房地产评估习题.docx
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房地产评估习题
单选题
1.一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ D ）决定的。
A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要
2.一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ C ）决定的。
A.估价委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象
3.下列关于价值类型的表述中，错误的是（ A ）。
A.在用价值为市场价值
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值
4.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ D ）特性决定的。
A.易受限制
B.相互影响
C.独一无二
D.不可移动
5.下列房地产中，变现能力相对较强的是（ C ）。
A.用途专业的房地产
B.价值较大的房地产
C.独立使用的房地产
D.不可分割的房地产
6.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ B ）。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
7.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（ B ）。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
8.某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ B ）万元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
9.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ C ）。
A.土地总价
B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格
10.设立地役权通常会使（A ）。
A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
11.在市场法估价中，统一中外货币单价时，应该采用成交当时的市场汇率来进行换算。
（ B ）
A、对B、错
12.在确定估价时点时要注意，估价时点应采用公历来表示，一般要精确到月。
（B）
A、对
B、错
13、从卖房的角度看，成本法的理论依据是（C）。
A、销售状况价值论
B、市场供求价值论
C、生产费用价值论
D、经济花费价值论
14、（C）是以一个城市为对象，在该城市一定区域的范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
A、土地单价
B、土地总价
C、基准地价
D、标定地价
15、在运用假设开发法时，不应考虑某些无形收益。
（B）
A、对
B、错
16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（C）。
A、新开发房地产项目
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产
17、下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（B ）
A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估
18、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ D）
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
19、一个估价项目中的估价时点本质上是由（ B）决定的
A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿
20、房地产供给有限特性的本质是（B）
A.土地的总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大
21、下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ C）
A.土地使用期限
B.土地使用管制
C.土地面积大小
D.土地权利性质
21、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ D）万元
A.2500
B.3000
C.3500
D.4000
22、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ B）。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
23、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%，则成本利润率为（ D）。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%
24、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ C）。
A.投资价值
B.谨慎价值
C.快速变现值
D.市场价值
25、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ A）
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳集约度
D.最佳开发时机
26、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。
半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ A）。
A.0.5和1年
B.0.5年和1.5年
C.0.5年和2年
D.1年和1.5年
27、某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为（）元/平方米.
A.500B.200C.250D.100
答案：
C
解析：
50%*5*100=250元/平方米.
28、某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为（）万元.
A.100B.70C.60D.40
答案：
B
解析：
100-30=70万元
29、某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。
该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。
A.40B.60C.50D.67%
答案：
B
解析：
30/50=60%
30、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A.323B。
275C.273D.258
答案：
B
解析：
297/（1+8%）=275万元。
31、某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为（）万元.
A.417B.500C.460D.450
答案：
C
解析：
先求出土地价值=（50-200*12%）/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。
多选题
32、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ACD）等。
A、成交价格
B、议价时间
C、成交日期
D、付款方式
33、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。
这方面的因素主要有（ABCD）。
A、大气环境
B、声觉环境
C、水文环境
D、卫生环境
34、数学曲线拟合法主要有：
（ACD）
A、直线趋势法
B、指数平滑法
C、指数曲线趋势法
D、二次抛物线趋势法
35、考虑资金的时间价值可以采用如下方式：
（AC）。
A、现金流量折现法
B、未来收益贴现法
C、计算利息的方式
D、计算净现金流的方法
36、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（A、B、C、D ）。
A.待开发房地产的价值
B.待开发房地产取得的税费
C.续建开发成本
D.销售费用
37、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（A、B、D ）。
A.容积率
B.土地用途
C.土地开发程度
D.土地使用权性质
38、实际估价中，估价对象范围的界定包括（A、B、C ）的界定。
A.实物构成范围
B.权益范围
C.空间范围
D.时间范围
39、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（A、B、C）
A.交通便捷程度
B.朝向、楼层
C.周围环境和景观
D.建筑规模
40、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（A、C、D ）等。
A.建筑高度
B.建筑结构
C.容积率
D土地用途
41、下列关于房地产估价本质的说法正确的有（A、D ）。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
42、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如（ABDE）。
A．要有一个明朗、开放及长远的房地产政策
B．要有一套统一、严谨及健全的房地产法规
C．要有一套完整的开发计划和管理制度
D．要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单
E．要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划
43、明确估价基本事项主要包括（ABC）。
A．明确估价目的 B．明确估价对象 C．明确估价时点 D．明确估价内容 E．明确估价费用
44、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件（CD）。
A．生产成本高于市场平均成本
B．生产成本低于市场平均成本
C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产
E．生产成本等于市场平均成本
名词解释题
45、市场比较法
是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
46、楼面地价
楼面地价又称为单位建筑面积地价或楼板价。
它是每单位建筑面积所分摊的土地价格，即土地总价格与建筑总面积之比，又可以表示为单位地价与容积率之比。
47、房地产开发
是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。
48、建筑物折旧
是指因各种原因所造成的建筑物价值的损失。
计算题
49、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。
据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。
据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。
试估算该写字楼的价格。
（1）年租金收入
2.5×12=30（万元）
（2）计算年经营费用
①房地产税=30×12%=3.6（万元）
②管理费=30×5%=1.5（万元）
③房屋原值=1000×3000=300（万元）
④修缮费=300×2%=6（万元）
⑤保险费=300×3‰=0.9（万元）
⑥家具年折旧费=10×（1-2%）÷10=0.98（万元）
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（万元）
（3）年净收益=30-12.98=17.02（万元）
（4）该写字楼套间的价格
=137.099
50、
（1）有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本（含税费）最低为500万元，开发商期望利润为200万元。
试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
（2）据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。
求开发该不动产的总价是多少?
解:
（1）土地价格=1,000万-500万-200万=300（万元）
故该块地最高价格为300万元
（2）总价＝18,000（万元）
51、8450元人民币，2007年9月30日为1美元＝7.7050元人民币。
请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。
将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：
1000×7.8450（成交价格）×（1＋0.2%）8＝7971.40（元人民币/㎡）
出师表
两汉：
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：
愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：
愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也
。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
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