房地产经纪相关知识精讲班第27讲讲义.docx

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房地产经纪相关知识精讲班第27讲讲义

房地产经纪相关知识精讲班第27讲讲义

房地产经纪相关知识精讲班第27讲课件讲义（环球职业教育在线）

房地产经纪相关知识精讲班第27讲讲义

三、房地产贷款

一、内容提要：

本讲主要讲述了房地产贷款、房地产信托和住房置业担保的相关内容。

二、重点、难点大纲要求：

掌握房地产贷款的概念和种类；

掌握个人住房贷款；熟悉房地产贷款中的主要参与者；

熟悉房地产贷款的主要风险及其防范；熟悉房地产开发贷款；熟悉房地产贷款的程序；掌握各种还款方式下的还款额计算；

熟悉房地产信托；熟悉住房置业担保。

三、房地产贷款

房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。

关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。

一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产（其中典型的是城镇居民购买商品住房），用于租用房地产（但比较少见）。

二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。

典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。

目前，通常是从第一个角度来定义房地产贷款的，例如中国银行业监督管理委员会2004年8月30日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》的定义是：

“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

”

（二）房地产贷款的种类

房地产贷款按贷款对象及用途，可分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款；按贷款保证方式，可分为信用贷款和担保贷款；按贷款利率是否变化，可分为固定利率贷款和浮动利率贷款；按贷款期限长短，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款；按贷款风险的承受对象，可分自营性贷款和委托性贷款。

1．土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款

土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

2．信用贷款和担保贷款

信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。

担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。

保证贷款是指由第三人提供保证发放的贷款。

保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。

抵押贷款主要是房地产抵押贷款。

房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。

房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，债权人就该房地产的变价款优先受偿。

在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。

抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人其他组织抵押人是指将其依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

房地产抵押，可分为房屋所有权抵押、土地使用权抵押；预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。

在预购商品房贷款抵押中，典型的是预购商品住宅贷款抵押，又称住房抵押贷款。

质押贷款是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。

在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。

３.固定利率贷款和浮动利率贷款

固定利率贷款是事先确定贷款利率，贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。

采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内，

贷款利率不受未来市场利率变化的影响，偿还贷款的方式和期限通常也是固定不变的。

为了防范和化解利率风险，出现了浮动利率贷款。

其中的一种浮动利率贷款是根据市场利率指标，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的贷款。

浮动利率贷款虽然可以避免利率风险，但借款人却无法知道未来的具体利息支出情况。

4．短期贷款、中期贷款和长期贷款

短期贷款是指贷款期限在一年以内（含一年）的贷款。

中期贷款是指贷款期限在一年以上、五年以下（含五年）的贷款。

长期贷款是指贷款期限在五年以上（不含五年）的贷款。

5．自营性贷款和委托性贷款

（三）房地产贷款中的主要参与者

（三）房地产贷款中的主要参与者

在房地产贷款中，除了贷款人、借款人，还有其他参与者，如担保机构、保险机构、中介服务机构和政府有关部门等。

中介服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、房地产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所等。

抵押贷款的日常维护服务主要是指：

收取还款额并转交给贷款人；向借款人发出还款通知；在贷款逾期时提醒措款人；记录贷款本金余额的变化；管理和缴纳房地产税费及保险事宜等。

房地产估价机构在房地产抵押贷款中起着重要的作用。

房地产经纪机构可代为办理房地产抵押登记等手续。

律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如起草借款合同或协议、受托与借款人签订借款合同或协议、处理违约贷款的法律事务等。

