西安农副产品采购中心住宅部分产品定位报告.docx
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西安农副产品采购中心住宅部分产品定位报告
雨润西安农副产品采购中心
一期住宅部分
产品定位建议报告
说明：
本报告主要就西安竞争市场调查情况对项目产品定位提供参考。
招商运营部
2010-6-12
第一部分：
雨润西安农产品采购中心地块分析
一、交通
二、客户对区域的认识及
三、项目建成后对住宅的支撑度
西安是国家物流业调整与振兴规划确定的21个全国性物流节点城市之一，也是西北物流区域的中心之一。
同时，关中—天水经济区的建设也为西安未来的发展提供良好的机遇。
雨润西安农副产品全球采购中心顺应国家物流的发展趋势，将建设"西北最大、全国一流、辐射全球"的农副产品全球采购中心。
该中心将成为有重大影响和带动作用的农副产品物流产业发展示范区，西北地区农副产品供应商商品展示交易的窗口和拓展国内外市场的平台，并为国内外跨国公司在我国寻求合格的农副产品供应商和优质产品提供服务。
一、交通概况
西安作为陕西省主干线路网的中心，六条高速公路在西安交汇，形成“米”字形的交通体系对外辐射，同时通过绕城高速环向内城进行交通转换。
基地所处地段紧邻西铜高速、机场高速1号线，且基地中央有机场2号线南北向穿过，具有通达南北的区位优势，项目位于城市重要的南北轴线上，为城市发展的重点方位。
基地由尚宏路一朱宏路联系主城区。
雨润西安农副产品全球采购中心位于西安经开区草滩生态产业园，区位优势得天独厚，交通网络四通八达！
基地紧邻机场高速2号线与绕城高速的交叉口，距离成阳国际机场约15KM的距离。
建设中的西安北站紧靠基地东部。
同时，基地周边分布了多个货运站。
实现了15分钟成阳机场，10分钟货运站点，5分钟客运北站随着渭河成为未来大西安的城中河，草滩生态产业园将会成为西安拉大城市骨架、向北发展、西安咸阳对接的重要支点和接口。
政府行政中心的北迁、铁路北客站的落户等，将为市场的兴旺提供保障。
轨道：
距离地铁1号线2公里；
公路：
机场高速、绕城高速、西潼高速，西阎高速、西铜高速、西宝高速、西蓝高速、108国道；
铁路：
紧邻西安客运北站，10分钟可达；
航空：
距离咸阳国际机场约15公里，15分钟可达；
货运：
项目周边货运站点众多，10分钟抵达。
-
周边交通
尚宏主路+机场高速
项目周边道路交通条件良好。
通往市中心的尚宏路和机场高速二号桥纵贯项目南北，朱宏路与绕城高速在项目南边形成互通立交，使得项目南北方向形成便利的快速交通线路。
二、客户对该区域的认识（过于简单）
当前西安市内的农批市场都处于二环沿线，而我们项目在北三环以北的草滩生态园，符合西安市城市建设和发展的需要，随着招商工作的推进，了解我们项目的客户越来越多，截至6月12日，前来和电话咨询项目的客户已达1352人。
近期西安通过了“大西安”城市发展规划，草滩将成为西安对接咸阳的桥梁，以及西安的北门户。
城北区域将吸引更多市民的注意力。
三、项目建成后对住宅的支撑度
项目占地近3000亩，是一个以农批市场及周边商业配套为主的大型城市综合体。
一期农批市场招商运营成功后，将为项目带来较大的知名度和人流量，为住宅销售带起到一定的积极作用。
后期项目总体建成后，相关的商业配套完善。
市场与住宅共享商业配套，强有力的支撑了住宅项目的后期运营。
，
第二部分西安典型项目研究
针对本项目可能的产品形态，本次重点调研了西安市城北、城东、城西共10个楼盘，并从中获得大量对本项目有着重要参考意义的信息。
1首创国际城
2世融嘉城
