房地产登记的基本知识.docx

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房地产登记的基本知识

第一节房地产登记相关问题

一、综合类

1、预售商品房的条件

房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：

土地使用权已经

依法登记，取得房地产权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。

核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销许可证》。

2、住房公积金制度

结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政

策，是指有关公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整

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个运行机制和管理制度。

3、房地产登记的程序

房地产登记按下列程序办理：

1.提出申请；2.受理申请；3.审查申请文件；4.权属调查；5.依法公告；6.确认房地产权利；7.将核准登记事项记载在房地产登记册上；8.计手规费并颁发房地产权利证书；9.立卷归档。

4、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更

登记、其它登记，

5、怎样申请房地产权登记？

申请房地产权登记，应当按照《各省市房地产登记条件》规定

的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应于规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。

6、房地产登记的权利人名称是如何确定的？

房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：

1）企业法人，为该企业法人的法定名称；

2）国家机关、事业单位、为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；

3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；

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4）个人，为合法身份证明的姓名；

5）共有人，为各权利人的名称或姓名。

7、房地产登记是以什么为单位进行登记的？

房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。

所谓一宗土地

是指以权属界线组成的封闭地块。

一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用份额申请登记。

8、些房地产登记需由有关当事人共同申请？

房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共

同申请。

9、哪些房地产登记可由当事人单独申请？

下列情形的房地产登记，当事人可单独申请：

1）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；

2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；

3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记。

4）变更登记；

5）因土地使用年限届满的注销登记；

6）因房地产权利证书丢失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其它登记。

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10、法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任？

根据《房地产登记条件》的规定，应由当事人共同申请登记的，

一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。

限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。

登记机关经审查认为符合登记条件的，可视为其登记。

11、申请房地产登记，可否委托他人代理？

申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。

由代理人办理申

请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。

境外申请人的委托书应按规定经过公正或认证。

12、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。

13、房地产登记费是如何收取的？

按《各省房地产登记条例》规定，一般情况下，申请房地产登

记，权利人应按下列规定交纳登记费：

1）初始登记的，按登记价值千分之一交纳。

但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；

2）转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。

但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；

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3）抵押登记的，按抵押价值万分之一交纳。

但每项最低不低于一百元。

4）变更登记的及其它登记的，每项交纳二十元。

14、什么是地籍？

什么是产籍？

因为实行房地产一体化管理，所以我们通常所指的地籍、产籍、

房地产籍是同一概念。

它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等

内容。

具体地讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

15、关于调整房地产市场若干税收政策的通知有哪些优惠政策？

1）个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；不足一年的，销售时按售价减去原购价的差额计征；

2）个人拥有的普通住宅，转让时暂免征土地增值费：

普通住宅是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、渡假村等不属于普通住宅的范畴；

3）积压空置的商品房在销售时应缴纳的契税在2000年底前予以免税优惠。

其条件为：

商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工日期以建设局所发的《竣工验收证》为准，商品住宅于1999年8月1日后售出。

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二、初始登记类

1、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的

土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

2、具备什么条件可以申请初始登记？

（深圳之规定）

1）凡与各省市规划国土局或属下分局签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款后三十日内；

2）自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；

具备上述两个条件，方可申请初始登记。

3、申请土地使用权初始登记应提交什么文件？

申请土地使用权初始登记应提交下列文件：

1）《房地产初始登记申请》；

2）身份证明，包括：

个人身份证，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明。

或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。

境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。

3）土地权属证明包括：

以出让方式取得土地使用权的应提交：

土地使用合同书；根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；付清地价款证明。

以行政划拨方式取得土地使用权的提交：

市政府批准用地文

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件；用地红线图；征地补偿协议书；以其它合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。

4）机关认可的测量机构出据的实地测绘结果报告书。

4、申请房地产权初始登记应提交什么文件？

申请房地产权初始登记应提交下列文件：

1）土地权属证明；

2）建筑许可证；

3）施工许可证；

4）建筑物竣工验收证；

5）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；

6）建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图等）；

7）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

5、哪些房地产登记需要公告？

公告期是多长？

申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，

公告期分别为三十日及六个月。

6、土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，

其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、

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娱乐用地四十年；综合用地或者其它用地五十年。

7、什么叫宗地？

宗地号代表什么意思？

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

如

深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：

区、带、片、宗从大范围逐级体现其所在的地理位置。

如：

B107*24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

8、什么叫宗地图？

什么叫证书附图？

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一

宗地的基本情况。

它包括：

宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。

证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产

情况及房地产所在宗地情况。

9、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？

根据各城市房地产政策法规而定。

第二节房地产面积的测算

1、建筑面积

建筑面积是指外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2、计算全部建筑面积有哪些？

（按国家规定共有15条）

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总合计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等，其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的信道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

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6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊、门斗、按起其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计资料或实际测量资料时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计资料的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的资料。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

业务篇

3、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

4、不计算建筑面积的有哪些？

1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2）检修、消防等用的室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

4）构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

5、什么是套内建筑面积？

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

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6、什么是公用建筑面积？

各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各