济南三十五中项目营销策划报告-138PPT.ppt
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三十五中项目营销策划报告三十五中项目营销策划报告城建城建御景华庭御景华庭有些高貴，人爲賦予有些高貴，與生俱來有些高貴，與生俱來有些價值，因時而異有些價值，與日俱增有些價值，與日俱增因稀缺而珍貴，因價值而典藏城建城建御景华庭御景华庭，尚品人家，尚品人家濟南首善人文社區典範濟南首善人文社區典範CapitalPerfectLife第一章第一章市场研究市场研究一、宏观市场分析一、宏观市场分析关键词：
价格关键词：
价格趋势趋势2006年房地产行业发展白皮书预测，06年上半年全国商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右。
06年房地产市场随着买方市场的最终形成，购房者在一定时期内应该是房地产消费市场的真正主宰者。
此外，中央政府对房地产市场的发展态势做何理解也甚为重要。
关键词：
调控关键词：
调控06年政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费-鼓励自住性商品房消费、普通商品房消费。
鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。
关键词：
房贷关键词：
房贷央行调高房贷利率后，投机炒房或短期投资行为受到有效抑制。
06年外资银行准入制度完全放开，国内商业银行将面临严峻的竞争，金融创新产品将不断涌现，消费者投资渠道逐步拓宽。
关键词：
消费心态关键词：
消费心态消费者比较关注国家针对房地产业出台的一系列宏观调控制度，能正确、理性看待政策出台的目的。
消费者普遍认为06年国家可能继续对房地产行业进行宏观调控。
约一半的消费者预计06年房价走势将会是稳中有升。
消费者开始重新审视自己的购房需求、回归理性。
置业需求依然旺盛，会采取更为审慎理性的购房态度。
二、板块市场分析二、板块市场分析关键词：
开发关键词：
开发06年，济南市商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平方米：
新开工面积400万平方米，商品房竣工面积380万平方米，预计实现销售面积300万平方米。
1、地块分析项目所在区位是主城区的中部，区位功能以居住为主，住宅多为多层住宅楼，建筑陈旧，分布分散。
街道较窄，两侧多是几十年生树木，周边多是简易的一层商铺。
项目周边的配套齐全2、商业分析项目所在路段两侧建筑形态陈旧。
沿街商业主要为便利商店、小吃店、茶叶店、电信代理店、五金店、美容店等。
业态复杂，且不集中，面积多在10平方米以内。
项目往北100米即是嘉华购物广场、华联、西市场组成的华联商圈，是西部最重要的商圈。
往东到经二纬二是由大观园、人防商城、人民商场组成的大观园商圈。
3、交通分析项目南距经七路一路之隔，西侧临近纬十二路，北靠近经一路。
经六路改造后，往北可直接通往纬六路高架。
周边102、73、76、19、41、104、k100等十余条公交线路经过。
经四路直通泉城路，到城市中心泉城广场车程20分钟。
三、类比项目调研三、类比项目调研（略）第二章第二章目标客户群定位目标客户群定位一、一、SWOT分析分析1、项目优势分析、项目优势分析地理位置认同度高周边生活环境配套成熟周边人文氛围浓厚交通便利开发商实力雄厚小区规划比较高档2、项目劣势分析、项目劣势分析产品差异性大产品差异性大解决方法：
解决方法：
找到目标客户需求的共性，根据其共性的需求进行营销策划和项目包装。
使项目可满足同一思想层面的不同收入类别的客户的要求。
大面积户型所占比例较大大面积户型所占比例较大根据对项目面积的分析，120-140和复式的大面积户型占31%。
作为项目主力户型之一，总价较高的大面积户型，将导致项目的销售速度放慢。
解决方法：
解决方法：
通过大、小户型比例相对合理的阶段性销售带动项目人气，将大户型住宅作为项目的提升版推向市场，降低销售难度。