3中登文景时代
4金源御景华府
5汇通太古城
6绿城浪琴湾
7香克林小镇
8浐灞1号
9聚安盛都
10华宇凤凰城
1、首创国际城
楼盘点评
城北少有的大型城市综合体，楼盘内部配套设施完善，交通方便。
社区配有42万㎡的公建配套，拥有甲级写字楼、购物中心及一座超五星酒店，住宅均为板式设计，南北通透、户户朝阳，楼间距约60米
建筑类别
城市综合体
首创国际城
土地属性
城市综合用地
均价
6400元/㎡
项目位置
未央区文景路与凤城十一路交汇处
开发商
首创置业
开盘时间
6月中旬
电梯户数
2梯6户
主力户型
两室两厅一卫
户型面积
97㎡
总户数
9736
容积率
3.8
绿化率
30%
占地面积
358000㎡
建筑面积
1680000㎡
栋数
40
层数
34
客户来源
投资者及高收入者
交通
交通：
公交714、108、723路；地铁线二号线（北苑站）。
优惠政策
办理VIP金卡，享受总价减掉2000元，并在此基础上打99折再打98折
2、世融嘉城
楼盘点评
该楼盘由汉长安城遗址公园、城市运动公园和文景公园三大公园环抱。
交通配套、教育配套、医疗配套十分齐全。
向东即为北城另一大交通主干道——未央大道，地铁二号线即由此通过，小区户型面积自94—156平米不等，户型自两室两厅至四室两厅。
社区楼间距开阔，最宽处楼间距可达到120米，形成窗窗有景，户户朝阳的景观布局。
建筑类别
高层住宅
世融嘉城
土地属性
城市综合用地
均价
5600元/㎡
项目位置
朱宏路与凤城四路交汇处
开发商
世融集团
开盘时间
6月底
电梯户数
2梯6户
主力户型
两室两厅一卫
户型面积
97㎡
总户数
4000
容积率
3.2
绿化率
42%
占地面积
建筑面积
560000㎡
栋数
14
层数
32
客户来源
注重周边环境的中年群体和看好地块后期发展的投资性客户
交通
公交线路有912路、209路、403路、235路、900路、714路、717路、522路、227路、50路等
优惠政策
前300名排号客户在开盘当日可以享受在总价减1万的基础上再打99折的优惠。
每周都会推出一套4800元/㎡左右的特价房。
3、中登文景时代
楼盘点评
项目是由中登集团投资开发的高尚住宅小区，距离西禹高速出口1000米，毗邻西安市政府新址，距西安市地铁二号线2站路，距咸阳国际机场20分钟车程。
中登文景时代小区周边交通便利、配套齐全。
建筑类别
高层住宅
中登文景时代
土地属性
城市综合用地
均价
6500元/㎡
项目位置
凤城九路明光路交汇处
开发商
中登集团
开盘时间
2009年11月
电梯户数
2梯4户
主力户型
两室两厅一卫
户型面积
94㎡140㎡
总户数
1500
容积率
3.6
绿化率
48%
占地面积
91亩
建筑面积
210000㎡
栋数
12
层数
28
客户来源
看重交通区位优势和周边配套的自住型中年人士，也有部分人是做后期投资。
交通
公交有228专线、108、227、238、714等
优惠政策
一次性付款优惠2个点，按揭无优惠
4、金源御景华府
楼盘点评
金源御景华府项目将建成以区域性的商业、特色文化居住为主的综合经济发展区,未来将是城北最适宜居住的地方。
金源御景华府项目所处的板块将规划有大型商业设施、生态公园、学校、医疗机构等配套设施等。
建筑类别
高层住宅
金源御景华府
土地属性
城市综合性用地
均价
5800元/㎡
项目位置
凤城九路与文景路十字东南（城运公园北100米
开发商
陕西金源房地产开发集团有限公司
开盘时间
8月30日
电梯户数
2梯3户2梯4户
主力户型
2室2厅2卫
户型面积
