宝龙焦作项目可研报告+[兼容模式].pdf

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投资发展中心市调时间2010年5月19日-21日城市概况城市概况2009年市区主要经济技术指标2009年市区主要经济技术指标常住人口（万人）89.62户籍人口（万人）83.81市区GDP（亿元）全市1116市区205.99城镇居民人均可支配收入（元）14530城镇居民人均消费力支出（元）10614社会消费品零售总额（亿元）全市264市区84数据来源：

2009年焦作统计提要结论：

选址城市、选址区域符合项目选址条件焦作中心城区用地发展的总体拓展方向为“内优西展，主体南进”。

1、近期：

内优西展，主城扩展采用内部优化调整、置换老城为主，适度兼顾新区开发模式，开发西部工业集聚区。

2、远期：

主体南进。

采用开发新区为主，旧城改造为辅的扩展模式。

主城区主体向南扩展到大沙河，仅少量布局跨越大沙河发展的用地。

2020年，中心城区人口规模140万人，建设用地140平方公里，人均建设用地100平方米城市交通规划城市交通规划道路名称道路红线（米）是否建成解放路56，45，61.5建成建设大道56建设人民路60建成丰收路67建成世纪路56部分建成普济路56建成民主路35，60，80部分建成塔南路60建成山阳路56建成中原路56部分建成焦东路35，40，50建成资料来源：

焦作市城市道路系统规划工字路两车道部分建成结论：

选址项目的交通条件基本符合选址标准。

说明：

宝龙意向项目虽在解放路和建设路之间，但北侧地块与建设大道中间有铁路和部分多层建筑相隔，没有紧邻建设大道，且北侧地块东侧的工字路为断头路，即北侧地块东侧无规划道路。

城市商业概况城市商业概况序号商业项目项目定位建筑规模（m序号商业项目项目定位建筑规模（m22）开业时间主力业态/与本项目地块直线距离）开业时间主力业态/与本项目地块直线距离1三维商业广场550002004年苏宁电器，三维购物超市/距离本项目19公里1三维商业广场城市综合体55,0002004年苏宁电器，三维购物超市/距离本项目1.9公里2丹尼斯生活广场15,0002005年丹尼斯百货，丹尼斯超市/距离本项目3.5公里3香港城400002010年10月丹尼斯超市，奥斯卡国际影城/距离本项目1.9公3香港城40,0002010年10月里4百货大楼大型百货12,0002000年前距离本项目1.9公里5新亚百货10,0002000年前距离本项目1.9公里66号院购物中心90,0002010年9月距离本项目1.2公里75,0002006年距离本项目1.6公里843002006年距离本项目20公里大张惠利家84,3002006年距离本项目2.0公里92,5002006年距离本项目1.8公里102,8002005年距离本项目3.2公里大型超市112,5002004年距离本项目6.0公里12家乐福7,0002007年距离本项目3公里2008年5月开距离本项目24公里13华润万家12,400年月开张，2010年2月歇业距离本项目2.4公里14蓝波湾超市6,0002003年距离本项目0.7公里蓝波湾超市153,2002001年距离本项目2.0公里16焦东超市7,5002004年距离本项目1.4公里17丽景新天地休闲步行街20,0002012年相邻本项目地块城市酒店概况城市酒店概况星级酒店概况酒店名称酒店星级酒店客房数酒店名称酒店星级酒店客房数三维戴斯酒店准5星250焦作迎宾馆四星186山阳建国饭店四星220山阳建国饭店四万方金沙酒店四星150凯莱大酒店四星182奥斯卡假日酒店四星云达中州国际饭店四星308建港大酒店三星158海天假日酒店三星133月季大酒店三星198碧海云天酒店三星128数据来源：

市场调研数据来源：

市场调研地块周边房价地块周边房价5公里范围内房价5公里范围内房价项目名称产品及建筑类型市调时刻点的均价六号院高层公寓3000无装修六号院50年产权3000无装修华景国际高层6.6层高底商预计3800一层15000-底商17000丽晶新天地高层复式6.8米层高的商铺5.4米层高，产权面积算6000香港城商铺14000返祖三年，返祖率7%，8%，9%中海丽江高层预计3500-3600亿家运河上郡高层3300亿城翰林院高层3600亿万国际公寓高层3200结论：

建业森林18层预计3700数据来源：

市场调研选址项目房价不符合选址标准。

地块周边地价地块周边地价2009年部分代表性土地成交情况编号成交时间性质面积容积率单位地价12010-3-19住宅、24900155512010-3-19商业249001.55522010-3-4住宅602152.86132010-2-3商住1087272.3316242009-11-27住宅182642.514152009-10-16商住1409831779552009-10-16商住1409831.779562009-9-4住宅188781.82572009-8-21住宅62051.64982009-8-21住宅33890.9135积单位单位地价单位亩数据来源：

土地成交公告面积单位：

单位地价单位：

万元/亩南侧地块300万元/亩，北侧地块120万元/亩楼面地价：

924元/平米总地价：

约4.62亿元结论：

选址项目地价高于周边成交地价水平建议选址项目地价高于周边成交地价水平，建议地价控制在100万/亩。

3公里商圈人口公里商圈人口1.5公里商圈人口常住人口12万人3.0公里商圈人口常住人口35万人常住人口35万人民生街道：

4.1万人民主街道：

3万人新华街道：

2万人焦西街道：

0.5万人包含街道办焦西街道万人焦南街道：

2.5万人焦北街道：

1.7万人七百间街道：

0.5万人王褚街道：

1.5万人东方红街道：

52万人包含街道办东方红街道：

5.2万人焦东街道：

2.6万人百间房街道：

0.3万人太行街道：

1.5万人艺新街道：

4.0万人光亚街道23万人光亚街道：

2.3万人定和街道：

1.0万人中星街道：

0.9万人新城街道：

1.5万人数据来源：

解放区山阳区各街道办人口结论：

商圈人口符合选址标准。

数据来源：

解放区、山阳区各街道办人口地块交通情况地块交通情况地块周边公交情况地块周边公交情况有无公交站点公交线路数量东无0南有有铁路相隔4条南有有铁路相隔，4条西有近解放路有3条，近建设路有6条北有9条地块周边道路情况有无隔离带道路级别/宽度东无规划中道路南有现有铁路，拆迁有难度西无现状4车道，和平路往焦东路方向禁左北有现状6车道数据来源：