成本高成本高价格因素将直接影响购房决策，过高的价格门槛将增加项目的销售难度。
解决方法：
解决方法：
通过增加项目的附加值，提高项目的性价比。
塔楼设计塔楼设计在多层住宅占据较大市场比重的情况下，项目以高层为主的住宅设计，需较长时间被市场理解、认识。
解决方法：
解决方法：
通过完善配套设施解决客户对高层住宅的顾虑，通过市场引导增强客户对高层住宅的认同度，并逐步形成全高层住宅小区的高档次概念。
户型设计无特色户型设计无特色项目户型平面方正，但缺少产品特色。
令项目与市场产品趋于相同，削弱了项目的竞争力。
解决方法：
解决方法：
通过引入当地知名装修设计公司提供个性化装修设计等提升项目附加值的服务来弥补户型缺乏特色的缺陷。
平面绿化景观难以实现平面绿化景观难以实现寸土寸金的城市中心，本项目所占地块有限，无法布置绿化景观，影响了本项目的高质素形象。
解决方法：
解决方法：
共享城市资源，槐荫广场（现名为博远广场）、嘉华商业街，举步即达，即时拥有。
3、项目机会引导、项目机会引导市场消费观念不成熟，有待引导。
市场消费观念不成熟，有待引导。
先进的营销理念将冲击旧有的消费模式，消费者的观念将有可能被引向有利于项目发展的方向。
市场中营销手法相对落后。
市场中营销手法相对落后。
本项目有专业营销策划公司的介入，其专业、先进的营销理念及操作模式将有利于项目获取最大的社会、经济效益。
区域内存在梯级消费的市场空间。
区域内存在梯级消费的市场空间。
居住于项目周边的居民可通过“以租养贷”的方式购置新房，从而有利于扩大项目的客户层面。
消费心态从众心理较强。
消费心态从众心理较强。
通过先进的营销理念，利用“从众心理”引导消费，有利于项目得到更大层面消费者的认可。
房地产市场稳步发展房地产市场稳步发展产品具有一定的可塑性产品具有一定的可塑性市政规划的利好市政规划的利好政府规范土地供应，对项目会有短期的利好政府规范土地供应，对项目会有短期的利好4、项目威胁分析、项目威胁分析市场的区域观念被逐渐弱化，市场的区域观念被逐渐弱化，将可能减弱项目的区域优势，这就更要求项目提升自身的综合素质，突出项目的核心竞争力。
弱化方法：
弱化方法：
通过突出项目周边完善的生活配套，良好的人文环境并结合项目的综合素质弱化这一威胁。
小户型需求逐渐扩大小户型需求逐渐扩大小户型需求的扩大将对项目中大户型的销售造成压力。
弱化方法：
弱化方法：
由于面对的客户群体的不同，小户型需求的扩大对本项目的冲击不会很大，此外营销策划手段的运用将为项目提供更大范围的客户。
新建大型项目的威胁新建大型项目的威胁济南今年新建大型项目将成为本项目最直接的威胁。
弱化方法：
通过我们赋予项目的个性，并运用营销策划手段发掘项目独一无二的卖点，突出项目综合优势。
二、项目既定内容分析二、项目既定内容分析（略）总结小户型比例大，总面积小：
从户型配比图上看，以C、F、E为主的小户型，单位面积在45平米以内，占房源总量的46%，占总面积的19%。
建议以“QQ家”为包装定位。
高房价已成定局：
高房价对于本项目的销售是不利的。
因为本项目的户型面积区间较大，单价高必定造成房屋总价偏高，从而导致客户层面窄，销售速度慢。
三、目标客户群分析三、目标客户群分析由于项目的位置、产品与售价等已经基本确定，项目的客户群体相对确定。
结合济南房地产市场与项目区域房地产市场，我们推导出了项目的目标客户群1、客户地域范围、客户地域范围项目的目标客户群从地域上进行划分，应以济南中部区域为重点，进一步扩散到西北部乃至整个济南市。
中部（重点区域）中部（重点区域）由于项目所处地理位置是济南主城区的旧城（槐荫区），此地区是济南市民普遍认可的习惯居住地，交通便利，配套成熟。
因此对现居住于该区域或在附近工作的成功人士将最具吸引力。
西部、北部西部、北部项目完善的市政配套，成熟的居住氛围将吸引一部分现居住于西部或北部，渴望改善居住环境的客户。
这部分客户应是有较高文化素养，追求高质量的生活品质且有一定家庭积蓄的客户。
3、客户年龄层次、客户年龄层次由于项目价格较高且全部为超高层设计，根据市场调查分析显示，本项目面对的客户以中青年买家为主，即3550岁年龄段的客户。
