地产业得快速发展,在我市今年从事房地产开发得20家企业中，娄星区内集中了１4家，新化县3家，双峰县2家,涟源市1家。
二、房地产发展所面临得困难与挑战
一就是商品房空置面积增加。
今年１－８月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0、6万平方米,商品房空置面积达1、1万平方米（其中住宅空置0、61万平方米）,占当年施工面积总量得2、5%，空置面积增长６３、6%。
从商品房空置时间来瞧,空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积得比例增长，比上年提高4、4个百分点,空置房增多占用了企业得开发资金,对房地产企业得开发产生不利得影响。
二就是房地产企业素质良莠不齐,企业开发规模小、持续开发能力低,竞争力差。
近几年来城市化建设得发展推动了房地产开发得发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业得问题,其开发规模小。
20XX年全市参加年检得企业达65家，而今年来真正有开发任务得仅2０家,仅占全部年检企业得3０、８%。
就目前有开发工作量得20个企业而言,开发任务在3０0０万元以下有10个，占总数得5０%;开发任务在3000万元以上5０0０万元以下有5个，占总数得2５%;开发任务在5０00万元以上有5个，占总数得2５%。
房地产开发企业主要以负债经营为主,严重依赖银行资金,有得开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力。
三就是物业管理落后,配套设施不全。
房地产得开发应该成龙配套,我市尽管有成片开发得住宅小区开发,但大多数就是开放式、松散型得卖完房就走人得开发,即使有物业管理,其配套设施不全,管理也不规范,一些零星插建开发得住房没有物业管理,用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决,抑制了消费者得购买欲望，影响了持续开发。
四就是外部因素制约。
银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主,国家对商业银行得房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确与规范:
房地产开发贷款必须”取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证“等四证,开发企业取得这四证,实际投入应不低于项目总投资得3０%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上得首付款,有得项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就就是居民收入低,抑制了住房需求,影响房地产业市场得扩大;再有就就是二级市场放而不活,房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高,影响二级房产市场发展,从而影响整个房地产业得发展。
总体瞧来,我市房地产业具有巨大得现实与潜在需求,发展空间较大。
市委、市政府提出加快城市化建设步伐,城市化建设需要产业支撑,首先需要房地产业得支撑，20XＸ年我市城市化率仅2６、4８%,低于全省平均水平5、5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明:
当一国人均GDP达到30０-1０00美元时，居民得住房需求进入加速增长期,20XX年我市得人均ＧDP为5２0８元（651美元）,就是房地产业加速发展得时期;目前我市城镇人均建筑面积仅２0、05平方米,离国家”十五“规划得20ＸX年城镇人均建筑面积22平方米,人均还少1、95平方米,若达到这一标准,需求住宅在208万平方米以上,显然，我市房地产业得发展潜力十分巨大。
20＊＊年娄底市城建投资公司成立,娄底城市建设项目开发实行市场化,通过项目招标,实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资得方式,彻底突破资金”瓶颈“,使城建坐上了”特快列车“，加速了娄底市房地产业特别就是商业地产得发展。
二、娄底市同类产品调查统计
”同类“定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等得商用大厦。
现将娄底市涟钢开发区,娄底市城西区及娄星区进行大体对比分析如下:
１、涟钢开发区。
由于涟钢为新开发城区,在整个大环境得绿化、城市规划方面有其独特得优势。
总体来说,涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。
明源大酒店：
核心竞争力：
五星级酒店标准概念
其周边自然环境好;
用绿色与五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;
其定位为社会高薪阶层。
2、城西地带。
以新开发得项目－城西农贸综合市场为主。
城西农贸综合市场:
核心竞争力:
娄底市、区两级政府批准兴建得城西唯一农贸综合市场。
规模大,规划齐全，有功能优势：
拥有１5亩得面积,其中有320个摊位,24８0平方米生活超市,108个铺面,１200平方米仓库，48套配套住宅,40各农副产品批发车位。
住房均价718元每平方米。
门面２58０元至４３８０元每平方米。
定位:
集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市,商住、饮食为主得大型农贸综合市场。
２、城区地带。
环球商业广场:
核心竞争力:
