上海各区域楼市发展脉络.docx

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上海各区域楼市发展脉络

上海各区域楼市发展脉络

——东北角篇（虹口、杨浦）

楼市起伏跌宕十多年，改变了上海的城市面貌，也改变了人们的居住观念。

由于房地产具有独特的区域特性，上海不同区域的市场发展轨迹也不尽相同。

也正因为如此，我们常常会发现总有一些区域，一些板块的市场表现异于整体市场行情。

我们梳理了上海各区域楼市发展的脉络，从历史轨迹、现状特点，潜在供应等多方面剖析各区域市场。

其中中心城区由于发展起步早，市场成熟度高，成为我们关注的重点。

篇幅有限，分期介绍，本期着重介绍东北角的虹口、杨浦。

一、发展历程

虹口、杨浦两区均位于上海东北角，是典型的上海老城区，区域的东南侧均有黄浦江环绕，拥有独特的天然水系，各自的区名也分别由虹口港和杨树浦港而得名。

两区历史上分别为英、法租界，虹口建造了一批花园洋房和石库门，而杨浦以本地居民的棚户区为主，在淞沪抗战结束后，两区均为日租界，当时虹口商贸居住区、杨浦居住工业区的概念深入人心。

而近二十年来，虹口、杨浦逐步开始旧城改造，虹口在保留商贸和居住功能的同时，开始朝航运和商务区发展，而杨浦也逐步从都市型工业区蜕变，厂房大量拆迁至郊区，为楼市发展创造了良好的前提。

此后，两个区在市政工程的大力开展下，周家嘴路等几条主干道的贯通改变了虹口和杨浦连接不畅的情况，四川北路和控江路商业繁华度的提升，增加了区域竞争力，虹口港和杨树浦港水系的变清，营造了宜居的环境。

虹口区

虹口区与市中心的黄浦接壤，是上海东北角到市中心的交通要塞，区域内拥有鲁迅公园山阴路一带的文化名人居、四川北路商业街、虹口足球场等设施。

区域的商品房起步在1995年左右，曲阳新村等一批公房的兴起使得售后公房开始出现，

之后到了1998年左右，作为虹口商品房的鼻祖，瑞虹新城的高调入市才开启了虹口的商品房市场。

该盘接近40万平方米的规模，引用香港“市中心造镇”的先进理念，在配套和居住理念上都领先于当时的其他项目，万科和大华造城运动也借鉴于此。

虹口在当时迅速成为人居典范，楼市开始爆发，当年成交量比上一年猛增近90%，既弥补了商品房市场的空白，也改变了外销房支撑虹口楼市的局面。

虹口区主要市政工程建设与同期房地产项目

重要影响工程

建成时间

工程意义

同期代表楼盘

物业形态

四川北路市政基础设施改造工程

1995.9

四川北路呈现“路通、灯亮、树绿、花红”的崭新风貌

凉城、曲阳一带的新村

老公房

曲阳路辟通工程提前通车

瑞虹新城一期开工

1996

带动曲阳路沿线2万平方米危棚简屋的成片改造；

虹口第一个商品房项目启动

凉城、曲阳一带的新村

老公房

虹口足球场已经进入后期工程

1998

提升区域体育竞争力、带动周边发展

虹口花苑、欧阳花苑、瑞虹新城

老公房、点式高层、商品公寓

周家嘴路—海宁路拓宽工程竣工通车

1999

是北外滩发展的基础之一，同时打开了虹口腹地，与市中心、闸北连成一片

绿洲紫荆花园、正润欧洲花园

商品公寓

瑞虹新城一期竣工、虹口港整治基本结束、轨交3号线通车

2000

提升交通便捷度、营造宜居环境、为商品房的大规模开发创造条件

瑞虹新城一期、和泰玫瑰园、建玮公寓

高品质商品公寓

山阴路、长春路实施“修旧如旧”景观道路改造

2004

四川北路商业街附近闹中取静之地，有虹口的衡山路之称

凯润金城、金轩大邸

商品公寓

中环线（虹口段）高架道路及地面工程竣工、轨交四号线虹口段通车

2005

加快虹口凉城地区发展，提升虹口与其他中心城区交通便利度

溧阳华府、爱家豪庭

高品质商品公寓

轨道交通八号线正式通车

2007

缩短四川北路地区与市中心的距离

瑞丰国际大厦、外滩茂悦大酒店

甲级写字楼、高级酒店

外滩通道、新建路越江隧道、轨道交通10号线进展迅速

2008

进一步提升虹口居住档次

上海港国际客运中心客运综合楼、盛邦国际大厦、复城国际

客运中心、甲级写字楼、高品质综合社区

基础设施方面，良好的市政建设也为住宅发展创造了良好的条件。

“九五”期间共拓宽、重修、辟通了四川北路、海宁路等22条道路，新建了高架虹口段道路，加上广粤路、凉城路、车站北路、奎照路的先后开通，极大地便利了凉城和市中心的连接，促进了四川北路和凉城地区楼盘的开发和销售。

