桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书.docx
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桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书
桂林伍号公馆铂尔曼酒店
商业计划书
二○○九年六月
日期：
2009年6月25日
项目名称：
桂林伍号公馆铂尔曼酒店项目
项目单位：
桂林市强盛房地产开发有限责任公司
桂林源通房地产开发有限责任公司
本商业计划书属商业机密，所有权属桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司，所涉及的内容和资料只限于有意向的投资者使用，收到计划书后，收件方即该确认，并遵守以下规定：
1．在未取得桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司的书面许可前，收件人不得将本计划书内容复制、泄漏、散布。
2．收件人如无意进行本计划书所述之项目，请尽快将本计划书完整退回。
第一部分：
总论
一、公司经营目标与商业模式
二、项目建设内容与规模
第二部分：
综述
一、企业及项目概况
二、市场分析
三、项目选址与建设条件
四、项目规模与工程技术方案
五、项目组织与管理机构
六、项目实施进度
七、目前投资价值及未来投资估算
八、招股方案与融资资金使用计划
九、财务评价
一十、投资者退出方式
一十一、结论
第三部分：
附录
一、附件
二、附图
第一部分
总论
一、公司经营目标与商业模式
桂林伍号公馆铂尔曼酒店由桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司共同开发。
该酒店定位为五星级酒店，集旅游、度假、商旅及高端会员服务的高端酒店。
酒店立足高品质服务为欧美及国内外高端人士提供极致的酒店服务及其延伸服务。
同时该酒店在建设期考量引进战略投资者，为酒店的将来打下良好基础，所引进的战略投资者可以购买酒店资产或持有公司部分股权。
该酒店建成后除提供高端的酒店服务外，现已将该服务的外延进行了延伸，主要提供客户旅游、会议组织与策划、企业形象策划、文化产业的开发等项目、企业及个人会籍的发展。
这些项目与该酒店的建设同期进行，已经具备一定的操作能力。
这些延伸业务的开展将大大提升酒店的盈利能力及拓展了该酒店的服务功能。
二、项目建设内容与规模
1、项目名称:
桂林伍号公馆酒店建设项目
2、项目承办单位：
酒店项目开发企业法人：
桂林市强盛房地产开发有限责任公司；桂林源通房地产开发有限责任公司；
酒店项目管理企业法人：
桂林伍号公馆酒店有限责任公司
以上三个公司法人代表：
秦晓胜
3、项目建设地点：
广西桂林市桃花江路5号。
4、范围与面积：
根据桂林市建设与规划委员会对《甲山旅游度假山庄规划定点批复》和调整意见及本项目的《建筑工程施工许可证》。
甲山旅游度假山庄范围与面积是：
北以巫山路为界，南与桃花江山庄为邻，西以桃花江为界，东以桃花江路为界。
规划总用地面积为58315㎡，规划总建筑面积为31800㎡。
其中：
桂林伍号公馆酒店位于甲山旅游度假山庄的南端，占地面积22500㎡，总建筑面积29093㎡。
5、主要建设内容
（1）主体工程：
伍号公馆酒店主楼土建及装修、伍号公馆酒店副楼土建及装修。
（2）辅助工程：
道路及停车场、景观及绿化、游泳池。
（3）公用工程：
酒店备用电源（发电机）。
（4）服务性工程
酒店用车。
（5）场外工程
酒店与市政供电、供水与排水管网的衔接。
6、项目主要经济技术指标
主要经济数据与财务评价指标表
序号
名称
单位
数据
备注
Ⅰ
建设指标
1
项目占地面积
㎡
22500
2
总建筑面积（不含地下室）
㎡
29092.76
伍号公馆酒店主楼
㎡
18969
伍号公馆酒店副楼
㎡
10123.76
3
地下室面积：
㎡
12700.00
4
客房
间
220
标准间
间
153
双套间
间
42
三套间
间
25
5
容积率
0
1.29
6
建筑密度
0
56.13%
7
建筑高度＜
m
20
8
绿化率
0
43.87%
9
项目计划建设工期
年
2
Ⅱ
经济数据
1
总投资
万元
23674.20
建设投资
万元
22837.0
建设期利息
万元
673.17
流动资金
万元
163.13
1.1
债务资金
万元
10673.17
债务资金占总投资的比例
45.08%
1.2
资本金（自有资金）
万元
12837.90
资本金（自有资金）占总投资的比例
54.28%
2
经营收入
万元
9423.91
计算期年均值
3
经营税金及附加
万元
397.38
计算期年均值
4
总成本费用
万元
2027.21
计算期年均值
5
经营成本
万元
1049.20
计算期年均值
6
利润总额
万元
5950.12
计算期年均值
7
所得税
