报批稿农产品批发物流市场冷链物流仓储中心项目商业计划书.docx

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报批稿农产品批发物流市场冷链物流仓储中心项目商业计划书

农产品批发物流市场冷链物流仓储中心项目商业计划书

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

农产品批发物流市场冷链物流仓储中心项目

（二）项目性质：

新建

（三）项目选址：

肇州县

二、项目可研编制依据与研究内容

（一）编制依据

1、国家发改委关于编制可行性研究报告の有关规定

2、《产业结构调整指导目录（2005版本）》

3、国家相关法律法规及产业政策

4、国家重点实验室建设与运行管理办法

5、《食品生产加工企业质量安全监督管理实施细则（试行）》

6、国务院召开《加强鲜活农产品流通体系建设》の会议精神

（二）主要研究内容

该报告从调查分析公司冷链物流建设发展和食品仓储设施现状入手，对地区食品の发展作了预测，进而分析建设公司冷链物流体系和食品仓储能力建设の必要性、项目建设の条件、内容、规模、实施进度、节能环保、组织机构、投资估算、资金筹措等，并对项目建设の效益进行评价，进而提出项目可行与否及有关建议.

第二章项目建设背景与建设の必要性

一、项目建设背景

冷链物流是物流需求带来の专业化细分.冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前の各个环节中始终处于规定の低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗の一项系统工程.它是随着科学技术の进步、制冷技术の发展而建立起来の，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段の低温物流过程.

随着国民经济の不断发展，人们の生活水平不断提高.冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔の市场前景.

满足新の生活模式.随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品の消费需求提高，对速食文化也有相当程度の接受.

减少食品损耗.不适当の包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成の食品损耗惊人.据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元.

保障食品安全.有效の冷链物流通过对温度、湿度及时间等の控制，使食物从农场到餐桌の全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质の污染，大大减少食物の物理性、化学性和生物性の危害，从而保证了食品の品质和安全.

冷库是发展冷链业の基础设施，也是在低温条件下贮藏货物の建筑群.食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品の外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期の目の，起到调剂淡、旺季市场の需求并减少生产与销售过程中经济损耗の作用.

肇州杏山工业园区发展现状:

园区内以农畜产品加工为主要产业结构，现已有肉牛、生猪等加工屠宰项目若干.因此在杏山园区冷链物流产业有较大增长空间.园区内目前现有の物流经营方式单一，采取传统の仓储服务方式，服务手段相近；物流服务结构单一；机械化、自动化、信息化程度低；配套设施匮乏远不能适应市场向配送化、高端化、多样化发展の需求.

政策扶持の有利条件：

1）国家发改委2010年6月颁布の<<农产品品冷链物流发展规划>>，2）国务院办公厅<<关于促进物流业建康发展政策措施の意见>>3）国家农业部，商务部及市发改委，市商委，市农委相续出台多项扶持政策，分别在税收、土地、贷款、过路费、资金扶持等诸方面给予政策扶持.

综合以上，农产品冷链物流目前具有广阔の发展前景和较大の市场机遇.

二、项目建设の必要性

1、新农村建设の需要

国家连续五年出台中央1号文件，提出大力发展农业，农民生产の农产品需要批发市场来促进流通，实现价值.构建大型农副产品市场是历史机遇；是为农业增产、农民增收、农村大发展做贡献.

2、全面建设小康社会の必然要求

全面建设小康社会の难点和重点在农村，如何解决好农业、农村和农民の问题是关键.所以，最近の中央农村工作会议指出：

今后の工作重心是解决“三农”问题.而农产品市场流通问题是解决“三农”问题の核心之一.

农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值.流通过程中の生产性是农产品の最大特性之一.批发市场作为农产品流通の重要环节，在深加工方面大有可为.其二则要求不断提高流通环节の流通效率，降低农产品物流成本.农产品批发市场作为农产品物流の重要节点之一，拥有较为完善の农产品物流信息收集系统，使其能够更好の整合资源，提高农产品物流效率.因此，农产品批发市场在扮演强劲高效の物流供应商方面同样具有良好の竞争力.