同时，周家嘴路拓宽工程结束后，沿线房地产的供应量和单价同步上升，如香港丽园、艺术林等，十五规划中大连路隧道的开通更是使得虹口楼市成为宝山、浦东、杨浦和市中心客的购买热地。

轨道交通发展也直接导致了楼市的火暴，2000年的轨道交通三号线，2007年底四号线，2008年底的八号线以及即将运营的十号线，使得虹口区内任一点到轨道交通的距离均在2公里内，这一优势堪比市中心。

从客群演变来看，由于虹口最早的两个动迁基地，是北外滩地区和虹镇老街。

北外滩由于可以直通外滩，具有开发的先驱优势，是动迁量最多的地区，这部分客户除迁入曲阳新村等旧区改造配套房，相当一部分流入曲阳和凉城板块买房。

另一部分因瑞虹新城动迁的虹镇老街动迁户一部分转移到凉城。

由于当时国外和外地投资客较少，客群地域观念较重，受闸北和杨浦“下只角”观念影响，释放在别区的动迁需求较少。

而后，由于虹口的土地极度稀缺，住宅供应有限，长期的供不应求推动房价的走高，北外滩也因江景概念吸引了一大批投资客，共同作用带动各板块房价逐级走高，需求受购买力限制才逐步出现跨区购房趋势。

杨浦区

杨浦区地处上海东北角，原先为老工业基地，承载着上海传统制造业的重任，并于1990年左右形成拥有机电、冶金、造船、化工、仪表、轻工、纺织、建材等行业门类较齐全的综合性工业基地，如今尽管众多厂房已逐一搬迁，仍然在东外滩板块内保留着一批烟草公司。