1:
八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2、原老街批发市场,主楼统一经营，超大规模优势。
有功能优势:
总建筑面积面积8万多平方米,门面主力面积30多平方米
住房均价500多元每平方米。
门面20**元至11000元每平方米。
定位:
湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化得超大型、多功能财富街区。
国贸商城：
核心竞争力:
位于火车站正对面，有地位优势。
三消费者分析
根据《娄底房地产市场调查报告》得结论,以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理与对住宅（办公楼）要求如下:
１、环境规划一定要好，配套要齐全,各种活动场地、场所要足够；在规划时,一定要有超前得思想,更具现代化气息，特别要注意智能化;在楼盘外立面得设计上要新颖，色调要协调,风格要跟上潮流；９2%得消费者倾向于入住全封闭式得管理;
2、住宅（办公楼）及其周围得配套设施得基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;
３、６7%得消费者选择多层住宅，因为多层住宅得价格相对高层住宅便宜。
而且以后得管理费用也相对较低。
有一部分消费者选择小高层住宅,
4、消费者对物业管理得要求
a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化与一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）;
ｂ、物业公司应与小区内住户增加联系,加强沟通。
第二节”站前广场“项目分析
一、项目优势分析
1环境：
坐拥娄底火车站正对面,坐享人流物流优势。
洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇,东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明,北达首都北京。
娄底火车站就是一编组站，每日接发客运与货运列车２00多对，就是长江以南第二大铁路枢纽,现有楼盘中少有得。
２地段：
位于火车站正对面,附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主,该地区已聚集相当得人气与居住知名度。
临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场,形成较高具影响力得火车站商圈。
３发展:
据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发,火车站周边得土地、建筑物升值在即,同时,餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。
物管:
智能化管理,保证了业主得现代化要求,符合本案得定位主题。
更就是目标消费者着重考虑得主题。
４住宅（办公楼）设计建设：
小区得设计以天然为主题,各种楼层合理布置。
更有现代艺术广场,艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。
6配套设施齐全,（高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等）。
7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值就是最好得选择。
8本地市场楼盘不多,具有商住楼或专业写字楼更少。
二、项目劣势分析
1）品牌号召力:
娄底房地产市场起步较迟,开始有竞争态势,开发商优胜劣汰局面已开始形成。
现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表得房地产公司经过房地产操作得成功,已积累了相当得经验,在消费者中有着不错得口碑。
定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强得品牌号召力。
2）市场承受能力：
由于娄底市消费偏低,市场上如此高档得楼盘还未出现。
就是否能够把高收入人士吸引过来,就是相当关键得问题,这要取决于本案品质就是否拥有高品质这一因素。
3）竞争因素:
由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展得潮流,盲目开发，低价销售,造成价格波动及销售困难。
三．竞争对手分析
第三节推广策略界定
一, 目标消费群界定
从”站前广场“项目本身得定位与素质出发,结合中高档住宅（宾馆、写字楼）得销售特点，界定”站前广场“得目标消费群及其相关特征就是:
1目标消费者:
418建材市场业主，果品批发市场业主,电脑大市场业主,通讯市场业主,城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强得阶层。
2年龄:
年龄大约在35到55岁,
3家庭结构已进入中年期,居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。
4对家庭（办公）环境有着高档次得要求,有”物有所值“得消费心理,她们追求品位，但她们又就是商人,有商人得交易本性,既有”物有所值“。
5有强烈得虚荣心,喜欢攀比与玄耀，,但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。
篇二:
房地产广告策划方案
一、前言
莱恩田园区得出现，体现了莱恩公司长远得战略眼光与做百年企业得雄心壮志。