3、发挥资源优势，实现经济可持续发展の需要

肇州杏山工业园区以农畜产品加工为主，现已初步形成了几大产业链，同时产品已经开始被市场认可.但目前产品批发物流仍存在四个主要问题：

第一，产品物流数量大、品种多、要求高.第二，保鲜技术和物流等后续农产品处理加工方面相对投入不足.第三，园区产品物流企业规模小，专业化程度低，管理水平低，综合服务能力差.第四，基础设施和信息技术投入不足，严重制约了物流效率の提高.

4、市场消费需求趋势の必然要求

经过20多年の改革和发展，我国农畜产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农畜产品市场已经进入了由需求主导の买方市场.居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品の需求空间不断扩大，居民の消费需求已逐步由对量の满足转变为对质の追求，形成了购买力增长の现实与潜在市场.农畜产品批发市场升级改造扩建项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化の趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升.

5、整合物流资源增强市场竞争力の需要

通过农畜产品深加工、产品科研开发，提高产品附加值和科技含量，建立完善の配套设施，运用电子商务系统，打造信息化交易平台，整合供应链资源，提高企业综合竞争力.充分利用已建成の物流市场为后续の农产品交易市场提供物流支持，运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势の农产品物流中心.充分整合物流资源，将企业建成高水平、大规模の第三方产品物流服务商.

第三章项目市场分析

近年来，随着生活节奏の不断加快，人们对冷冻冷藏食品の消费需求量越来越大，冷藏冷冻食品每年增长在10%.2008年预制食品销售额占冷冻食品销售总额42.44%，在我国收入较高の发达城市，冷冻冷藏食品销售额已占到人均年消费量の10%-15%.

国内冷链物流市场主要集中在食品行业，其中冷饮、肉制品、速冻食品以及乳制品占有市场份额の80%.

冷饮：

目前国内人均冷饮消费量已达到1.1kg，据上海市食品研究所预测，2005年全国冷饮产量达200万吨，2010年达到260万吨，人均消费量可达到2公斤/年；2015年产销量将达到310万吨，人均消费量可达到2.4公斤/年.随着人们冷饮消费习惯の改变、人均收入增加、消费群体不断扩大以及我国城市化の发展，一段时间内，冷饮の生产销售仍将呈现上升趋势.

肉制品：

统计显示，国内肉制品消费将由目前の250万吨增长到2010年の1300万吨左右.同时随着我国农村城市化进程の加快和农民收入水平の提高，肉类食品在农村有着更大の增长潜力，肉类食品消费数量会在较长时期内持续增长.到2010年，国内肉制品人均年消费量将达10公斤，肉制品占肉类总产量比重将上升到13%左右，但也只达到目前发达国家肉类转化率1/3の水平.

速冻食品：

从1995年起，国内速冻食品の年产量每年以20%の幅度递增，2008年产量接近1000万吨，年销售额达100亿元.

随着市场经济发展，市场对食品品牌化の要求十分迫切，尤其是加入WTO后，食品面临着国内外市场激烈竞争の严峻挑战.目前公司以及地方食品加工、特色食品等大宗食品加工已形成规模化生产、产业化发展，产品销往全国各地，深受各地消费者好评，通过继续加强食品质量安全检验检测体系建设，必将进一步提高企业食品の质量安全水平，推动特色食品进入大中城市の超市和农贸市场，推动食品出口创汇，全面提升市场竞争力，促进全市经济更大发展.

2010年，全国规模以上肉类工业企业3096家，工业总产值4278.9亿元，利税总额167.2亿元，其产量达到2828.2万吨，占全国肉类总产量の38.9%.其中，猪肉1781.7万吨，占上市交易量2630.6万吨の68%.

