房地产项目可行性分析论证报告.docx

房地产项目可行性分析论证报告.docx

《房地产项目可行性分析论证报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目可行性分析论证报告.docx（31页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产项目可行性分析论证报告

第一章总论

1.1项目背景

1.2报告编制单位、资格等级及编制依据

1.3研究工作的范围

1.4拟建项目概况

1.5建设工期

1.6建设投资和资金来源

第二章建设背景及必要性

2.1项目提出的背景

2.2项目建设必要性

第三章项目市场分析

3.1焦作房地产市场分析

3.2焦作住宅市场分析

3.3焦作房地产市场发展态势分析

3.4市场综述

3.5周边现状分析

3.6市政基础设施现状分析

3.7诉求特征现状分析

3.8项目SWOT分析

3.9分析结论及建议

第四章项目选址和建设条件

4.1项目选址

4.2建设条件

第五章建设内容与规模

5.1功能定位

5.2建设内容

5.3建设规模

第六章工程建设方案

6.1规划设计依据

6.2总平面布置方案

6.3建筑方案

6.4结构设计

第七章公用工程

7.1给排水

7.2电气

第八章环保与节能

8.1环境保护

8.2节能

第九章劳动安全、卫生与消防

9.1劳动安全

9.2卫生措施

9.3消防

第十章项目管理与实施进度

10.1基本要求

10.2项目组织

10.3项目实施进度

第十一章组织机构及劳动定员

11.1组织机构

11.2劳动定员

11.3人员培训

第十二章项目招标方案

12.1招标范围及招标组织形式

12.2投标、开标、评标和中标程序

12.3评标委员会的人员组成和资质要求

第十三章投资估算与资金筹措

13.1估算依据

13.2投资估算

13.3资金筹措方案

13.4资金使用计划

第十四章财务评价

14.1评价依据

14.2基础数据

14.3收入估算

14.4评价结论

第十五章社会评价第一章总论

1.1项目背景

1.1.1拟建项目名称：

正大·花和院建设项目

1.1.2项目建设单位及单位概况

焦作市正大置业有限公司成立于2006年2月，注册资金800万元人民币，法人代表王跃东，是一家具备三级资质的专业房地产开发公司。

下设综合部、工程部、预算部、经营部、财务部、人事部、销售部。

现有工程技术人员和管理人员32人，其中高、中级职称14人，具有较强的开发建设实力和经营能力。

1.2报告编制单位、资格等级及编制依据

1.2.1编制单位：

焦作市工程咨询公司

资格等级：

乙级

证书编号：

12020070030

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

1.2.2项目申请报告编制依据

⑴《投资项目可行性研究指南》；

⑵《正大·花和院小区规划》；

⑶《房地产开发经济评价方法》；

⑷《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

⑸收集的相关资料、实地考察所得资料和数据；

⑹项目单位提供的有关资料；

⑺编制项目申请报告的委托书。

1.3研究工作的范围

⑴项目建设用地与建设条件；

⑵建设方案；

⑶节能措施；

⑷环境保护；

⑸劳动卫生、安全消防；

⑹项目实施进度；

⑺投资估算与资金筹措；

⑻财务评价；

　　⑼社会评价。

1.4拟建项目概况

正大·花和院项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，占地面积67.67亩。

焦作市正大置业有限公司2009年8月20日竞得该块土地的使用权。

项目占地面积45116.5m2，建筑物基底面积9041m2。

总建筑面积93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商业962.74m2，公共配套面积913.5m2。