其中也不排除一些靠父母支持的新婚夫妇，这将使项目的客户层中出现低龄化分支，即年龄在30岁以下。
这部分客户家庭条件优越，工作稳定，有一定的经济基础。
3、职业层次、职业层次华联商圈的经营业主华联商圈的经营业主小资阶级（事业上小有成就的专业人士、私营小资阶级（事业上小有成就的专业人士、私营业主及个体工商户）业主及个体工商户）政府职能部门公务员政府职能部门公务员项目周边医疗卫生单位的从医人员、学校的教项目周边医疗卫生单位的从医人员、学校的教师师目标客户群定位目标客户群定位根据对项目客户群的以上三个特征分析，项目的目标客户应是：
有一定的经济实力又具有一定的文化修养，他们需要便利的交通、完善的配套；他们追求生活的品位，生活的质量而反对奢华生活的人群。
吸纳的客户年龄为3050岁。
华联商圈的经营业主华联商圈的经营业主西市场、华联、嘉华等形成了济南第二大商圈，造就了一批生意人。
这部分人有一定的经济能力，文化层次偏低，习惯了区域生活，年龄集中于3045岁之间，多为二次置业者。
小资阶级小资阶级这部分客户一方面包括事业上小有成就的专业人士，另一方面也包括素养较高的私营业主及个体工商户。
这部分客户大多受过良好的教育，在事业上已步入正轨，收入稳定，经济实力较为雄厚，他们购房的目的一方面是要改善居住条件，另一方面也希望通过住宅的综合素质追求高质生活，享受并显示事业成功所带来的成就感。
高级公务员高级公务员这部分客户多居住于单位的公房，随着生活水平的提高，他们已不满足于目前的居住现状，稳定的收入、优厚的福利购房对他们决非难事。
他们购房时将更加重视项目周边的生活和人文环境。
周边医疗、学校等单位员工周边医疗、学校等单位员工他们具有一定的经济实力，而且一般都享受过福利分房，现大多居住于单位的宿舍，但由于宿舍在环境、配套上都存在一定的缺陷，因此他们有购置新房的需求。
因此他们将更重视项目的居住环境及文化品位。
目标客户群心态分析目标客户群心态分析改善居住环境，对居住环境要求高，注重改善居住环境，对居住环境要求高，注重邻里间的沟通邻里间的沟通彰显身份彰显身份事业进取心强事业进取心强对新观念、新事物的接受能力较强对新观念、新事物的接受能力较强第三章第三章项目定位项目定位一、项目定位的推导一、项目定位的推导根据项目的位置、户型、面积等方面因素，本项目的目标客户群已经基本锁定为中高收入群体中高收入群体项目所处地域可以称之为：
城市生活发源地城市生活发源地结合以上所述，可以明确本项目的目标客户群【有一些文化修养、有一定经济基础、有着老有一些文化修养、有一定经济基础、有着老城情结的群体城情结的群体】：
目标客户群体基本锁定，就可以针对目标客户特性，以客户导向法客户导向法进行项目定位。
首善人群首善人群项目定位项目定位首善社区典范首善社区典范打造济南首座服务式生活新领地打造济南首座服务式生活新领地目标：
目标：
济南市代表性的首善人群聚居地济南市代表性的首善人群聚居地。
“首善首善”一词来自曾写过一词来自曾写过济南的冬天济南的冬天的老舍的老舍笔下，其作品笔下，其作品二马二马中写道中写道“首善之区的西城首善之区的西城的一条马路上，这时候什么扰攘也没有。
火焰焰的一条马路上，这时候什么扰攘也没有。
火焰焰的太阳虽然还未直照，但路上的沙土仿佛已是闪的太阳虽然还未直照，但路上的沙土仿佛已是闪烁地生光；酷热满和在空气里面烁地生光；酷热满和在空气里面”，首善之区代，首善之区代指首都北京，蕴涵老北京文化精神，而北京西城指首都北京，蕴涵老北京文化精神，而北京西城区是则首善之首善。
区是则首善之首善。
近期国家一直提倡近期国家一直提倡“建设和谐社会，建设首善社建设和谐社会，建设首善社区区”，从每个社区的文化建设入手，打造整个城，从每个社区的文化建设入手，打造整个城市的文化名片。
市的文化名片。
三十五中项目位处旧城，是老济南的三十五中项目位处旧城，是老济南的“根根”，虽，虽然拆除了几十年的老房子，但并没有忘记历史、然拆除了几十年的老房子，但并没有忘记历史、遗失文化，遗失文化，“首善社区典范首善社区典范”的提出，将传承优的提出，将传承优良的邻里文化，开创新济南的文化新风。
