中小创业基地建设项目可行性研究报告.docx
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中小创业基地建设项目可行性研究报告
项目前置表
序号
名称
单位
数量
建设指标
1
占地面积
m2
165000.00
2
总建筑面积
m2
370192.00
其中：
营业用房
m2
21430.00
服务用房
m2
3570.00
厂房
m2
7000.00
3
建筑占地面积
m2
15417.50
4
厂区硬化
m2
80000
5
道路
m2
13500
6
绿化
m2
8250
7
消防蓄水池
m3
1200
8
消防管线
m
900
9
化粪池
m3
600
10
综合管网
m
2200
11
厂区围墙
延长米
1500
12
大门
个
1
13
容积率
0.19
14
建筑密度
%
9.34%
15
绿地率
%
5.00%
经济指标
1
总投资
万元
3900
1.1
建设投资
万元
3885
1.2
经营资金
万元
15
2
经营数据
万元
经营收入（正常年）
万元
773.75
经营税金及附加（正常年）
万元
133.61
折旧及摊销（正常年）
万元
129.50
利润总额（正常年）
万元
510.64
净利润（正常年）
万元
510.64
财务评价指标
1
经营利润率
%
65.46%
2
投资利润率
%
12.64%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
13.15%
4
财务净现值（所得税前）
万元
748.14
5
投资回收期（所得税前）
年
8.45
6
资本金收益率
%
11.86%
7
资产负债率（经营期第1期）
%
0.00%
8
利息备付率（偿还期内平均）
0
9
偿债备付率（偿还期内平均）
0
10
总投资收益率
%
12.64%
11
项目资本金净利润率
%
60.79%
第一章总论
1.1项目概述
1.项目名称：
***企业创业示范基地建设项目
2.项目承办单位：
***
3.企业性质：
有限责任
4.项目建设地点：
***
5.建设性质：
新建
6.项目负责人：
***
7.建设规模：
本项目总占地16.5万m2，建设提供农牧业机械制造、农机销售、农机维修、农牧业生产资料经营、物流配送、餐饮住宿等场地的综合型小企业创业示范基地。
主要包括：
建设厂房、营业用房、服务办公用房3.2万m2，同是建设硬化、绿化、道路、供水、供电及供暖等配套设施。
8.资金构成：
项目总投资3900.00万元。
其中项目开发建设投资3885.00万元，经营资金15.00万元。
9.资金筹措：
开发建设投资3885.00万元，全部自筹。
经营资金15.00万元，全部自筹。
10.经济效益:
项目年出租收入758.75万元，服务收入15.00万元，年总经营收入773.75万元。
年净利润510.64万元，经营税金及附加133.61万元，所得税457.35万元。
11.建设期：
16个月，即2013年9月-2014年12月
12.编制单位：
***
13.资质等级：
甲级
1.2可行性研究报告编制依据
1.《国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；
2.《投资项目可行性研究指南》；
3.《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
4.新的有关财务制度的会计制度；
5.《工业企业设计卫生标准》GBZ1-2010；
6.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
7.《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》；
8.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006年版）；
9.根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料；
10.《可行性研究与项目评价》；
11.项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。
12.《结构设计规模》
13.《抗震设计规模》
14.《环境工程设计手册》
15.《机械工业制造标准手册》
16.《***控制性详细规划文本》