80-100㎡
总户数
2500户
容积率
3.4
绿化率
46%
占地面积
100350㎡
建筑面积
360000平方米
栋数
12栋
层数
18
客户来源
自住型和投资型
交通
公交线路有214、238路、228专线、318、903、游4、游10、108路、601路、230路、600、723路、714路等；地铁线路：
地铁二号线
优惠政策
开盘当天预计有3%—5%的优惠。
另在开盘之前接受提前排号预定，预定客户享受交1万元抵2万元的优惠。
5、汇通太古城
楼盘点评
项目是西安城北标志性高品质社区之一，同时，也是西安地铁2号线上目前规模最大的高品质城市住宅组团，地铁2号线北苑站在社区内。
包含：
品质居住、时尚购物、高档酒店、商务办公四大功能。
建筑类别
高层住宅
汇通太古城
土地属性
城高综合用地
均价
6000/平方米
项目位置
未央路凤城十一路交汇处
开发商
汇通国基集团
开盘时间
5月9日
电梯户数
1梯4户
主力户型
3室2厅2卫
户型面积
80-132㎡
总户数
7000
容积率
3.2
绿化率
40%
占地面积
400亩
建筑面积
100万㎡
栋数
11栋
层数
26-32层
客户来源
投资性客户较多
交通
公交线路有714、108、723等；地铁2号线（北苑站）
优惠政策
左开盘之前交一万抵二万，限前300名
6、绿城浪琴湾
楼盘点评
绿城浪琴湾的楼宇排列遵循了住户对采光、通风、观景的需求、小高层、高层由南向北依次排列。
所有户型均以社区绿化为参照系数进行楼体自身姿态调整，使各套单元无不良朝向，客厅及主卧室均具备良好的视野。
建筑类别
高层小高层
绿城浪琴湾
土地属性
城市综合用地
均价
5000元/平方米
项目位置
凤城五路东段63号
开发商
西安城市建设开发总公司
开盘时间
2009年5月
电梯户数
2梯4户
主力户型
2室2厅、3室2厅
户型面积
125-140㎡
总户数
2200户
容积率
3.42
绿化率
35
占地面积
110亩
建筑面积
202383㎡
栋数
13栋
层数
26
客户来源
自住型和投资型
交通
公交线路有609路、117路、234路、403路、618路、903路、600路、228路等
优惠政策
一次性优惠6个点，按揭2个点
7、香克林小镇
楼盘点评
社区总体规划采用英伦小镇风貌，建筑立面以暗红色面砖为主，屋面采用坡顶形式，水景景观，住宅区内有英伦风情商业街，餐饮、娱乐、休闲等商业配套。
建筑类别
小高层高层
香克林小镇
土地属性
城市综合用地
均价
5300无/㎡
项目位置
凤城三路东段
开发商
西安美都房地产开发有限公司
开盘时间
2009年11月
电梯户数
2梯4户
主力户型
2室2厅1卫
户型面积
80-140㎡
总户数
1512
容积率
3.31
绿化率
55%
占地面积
45000㎡
建筑面积
200000㎡
栋数
11
层数
1626
客户来源
中高收入群体
交通
公交线路有:
600路、609路、K618、17、22、2、506、517、406
优惠政策
暂无优惠。
8、浐灞1号
楼盘点评
项目地处西安市重点发展的浐灞生态区内，是浐灞生态区门户位置。
发展潜力很大。
小区内有五星级室内恒温泳池、6万平米现代主题园林、千米风情步行商街、国际标准人车分流系统。
楼盘所处地理位置不错，升值空间大。
建筑类别
高层
浐灞1号
土地属性
城市综合用地
均价
5300元/平方米
项目位置
浐灞大道西口
开发商
西安永坤房地产有限公司
开盘
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