杨浦区同时也是上海主要的棚户区之一，有众多危房和老公房，一度被上海人称为“下只角”。

因此，在地理位置闭塞、工业长房集中、旧区改造密度高的共同作用下，杨浦区的房地产市场受限较多，也阻碍了该区房地产的规模化发展，杨浦区是中心城区中起步较晚的区。

杨浦区的楼市发展历程与市政工程紧密相关。

1993年10月杨浦大桥建成，该大桥对上海的浦东开发和缓解市中心交通压力具有重要意义，杨浦大桥的通车效应在其后几年开始释放，逐步扭转了杨浦在上海的形象。

其后十五年，经历“九五”、“十五”和“十一五”三个阶段，杨浦楼市在市政工程的逐步落实下，彻底旧貌换新颜，住房从售后公房转向商品房，从低档次向高品质升级成功。

杨浦区主要市政工程建设与同期房地产项目

重要影响工程

建成时间

工程意义

同期代表楼盘

物业形态

杨浦大桥

1993.10

打通闭塞现象、提升区域形象

万登花苑

多层公房

营口路延伸工程

1995.12

改变中原地区进出难的局面

长阳新苑

多层板楼

周家嘴路辟通

1997.6

与海宁路连成一片，直通虹口，缩短与市中心距离

文化花园、正文花园

区域第一批品质板楼

杨树浦港河道整治

2000

为江景资源的开发、东外滩板块的发展做准备

华升新苑、莱茵半岛

小高层商品房

黄兴绿地开园

2001.6

是黄兴板块形成大规模居住区的环境基础

公园3000、现代星洲城

小高层商品房

大连路越江隧道贯通、淞沪路拓宽一期工程完工通车

2002

打通杨浦与浦东陆家嘴的联系，为大连路成为现代服务业聚集区做准备；直通新江湾城的重要工程

书香公寓、公园景秀

小高层高层商品房

上海滨江创意产业园开园

2004.10.30

现代服务业集聚地,聚集了一批国内外创意设计企业

上海梦想

新江湾第一个商品房诞生

翔殷路越江隧道、轨道交通四号线杨浦段、中环路大柏树至五角场段通车、

2005

进一步加强杨浦的交通通达度，均衡各板块楼市发展不一的局面

海上海创意街区和LOFT办公楼

沪办公楼新形态——loft概念应用鼻祖

复旦大学新江湾城校区及其一批高等院校设施落成

知识杨浦概念初步形成

百联又一城、万达商业广场开业

2006年底2007年初

五角场商圈升级完成，引领杨浦商业辐射半径增大

宝地东花园二期

高品质公寓

轨道交通八号线正式通车

2007

串联鞍山、黄兴和中原三板块，彻底缩短与市中心距离

上海橡树湾、海上硕和城二期）

高品质公寓、联排别墅

闸殷路道路改建辟通工程已竣工

2008

为新江湾板块的发展提供新能量

合生高尔夫公寓

高品质节能高层公寓

从市政工程的进程看，内环线通车，四平路、大连路、周家嘴路、黄兴路的修建拓宽，大大改善了区境内的交通状况，使得鞍山和东外滩板块可以先成熟起来。

同时，大规模的旧区改造、新型居住区的建设及黄兴绿地的兴建，使得黄兴板块也开始形成。

其后，轨道交通4号线、8号线的贯通，引导区域各板块全线开花，减少了原来因交通便利度的价格瓶颈，杨浦楼市更加蒸蒸日上。

而真正提升杨浦档次的是大连路隧道的贯通、北外滩的改造计划、五角场商圈升级、大学城的落成这四大市政工程，使得杨浦楼市从旧城转变为现代化大型居住区后，最终升级成如今的知识杨浦形态。

从客群演变来看，杨浦90年代末由于工厂集中，工人之前的分配住房基数很大，在新型居住形式诞生后，其中一部分人响应了售后公房，而另一部分产生了将旧公房置换成新房的念头，意图改善居住条件，这也促成了杨浦房地产一级市场发展的基础。

其后，2000-2005年间，在一系列市政工程竣工的影响下，杨浦区距离市中心直线距离近的优势逐步被挖掘出来，凭着逐步改善的区位条件和住宅的低价优势，开始愈加吸引其他区域购房者落户杨浦，这也推升本区房地产市场需求和消费潜力进一步增大。

而2006年至今，大学城的兴起、创新产业的发展和新江湾城的开发又引领杨浦区需求结构朝更高层次发展，通过大学城建设带动周边地区改造，吸引了高级知识分子、高级白领和一批投资者进入，杨浦需求结果在十五年间从单一的低层次终于蜕变成多元化高阶层化。

二、现状特征

虹口、杨浦主要住宅板块特色

区域

板块

规划定位

地脉特性

在售代表楼盘

毛坯价格范围

（元/平方米）

虹口

曲阳

居住、商业

上海首批居住示范区

复地·复城

21000-25000

北外滩

航运、商务、旅游、服务业

居住高地、老航运基地

帝景苑、白金湾府邸

40000-50000

四川北路

商业、居住、文化行政中心

上海著名商贸区、文化底蕴之所在

爱家豪庭、溧阳华府

22000-28000

凉城

大型居住区

新居住区

大上海紫金城、水木年华花园

16000-20000

杨浦

东外滩

居住、商业、旅游、行政

黄浦江景观区衍生的高品质住宅区

合生高尔夫公寓、宝地东花园

16500-24000

鞍山

居住、商业、文化

人文教育高地、老商业居住区

君欣豪庭、华升新苑

15000-21000

黄兴

居住、休闲

生态绿地、人文宜居区

海上硕和城、韵都城

14000-15000

五角场

商业、商务、居住、文化

城市副中心，人文教育高地

创智天地坊

16000-19000

新江湾城

居住、文化

自然湿地生态氧吧、高品质住宅区

新江湾佳苑、橡树湾

16300-26000

中原

老居住区

动迁安置区、中档住宅区

无

12000-13000

（参考）

东北角两区均利用天然水系概念打造滨江居住区，虹口的北外滩地区江景资源丰富，已经在近10年形成了10多个滨江楼盘，如新外滩花苑、名江七星城、耀江国际花园，居住区渐成规模，并将在此基础上发展商贸和航运业；而杨浦东外滩则将被打造成融人文历史、浦江美景、亲水绿地、休闲娱乐为一体综合性滨江休闲区，如今建成的楼盘有现代星洲城、宝地东花园。

同时，四川北路和五角场也分别成功地进行了商圈升级，作为两区的商业中心，带动了周边商品住宅的发展。

其他板块则在整体商品房开发的