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房地产专业知识

房地产专业知识培训

一、房地产基础专业知识

1、房地产指房产和地产的总称又称不动产。

2、房地产的三种存在形态单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征

a、房地产位置的固定性土地不可移房屋也不可动

b、房地产地域的差别性每宗房地产的价值都不同

c、房地产的高值、耐久性价格贵、土地永久的

d、房地产的保值、增值性货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值

4、房产是房屋及其权利的总称占有、使用、收益、处分等权利。

5、房屋分类

a、功能用途居住用房小区、高品住宅、工业用房厂房、仓库、商业用房门面、商场、办公用房写字楼、行政用房军事、学校等单位用房及城市b、建筑结构钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他

c、所有权归属公房直管公房和自管公房等和私房

6、地产是土地及其权利的总称使用、收益、转让等权利。

7、土地分类a、开发利用生地和熟地b、建筑功能建筑用地和非建筑用地c、用途居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等

8、房地产业指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。

包括a、土地开发b、房屋建设、维修、管理c、土地使用权的有偿划拔、转让d、房屋所有权的买卖、租赁e、房地产抵押贷款f、房地产市场

9、土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利指依法对土地经营、利用和收益的权利。

土地公有制采取了两种形式即集体所有制和国家所有制。

a农村土地采用了集体所有制属于农民集体所有b城市土地采取国家所有制的形式属于全民所有任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式划拔无偿使用如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程出让从国家有偿取得使用权方式协议如200-250万/亩、招标提出底价根据使用用途和价格取得、拍卖价高者竟得不违法的前提下通过正规渠道取得

10、房地产市场a、一级市场以土地为体亦称土地市场、土地交易市场b、二级市场开发商获得土地后投入一定的奖金建设通过有偿或赠与将产权转买给需求者新建商品房的买卖市场c、三级市场房屋在消费市场的再次流通包括买卖、抵押、转让、租凭二手房房地产市场结构善一览表市场称谓一级市场二级市场三级市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业投资者开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让指国家以土地所有者身份按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件将城市土地使用权出让给土地使用者并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利它的实质就是土地使用权地役权指利用他人土地供自己使用的权利抵押权指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利租赁权指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益承租人即取得该块土地的租赁权

13、土地使用年限指国家将土地使用权出让给土地使用者双方约定土地使用者可以使用的年限。

1土地使用权出让年限a、居住用地70年b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年c、商业、旅游、娱乐用地40年PS使用用途需转换的要补年限地价的差价国家指定的则遵照执行2土地使用年限到期后如何处理a、国家有权无条件的收回该土地b、建筑主体经质控部门检验后不属危房c、项目的存在不影响城市规划不影响市容只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PSb、c条完全存在的情况下以当时的地价购买使用年限年限由政府规定否则无条件收回

14、商品房开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产它是在获取房产证后可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度五证二书五证〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉二书〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼指未能完成施工中途停建的楼盘。

造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题非常建设等。

17、楼花指已经动工建造但尚未建成的楼宇、房屋。

即指图纸上的楼宇处于建筑施工的最初阶段离交房时间长价格优惠买了后又可转卖赚差价。

18、炒楼花买卖尚未建筑好的房屋。

现在政府有规定商品房5年内不许转让交5%的营业税为了控制炒房

19、期房指具备预售条件尚未竣工交付使用的商品房。

价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量

20、现房指已经工程质量监督部门验收并取得质量合格证明文件可以交付使用的商品房。

即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大

21、经济适用房指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房带有社会保障性质的商品住宅是有经济性和适用性。

不是人人可以买到必须符合当地政府所规定的条件经过排号购买。

长沙房口25岁以上65㎡以内以经济价购买65㎡以外以商品房价购买5年后才能转卖。

22、二手房办好产权证进行再次转让的房屋。

其他如公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金指商品房在未取得预售证之前开发商收取客户的可退回的款项一般可以获得开发商的折扣承诺。

24、定金指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币能担保债权人的作用不能返还。

25、订金不能担保债权人的作用能返还。

26、玄关登堂入室的第一张门进去的地方开门区域。

27、公寓指2层以上供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅SOHO居家办公于一体。

31、别墅指在郊外或风景区建造的供休养住宿用的花园住宅TOWRHOUSE联体别墅、单排别墅。

32、SHOPPINGMALL一站式购物集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域起源于美国也称第六商业业态。

33、物业管理指由专业公司或机构接受业主或使用人的委托对物业实话专业化管理并向业主或使用人提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容对房屋及其附属设备管理、维修对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理向业主提供其他综合性或特约的服务等。

物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会指由物业管理区域内全体业主组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会由物业管理区域内业主代表组成代表全体业主对物业实施自治管理的组织由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款指购房户在购买商品房时在没有享受政策性贷款的情况下将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款购房者签约后将购房款分成若干比例按时间段或按施工进度分批交纳房款针对期房交房时款项全部付清。

40、银行按揭指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。

即购房者在购房时向银行提出担保的质押文件在银行审核通过后取得房屋总价的部分贷款依抵押约定按期按时间段向银行偿还贷款本息并提供房地产作为偿还贷款的担保一般的购房合同和产权证作为抵押住房七成二十年门面五成十年或六年十年。

41、公积金“全称住房公积金”指城镇住房制度改革中国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的专项用于住房消费的资金门面不行。

缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%有条件的城市可以适当提高缴存比例缴存方式一是由职工个人缴存二是由职工所在单位缴存

42、个人住房公积金贷款指参加了住房公积金制度的职工在购买、建筑、翻建和大修自住住房时因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税指房屋所有权发生变更时就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收普通住宅2%、非普通住宅4%。

44、公共维修基金指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金普通住宅2%电梯房、门面3%。

45、生地指未经开发尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格各层的差价几十~几百元。

47、基价即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。

是针对房地产定价方法而言的与起步价没有关系楼层、朝向不同价格也不同。

48、均价即物业的平均销售价格将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数即可得出每平方米的均价。

49、成本价指住房制度改革中出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括A、征地和拆迁补偿费B、勘察设计和前期工程费C、建安工程费D、住宅小区基础设施建设费E、管理费F、贷款利息G、税金

二、建筑基础知识

1、三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积红线范围内的面积。

4、建筑面积指建筑物外墙柱勒脚以上各层外围水平投影面积之和包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积指商品房按套出售其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积指住宅各层面平中直接供住户生活使用的净面积之和在住房买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

7、公摊面积标准指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积由两部分组成一室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等二套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积住宅用房按使用面积计算非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数11、容积率总建筑面积/总用地面积多层容积率大致