前期物业管理招标 方案.docx
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前期物业管理招标方案
**小区
前
期
物
业
管
理
招
标
方
案
*&**置业有限公司
二0一五年一月
&&&&前期物业管理招标文件
第一部分投标邀请
按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和《物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行公开招标。
兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
一、招标项目的简要说明
本项目位于##市**县区（县）。
本项目规划设计的物业类型为：
本项目住宅用地面积平方米。
本项目住宅用地总建筑面积平方米。
高层住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，物业办公用房建筑面积平方米（不计算费用），其他物业建筑面积平方米（不计算费用）），地下建筑面积平方米（不计算费用）。
本项目的建筑密度为20%；综合容积率2.5；绿化率为40%。
二、项目开工和竣工交付使用时间
本项目于2015年8月开工建设，共分2期开发建设。
第一期工程计划于2017年7月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于2017年12月全部建成竣工交付使用。
三、物业管理用房的配置情况
1、物业服务企业办公等用房：
建筑面积为平方米；座落位置：
小区内。
2、社区活动用房：
建筑面积为平方米；座落位置：
小区内。
四、物业工程质量保证金、物业专项维修资金建立情况
物业专项维修资金：
建设单位按政府规定标准缴存。
五、招标书的发售
投标人应于2015年1月19日17时30前至市区（县）目部购买（领取）招标书。
出售的招标文件每套收取成本费200元整。
六、投标地点
**市*县区县。
七、投标截止时间
投标截止于2015年2月2日15时00分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
八、招投标说明会
自行踏勘。
九、开标时间、地点
1、开标时间：
年2月2日15时00分。
2、开标地点：
**市区县）。
十一、投标询问
对本次招标提出询问的，请于2017年月日前（姓名）联系（技术方面的询问请以信函或传真的形式）。
地址：
。
第二部分技术规范及要求
本物业的物业服务按照《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：
一、物业管理服务的内容
1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；
2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
3、物业管理区域内的绿化养护和管理；
4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；
5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
6、物业管理区域的日常安全巡查服务；
7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；
8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；
二、物业管理服务的要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员；
人员及相关要求
人员配备不得低于下表要求：
序号
部门
岗位
数量
1
管理处
项目经理
1
2
客服中心
客服中心主管
1
管理员
2
3
秩序维护部
秩序维护主管
1
班长
3
秩序维护员
6
4
工程维修部
工程维修主管
1
维修工
1
5
环境部
环境部主管
1
绿化工
1
保洁员
6
合计
人
1、人员工资不得低于合肥市最低工资标准，保险按国家相关规定执行。
2、具体要求：
（1）项目经理：
持有建设部物业上岗证或物业管理师，3年以上物业服务工作经验。
注：
投标文件中须提供项目经理的物业经理上岗证复印件或影印件。
2、物业管理服务与收费质价相符；
（1）、投标总价的计算过程为：
住宅部分：
平方米×a元/平方米·月×12月＝A元；
商业部分：
平方米×b元/平方米·月×12月＝B元；
投标总价=A+B
（2）、a元/平方米·月、b元/平方米·月,即为项目交付后中标人实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。
（3）、上述报价中包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，不再进行公摊。
（4）、前期介入费、开办费开发商由中标人自行承担，不在本次报价范围内。
三、物业管理服务标准（具体标准见附件3）
1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
4、公共绿化的养护和管理标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
5、车辆停放管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；。
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
7、装饰装修管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
8、物业档案资料管理标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
9、其他服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
四、物业服务费的结算形式（包干制/）。
五、主要设施设备的配置及说明（详见附件1）。
六、公建配套设施及说明（详见附见2）。
第三部分投标人须知
一、总则说明
（一）适用范围
本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。
（二）合格的投标人
经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人。
（三）投标费用
无论投标过程中的做法和结果如何，投标人自行承担与参加投标有关的全部费用。
二、投标文件的编写
（一）投标文件格式
1、投标人应按招标文件提供的投标文件格式填写。
2、管理服务理念和目标
结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。
3、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
4、管理服务人员配置
根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。
5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案
（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；
（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；
（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；
（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；
（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；
（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；
（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；
（8）物业承接验收方案；
（9）公共、公建物业及物业服务行为公开方案；
6、物业维修和管理的应急措施
（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；
（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；
（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
（5）电梯故障的应急措施；
（6）消防应急措施；
7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
8、智能化设施的管理与维修方案。
9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
10、提供《业主临时管理规约》（《业主管理规约》）的建议稿。
（二）投标报价
投标人应根据招标文件的要求写明本项目的物业服务总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
投标人只允许有一个报价，招标人不接受有任何选择的报价。
（三）投标文件的份数和签署
1、投标人应根据本招标文件的要求，编制投标书共5套，并明确注明“正本”或“副本”一样，一旦正本和副本有差异，以正本为准，正本一份，副本四份。
2、投标文件须统一用A4纸打印并由投标单位法定代表人签署和加盖印章。
3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。
三、投标文件递交的要求和无效
1、投标文件的密封
投标人应将投标文件密封，并标明投标人的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。
2、投标文件的修改和撤消
（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。
经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
投标在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。
（2）投标人对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。
3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
（1）未密封的；
（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；
（3）未能按照招标文件要求编制的；
（4）逾期送达的；
（5）附有招标人不能接受条件的。
四、开标和评标
1、开标的方法与程序
开标地点设在；开标时间定于2017年2月2日15时00分；采取现场公开开标的方法，评标现场与开标现场分开，开标现场由招标人主持，招投标监督人、投标人参加。
2、评标标准和评标办法
（1）招标人根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设5人。
其中，招标人指派1人，由招标人从市物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员4人。
（2）评标标准：
见附件4。
（3）评标办法：
评委封闭独立评标，评委与投标人不见面，采用综合评估法评标，按得分从高到低的顺序，确定不超过3人的中标候选人。
五、中标人的确定及物业服务合同的签订
（一）中标人的确定
1、招标人在投标有效期截止之日起10日内（最长不超过30日）确定中标人；
2、招标人在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发生中标通知书，中标通知书一经发出即发生法律效力；
（二）物业服务合同的签订说明
1、最低报价不是被授予合同的保证。
（三）物业服务合同的签订
1、中标人按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。
2、招标文件、中标通知书、中标人的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。
第四部分其他事项
1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。
2、招标人根据《物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。
但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。
3、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力。
附件1：
合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）
序号
内 容
服务要求
1
管理处
设 置
（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。
（2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费
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