万元
1487.53
计算期年均值
8
净利润
万元
4462.59
计算期年均值
Ⅲ
财务评价指标
1
财务评价计算期
年
20
不含建设期
2
总投资收益率
18.85%
ROI
3
项目投资财务内部收益率
18.87%
所得税前FIRR
4
项目投资财务净现值ic=
12%
万元
8880.61
所得税前FNPV
5
资本金净利润率
22.61%
ROE
6
资本金财务收益率
15.52%
7
资本金财务净现值ic=
13%
万元
2529.87
8
借款偿还期（含建设期）
年
5.68
按最大还款能力计算
9
投资回收期（含建设期）
年
7.69
所得税前Pt
第二部分
综述
第一章企业及项目概况
1、项目业主信息：
桂林市强盛房地产开发有限责任公司基本情况：
桂林市强盛房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富的房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于1996年1996年9月16日至2013年5月18日，注册资金为人民币贰仟万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，主要经营范围是房地产开发与经营。
公司性质为有限责任制企业，设置的组织机构为股东会、总经理、副总经理、工程部、策划部、营销部、财务部、行政部等。
公司的管理层均由具有相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。
公司的平均年龄32岁，凭借着专业精神，共同组成了一支高素质的优秀的房地产开发管理团队。
公司自成立以来，开发建设了不少项目，具有代表性的有：
桂林市正阳步行街21,000㎡，桂林市总工会展览馆商业综合楼11,000㎡，桂林丽景·5号公馆项目一期39,236㎡。
其中正阳步行街、市总工会展览馆商业综合楼的项目已经竣工并交付使用，目前公司正在开发的是桂林丽景·5号公馆项目一期。
该项目总建筑面积共39,236平方米，可销售面积20,267平方米。
开发建设了酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型。
桂林源通房地产开发有限责任公司基本情况：
桂林源通房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于2004年4月19日，工商营业执照注册号为（企）4503001105735，营业期限为2004年4月19日至2014年4月18日，注册资金为人民币叁仟贰佰肆拾伍万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，主要经营范围是房地产开发与经营。
公司性质为有限责任制企业，设置的组织机构为董事会、总经理、副总经理、工程部、财务部、策划部、前期部、行政部。
公司的管理层均由相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。
公司的平均年龄36岁，凭借着专业精神，大家齐心协力共同组成了一支高素质的优秀房地产开发管理团队。
公司目前开发的是桂林丽景·5号公馆项目二期，现已纳入桂林市重点工程——两江四湖工程的改造范围。
项目地处桃花江路5号（西山公园至芦笛岩公园段），西临桃花江，东依桃花江路，南靠刘三姐景观园，距市中心约5公里。
项目的地理位置得天独厚，景观视野开阔，鉴于桂林市高端顶级市场的空白及本项目不可复制的区位优势，公司将项目定位为一个世界级山水名城中心的现代公馆区，以杰出的建筑作品和独特的现代公馆人居文明回馈甲天下的桂林山水，形成互动的风景。
丽景·5号公馆二期将成为自然、建筑、生活三位一体的顶级豪宅典范之作。
二期开发建设了酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型，总建筑面积约为51,470.34平方米，预计可销售面积33,363.38平方米。
桂林伍号公馆酒店有限责任公司基本情况：
该公司成立于2006年10月30日，并在桂林市工商行政管理局注册申领企业法人营业执照，工商营业执照注册号为（企）45030000013752，营业期限为2006年01月30日至2026年10月29日，注册资本人民币壹仟万元。
公司住所在桂林市桃花江路5号，公司类型为自然人出资有限责任公司，经营范围为住宿、餐饮项目筹建（取得许可证或专项审批后方可开展经营活动）。
2、公司股东介绍：
桂林市强盛房地产开发有限责任公司公司股东3人：
秦晓胜、唐仁伟
桂林源通房地产开发有限责任公司股东数有2人：
秦晓胜、唐延绪、唐仁伟。
桂林伍号公馆酒店有限责任公司股东数有2人：
秦晓胜、唐延绪。
秦晓胜：
桂林市人，、桂林源通房地产开发有限责任公司董事长，桂林思源生态农业科技开发有限责任公司、桂林江河水电开发有限责任公司董事。