地下建筑面积6088m2，容积率2.07，建筑密度20%，绿地率36.3%，居住户数860户，居住人口3010人，停车位304个。

该址地形规整、地势平坦、交通便利、周围无污染源，符合项目建设要求。

1.5建设工期

根据项目建设内容、区域内实际情况以及建设资金筹措情况，该项目建设期限为24个月。

1.6建设投资和资金来源

本项目投资估算为18012万元。

资金来源为项目建设单位自筹4681万元，申请银行贷款8500万元，预售4831万元。

第二章项目市场分析

3.1焦作房地产市场分析

近几年，随着焦作市经济的快速增长和城镇化的不断加快，房地产发展日渐迅猛，呈现出“快、高、大”的发展态势。

发展快：

随着新区开发和旧城改造带动，近几年城建基础不断扩大，焦作市地产格局日渐突现，逐步形成老城区解放路沿线板块和新区人民路沿线板块。

另统计，2000年焦作市区人均居民面积9.7m2，到2009年己达25m2，增长1.6倍。

价格高：

从2004～2006年的发展来看，焦作市商品房售价分别为每平方米892元、965元和1030元；进入2007年后，焦作市房价迅速拉升，多层均价保持在2200元/m2，高层均价保持在2800元/m2，2008年受经济危机影响，房价平稳发展，2009年上半年由于受国家陆续出台房地产的利好政策的影响，房地产量价齐升，众多项目均价突破或接近3000元/m2关口。

项目大：

随着十一五计划的实施和城乡一体化的发展，焦作市房地产市场大盘迭起，品质楼盘不断涌现，建筑面积在20万m2以上的有：

西城美苑、锦秀江南、龙源世家、锦祥花园、锦江•现代城等等。

根据市场调查，焦作市区近三年将有大量楼盘推出，不少项目资源、定位相近，区域市场存在同质化趋势，预计近几年的竞争将十分激烈。

3.2焦作房地产市场发展态势分析

⑴焦作市属于三线城市，房地产业近些年来发展平稳，总体上保持了建销两旺的局面，买房自住是主流，投资或投机比重很小，地域性很强，大中城市房价的涨跌并不能长期影响我市。

⑵焦作市经济发展势头良好，旅游业蒸蒸日上，对周围区域的辐射带动作用日益增强，每年不断新增人口会形成新的消费群体。

⑶焦作市政府从去年年底开始严格禁止行政机关、事业单位、厂矿企业集资或变相集资建房，维护了房地产市场的有序竞争，同时也减少了房地产市场的供给。

⑷随着南水北调工程的开工，焦作市将有部分房屋被拆除，得到赔偿款的居民将成为新的购房群体。

⑸建材、土地涨价带来建筑成本加大。

同时住房档次、品质的提升，品牌和品质的较量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小区环境的改善等，都加大了开发成本。

⑹2007年以来央行多次利率的提高，目标是对一些大中城市的房地产泡沫进行控制，对于焦作市目前平稳的房市不会造成大的冲击。

3.3市政基础设施现状分析

交通：

项目周边临近建设路、普济路，交通便捷，四通八达。

供电：

设有供电电缆可供接入。

供水：

设有市政供水管网，可供项目接入。

排水：

己敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。

燃气：

设有天然气管道，项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。

通讯：

可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入。

有线电视：

焦作市有线电视网已覆盖该区域。

3.4诉求特征现状分析

为了更好地了解潜在购房群体对本项目所在区域看法和具体诉求特点，曾选择特定区域的人群进行了详细调研，以求在更大范围内寻找本项目的目标客户群体，从而探索出具体诉求特征，为本项目定位提供有力市场支撑。

⑴购房时间：

据调查，焦作市意在2至3年内购房居住的客户群比例居高，其次为l至2年和3至5年内购房居住的客户群，这些应该是住宅项目的主要潜在客户群体。

欲在1至2年内购买商铺的客户群比例居高，其次为3至5年内购买商铺的客户群。

⑵购房目的：

有效客户群购买住宅的主要目的均为改善现有住房条件，其次为解决住房困难，购买商铺的主要目的绝大部分为自己经商置业，用于购房投资或居家办公的比例较少。

⑶购房区域：

受居住理念和居住习惯的影响，在所有客户群中以选择焦作老城区者比例居高，约占60%以上，其次为新区，因为老城区的人文环境及设施配套等是其他地区不可比拟的。

⑷户型选择：

从被调查人群对住宅户型选择的要求来看，中等户型的需求量最大，2居室与3居室几乎平分秋色，以l00至l30m2的比例最高，其次为70至l00m2和140至l60m2的户型，小于70m2的小户型和超过l60m2的大户型的比例最低。

