关于租金收入的企业所得税汇算清缴政策的解读.docx

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关于租金收入的企业所得税汇算清缴政策的解读

关于租金收入的企业所得税汇算清缴政策的解读

企业在日常经营活动中，常会把闲置的房产、机器设备等有形资产租赁给其他企业或个人使用，相应地收取一定金额的租金。

在不同的租赁情形下，收取的租金收入在企业所得税上如何确认，这是广大纳税人普遍关心的问题。

我们将依据相关税收规定对租金收入企业所得税汇缴政策作一简要解读。

一、租金收入的概念

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其它有形资产的使用权取得的收入。

由此可见，让渡非有形资产的使用权取得的收入，不属于企业所得税法所称的租金收入。

例1：

某居民企业有一块闲置不用的露天场地，为提高资产使用效率，企业将该场地租赁给某驾驶员培训中心作为驾驶员培训场所，并按规定收取一定的租赁使用费。

该居民企业取得的收入是何种性质的企业所得税收入。

答：

根据企业所得税法有关租金收入的概念判断，租金收入是指各类有形资产的租赁收入。

而场地租赁属于让渡无

形资产使用权的经济行为，因此，场地租赁收入属于企业所得税法上所称的特许权使用费收入。

二、租金收入的确认方法

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

换句话说，无论租赁劳务是否发生，也不论合同约定的承租人应付租金的当日是否实际收到租金收入，均应按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。

为均衡企业税收负担，减少企业资金占用成本，国家税务总局在2010年对上述租金收入确认方法作了进一步完善。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，出租人可对上述已确认的收入根据收入与费用配比原则，分期均匀计入相关年度收入。

需要说明的是，为加强税源的源泉控管，对在我国境内设有机构场所，但不采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，以及在我国境内未设立机构场所，但有来源于我国境内所得的非居民企业，其提前一次性收取的跨年度租金收

入，不得分期均匀确认应税收入，而应按照合同约定的应付租金日期一次性确认租金收入。

例2:

2011年1月1日A企业将房屋租赁给B企业使用，租赁期限为3年，每年租金100万元，租赁合同规定2011年1月提前一次性收取3年租金300万元。

A企业如何确认租金收入。

答:

根据现行政策规定，A企业可根据收入与费用配比原则，2011-2013年，每年确认租金收入100万元。

例3:

2011年1月1日A企业将房屋租赁给B企业使用，租赁期限为3年，租赁合同规定2011年1月1日收取租金240万元，每年年末等额收取租金20万元。

A企业如何确认租金收入。

答:

虽然A企业签订的是跨年度租赁合同，但租金不是提前一次性收取。

因此，A企业应按照合同约定的应付租金日期确认租金收入，而不得每年均匀确认租金收入100万元。

三、与租金收入有关的成本费用的扣除

企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

据此，企业为取得

租金收入所发生的合理的成本费用等支出，准予在税前扣除。

值得关注的是，对于提前一次性收取跨年度租金收入，且租金收入分期均匀确认的，需要按照收入与费用配比的原则，扣除与当期确认的应收收入相匹配的成本费用等支出。

例4:

2011年1月1日A企业将房屋租赁给B企业使用，租赁期限为3年，每年租金100万元，租赁合同规定2011年1月提前一次性收取3年租金300万元。

A企业此项租赁业务2011年可准予税前扣除多少营业税（不考虑城建税、教育费附加等税收因素）。

答:

根据营业税相关规定，A企业在提前一次性收取3年租金的当期，需要按照租金收入300万元一次性缴纳营业税15万元。

但根据收入与费用配比的原则，A企业2011年

确认租金收入100万元时，只能扣除营业税5万元。

常见问题解答

1.某企业2010年10月1日对外签订固定资产租赁合同。

租赁合同规定，租赁期限为1年，每月租金1万元，合同签订日提前一次性支付租金12万元。

该企业如何确认租金收入。

答：

该企业可根据收入与费用配比原则，在租赁期限内，将租金收入分期均匀计入相关年度。

即2010年度确认租金收入3万元，2011年度确认租金收入9万元。

2.境外某公司（在境内未设立机构场所）将其拥有的境内某处房产出租给境内居民企业使用。

租赁合同规定，租赁期限为3年，租金提前一次性支付100万元。

该香港公司收取的租金收入如何计算缴纳企业所得税。

答：

境外公司提前一次性收取的跨年度租金收入，不适用分期纳税办法。

因此，在应收租金当日，该香港公司应将一次性收取的100万元租金收入按照实际征收率计算缴纳企业所得税

企业取得租金收入的会计与税务处理

2011-5-258:

42马小玲李伟毅【大中小】【打印】【我要纠错】

企业在生产经营过程中，有时把闲置资产对外出租。

租金收入的确认会计准则规定，企业的租金收入同时满足下列条件的应当确认收入：

一是相关的经济利益能够流入企业；二是收入的金额能够合理地计量。

而税收条例规定，租金收入应当按照合同约定的承租入应付租金的日期确认实现。

这一规定，已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制。

2010年4月下发的《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）对此事项有所改变，下面对租金收入提前收取、跨后收取、免租期等的处理进行解析。

一、租金收入的会计核算

在会计处理上，在经营租赁下，与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人，承租人不承担租赁资产的主要风险，承租人对经营租赁的会计处理比较简单，承租人不须将所取得的租入资产的使用权资本化，相应地也不必将所承担的付款义务列作负债。

其主要问题是解决应支付的租金与计入当期费用的关系。

出租企业应当按资产

的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。

对于经营租赁的租金，根据《企业会计准则第号——租赁》，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益：

假若适合本企业的其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益。

经营租赁中出租企业发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。

或有租金应当在实际发生时计入当期损

、人

益。

例1:

A公司2010年5月1日把闲置的沿街房经营性出租，租期一年，月租金200000元，该房屋每月应计提折旧90000元，合同规定，租期内全部租金自房屋使用权转移之日起5日内全部付清240000元。

收到全部租金收入、计提折旧及结合本月实现的租金收入时：

借：

银行存款2400000

贷：

预收账款2400000

借：

预收账款200000

贷：

其他业务收入200000

借：

其他业务支出90000

贷：

累计折旧90000

在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分摊。

其会计处理为：

确认各期租金费用时，借记“长期待摊费用”等科目，贷记“其他应付款”等科目。

实际支付租金时，借记“其他应付款”等科目，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。

二、租金收入的所得税处理

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

按照此原则规定，即使企业提前收到租金收入的，只要合同或协议规定的应付租金日期未到，也不确认收到当期的收入。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）文件对提前收取租金的情形进行了重新规定：

如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

按上述规定分析，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

本条对《实施条例》的理解，实际上是对19条的实质性改变，《实施条例》第十九条是说，企业取得的租金收入，要按合同上约定的应收租金的时间来计缴企业所得税。

另外，国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）中也作出补充规定，新《企业所得税法》实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新《企业所得税法》实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。

1．提前收到租金的情况，会计与税法实现了一致

例2:

2009年1月1日A企业租赁闲置的机器设备给B

企业，租赁期3年，每年租金200万元，2009年1月1日一次收取了3年的租金600万。

会计处理：

2009年度确认200万租金收入，而税法根据条例第19条确认600万收入，属于税法同会计的差异，应在纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增400万元。

2010、2011两个年度应该调减200万元。

而国税函[2010]79号下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认200万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。

2．跨期后收取租金的，在租金问题上会计与税法有差异。

例3：

接上例假如2009年签订租赁合同，租赁期3年，

2011年一次性收取租金600万元。

会计处理：

2009、2010、2011年每年确认收入200万元，而税法在2011年一次性确认收入，因此附表3第5行在2009年每年调减200万元，而2011年，做纳税调增400万元。

税法之所以这样规定，是出于纳税必要资金的原则。

因为2009、2010年没有实际收到租金，如果规定按照权责发生制纳税，企业缺乏纳税必要资金，所以纳税义务确定在根据合同规定收到租金的2011年。

因此，目前租金收入的纳

税义务发生时间，体现了“权责发生制”＋“纳税必要资金的原则”。

3．租金纳税处理前后有差异，需追溯调整

国税函[2010]79号文件没有明确执行时间，但是由于该文件是对执行《企业所得税法》的解释，一般认为应该在2008年开始实施。

例如：

某企业2008年一次性收取3年租金600万元，2008年一次性作为收入，并且