2001年获桂林市第一届十大杰出青年称号。
唐延绪：
桂林市人，男，2004年4月19日成立桂林源通房地产开发有限责任公司，曾出任该公司第一任董事长。
唐仁伟：
桂林市人，。
以上三位股东皆为亲属关系，故以上三公司为关联公司。
3、项目的提出与过程
桂林伍号公馆酒店，是桂林甲山旅游度假山庄的一部分，位于桂林市桃花江路5号原甲山饭店位置。
2003年11月4日，由自然人唐延绪通过公开拍买取得甲山饭店的部分土地，2005年10月8日，由桂林市强盛房地产开发有限责任公司通过出让的方式取得桃花江路5号部分土地使用权，继而开发了甲山旅游度假山庄项目。
桂林甲山旅游度假山庄在不同的批文或报告中又曾称：
桂林旅游休闲度假山庄、甲山产权式旅游休闲度假山庄。
2002年2月8日，桂林市发展计划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于桂林旅游休闲度假山庄项目立项的批复》，【市计投字[2002]26号】。
2002年3月28日，桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄（一期）审批了《建设项目环境影响登记表》。
2002年8月4日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书》【市规管字[2002]432号】。
2003年9月5日，桂林市综合设计院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山庄酒店岩土工程勘察报告》。
2004年5月28日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于调整市规管字[2002]432号文的规划定点通知书》【市规管字[2004]243号】。
2004年7月9日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄（即伍号公馆酒店主楼）”《建筑工程施工许可证》。
2004年7月27日，桂林市发展计划委员会向桂林市源通房地产开发有限责任公司下发了《关于甲山产权式旅游休闲度假山庄二期项目立项的批复》，【市计投字[2004]172号】。
2004年10月12日，桂林市综合设计院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山庄酒店南楼岩土工程勘察报告》。
2005年5月11日，桂林市综合设计院完成了《甲山旅游度假山庄酒店南楼会议中心补充岩土工程勘察报告》。
2005年8月13日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于调整市建规管[2004]243号文的规划定点通知》，【市建规管[2005]472号】。
2006年4月3日，桂林市建设与规划委员会下发了《关于调整市建规管[2005]472号文的规划定点通知》，【市建规管[2006]167号】。
2006年9月7日，桂林市建设与规划委员会下发了《关于调整市建规管[2006]166号文的规划定点通知》，【市建规管[2006]437号】。
2006年9月7日，桂林市建设与规划委员会下发了《关于调整市建规管[2006]167号文的规划定点通知》，【市建规管[2006]429号】。
2006年10月30日，在桂林市强盛房地产开发有限公司与桂林市源通房地产开发有限公司的基础上，由自由人秦晓胜、唐延绪出资成立“桂林伍号公馆酒店有限责任公司”，甲山旅游度假山庄主楼与副楼更名为“桂林伍号公馆酒店”，负责对桂林伍号公馆酒店实行项目建设与经营。
2007年3月24日，桂林伍号公馆酒店有限责任公司与雅华酒店管理（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部）签订了桂林伍号公馆（美爵）酒店《管理合同》。
2007年5月18日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司、桂林市源通房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄20#楼（即伍号公馆酒店副楼）”《建筑工程施工许可证》。
目前，酒店主楼及副楼土建工程已基本完工，进入外墙装饰阶段，近期将办理该酒店的竣工验收，并取得房屋产权证明。
第二章市场分析
酒店业是旅游产业六大要素“吃、住、行、游、购、娱”的重要环节，包含了六大要素中的“吃、住、购、娱”四大要素，桂林是国际旅游名城，旅游业的兴衰直接影响着本项目的成败。
一、市场现状
1、全球旅游业与酒店业概况
近年来，全球旅游观光业已从恐怖主义、战乱和ＳＡＲＳ等因素的负面影响中反弹，国际旅游业已连续四年强劲增长，2007年国际入境旅游人数比2006年增长6%，发展中国家增速达8%。
根据法国CDC证券公司调查结果显示，目前全球各类连锁酒店所占的比重分别为：