（四）房地产贷款的主要风险及其防范

房地产贷款风险是指房地产贷款有不能按时、足额（包括本金和利息）收回的可能性。

根据不同的标准或需要，可以把房地产贷款风险划分为不同的种类。

从大的方面看，主要分类包括：

从贷款风险的性质来看，可以分为静态贷款风险和动态贷款风险。

从贷款风险的影响范围来看，可以分为系统性风险和非系统性风险。

从贷款风险的来源来看，可以分为银行内部风险（也称为直接风险），和银行外部风险（也称为间接风险）。

从风险的可控程度来看，可分为可控风险和不可控风险。

从贷款风险的程度来看，可以分为高风险贷款、中等风险贷款和低风险贷款三个档次。

通常，房地产开发贷款被视为高风险贷款，个人住房贷款被视为低风险贷款，

从风险的分析层次来看，可以分为宏观风险和微观风险。

从贷款风险的生成原因来看，可以分为信用风险、市场风险和操作风险三大类。

以下把贷款风险中普遍存在、影响较大的几种主要风险表现形式介绍如下：

1．信用风险。

也称为违约风险，可以把引起信用风险的违约行为分为以下几类：

（1）由于借款人偿还能力不足而形成的违约，这种违约有时也称为被迫违约。

（2）由于借款人从自身利益出发，出于经济理性而不按照合同约定还款而形成违约，这种违约有时也称为理性违约。

（3）由于借款人恶意及欺诈而形成的违约。

（4）其他原因而形成的违约。

如因房地产项目出现工程烂尾、质量问题、

纠纷等原因，预购商品房贷款的借款人停止还款的违约。

2．担保的有效性风险。

3．利率风险和通货膨胀风险。

4．操作风险。

由于银行内部程序、人员、系统或者外部事件而导致的风

险。

包括以下几个方面：

（1）有关人员能力不足，决策失误。

（2）有关人员产生道德风险，如信贷人员以贷谋私。

（3）内部控制及公司治理机制的失效或业务流程有缺陷，导致贷款管理不严、不实。

（4）信息系统管理能力不强或重大失效。

5．流动性风险。

6．法律风险。

主要来自于法律法规的变化等给银行带来的风险。

现有立法、司法、执法等相关配套措施的缺位，法律风险正严重影响着银行自身的正当权益。

为有效防范房地产贷款风险，从贷款人的角度来说，需要：

①谨慎选择房地产贷款项目，对房地产开发商的资质、信用等级严格审查；②严格考察借款人资信状况，③落实担保，要求借款人提供第三人保证（如住房置业担保公司担保抵押；④选择合格的估价机构和人员客观合理地评估抵押价值；⑤要求借款人购买保险（包括借款人人身保险、抵押物财产保险、借款人履约保证保险）或贷款人自己购买信用保险；⑥加强研究，准确把握宏观经济及房地产市场走势，建立完善的利率风险管理体系。

题目：

在办理房地产抵押贷款时，房地产抵押包括（）。

（2006年考题）

A、出让土地使用权抵押

B、在建工程抵押

C、土地所有权抵押

D、预购商品房抵押

E、房屋所有权抵押

答案：

（ABE）

题目：

在房地产抵押贷款中，房地产经纪机构可办理的业务有（）。

（2006年考题）

A、确定房地产抵押价值

B、代办房地产抵押贷款手续

C、与借款人签订借款合同

D、收取还款额和记录贷款本金余额的变化

E、代办房地产抵押登记手续

答案：

（BE）

三、个人住房贷款

三、个人住房贷款

（一）个人住房贷款的种类

个人住房贷款除了可按前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短、贷款风险承受对象来分类，还可以有下列分类：

1．按资金来源，个人住房贷款可分为商业性贷款、公积金贷款和组合贷款。

2.按贷款偿还方式，个人住房贷款可以分为到期一次还本付息的贷款和分期还款的贷款。

分期还款的贷款是要求分期偿还利息和本金的贷款。

通常贷款期限在1年以内（含1年）的，采取到期一次还本付息方式；贷款期限在1年以上的，采取分期还款方式。

分期还款方式又有等额本息还款方式（简称等额还款方式）、等额本金还款方式、等比累进还款方式、等额累进还款方式等多种。

借款人虽然可根据需要选择还款方式，但一笔借款通常只能选择一种还款方式，借款合同签订后一般不得更改。

3．按住房交易形态，个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。

4．按贷款用途，个人住房贷款可分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。

个人购房贷款按购房类型，又可分为个人购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。

5．按借款人类型，个人住房贷款可分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。

题目：

按贷款用途，个人住房贷款可分为：

（）。

A．个人购房贷款

B．个人自建住房贷款

c．个人大修住房贷款

D．个人购买经济适用住房贷款

E．个人购买商品住房贷款

答案：

（ABC）

题目：

刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代行履行债务，此类贷款属于（）。

（2004年考题）

A信用贷款B保证贷款C信用保险贷款D定值保险贷款

答案：

（B）

（二）个人住房贷款的特点

个人住房贷款有下列几个特点：

1．长期性。

个人住房贷款期限多为十几年，二十几年，最长期限可达30年。

2．零售性。

3．分期偿还。

（三）个人住房贷款中的几个主要术语

l首付款。

简称首付款、头款，是指购买住房时的首次付款金额。

2．首付款比例。

是指首期付款占所购住房总价的比率。

一般有最低首付款比率的规定。

如最低首付款比率为20％，则一套总价为25万元的住房，购房人的首期付款应为5万元。

3．贷款金额。

简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。

在住房贷款中，需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。

4．贷款价值比。

又称贷款成数，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。

如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的80％。

5．贷款期限。

是指借款人应还清全部贷款本息的期限。

6．贷款利率。

是指借款合同中所规定的贷款利率。

有固定利率和浮动利率。

7．分期还款额。

是指在分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。

8．偿还比率。

又称收入还贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。

在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30％以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月偿还额超过其家庭月收入的30％。

9.月房产支出和收入比。

计算公式为：

月房产支出和收入比=本次贷款的月还款额+月物业管理费/月均收入

10.月所有债务支出与收入比。

计算公式：

月所有债务支出与收入比+本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额/月均收入

中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。

11．贷款额度。

又称贷款限额。

贷款人一般会用不同的指标，

对借款人的贷款金额做出限制性规定，如：

（1）贷款金额不得超过一最高金额；

（2）贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的垒额；（3）贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。

当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款整额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

12．贷款余额。

是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。

13．提前还款：

是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款

额归还给贷款人的行为。

14．展期和缩期：

展期是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款期限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷贷款期限，展期后借款人每月还款额会相应减少。

缩期是指在原来约定的贷款期限基础上减短贷款期限。

缩期一般有如下两种情况：

一是借款人提前归还部分贷款余额，在保持每月还款额不变时就会导致剩余贷款期限缩短；二是借款人未提前还款，而是单纯申请缩短贷款期限，此种情况会导致借款人剩余期限内每月还款额增加。

题目：

在个人住房贷款中，偿还比率通常是指（）。

（2004年考题）

A借款人已偿还贷款占未偿还贷款的比率B．借款人已偿还贷款占全部贷款的比率

C借款人月偿还额占其家庭月收入的比率D借款人年偿还额占其家庭年收入的比率

答案：

（C）

题目：

个人住房贷款中，不带有互助性质的贷款种类有（）。

（2006年考题）

A、商业性贷款

B、住房公积金贷款

C、保证贷款

D、信用贷款

E、抵押贷款

答案：

（ACDE）