房地产开发企业开发房地产收入的确认doc.docx

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房地产开发企业开发房地产收入的确认doc

根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则、《税收征管法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，自2003年7月1El起，有关房地产开发企业征收易。

得税的征收管理规定

（1）开发产品销售收入的确认。

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等，应根据收入的性质和销售方式，按下列原则分别确认收人的实现：

①采取一次性全额收款方式销售开发产品的。

应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

②采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

③采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

④采取委托方式销售开发产品的。

应按以下原则确认收入的宴现：

第一。

采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

第二，采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

第三，采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

第四，采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

⑤将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

第一，将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

第二，将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

⑥以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

（2）开发产品预售收入的确认。

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率

国税发[2006]3l号文件将房地产企业开发的产品，按开发项目的性质区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3％；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并人当期应纳税所得额。

（3）开发产品视同销售行为收入的确认。

①下列行为应视同销售确认收入：

第一，将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；第二，将开发产品转作经营性资产；第三，将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；第四，以开发产品抵偿债务；第五，以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

②视同销售行为的收入确认时限。

视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移。

或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

③视同销售行为收入确认的方法和顺序：

第一，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；第二，由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；第三，按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

（4）代建工程和提供劳务收入确认。

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。

完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

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 前言  竖向钢筋电渣力焊技术的应用，代替了原来习惯采用的搭接绑扎和手工电孤焊的方法。

应用此技术可以达到保证施工质量、降低工程成本、加快工程进度、减轻工人劳动强度的良好效果，而且工艺操作简单、容易掌握。

  一、焊接范围：

  多、高层框架（或框剪等）结构中的竖向钢筋直径在16～32㎜的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级钢筋，其焊接接头质量应符合《钢筋焊接及验收规程》（JGJ18～84）规定。

  二、基本原理：

  电渣压力焊是借助被焊钢筋端头之间形成的电孤，来熔化焊剂而获得2000℃以上高温熔渣将被焊钢筋端头均匀地熔化，再经挤压而形成焊接接头的方法。

  详细过程：

接通电路产生电孤和孤丝，随后周围的焊剂和钢筋端部迅速熔化形成渣池，电渣池温度在1500～2000℃左右，旋转把手，将上钢筋缓慢送下。

待上下两钢筋的端部熔化至一定程序时，附近钢筋也达到热塑性状态，此时立即旋转把手，使上筋突然下落，挤出渣池全部熔渣和液态金属，形成一圈凸出的光亮的焊接接头。

  三、机具设备和材料  1、设备  

（1）现以山东省济南市历下通用机械厂制造的ZHJ-600型垂直钢筋对焊机为例，其主要数据详下表：

  电源电压 380V50HZ 正级电压 80V  熔化电压 25～50V 焊接电流 200～600A  焊接钢筋直径 16～32㎜ 焊接时间 20～40S  熔化箱 25～33㎜ 焊枪尺寸 620×200×180m  控制箱 340×300×180㎜ 对焊压力 ＞300㎏  

（2）500A及其以上电焊机：

  （3）装焊剂的铁铲。

  2、材料：

（1）焊剂：

HJ431焊剂。

（2）石棉绳：

用于塞严焊剂盒下部间隙，防止焊剂外漏。

  （3）钢筋：

符合规范和设计要求的直径在16～32㎜的钢筋。

  四、工艺流程：

  检查钢筋质量→检查焊接设备→校正钢筋垂直→固定焊接夹具→装焊剂→接通电源→引弧→稳压→加压顶锻保温→收集剩余焊剂、拆除夹具→打掉熔渣、检查焊接接头质量  五、操作要点：

  1、基本要求：

（1）操作人员必须经培训，考试合格后上岗。

（2）严格执行专人专机，焊接接头挂牌制。

  2、操作要求：

（1）检查电压情况。

（2）检查夹具是否同心、灵活。

  （3）确保安全施工。

  （4）焊剂必须经烘烤合格。

  （5）钢筋端部10㎝左右的铁锈、油污等用钢刷除去，不直部分用气焊割掉。

  （6）将电源、电焊机、控制箱、焊枪、焊接电缆和控制电缆连接好。

  （7）按钢筋直径的大小由下表确定竖焊的工艺参数。

   电渣压力焊焊接参数表  钢筋直径 16 20 25 28 32  渣池电压（V） 25～50 25～50 25～50 25～50 25～50  焊接电流（A） 250～350 350～450 450～550 500～550 550～600  焊接时间（S） 23 25 27 29 34  注：

当电压波动时，

根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则、《税收征管法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，自2003年7月1El起，有关房地产开发企业征收易。

得税的征收管理规定

（1）开发产品销售收入的确认。

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等，应根据收入的性质和销售方式，按下列原则分别确认收人的实现：

①采取一次性全额收款方式销售开发产品的。

应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

②采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

③采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

④采取委托方式销售开发产品的。

应按以下原则确认收入的宴现：

第一。

采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

第二，采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

第三，采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

第四，采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

⑤将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

第一，将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

第二，将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

⑥以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

（2）开发产品预售收入的确认。

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率

国税发[2006]3l号文件将房地产企业开发的产品，按开发项目的性质区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3％；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并人当期应纳税所得额。

（3）开发产品视同销售行为收入的确认。

①下列行为应视同销售确认收入：

第一，将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；第二，将开发产品转作经营性资产；第三，将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；第四，以开发产品抵偿债务；第五，以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

②视同销售行为的收入确认时限。

视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移。

或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

③视同销售行为收入确认的方法和顺序：

第一，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；第二，由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；第三，按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

（4）代建工程和提供劳务收入确认。

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。

完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

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一、城市维护建设税

房地产开发公司在缴纳营业税的同时，还要以营业税为计税依据，缴纳城市维护建设税。

应纳城市维护建设税=应纳营业税×适用税率

企业核算应缴纳城市维护建设税时，应设置“应交税金—应交城市维护建设税”账户。

例：

某房地产开发公司缴纳营业税700万元。

则应纳城市维护建设税并作会计分录

应纳城市维护建设税=纳税人实际交纳的营业税×适用税率=700×7%

=49（万元）

计提税金时：

借：

工程结算税金及附加

490

000

贷：

应交税金—应交城市维护建设税

490

000

缴纳税款时：

借：

应交税金应交城市维护建设税

490

000

贷：

银行存款

490

000

二、教育费附加。

房地产开发公司在缴纳营业税的同时，还要以营业税为计税依据，缴纳教育费附加。

教育费附加的计算方法，与城市维护建设税基本相同。

例：

某房地产开发公司缴纳营业税700万元，设教育费附加计征率为3%。

则应纳教育费附加并作会计分录

应纳教育费附加=纳税人实际交纳的营业税×适用税率=700×3%

=21（万元）

计提教育费附加时：

借：

工程结算税金及附加

210

000

贷：

其他应交款—应交教育费附加

210

000

缴纳教育费附加时：

借：

其他应交款—应交教育费附加

210

000

贷：

银行存款

210

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