良的邻里文化，开创新济南的文化新风。
二、项目定位的阐述二、项目定位的阐述打造打造体现开发商用心良苦用心良苦与脚踏实地脚踏实地的开发理念。
具有强烈的城市开发责任感。
首善社区首善社区直接指明项目的客户层面，点明项目的主题与核心；拔升项目档次财富与品格兼备财富与品格兼备，可以与目标客户产生共鸣。
社区有同类人群聚集的味道，可以清晰划分出客户层面。
典范典范提升项目档次，体现开发商着眼于全济南市，增强品牌影响力增强品牌影响力；有“最优”的涵义，体现开发商要将项目做到做到最好的信念最好的信念。
服务式生活新领地服务式生活新领地提供人性化的亲情增值服务，如贴身保姆、亲情管家、私人保健医生城建城建御景华庭御景华庭为城市而建，享尊贵繁华，成和谐家庭。
为城市而建，享尊贵繁华，成和谐家庭。
备选案名城建城建福邸福邸意为吉祥之地，聚福宝邸城建城建雅筑雅筑意为高尚建筑城建城建世家世家意为世代传承城建城建豪园（城建豪园（城建康城）康城）意为杰出生活，美好之家城建城建新芳邻（城建新芳邻（城建新领地）新领地）意为老邻居新生活城建城建御景天成御景天成意城市风景尽收眼底，气度卓而不凡三、项目定位的支持点三、项目定位的支持点济南首善人文社区典范济南首善人文社区典范要找到项目定位与产品之间的有效关联，就要从项目目标客户人群首善人群首善人群的需求上分析1.区域认同度高2.生活配套完善3.交通便利4.主城区区位优势区位优势寻求高品质寻求高品质生活生活项目项目1.项目自身2.产品附加值3.老城新生活讲求人文讲求人文环境环境地地域域人人文文环环境境社区文化社区文化1.同层面客户聚居区2.街坊文化3.资源整合1.老城区情结2.自身在此环境中并在区域改造进程中不断提升而下一代也能在一个良好的环境中成长寻求高品质生活寻求高品质生活对于区位情结区位情结方面对项目定位的支持，主城区的优越便利生活已被普遍认同，这里不再赘述。
项项目目项目自身超高层设计是一种高档住宅的象征、人性化户型设计迎合现代人居要求。
好的产品不单是一种住宅概念，更是一种高品质的生活感受。
产品附加值包括优良的物业管理、全方位的智能化体系、齐全的小区配套等等。
产品附加值的提升，可以有效地支持高品质生活。
讲求人文环境：
讲求人文环境：
对于项目地域人文环境地域人文环境城市生城市生活发源地活发源地在前一章节中已作阐述，在此亦不再赘述。
社区文化社区文化同层面客户聚居区通过项目的定位与包装，营造出项目目标客户群聚居的氛围。
通过同层面客户素质的均好性为项目提供社区文化基础。
街坊文化把老城区的街坊情结传承发扬，创造更为和谐的“首善之区”。
资源整合将教育资源、医疗资源整合到项目之中，提升社区的教育功能和文化内涵。
为业主提供优质的社区文化服务。
核心竞争力提炼核心竞争力提炼对本项目的解读，可以提炼出项目的核心竞争力为：
主城生活区主城生活区与自由、和谐、进取的社区文化自由、和谐、进取的社区文化。
项目地域优势主城区主城区项目所在区域的优良的宏观人文环境可以有力的支持和维系项目自身社区文化的营造。
项目自身优势自由、和谐、进取的社区文化自由、和谐、进取的社区文化社区文化的营造是项目的提升点。
项目的目标客户群即定了项目的社区文化为自由、和谐、进取自由、和谐、进取。
通过项目与教育、户籍等元素的有效整合突出项目对教育的重视。
五、核心竞争力的主要诉求点五、核心竞争力的主要诉求点核心竞争力的主要构成部分为：
人文价值人文价值与产品产品价值价值。
将人文价值人文价值向生活理念生活理念深化，再从生活理念生活理念提炼出社区文化社区文化精华，是项目定位的一个表现层面；将产品价值产品价值向生活理念生活理念深化，再从生活理念生活理念落实到居住品质居住品质提升，得到项目定位的另一个表现层面。
六、底层商业定位六、底层商业定位1、名称定位：
、名称定位：
万象城万象城（意为包罗万象）（意为包罗万象）2、功能和业态定位、功能和业态定位1-3层均为经营空间，如大型品牌商城、银行、通讯公司、餐饮酒店等，考虑到项目间于华联商圈和大观园商圈之间，不宜做大型商业，更适合银行、通讯公司、休闲餐饮行业经营使用，也可为社区提供更直接的生活和商业配套服务。