对商铺面积的选择要求来看，60至l00m2的需求最高，其次为l00至150m2的需求，l50m2以上大面积商铺的需求也为数不少。

⑸停车位需求：

在被调查的客户群中，对停车需求者占80%，其中对地上车位有需求者占30%，对地下停车位有需求者40%，对地上地下停位都有需求者占l0%，认为有无停车位无所用者占20%。

由此可以看出，停车位己成为多数购房者考虑的重要因素之一。

⑹购房价格：

希望购房（小高层住宅）单价在2500至3000元之间的居多，约占50%。

其次为2200至2500或2900至3500元之间的单价。

中档价位的商品住宅是客户群的首选。

客户群能承担的购房总价主要集中在25万至35万元之间，其次是35万至45万元之间的客户群占25%，这与住宅户型面积的选择是相一致的，中端的客户群应该是本项目的定位基点，同时可以适当兼顾高端的客户群。

希望购买商铺的单价在7000至9000元之间的居多，约占60%，能承担购买商铺的总价主要集中在60万至80万元之间。

3.5分析结论及建议

3.5.1分析结论

根据以上市场状况的分析，结合项目的前期规划，可以看出本项目有较大的市场潜在机会，这个机会点体现在本项目可以通过系统、专业的营销操作，取得理想的价格并打造出鲜明的市场形象，从而带来良好的经济效益并促进项目商业的后续运营。

3.5.2建议

⑴规划现代化：

以前瞻、现代的表现手法，科学规划，合理组团，形成良好的社区规划；

⑵户型合理化：

户型设计更科学、更适用、更合理、更人性化，充分满足业主需求；

⑶建筑艺术化：

要求建筑外立面俊朗清新，靓丽明快，有时代感和艺术感，形成区域的“风尚建筑”坐标形象；

⑷质量标准化：

质量为本，责重如山，工程质量力求创优良工程；

⑸环境生活化：

在小区内部环境营造上下工夫，创立清新自然的社区氛围，创造“居家生活”的社区概念；

⑹生活智能化：

导入先进的智能设施，实现小区信息网络化、管理智能化，便利业主生活；

⑺配套完善化：

针对周边大配套设施完善的情况下，完善项目内环境及基础配套建设；

⑻用途复合化：

在项目的平面及空间的设计与规划中，要求尽量避免相同用途的重复或简单的排布罗列，而是尽量在某一区域实现多重用途，以便节省空间，有效利用土地资源，使内容更紧凑，形式更丰富。

第三章项目选址和建设条件

3.1项目选址

该项目地理位置优越，交通便利，场地开阔，地质条件适宜，适合项目建设。

选择该场地的优势：

⑴项目位于普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市总体规划。

场地宽广，方便施工建设。

⑵可充分利用该区域成熟的水、电、暖、气等配套资源，节约资金。

⑶场地临近道路，交通方便。

3.2建设条件

3.2.l自然条件

焦作市属暖温带大陆性季风气候。

四季分明，冬春雨勺稀少，干早多风，夏季炎热多雨，水热适中。

由于地势倾斜和太行山屏障，气温高于新乡、郑州等地，平原地区年平均气温l4.9℃，山区比平原低2-3℃，极值温度为43.3℃、-l6.9℃，年均降雨量603.5毫米，无霜期23l天，年日照时数在2422.7小时。

3.2.2水文地质条件

水文条件：

场地地下水为第四系冲洪积层孔隙潜水，主要有大气降水、地表水入渗及侧向径流补给，由侧向径流、蒸发及人工抽水排泄。

场地稳定地下水位埋深2-2.1米，地下水水位季节性变化幅度约1米。

地质条件：

场地地貌为山前冲洪积平原，地势相对平坦，场地最大高差1米，附近无全新活动断裂通过。

3.2.3供水、排水、供电、燃气、通讯、有线电视及交通条件

⑴供水条件：

本项目接入城市供水管网，可保证项目建设和运营期的正常供水。

⑵供电条件：

项目所在位置可接入市政供电网。

⑶排水条件：