豪华型5%，高档30%，中档37%，经济型20%，适用型8%，客房入住率超过70%，尤其是豪华酒店的入住率高达75%。
2006年营业收入是2200亿美元，其中一半以上来自豪华高档型酒店，经济适用型酒店的营业收入仅占14%。
2、中国旅游业与酒店业现状
据国家旅游局统计资料,2002年至2006年的5年间，中国累计接待入境过夜游客2.1亿人次，实现旅游外汇收入974.8亿美元，分别增长8.0%和13.5%，双双高于4.6%和11.1%的全球同期平均水平。
2007年1—11月份,入境旅游人数达1235.1万人次,同比增长5.56%,其中:
香港同胞7084.97万人次,澳门同胞2128.09万人次,台湾同胞428.23万人次,外国人2393.81万人次,中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。
中国酒店业发展速度全球居首。
整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。
2006年亚洲的建设项目有386个，共包括111285个房间，其中68%是四星级以上的酒店。
这些项目中的188家位于中国，占整个亚洲的48%，共有71967个房间,其中四星级以上的酒店有134家。
2002-2006年，旅游饭店营业收入额持续增长，年平均增长率为15.2%。
2003年，“非典”过后，我国旅游饭店收入出现大幅反弹，营业收入为1238.7亿元，年增长率高达25.99%。
2004-2006年，增长速度有所放缓，2006年，年营业收入额为1535.4亿元，同比增长14.01%。
截至2007年8月，全国星级饭店总数达到13838家，其中五星级340家、四星级1523家、三星级5279家、二星级6061家、一星级635家。
首批三家白金五星酒店已经问世，分别是北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店和广州花园酒店。
从地区分布来看，广东和浙江两个省的星级饭店数量分别达到1275家和1089家，位居全国第一、第二。
四、五星级饭店主要集中在东部地区，占全国总数的61.56%。
3、广西旅游业与酒店业近况
2007年广西全区接待中外游客突破8000万人次，实现旅游总收入424亿元，与2006年相比，这两项指标均保持了两位数的增长，国际旅游接待人数和旅游收入再创历史新高，全年全区接待入境游客已突破200万人次，标志着广西已跻身全国旅游“十强省”，旅游业作为新兴的主导产业和新的经济增长点的效益已逐步显现。
据2006年广西统计年鉴资料，广西旅游宾馆饭店共有客房数为48611间，床位92477张。
2005年接待总人数为1435.92万人次，营业总收入为290912.1万元。
4、桂林旅游市场与酒店业现状
桂林是广西旅游的龙头，旅游业是桂林最具城市优势、最具品牌效应、最具社会竞争力和最具发展潜力的产业，通过几年来各种活动的强力推动下，桂林旅游在国内外的影响力和品牌形象不断扩展和提升。
桂林旅游业发展焕发出强大吸引力和持续增长力,2006年“中国旅游关注指数”排名结果中，桂林在综合榜单上排名居第六，是进入前十位的唯一地市级城市。
“2007年中国首届品牌节”评选活动中，桂林荣获中国自驾车旅游品牌目的地十佳城市，2007年桂林市被《小康》杂志社评为“中国十佳休闲旅游城市”。
入境旅游是衡量一个国家和地区旅游经济实力的重要指标，是国际旅游目的地形象的“晴雨表”。
据统计资料显示,桂林入境旅游连创新高，国内旅游稳步增长，2005年全市入境旅游人数就突破了100万人次。
在2006年全市旅游快速发展的高基点上，2007年全市接待入境旅游者125万人次，同比增长15％以上；2007全市接待国内外游客1525万人次，同比增长14％以上，实现旅游总收入85亿元，同比增长23％以上，旅游总收入增长速度快于旅游人数增长速度9个百分点，这深刻反映了桂林市旅游业在发展方式转变方面显着成效，旅游产业综合效益不断显现。
目前，桂林市共有星级酒店42家，其中五星级酒店3家，分别是：
大宇大饭店、帝苑大酒店、漓江大瀑布饭店、共计客房1980间，2006年平均开房率约70%。
四星级酒店6家，为：
桂山大酒店、桂林宾馆、桂林桂湖饭店、桂林观光酒店、桂林榕湖饭店和金龙航空大酒店。
大桂林另有五星级酒店两家，为乐满地休闲度假酒店与愚自乐园艺术酒店。
二、行业及企业环境分析
1、政治与法律环境
国家在“十一五”旅游业发展规划中，按照党中央、国务院关于把旅游业培育成为国民经济重要产业的要求，确立了把旅游业培育成为国民经济重要产业的目标，确立了加快完善旅游产业体系、全面提升旅游产业素质、综合发挥旅游产业功能三大主要任务。
近年来，广西区党委、政府高度重视旅游产业的发展，始终把旅游业作为全区国民经济新的增长点和重要的支柱产业加以培育和发展，实施政府主导型旅游发展战略和“旅游强省”战略。