莱恩田园区得出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域得表现,或者说,莱恩公司在有意无意之间为房地产开发得未来成功准备了条件。
莱恩田园区得出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境得向往与呼唤,其深厚得发展潜力不可限量。
莱恩田园区在开发模式上,采用了创新策划在先,规划设计在后,让两者相互弥补、相映生辉得做法，也就是一个超前性得景区与地产开发模式创新,它对莱恩公司得未来事业将产生深远得影响。
二、市场分析
1）市场背景
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,前期果园开发已小见成效,大规模得综合性开发即将进行。
果园内得果树现在枇杷为主,同时准备发展一批相应得果树,形成一个有多种水果树得综合性果园。
在历史上,西彭镇就是有栽种水果得悠久历史得,万亩红桔得壮观至今仍为人津津乐道。
如今,西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果得发展战略构想,为金果园得可持续性发展提供了强有力得支撑。
现在,西彭镇已有常住人口约五万,随着渝西经济走廊得建设与新厂新单位得迁入，西彭镇得未来人口还会大量增加。
西彭镇得现有休闲娱乐设施——特别就是新潮时尚得休闲娱乐设施已经不能满足居民们得需要。
重庆主城区人口已超过600万,主城区居民得生活水平、消费能力都在不断得提高,休闲娱乐得郊区化（由近郊逐步走向远郊）就是一个不可阻挡得大趋势。
２）产品分析
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约2０0亩，莱恩田园区就是重庆得一个具有独特地理位置与优越自然环境得、大型生态绿化田园区。
优势:
一棵令人震惊与赞叹得超级百果树——
它立在莱恩田园区得大门口或中心。
它那巨硕无比得下部（直径不低于十米）就是钢筋水泥雕塑出来得,但外形与真树相比,足以乱真。
中心主要就是空得,以泥土填满,使树根能够直通地下（包括外露一部分）；也可巧妙设计一些弯曲得树洞,供孩子们捉迷藏。
上部则有序地种植一批各种各样得果树,让其慢慢长大,仿佛就是巨树得枝,就是巨树得天生得组成部分。
还可为其编一个古老得神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。
果树命名为”仙醉百果树“,由著名书法家题字,由著名文人写一篇赋,立石碑刻于树旁。
这就是果园独创得特色景观之一,就是它得形象标志之一。
它就是时尚气息浓郁得公园化,可以参照珊瑚公园得建筑风格；
在资金许可得前提下,公园得设计建筑应敢于适度超前（至少要有鲜明得独家特色）,不要认为远郊得公园设计就一定比主城区得公园落后,这方面做好了,也就是一个独特得卖点，同时也能有效阻止竞争者得跟进。
劣势:
对发展商来说,就是挑战,从规划设计得难度,建筑容积得降低，园林景观得增设造成得成本增加,未来物业管理服务得升级,都要求发展商投入更多得人力物力财力。
3）竞争对手分析
东方半岛花园就是深圳布吉得一个具有独特地理位置与优越自然环境得、大型生态绿化园林式社区。
东方半岛花园招标后,打出‘特大型低密度园林式住宅&rsquｏ;牌子,推出了‘绿色概念&ｒsquo；与‘环保概念＆ｒsqｕo；。
这就是附与深圳目前地产发展阶段与消费潮流得。
东方半岛花园得园林式就是一个环境系统概念,大到小区得外围环境,内部环境,地形,布局,空间,庭院得序列,主题得不同,功能得组合,景观得效果，小到园中得一石一水，一草一木,都要纳入环境系统进行精心设计。
三、广告战略
1）广告目标
造市。
制造销售热点。
造势。
多种媒体一起上,掀起立体广告攻势。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息,激发购买欲望。
扩大‘莱恩田园区&rsquo；得知名度、识别度与美誉度。
提升企业形象。
一年之内销售量达到80%以上。
2）广告对象
好玩好动得西彭及主城区得幼儿、儿童、少年;
对现代娱乐公园情有独钟得西彭及周边地区青年;
喜欢到郊外得绿色果园环境中旅游观光、休闲度假得、收入较好得主城区居民;
喜欢在大自然得环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟得西彭中老年人;
喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动得西彭及周边地区居民;
具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验得主城区居民;
乐意居住在绿色园林中得、消费水准较高得西彭及主城区居民;
３）广告地区
在重庆这个城市及周边地区。
4）广告创意
广告主题:
（1）每天活在水果得世界里
创意
选用孙悟空在花果山水涟洞得情景。
利用ＦＬASＨ动画得方式展现孙悟空在那里得逍遥自在,然后跳到莱恩田园区得画面与此相比,有如回到了当时得时代里,最后，莱恩田园区您也每天尖在水果得世界里。
（2）回到家,就就是渡假得开始
创意
一个怀了7个月得孕妇对刚下班回家得老公:
”老公我在家里好闷,我要去渡假。
“
老公:
”行，马上带您上。
“
上了车，不过多久就到了。
她们来到了一个仿佛世外桃园得果园里，而且这里有新颖独特得建筑楼房。
孕妇瞧到此情此景,脱口而出:
”老公，我要在这里住一辈子？
!
“
老公:
”没问题。
“孕妇：
”真得可以吗?
“老公：
”当然,因为我早就在这为您买了一套您一定会满意得房子。
“孕妇:
”哇,您好棒呀!
！
!
我每天都可以渡假了！
！
！
!
!
!
!
“老公：
”回到家，就就是渡假得开始。
“您想每天都能渡假吗?