17.《中华人民共和国劳动法》
18.《中华人民共和国建筑法》
19.《工业与民用建设荷载规模》
1.3可行性报告编制原则
1.项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
2.以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。
3.项目建设必须高度重视环境保护、工业卫生和安全生产。
环保、消防、安全设施和劳动保护措施必须与主体装置同时设计，同时建设，同时投入使用。
污染物的排放必须达到国家规定标准，并保证工厂安全运行和操作人员的健康。
4.将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排的关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促进企业更好更快发展。
5.按照现代企业的管理理念和全新的建设模式进行规划建设，要统筹考虑未来的发展，为今后基地的规模扩大留有一定的空间。
6.以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。
1.4可行性研究的范围
受承办单位的委托，本公司会同企业有关人员，对本项目涉及的有关问题进行了认真的调查分析，按照国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。
本报告研究范围主要是：
项目建设的背景和必要性；
需求及优势分析；
项目选址与建设条件；
建设规模及营销方案；
建设方案；
公用工程；
建筑节能设计；
环境保护；
组织结构与人力资源配置；
项目实施进度安排；
工程招标；
投资估算；
财务分析与评价；
社会风险分析；
研究结论与建议。
1.5建设单位基本情况
1.6主要建设内容
建设厂房、营业用房、服务办公用房3.2万m2，同是建设硬化、绿化、道路、供水、供电及供暖等配套设施。
主要建设内容一览表
序号
名称
单位
占地面积
层数
数量
一
建筑物
（一）
营业用房
1
1#楼
m2
2029.50
4
8118.00
2
2#楼
m2
1648
4
6592.00
3
3#楼
m2
1680
4
6720.00
小计
5357.50
21430.00
（二）
服务办公用房
1
1#服务房
m2
1529.25
1
1529.25
2
2#服务房
m2
1500.75
1
1500.75
3
小服务站×18
m2
30
1
540
小计
3060.00
3570.00
（三）
厂房
1
1#厂房
m2
1442.0
1
1442.00
2
2#厂房
m2
1442.0
1
1442.00
3
3#厂房
m2
1470.0
1
1470.00
4
4#厂房
m2
1328.5
1
1328.50
5
5#厂房
m2
680.0
1
680.00
6
6#厂房
m2
637.5
1
637.50
小计
7000.0
7000.00
建筑物总计
15417.50
32000
二
构筑物
1
厂区硬化
m2
80000
80000
2
道路
m2
13500
13500
3
绿化
m2
8250
8250
4
消防蓄水池
m3
1200
5
消防管线
m
900
6
化粪池
m3
600
7
综合管网
m
2200
8
厂区围墙
延长米
1500
9
大门
个
1
构筑物总计
101750
三
合计
117167.50
1.7研究结论
1.7.1结论
本项目的实施，促进本地区经济产业化战略的实施和农牧业产业的发展，制造良好的创业环境。
提高地方财政收入水平，带动本地区经济发展。
同时可以安排部分就业，缓解本地区就业压力，经济和社会效益较好。
财务评价结果表明，本项目全部投资所得税前内部收益率为13.15%，财务净现值（折现率=10%）748.14万元，投资回收期8.45年（含建设期）；全部投资所得税后内部收益率为10.17%，投资回收期9.94年（含建设期）。
敏感性分析表明，本项目有着很强的抗风险能力。
1.7.2建议
1.加大产品结构和技术结构的调整，提高基地基础设施及服务水平。
在经营过程中采取严格的管理规范，提高职工职业素质水平，从管理入手，贯穿整个基地经营过程，提升基地服务质量，以服务赢得市场。
2.进行周密的市场调查，加强宣传力度，拓宽经营渠道，树立品牌意识，为基地的发展和稳定打下基础。