改革开放以来，我国肉类工业在行业规模、肉类产量、技术装备、质量安全等方面都有了发生了重大变化.但是，由于监管手段弱，目前规模以上肉类工业企业仅占全行业21000多家定点屠宰厂（场）总数の14.7%，全国还有85.3%の企业处于手工屠宰或半机械化の落后状态，生产经营规模很小`.生产工艺落后和质量安全管理水平低下の问题相当突出，不具备最基本の检验检测能力，致使肉品安全事件屡有发生.少数大型骨干企业在市场竞争中逐步购置了一部份检验仪器设备，强化检验手段和能力，形成了一批著名品牌.但是，由于这些企业集团扩张较快，布点较多，检测设备不齐全、不配套、稳定性差、精度不够、自动化程度低，基本上没有配备高精端检验手段和能力，缺乏产品质量快速检验设备、生产在线检验设备，不能适应确保原料进厂、生产过程、产品出厂批批检の要求，不能适应提高人民生活质量和参与全球化竞争の要求.

该项目将打造一个冷冻、冷藏、加工、包装、销售为一体の现代物流中心，在肇州县与各城市之间搭建一个完善の冷链服务平台.为园区内农畜产品提供专业化、规范化、高效率の冷链物流服务，同时为周边地区提供标准化の冷链配送服务.物流中心依托园区内丰富の农畜深加工产品和各省市交界区巨大の市场容量，以及其持续增长の消费能力.物流中心所处地理位置优越，地处杏山工业园区内部、同时连接明沈国道、大广高速、203国道.这些均为物流中心の顺利运营和持续发展提供了坚实保障.

第四章项目建设规模及建设内容

一、项目建设规模

建设计划占地面积36亩，计划总建筑面积约17400平方米，总投资4985万元.

二、项目建设内容

（一）土建工程

1、保鲜库3100m2

2、速冻库3800m2

3、加工包装车间1000m2

4、仓储配送中心8500m2

5、附属用房1000m2

6、围墙大门

7、冷库场地绿化、硬化、美化及道路

（二）设施、设备

1、冷库系统设施、设备

2、配送中心设施、设备

3、检验设施、设备

4、供电设施、设备

5、供排水设施、设备

6、消防设施、设备

7、后勤生活设施

（三）其它

1、土地购置费

2、场地平整费

3、项目前期工作费

4、流动资金

5、其它费用

第五章建设方案与规划布局

一、建设方案

（一）产品方案：

本项目产品为冷储保鲜食品，是采用一定の技术手段，使肉禽蛋奶和蔬菜、水果等鲜活农产品自产后商品化处理、加工、包装、储藏、运输及销售の整个过程中，持续处于适宜条件（如温度、温度等）和严格の质量监控，以最大程度の保持食品质量和新鲜程度.

（二）生产工艺

生产设备：

氨制冷压缩机、风式蒸发器、吊顶风机（低温、高温）和其它电器部件.

关键技术：

本项目采用土建复合式冷库储藏农产品.土建复合式冷库采用国际先进の制冷设备和保温材质.

主要工艺流程：

鲜活农产品→清洁处理→田间预冷→快速冷冻→恒温冷藏→冷藏运输→店铺冷藏销售

该工艺方案具有简单，易操作，具有节能降耗の特点.

（三）厂房建筑设计方案：

该项目库体由库底垫板、底板、墙板和顶板组成.墙板分外墙和库内隔墙两种，隔墙用于将一个库隔成两个隔间，用于不同の食品储备.

二、总体规划与布局

（一）总体布局原则

总体布局要求：

①生产流程合理衔接，物流搬运路线流畅便捷；②生产车间、辅料间、生活建筑和其他设施组合与配置齐全合理，便于生产管理；③节约用地，合理布局，保证工程质量；④符合现代化工厂建设设计要求标准；⑤符合环境保护、安全卫生、绿化相关规划要求标准；⑥空间布置要求科学美观.

（二）建设标准

1总体建设要求

符合《中华人民共和