新会计准则对投资性房地产公司的影响基于投资性房地产上市公司的案例分析.pdf

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上海交通大学硕士学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响基于投资性房地产上市公司的案例分析姓名：

朱冯娜申请学位级别：

硕士专业：

会计指导教师：

彭娟20090524新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析摘要本论文主要是基于对企业会计准则第3号投资性房地产理解，通过对采用公允价值计量投资性房地产上市公司的报表及公告比较分析，从中总结出新准则对于投资性房地产上市公司的影响，旨在帮助投资者更好的理解投资性房地产类的上市公司会计信息，也希望能对投资性房地产公司在新准则运用和实施上所碰到的问题有借鉴意义。

本文以新准则及其应用指南为理论基础，通过对2007年十四家采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司年报及公告的深入研究及比较分析，从中选取了具有代表性的三家上市公司进行案例分析，从新准则对投资性房地产上市公司的盈余管理、纳税、资产评估为三个主要环节着手，得出如下结论:

一.投资性房地产计量模式的转换在短期实质上并没改善公司的财务状况,且要付出公允价值取得与披露等相关成本.二.相关税收政策的不明确导致上市公司保持原有计量模式.三.资产评估平台的缺失造成了投资性房地产的公允价值的评估困难.关键词：

企业会计准则第3号，投资性房地产，盈余管理，纳税政策,资产评估THEIMPACTOFNEWACCOUNTINGSTANDARDONINVESTMENTPROPERTYENTERPRISES-BASEDONCASESTUDYONINVESTMENTPROPERTYLISTEDCOMPANIESABSTRACTBasedon,thisthesisdefinestheimpactofnewaccountingstandardoninvestmentpropertyenterprisesbyanalyzingreportsandstatementsoflistedcompaniesthatusefairvaluetocalculateinvestmentproperty.Theaimofthisthesisistohelpinvestorswellunderstandingtheaccountinginformationofinvestmentpropertylistedcompanies.Moreover,itsuggestsinvestmentpropertylistedcompanieshowtoimplementthenewaccountingstandardandsolvetheproblemstheymightmeetwith.Thethesischoosesthreetypicallistedcompaniesascasestudiesfromfourteencompaniesthatusefairvaluetocalculateinvestmentpropertyin2007,accordingtothetheoryandimplementationguideonnewaccountingstandard.Fromtheaspectsofprofitmanagement,tax,assetassessment,thisthesisconcludesasthefollowing,1.Itdoesntimprovefinancialperformanceinshorttermsactuallyifcalculatingfairvalueoninvestmentproperty.2.Listedcompanieskeeptheformercalculatingwaybecauseofvagueofrelatedtaxpolicies.3.Itisdifficultforinvestmentpropertycompaniestoassessfairvaluebecauseoflackofassetassessmentplatform.KEYWORDS:

AccountingStandardofBusinessEnterprisesNo.3,InvestmentProperty,ProfitManagement,TaxPolicy,AssetAssessment上海交通大学上海交通大学学位论文原创性声明学位论文原创性声明本人郑重声明：

所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。

除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

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年月日上海交通大学上海交通大学学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

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（请在以上方框内打“”）学位论文作者签名：

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年月日上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析1第一章绪论11选题意义选题意义2006年财政部发布了新的会计审计准则体系，共39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，这标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系正式建立。

我国新的企业会计准则基本准则明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地运用了这一计量属性，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性一步。