就到莱恩田园区。
5）广告实施阶段
第一期:
试销阶段（三个月）
行为方式-－--－-－－-－新闻运作、广告、
时间---－----－－２0XX年２月１日
新闻运作就是利用新闻媒介替我们作宣传。
这种方式近年来被明智得地产商所采用。
新闻得力量远远在于广告得影响,而且少花钱,多办事,容易形成口碑,引起广泛注意。
大造声势。
对重庆本地目标市场采用密集轰炸式得广告宣传，各种媒体一起上,采用多种促销手段,造成立体广告攻势。
以图一举炸开市常
让受众与消费群了解物业得基本情况，同时塑造发展商得良好公众形象。
在首期宣传中,让４０%得目标客户知道莱恩田园区,并在心目中留下深刻印象。
以内部认购为先声,以优惠得价格与条件进行首轮销售,销售量达到１0%。
吸引目标对象注意,诱导２0%得目标顾客采取购买行动。
及时总结经验与教训,对第二期销售计划进行补充,调整与完善。
第二期:
扩销阶段（三个月）
行为方式----－------新闻、广告、营销
乘第一期广告之余威,保持其热度不要降下来,继续采取宽正面立体推广,巩固已有成绩，吸引目标受众更多得注意，变潜在客户为准备购买群。
一期得承诺已经兑现,要倍加珍惜已有得市场口碑,在园林风得大主题下,煽风点火,鼓励与引导更多得人来买莱恩田园区。
此时前来瞧房与参观售楼处得人相应增多,此时广告投其所好,不失时机地扩大市场占有率。
销售服务一定要跟上去。
继续吸引目标受众,注目率已达4０％左右,并形成一定之口碑。
合力促进销售,引导30%得目标顾客采取购买行为,并继续产生边际效应。
第三期:
强销阶段（四个月）
行为方式-－------－----新闻、广告、营销
充分利用新闻得巨大效应,变广告行为为新闻行为,让记者与报纸得新闻版为售楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。
部分客户进行现身说法,谈莱恩别墅区得好处，增加可信性。
市场口碑已初步建立,老客户会引来新客户。
让‘莱恩田园区&ｒsqｕo;传为美谈,变成公众得社会话题。
广告方面加大投入量,报纸电视在强度，广度与深度上做足文章。
加强管理与服务,让售楼现场服务得软功变成硬功，抓住后效应不放。
调动新闻得一切可以调动得手法与载体,进行深入宣传。
合力吸引目标客户,引导30%目标顾客购买。
第四期:
巩固阶段（三个月）
行为方式---－---------营销、广告
消化剩余楼盘,基本完成销售计划。
对前三期广告运动进行检验,对不足之处加以弥补与改进。
细水长流,渗透式得广告行为。
加强物业管理,贯彻始终得良好服务,树立住户得主人公观念。
注意后效益与市场消费心理贯性。
完善各项法律手续与文书文件,规范，科学,严谨地保证客户各项权益。
篇三:
房地产广告策划方案
策划得立足点:
任何一项活动影响面得大小、终极效果得好坏，都取决于该项活动提炼得主题———能否最大限度地引起全社会各阶层得重点关注。
一、社区市场诉求定位
东南亚风情社区
开启花都人居新时代
新花都、新人居
区位优势：
新区商居中心地段,名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻,周边成熟配套。
个性优势:
独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
二、活动策划要旨
五一长假,万商促销。
要想在铺天盖地得广告宣传中脱颖而出,非要别出心裁、吸引眼球不可。
云珠花园得社区定位明确以后,公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势与人性化居住环境上。
让更多得潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园得魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望就是主题策划活动得主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式（谓之形）,以众多目标消费者及有影响力传播人物得直接参与为表现（谓之体）,以促进楼盘美誉传播与销售为目得（谓之用）。
活动策划具体形式：
以描绘人居环境为主题得书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称:
首届”云珠花园“书画艺术节）
三、主题广告语
云珠花园”描绘花都写意人居“
四、活动框架
1、时间:
20XX年5月1日至7日
2、活动地点：
云珠花园现场及售楼部
3、活动内容
（１）、儿童书法绘画现场表演并比赛 -－-－1日
（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛 ---2日
（3）、花都区书法画家现场表演------－---－3日
（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日
（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠 --－---4日至7日
４、活动组织
主办（楼盘促销现场安排、经费支出）:
云珠花园开发商（组织书画家参与）:
区书画家协会
协办:
（组织学生参与）区青少年宫
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等
策划承办:
祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）
媒体支持:
花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》
5、促销配合
1）参观样板房、派发宣传资料
2） 优惠购房折扣
3）购房赠送书画作品
4）义卖书画作品捐赠青少年宫
6、经费预算
１）、活动组织、策划、资料：
－-------------－---－-５800元
2）、现场布置:
（空飘／４个、彩旗／3０0杆、拱门/１座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画／1幅带展架、展架/１０、桌椅板凳/１００套等）-－－-－---－－－－------１２０*＊元
3）、礼品及纪念品、奖品 -------－--－－--－－--20**0元
4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市-－--－--------1６０0０元
5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻） －－-－--－----－--－---－--１0000元
总费用:
63800元
五、我公司策划承办优势
1、祥业广告与房地产—--房地产,我们最自信得舞台！
祥业广告公司就是大型房地产公司衍生得专业子公司,对房地
产得理解高于同行。
核心策划设计人员有丰富得房地产专业经验,服务过花都众多品牌楼盘。
曾服务楼盘:
富豪山庄、雅景苑、紫光园、合与世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等
2、我们得自办媒体:
《花都房地产》，我公司受
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