桂林市委、市人民政府历来就把旅游业当作主导产业来发展，并以发展旅游业为重点，推进第三产业全面发展，实施旅游品牌发展战略，提升传统经典产品和现有特色产品，丰富旅游文化内涵，巩固提升观光旅游，着力发展山水文化体验、休闲度假、商务会展和特色旅游，进一步拓展旅游市场。
2、经济环境
21世纪前20年，是中国全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会的重要战略机遇期，也是中国旅游业发展的重要战略提升期。
随着社会主义现代化建设不断推进和人民生活水平不断提高，人民群众对旅游消费的需求将大幅增长。
根据“十一五”旅游规划，到2010年，我国入境过夜旅游人数将达6880万人次，旅游外汇收入将达470亿美元，国内旅游人数将达17.8亿人次，出境旅游人数将超过5000万人次。
据联合国世界旅游组织预测，2015年中国将成为世界上第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。
届时，预计我国入境旅游人数可达2亿人次，国内旅游人数可达26亿人次以上，出境旅游人数可达1亿人次左右，游客市场总量可达30亿人次左右，我国居民人均出游可达2次，旅游业总收入可达2万亿元人民币左右。
即将来临的2008年北京奥运会和2010年上海世界博览会，将为中国旅游业注入更加强劲的前进动力。
3、社会自然环境
中国是一个旅游资源大国，东方古国的文化魅力经久不衰，山水相映的自然景致美轮美奂；56个民族和睦相处，演绎着神奇多彩的人文大观；改革开放事业蒸蒸日上，昭示着现代中国蓬勃的时代生机；改革开放以来,中国入境旅游保持持续快速增长，增幅超过全球同期平均水平，中国已成为最具生机与活力的旅游目的地之一。
随着中国-东盟自由贸易区建设的快速推进，以全面启动大湄公河次区域和泛北部湾旅游合作为标志，广西与东盟各国的旅游合作进入一个新的时期。
与此同时，广西在加快旅游大市场一体化的过程中，注重与国内各省（区、市）携手，形成了资源共享、客源互流，为越来越多的国际游客踏进广西这片美丽神奇的土地拓宽了途径。
桂林市是着名的国际旅游城市和中国历史文化名城,地处东南沿海和大西南腹地的重要连接点，是广西乃至南中国的旅游集散中心、中国国际旅游重要的交通枢纽，桂湘黔交界区域中心城市、泛北部湾和大湄公河次区域旅游门户城市、处于与中国—东盟自由贸易区等国际国内区域合作紧密联系区域的重要位置。
4、技术环境
随着我国经济的迅速发展，饭店业的档次、规模、经营水平明显提高。
一批老酒店对设施设备进行了更新改造，服务功能增加，酒店档次有所提高。
各地积极吸引外资，新建了一批设施设备好、管理水平高的星级酒店。
据国家旅游局统计，全国星级酒店数量分别以两位数的速度增长。
各部门还投资兴建了一批度假村、培训中心等集餐饮、娱乐、旅游、购物多功能为一体的高档饭店。
酒店行业的整体水平明显提高，服务能力大大增强，现代化经营管理也取得显着进展。
5、企业优势分析
本项目业主桂林伍号公馆酒店有限责任公司出资自然人资金实力雄厚，股东对酒店拥有产权，能够适应市场的变化压力；公司高层人员学历较高，组织与管理能力较强；本企业为新建企业，无负债；出资人有多年的房地产开发经营积累，银行信誉好，具有较强的融资能力；项目地处国际旅游名城桂林，占据地利优势。
本项目业主与雅华酒店管理（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部、雅高集团全资子公司）就桂林伍号公馆（铂尔曼）酒店签订了《管理合同》，法国雅高集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团，具有较好的酒店管理声誉、经验、实力和营销网络。
6、机会分析
桂林是世界旅游名城，入境游客多年来逾百万人次/年，绝大多数入境游客会入住四星级以上酒店，统计分析（除特殊年份非典期间），桂林五星级酒店的客房入住率均超过65%，住店客人以入境游客为主，客源稳定；桂林每年的国内游客逾千万人次，每年还有许多大型会议在桂林召开，这给酒店业带来了无限商机。
四、竞争能力分析
1、行业竞争结构分析
（1）竞争结构
目前，桂林市星级酒店的竞争结构属于分散竞争结局，第一名的市场占有率小于26%，各酒店市场份额比率均在1.7以内，市场竞争异常激烈，各酒店市场占有份额的位置产生变化的可能性很大，近期内发生相对垄断或绝对垄断的可能力不大。
（2）五力分析
①行业新进入者的威胁：
本行业存在新进入者的威胁，新进入者除目前已知的香格里拉、涵碧楼之外，还可能会出现未知的新的进入者。
②酒店经营商讨价还价的能力：
目前桂林大部分星级酒店是产权和经营权的合一，境外的酒店管理公司开始进入桂林，酒店经营商具有较大的选择性，也即酒店经营商具有较大的讨价还价的空间。
③替代者的威胁：
本项目目标是建成五星级酒店，能替代五星级酒店的是四星级酒店
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