公允价值作为计量属性，第一次被正式写入对具体准则具有统驭作用的基本准则。

然而，公允价值准则在实务中的应用遭遇了不少的困难。

1998年，我国曾在非货币性交易和债务重组两个具体准则中短暂地运用过公允价值。

这次新准则中公允价值的引入是否又会如同上次的短暂运用后消失，也成了学界颇有争议的话题。

企业会计准则第3号投资性房地产是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定。

根据2007年上市公司的年报,只有十余家上市公司选择采用公允价值模式计量投资性房地产，占拥有投资性房地产项目的上市公司的2%，占全部上市公司的1%。

值得关注的一点是，这十余家上市公司均非房地产行业上市公司，且这些上市公司中的大多数在改变计量模式后，对该公司的影响偏小。

此外，绝大多数拥有投资性房地产的上市公司，特别是原本最受关注的房地产公司，并没有改变原有的成本计量模式。

本文旨在通过对于小部分采取公允价值模式计量投资性房地产的上市公司的分析，从盈余管理，纳税影响，以及公允价值的评估三方面，对新会计准则的实施与运用说出自己的看法，为上市公司的盈余管理，为投资者能更好的辨别企业的真实会计信息，以及为管理当局对投资性房地产企业新会计准则的运用提供一些参考和意见。

12文献综述文献综述1.2.1国外文献综述国外学者对于投资性房地产的研究是建立在国际会计准则理事会（IASB）在2003年12月18日修改的国际会计准则40条的基础上的。

最典型的莫过于约翰维利及桑斯（JohnWiley&上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析2Sons，2003）对于国际会计准则40条的逐字逐句的拆析。

戴维及托马斯（DavidLorenz&ThomasLutzkendorf,2008）在他们的文章中指出国际会计准则要求企业经常对资产进行重估，以使其帐面金额不至于与资产负债表日以公允价值确定的该项资产价值相差太大，投资性房地产的公允价值一旦变化，上市公司的财务报表将体现这一变化。

而这对投资者而言，这样做有以下好处：

（1）土地和建筑物的公允价值通常是其市场价值，而国际会计准则要求的评估系由专业评估人士进行，有助于投资者了解企业资产最近的真实价值。

（2）固定资产按评估值计提折旧，可以衡量企业真实的经营水平，有助于公司管理层和投资者做出明智的决策。

尼克（NickFrench,2006）更在他的文章中强调了公允价值在国际会计准则第40号中的定义:

公允价值是在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。

所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。

“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。

自愿购买者是指自愿而不是被迫购买，该购买者既不过分急于也不准备按任意价格购买。

假定的购买者不会支付高于由熟悉情况的、自愿的购买者及销售者构成的市场所要求的价格。

而自愿的销售者则不是一个过分急于出手，也不是一个准备接受任何价格的被迫的销售者，更不是一个抱着固定价格不放，而不理性考虑当前市场状况的销售者。

自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。

而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。

这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。

这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。

综上所述,国外的学者均是结合了本国的资产评估,公允价值的取得等实际情况来分析国际会计准则40号。

这表明会计准则的实施不单单需要规定明确的政策,外部环境的配合也比不可少。

而这些恰恰是我国所缺少的,这个观点也体现在后文中。

1.2.2国内文献综述自2006年财政部公布新会计准则以来，针对第三号-投资性房地产这一准则，国内的学者展开了热烈的讨论。

以下是一些比较有代表性的成果：

杨传先（2008年）在投资性房地产的公允价值计量及其影响以及施颖投资性房地产中公允价值的应用及影响分析均详细的分析了公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多面可能产生的影响作了深入分析和探讨。

他们均认为对于上市公司管理层来说，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，因为公司业绩的波动性会影响其考核、相关上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析3管理以及股权激励等方方面面，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。

付丽（2007年）在公允价值计量属性的引入对企业财务信息的影响中提出新会计准则中引入了公允价值计量对无论是盈余管理还是纳税方面都有很大影响。

她特别指出了由于计量模式的改变带来的此部分未分配利润未有真正的资金流入，所以短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。

这样，从利于公司未来发展的角度考查，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免过度暴露财务风险，宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。

裘宗舜及夏炎（2007年）在投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式中从投资性房地产后续计量模式选择出发，分析了投资性房地产后续计量方式的现状，即多数经营房地产的上市公司不愿采用公允价值进行后续计量，提出了由于相关政策的不明确和滞后性，导致上市公司宁愿采取现在看来更稳健的成本模式进行计量投资性房地产。

综上所述，我国的学者均肯定了新会计准则在投资性房地产上的先驱性，但也纷纷表示