3.进行科学周密的决策，充分考虑各种可能的风险因素，制订相应的充分的应对措施，以最大限度地减少建设风险。
1.8主要技术经济指标
主要技术指标一览表
序号
名称
单位
数量
建设指标
1
占地面积
m2
165000.00
2
总建筑面积
m2
370192.00
其中：
营业用房
m2
21430.00
服务用房
m2
3570.00
厂房
m2
7000.00
3
建筑占地面积
m2
15417.50
4
厂区硬化
m2
80000
5
道路
m2
13500
6
绿化
m2
8250
7
消防蓄水池
m3
1200
8
消防管线
m
900
9
化粪池
m3
600
10
综合管网
m
2200
11
厂区围墙
延长米
1500
12
大门
个
1
13
容积率
0.19
14
建筑密度
%
9.34%
15
绿地率
%
5.00%
经济指标
1
总投资
万元
3900
1.1
建设投资
万元
3885
1.2
经营资金
万元
15
2
经营数据
万元
经营收入（正常年）
万元
773.75
经营税金及附加（正常年）
万元
133.61
折旧及摊销（正常年）
万元
129.50
利润总额（正常年）
万元
510.64
净利润（正常年）
万元
510.64
财务评价指标
1
经营利润率
%
65.46%
2
投资利润率
%
12.64%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
13.15%
4
财务净现值（所得税前）
万元
748.14
5
投资回收期（所得税前）
年
8.45
6
资本金收益率
%
11.86%
7
资产负债率（经营期第1期）
%
0.00%
8
利息备付率（偿还期内平均）
0
9
偿债备付率（偿还期内平均）
0
10
总投资收益率
%
12.64%
11
项目资本金净利润率
%
60.79%
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
1.中小企业缺乏资金支持，融资困难
资金短缺，生产能力不能充分有效地发挥，是制约我盟中小企业发展的主要问题之一。
目前，中小企业大部分的资金都源于企业内部筹集，所筹集的资金不仅少，而且费用高，无形中加重了企业经营成本。
2.企业规模小，抵抗风险能力差
***中小企业经营分散，企业间缺乏密切的协作配套关系，无法形成产业集群效应。
当前国际、国内环境纷繁复杂，企业要面临的问题明显增多，必须提高自身抗御风险的能力才能在市场中占有一席之地
3.企业生产技术落后，生产设备老化，影响企业发展
***中小企业大多数为依托自然资源建设的初加工型工业，技术和设备落后，产品科技含量低、起点低、技术薄弱，导致企业成本高，效益低，难以适应市场需求的发展。
而且***的企业管理缺少专业人才，企业的管理人员大都凭老经验办事，使企业的各项工作效率严重打折。
以上等原因严重制约了***中小企业的发展。
归纳其根本，***作为革命老区，虽然在政策享受诸多优势，但是工业发展起步晚，经济基础设施相对较为落后，没有形成规划化产业集群，使得企业在技术人员缺少，生产技术落后，企业分散，最终导致目前***中小企业发展缓慢。
对此，***为响应***促进中小企业发展的政策和决心，成立了***建设项目。
建设农牧业机械制造、农产品物流的现代化小企业创业示范基地，提供优质的企业入住条件，完善的基础配套设施，良好的企业服务。
促进农机制造产业集群化，进一步促进***中小企业发展，为***创造良好的创业环境。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家支持中小企业发展的产业政策
中小企业是国民经济的重要组成部分，近年来，中国各级人大、政府及其他部门相继出台一系列促进中小企业发展的法律、行政法规和政策，改善中小企业的经营环境，促进中小企业的健康发展。
目前，中小企业在繁荣经济、增加就业、推动创新、催生产业等方面，发挥着越来越重要的作用，成为推动经济社会发展的重要力量。
本项目占地16.5公顷,建设厂房、库房、营业用房、服务管理办公用房等，同时建设水、电、暖等基础配套设施，预计2015年将入住45家农牧业机械制造和农业物资物流企业，实现农机经销年营业额达9.8亿元。
项目的建设符合国家对促进中小企业发展的产业政策要求，有利于中小企业的创办和发展。
2.2.2有利于完善***创业环境，缓解就业压力