3、获益方式对外销售的同时进行全面招商。
立足点立足点手法手法目的目的项目既定内容提升核心竞争力资源整合优良销售业绩附加值提升品牌知名度提升第四章第四章推广策略推广策略策略一：
提升项目综合实力策略一：
提升项目综合实力营销推广的成败是以自身产品为基础营销推广的成败是以自身产品为基础。
没有过硬的产品，再绚丽的推广手法也是空中楼阁。
过硬的产品包括两方面含义：
一方面，在社区规划既定、项目也已开工的条件下加强产品硬件建加强产品硬件建设设，即施工质量的保证、施工进度的保证、工程现场管理等。
策略二：
附加值提升策略策略二：
附加值提升策略所谓附加值是指附着在产品上的，能给产品带来价值提升的产品附属。
提升点一提升点一：
智能化设施提升点二提升点二：
物业管理提升点三提升点三：
社区配套设施提升点四提升点四：
品牌品牌包括项目自身品牌项目自身品牌与开发商企业品牌开发商企业品牌两方面。
这两方面相辅相承互相促进：
企业品牌是项目品牌的支持；项目品牌又对企业品牌有推动作用。
策略三：
资源整合策略策略三：
资源整合策略【整合点一：
整合教育整合点一：
整合教育】鉴于项目特点与项目定位，建议进行教育整教育整合与文化整合合与文化整合。
可选择的做法有推行与教育设施特别是三十五中的合作、全程奖学金制度、开展网上教育、开办家长课堂等。
教育整合与文化整合，迎合“开展全民教育、提高全民素质”的宗旨，迎合“首善群体”的需求，可以有效提升项目档次。
【整合点二：
整合外部品牌整合点二：
整合外部品牌】在项目的开发团队中适度引入一些外来的品牌，如知名的物业管理公司、设计机构、高档商场等。
这些品牌：
专业性强专业性强、有一定口碑有一定口碑、能得到济南能得到济南当地人群认可当地人群认可。
项目与这些品牌的整合，可以提高项目综合实力，拔升项目档次。
【整合点三：
整合点三：
整合销售团队整合销售团队】我市不少房地产项目缺乏成熟的营销策划，这主要表现在策划推广不系统策划推广不系统、销售管理不系统销售管理不系统。
这是本项目的一个机会点。
抓住这一机会点引入专业公司，达到强强联合的目的：
专业营销策划公司专业营销策划公司进行有效的品牌管理、策划推动、广告创意、客源管理、销售促成等，利用其成熟的操作经验有效抑止策划、销售中的不足；高水平的装修设计公司高水平的装修设计公司对销售中心与样板间进行精美装潢，给到访者有力的视觉冲击，从而达到提升买家购买冲动、促进销售的目的。
【整合点四：
整合点四：
整合投资理念整合投资理念】由于项目处在成熟生活主社区腹地，项目周边存在庞大的梯级消费市场，因此有必要在销售过程中传播梯级消费思想，发掘并培育目标客户群体。
整合点五：
整合消费心理特征整合点五：
整合消费心理特征利用济南人群的“务实”、“从众”与“彰显”等心理特征，进行有效的客户引导，并以此为基础整合销售手段，达到准确吸引目标客户的目的。
第五章第五章推广部署推广部署一、阶段性推广策略一、阶段性推广策略四个重要的推广节点2006年5月初项目亮相（外展点开放）2006年6月中旬正式公开发售（第一批货量的推出）2006年10月初第二次公开发售（第二批货量的推出）2007年5月初第三次公开发售（第三批货量的推出）对应以上四个节点的划分，我们将整个推广划分为7个阶段铺垫期铺垫期升温期升温期第一次引爆期第一次引爆期第一次保温期第一次保温期第二次保温期第二次保温期第三次引爆期第三次引爆期第二次引爆期第二次引爆期延续期延续期二、阶段推广具体措施二、阶段推广具体措施第一节点前奏第一节点前奏项目铺垫期项目铺垫期时间安排：
时间安排：
2006年4-5月份推广目的：
推广目的：
传播项目核心理念作为市场铺垫，初步树立项目知名度推广部署：
推广部署：
组建销售部，完善架构；结合旧城区改造诉求项目区域宏观人文环境城市生活发源地；诉求符合现代人居的居住品质及社区文化。
推广手段：
推广手段：
报纸、电台、电视等媒体发表知名专家评论引起话题；采取论坛形式，为项目建立宣传平台；通过专家的评论引出我项目，使项目有一种应运而生的感觉；第一节点第一节点项目升温期（亮相期）项目升温期（亮相期）时间安排：