规划局及市场调研矿山厂地块南侧有铁路，现铁路仍在使用中，因朝南的那段铁路兼备兵器库战备需要，未来拆迁的难度较大。

结论：

两块地一起获取则项目的交通条件符合选址标准，如只拿南侧地块规划标准店则交通条件不数据来源：

规划局及市场调研符合选址标准。

地块概况地块概况地块位置解放路以南，焦东路以东用地性质商住用地，住宅为主用地面积北侧地块约90亩，南侧地块约160亩建筑面积待定建筑面积待定商住比例待定容积率待定，暂定3.0绿化率待定建筑密度待定规划内容待定其他限制条件（限高退线等）待定（限高退线等）超市进驻意向大商意向北侧地块拆迁情况（拆迁量补偿方有拆迁，拆迁内容为民房、商业、企业，迁量、补偿方式及标准等）具体拆迁量及方式待定。

地块政府报价单位地价：

南侧地块300万元/亩，北侧地块120万元/亩楼面地价：

924元/平米总地价：

约4.62亿元数据来源：

拓展部提供地块东北侧实景地块东北侧实景南向实景东向实景西向实景北向实景地块西北侧实景地块西北侧实景南向实景东向实景西向实景北向实景地块西南侧实景地块西南侧实景南向实景东向实景西向实景北向实景地块内部实景地块内部实景地块现状描述地块现状描述沿街以多层商品房和低层商铺为主内部已二三主，内部已二三层的多层民房为主，建筑密度约40-50%，其中非住宅类物业为小住宅类物业为小型宾馆、南苏曹小学、邯郸市油漆厂等整体拆漆厂等，整体拆迁量较大，具体的拆迁方式、补偿标准尚未确定。

地块综合评价地块综合评价地块位于焦作市山阳区核心区域，尤其北侧地块的商业氛围浓厚，商业价值较高，具备建造大型购物中心的条件；南侧地块因南边的铁路拆迁难度较大，且地块的东侧和北侧均为规划道路，目前的现状是除了地块西侧的城市次干道外，其他三面都不临路，不具备建造购物中心的条件，只适合规划住宅和少量商业街区；焦作市的消费力相对较若，国美、华润的退出及家乐福超市的经营不善，均有所警示，我们两块地如果规划购物中心其规模其规模也应有所控制；焦作普通住宅的售价在3500左右且整个房地产市场对国家宏观调控较为敏感为焦作普通住宅的售价在3500左右，且整个房地产市场对国家宏观调控较为敏感，为此制约项目住宅的利润空间；北侧地块的拆迁难度大成本高拆迁时间长不利于项目的推动北侧地块的拆迁难度大，成本高，拆迁时间长，不利于项目的推动；综上所述，如果北侧无法获取，则项目不适合集团项目的模式，项目不可行。

地块财务估算地块财务估算单位万元/万元一、项目概况项目指标单位备注单位：

万元/，万元项1用地面积250亩2容积率3.53总建筑面积58万平方米3总建筑面积58万平方米4单位地价136万元/亩5楼面地价583元/平方米二、产品配比及租售计划规划建筑面积（）销售比例预测销售均价（元/）销售额（万元）销售面积（）持有面积（）备注不含地下建筑面积合计27075048500095000不含地下建筑面积合计270,750485,00095,0001城市广场标准店65,0000%0065,0002商业步行街50,000100%15,00075,00050,000033酒店式公寓90,000100%4,50040,50090,00004五星级酒店30,0000%0030,000532层高层住宅345,000100%4,500155,250345,00006商业地下车位40,0000040,0007住宅地下车位80,0000080,000地块财务估算地块财务估算单位：

万元/，万元三、投资成本单位成本销售物业成本持有物业成本合计备注2870.665148,63581,018229,653

（一）土地成本29,1175,70334,820（）土地成本29,1175,70334,8201土地出让金13628,2695,53733,8062土地契税3%8481661,014前期费

（二）前期费用1004,8509505,800（三）红线外市政大配套9,7001,90011,600200元/平方米（三）建安工程成本98,00071,100169,1001城市广场标准店2400015,60015,6002商业步行街220011,000011,0003酒店式公寓2000180000180003酒店式公寓200018,000018,0004五星级酒店6500019,50019,500532层高层住宅200069,000069,0006商业地下车位3000012,00012,0007住宅地下车位3000024,00024,000（四）室外总体（管网、绿化）6,9681,3658,333占地面积*500元/平方米（四）室外总体（管网、绿化）6,968,3658,333占地面积500元/平方米（五）营销费用3%8,1238,123销售收入的3%（六）管理费用2%2,3901,5063,897建安工程成本2%地块财务估算地块财务估算销售物业持有物业单位：

万元/，万元单位成本销售物业成本持有物业成本合计备注四、税前总支出241,672五、税前总收入270,750六、各种税收62,900062,9001营业税及附加5.565%15,067015,067销售收入的5.565%2土地增值税26,043026,0433所得税217903所得税21790七、净现金-33,823经测算财务上项目在全部持有标准店和酒店，项目的净现金流为负3.38亿元。

单从