本项目创业基地为创业提供生产、管理经营所需场地，提供创业指导、融资服务、管理咨询、人才培训、技术创新、事务代理、法律援助等服务。
提供宽松的创业空间的同时，提供完善的生产、管理等技术支持，为创业企业打造良好的发展基础。
预见2015年注入45家小型企业，增加800个就业岗位。
有助于缓解***地区的就业压力，进而拉动社会经济，促进***和谐社会的建设。
有利于完善***中小企业创业环境、调整整合社会资源、促进创新、培育小企业、开发新岗位、拉动经济增长、维护社会稳定大局的重要手段，同时也是正确处理均衡与发展的关系，实现全面建成小康目标的一项重大举措，它对孵化中小企业、实现企业产业化经营、开发就业岗位、缓解社会压力、培育新的经济增长点，具有重要的现实作用和深远的政治意义。
2.2.3是完善***农牧业产业结构的需要
自进入21世纪后，我国的科技水平飞速发展，我国在工业上的现代化科技应用以初步成效。
我国作为农业大国，农牧业的发展至关重要。
因此，加大农牧产业化的现代化科技含量是我国农牧业发展的大趋势。
进入“十八大”更是提出，到2020建成小康社会的宏伟目标。
但***由于资源条件及交通条件的制约，一直以农牧业发展为主要发展目标。
因此无论是农牧业发展大环境还是***发展目标，实施现代化农牧业势在必行。
而实施现代化农业的前提，必须拥有先进的、充足的现代化农牧业机械设备。
本项目建设以招商引资大型农机经销企业为发展目标，在提供优质创业条件的前提下，为***地区提供优质的农牧业机械设备，可以不断完善***农牧业产业结构，逐步促进***农牧业创业集群化，形成健康的产业发展链条。
第三章需求及优势分析
3.1需求分析
中小企业创业基地是以服务机构为载体，向民营企业提供场地租用及创业指导、融资服务、管理咨询、人才培训、技术创新、事务代理、法律援助等服务，对于促进中小企业发展具有重要的意义。
1.创办小企业基地是解决小企业创业资金、土地瓶颈制约矛盾的需要。
当前，***民营企业正处于蓬勃发展时期，而民营企业发展中的突出问题就是资金与土地。
创办中小企业创业基地是解决中小企业初创阶段的资金与土地等困难，增加经济活力，促进中小企业发展的有效途径。
2.创办小企业创业基地是提高中小企业创办成功率的需要。
小企业创业基地向创业企业提供场地租用及创业指导、融资服务、管理咨询、人才培训、技术创新、事务代理、法律援助等服务的功能，是提高中小企业创办成功率的有效途径。
3.创办中小企业创业基地是优化资源配备、提高资源利用率的需要。
基地内实现了水、电、路、通讯、暖等资源共享，减少了重复投资，节省了投资成本。
4.创办小企业创业基地是加快结构调整，实现经济平稳快速增长的需要。
小企业是国民经济的中坚力量，是经济增量调整的重要途径。
小企业不断向创业基地聚集，是加快结构调整，力促全面创业，实现经济平稳快速增长的有效途径。
本项目创业基地作为初创小企业生存与发展的公共平台，通过提供生产、经营场地，办公、生活等共享设施，商务、后勤等方面的综合服务，可以为创业者提供良好的创业环境和条件，降低初创企业的投资风险和创业成本，帮助新兴的小企业健康快速成长形成规模，从而有利于优化生产力布局，提高土地利用率。
同时，建设小企业创业基地，即为中小企业搭建了良好的平台，也为政府增加财政收入提供了重要来源，还可以通过政府的引导，解决部分下岗人员、困难人员就业，能够形成一种多赢的局面
3.2项目优势分析
***本着高起点、高标准的设计原则，邀请全国多家优秀的建筑设计单位，进行项目方案整体规划招标，确定最优方案。
整个基地规划以高科技建设基调，充分体现科技发展于节能环保的协调发展，实现基地内规划完整性，有利于集约化利用土地，有利于实现生产要素的优化组合。
项目采用独具特色的工业物业管理服务模式，为入驻企业提供管家式贴心服务，实现后勤社会化。
工业物业管理提供保安、保洁、设施维修、水电暖管网维护的基础上，还将为入驻企业提供政务代理、创业策划、融资担保、人才培训、技术支持、市场开拓、物管后勤等延伸服务，为企业提供优良的发展环境。
***经过多年的农机制造生产经营，已经初步形成了一套完善的管理体系，及农机制造技术。
同时企业计划2015年入驻本项目建设创业基地，为创业基地的发展免费提供农机制造业技术支持与辅导。
为创业企业的发展，提供良好的技术保障。
从而奠定创业基地发展优势。
第四章项目选址与建设条件
4.1项目选址及土地情况
地块位置：
***
地块形状：
呈不规则形状
4.2建设条件
第五章建设规模及营销方案
5.1建设规模