时间安排：
2006年5月份推广目的：
推广目的：
大范围形象推广，项目知名度树立，扩散客户的接触面推广部署：
推广部署：
在嘉华购物广场、银座商城、贵和商城大堂明显位置开辟项目外展点，这不仅可在项目外围加大宣传力度建立项目知名度，还可增加客户直接面对项目的机会；项目在房展会、外展点同时亮相；项目宣传采用“大包围”形式同时亮相；房展会、项目外展点，蓄客策略应用；开始积累团购客户；推广手段：
推广手段：
“大包围”政策就是在项目所在区域围绕项目进行宣传；项目工地营造出轰轰烈烈的施工场面，给意向客户以信心；外展点及现场包装同时亮相是给市场以铺天盖地的感觉，加大宣传冲击力；第二节点第二节点项目第一次引爆期项目第一次引爆期时间安排：
时间安排：
2006年年6月中旬月中旬主要卖点：
主要卖点：
地域、社区文化主打广告语：
主打广告语：
“济南首善人文社区典范”推广目的：
推广目的：
确立项目认知度，进入第一次强销期推广部署：
推广部署：
开盘前以主题广告的形式全面诉求项目的区位、产品、附加值、社区文化；开盘前，围绕项目的核心竞争力社区文化的内涵与外延进行诉求；结合高考这一社会事件推出全程奖学金计划、教育整合；结合媒体、楼书等媒体操作手段；第三节点第三节点项目第二次引爆期项目第二次引爆期时间安排：
时间安排：
2006年年10月初月初主要卖点：
主要卖点：
不可复制的中心位置主打广告语：
主打广告语：
“城市之心城市之心生活之新生活之新”推广目的：
推广目的：
树立项目美誉度推广部署：
推广部署：
社区人文环境及小区会所、智能化景观诉求；通过三十五中“好邻居”的诉求，寓意重视教育和进取向上的精神；通过“城市之心，生活之新”的诉求体现项目是繁华地域中的宁静社区；结合房地产秋交会再次树立项目的区域地位和市场地位；消化团购客户。
销售提升点一销售提升点一各户型实楼样板间开放；销售提升点二销售提升点二工程主体封顶；第四节点第四节点项目第三次引爆期项目第三次引爆期推广原则：
推广原则：
经过一年的推广销售，本项目已经具有相当的知名度与认可度。
因此，在推出新单元的时候要对其进行有别于项目其他单元的全方位包装，拔升新单元档次，将其包装成为项目的升级版。
利用新单元再次提升项目档次，带动开发商品牌提升。
利用人群的品牌忠实度和从众心理再次深化项目认可度，引起新一波销售热潮。
时间安排：
时间安排：
2007年5月初主要卖点：
主要卖点：
成熟社区、成熟的社区文化主打广告语：
主打广告语：
“地标性建筑，不一样的高度地标性建筑，不一样的高度”推广目的：
推广目的：
树立项目高档形象；确立品牌，发挥品牌忠实度；工程进度要求：
工程进度要求：
楼体外立面完成；小区配套基本成形；实楼观景样板间开放；物业管理到位（社区保安等表象项目）；推广部署：
推广部署：
诉求成熟社区：
外立面、完善配套、准现房；诉求成熟社区人文环境：
邀请知名教授、知名企业家参观，加强社会效应；结合既定社区活动体现社区文化。
推广手段：
推广手段：
销售中心设VIP客户接待室；设专门销售人员，设计专门看楼路线；随楼附送“海尔”家电、进口名厂洁具；引入知名装修公司，为客户提供专业个性化家装设计。
三、媒体选择及组合策略三、媒体选择及组合策略大众媒体为主，户外媒体、自有媒体为辅。
大众媒体首选齐鲁晚报、济南时报、山东房产网户外媒体主要选择大型户外广告牌、楼宇广告、墙体围档等，发布内容主要以项目形象广告为主；自有媒体：
建议建设项目网站，创刊项目业主通讯杂志。
第六章第六章现场包装策略现场包装策略一、销售中心设计建议一、销售中心设计建议1、建筑结构：
、建筑结构：
局部二层框架结构，2、建筑形式：
、建筑形式：
一、二层中间部分挑空设计。
3、建筑面积：
、建筑面积：
一层200m2,二层100m24、建筑立面：
、建筑立面：
采用现代透视立面风格、体现一种尊贵、奢华的超然气度，同时主色彩与项目标志色相统一；5、功能分区：
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