建设提供农牧业机械制造、农机销售、农机维修、农牧业生产资料经营、物流配送、餐饮住宿等场地的综合型小企业创业示范基地。
主要包括：
建设厂房、营业用房、服务管理办公用房，同时建设硬化、绿化、道路、供水、供电及供暖等配套设施。
项目总占地面积：
16.5万m2。
项目总建筑面积：
32000.00m2。
建（构）筑占地面积：
117167.50m2。
其中：
建筑占地面积：
15417.50m2。
构筑物占地面积：
101750.00m2。
主要建（构）筑物一览表
序号
名称
单位
占地面积
层数
数量
一
建筑物
（一）
营业用房
1
1#楼
m2
2029.50
4
8118.00
2
2#楼
m2
1648
4
6592.00
3
3#楼
m2
1680
4
6720.00
小计
5357.50
21430.00
（二）
服务房
1
1#服务房
m2
1529.25
1
1529.25
2
2#服务房
m2
1500.75
1
1500.75
3
小服务站×18
m2
30
1
540
小计
3060.00
3570.00
（三）
厂房
1
1#厂房
m2
1442.0
1
1442.00
2
2#厂房
m2
1442.0
1
1442.00
3
3#厂房
m2
1470.0
1
1470.00
4
4#厂房
m2
1328.5
1
1328.50
5
5#厂房
m2
680.0
1
680.00
6
6#厂房
m2
637.5
1
637.50
小计
7000.0
7000.00
建筑物总计
15417.50
32000
二
构筑物
1
厂区硬化
m2
80000
80000
2
道路
m2
13500
13500
3
绿化
m2
8250
8250
4
消防蓄水池
m3
1200
5
消防管线
m
900
6
化粪池
m3
600
7
综合管网
m
2200
8
厂区围墙
延长米
1500
9
大门
个
1
构筑物总计
101750
三
合计
117167.50
5.2营销方案
本项目主要服务于中小企业创业者，为创业者提供创业场地及相关企业服务。
因此本项目主要以场地出租房费用（包括：
营业用房出租、厂房出租、服务用房出租及产品展销区出租）和收取服务费用。
5.2.1服务费收取方案
本项目为推动地方创业热潮，拉动中小企业创业积极性，在项目建设初，即项目建设完成投入正式运营期5年内，为入驻企业免费提供创业指导、融资服务、管理咨询、人才培训、技术创新、事务代理、法律援助等服务。
之后年份，仅收取少量的服务费用，为中小企业创业基地创造良好的发展基础，年收入服务费15.00万元。
5.2.2场地出租方案
本项目建设建筑均用于出租，根据***地区的实际情况，本项目场地出租方案见下表：
场地出租方案一览表
序号
出租性质
可出租面积（m2）
单价（元/m2·年）
总收入（万元）
1
营业用房
21430.00
300.00
642.90
2
服务房
3570.00
50.00
17.85
3
厂房
7000.00
50.00
35.00
4
产品展销区
37500.00
18.00
67.50
5
合计
763.25
注：
产品展销区位于营业用房北侧，由小服务用房和场地硬化组成。
产品展销区建设投资分别计算入服务用房及场地硬化中，不单独计算。
第六章规划设计方案
6.1总体规划布局设计
***项目建成后，发展目标是招商引资大型农机经销企业40户入驻基地，农机经销年营业额达9.8亿元。
其中农机生产制造、经营大中型现代农牧业机械经销商户达到22家，年经营额达到8亿元；经营农业生产资料企业8家，年营业额1个亿；基地餐饮、住宿、农机物流和金融服务配套经营企业10家，年经营额达8000万元。
项目建成后农机经营直接安置就业达600人，餐饮、生产资料农机物流等企业，安置就业200人，创业基地总提供安置就业岗位800人。
6.1.1创业示范规划设计
1.本项目的平面布局
***企业创业示范基地建设项目项目地区实际需要，本着突出功能，分工明确，合理布局的原则进行设计。
项目按功能分三个区域。
基地北侧为农用机械制造区域，主要建设6座生产厂房。
基地南侧为农用物资营业区，主要建设3栋4层营业用房。
基地中部为服务办公及产品展销区，建设2座服务办公用房、18个小辅助站及产品展销区。
2.交通组织
基地为小企业创业示范基地，预计2015年底
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