高校物业规范.docx

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高校物业规范

物业服务规范第3部分：

高校物业

1　范围

本部分规定了高校物业服务涉及的基本要求、通用服务、监督与投诉。

本部分适用于山东省内的高等学校物业服务。

业主自主管理型物业参照执行。

1注：

注：

在物业服务实践中，物业服务企业与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。

2　规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB5749生活饮用水卫生标准

GB50034—2004建筑照明设计标准

GA587建筑消防设施的维护管理

GA654—2006人员密集场所消防安全管理

3　基本要求

3.1　服务机构

物业服务企业应根据具体情况和合同约定，设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：

——物业服务企业应具有符合《物业服务企业资质管理办法》的资质；

——设置相应的服务场所，在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所内设立值班室；

——各类值班室布置规范、张贴“服务指南”，资料本、登记本齐全，配备满足服务需要的设备设施；

——设置服务窗口或公开服务电话，应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务；

——采用信息化手段进行管理。

3.2　人员

物业服务机构人员应符合以下要求：

——具有良好的职业道德、身体健康；

——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；

——进驻物业服务点之后，针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；

——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；

——办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域内服务人员应熟悉并掌握职责管辖范围内人员、物品情况，如实做好登记。

3.3　规章制度

物业服务企业应完善各项管理制度，主要包括：

——物业服务方案；

——各岗位职责、工作流程及服务标准；

——内部管理制度。

3.4　财务管理

应建立财务管理制度，并符合以下要求：

——物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》等相关法规要求；

——合同约定收费项目，应按合同要求执行；

——为业主提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；

——实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每年至少1次公开物业服务费用收支情况。

3.5　档案

有较完善的物业服务档案制度，应包括：

——技术档案，如物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等；

——日常管理档案，如物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案以及各部门运行档案等。

4　房屋维修与保养服务

4.1　提供24小时房屋报修电话，登记报修记录。

4.2　对学校教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护。

4.3　急修30分钟内到达现场，并制定维修方案，及时维修，记录规范齐全。

4.4　维修用品的领用记录齐全。

4.5　制定房屋及其附属设施的年度大、中修计划和日常维护保养计划，经校方同意后，组织实施。

4.6　保持房屋及附属设施正常使用功能，延长房屋使用寿命，其状态应满足以下要求：

——屋顶无积水、无渗漏；

——外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落；

——阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂；

——烟道及垃圾道通畅；

——排水管道、检查井定期进行清挖，确保管道畅通；

——室内墙面及顶棚无空鼓、无剥落；

——门窗开关灵活，无破损；

——室内地面无起砂、空鼓、无松动。

5　设施设备运维与保养服务

5.1　综合管理

5.1.1　制定设施设备维修保养计划，重点设备（变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等）要建立维修保养档案。

5.1.2　设置24小时报修电话，报修记录规范，配备专业人员，对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉等公共设施设备进行维修、保养。

5.1.3　及时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图，确保学校正常工作和教学秩序。

5.2　公共照明

5.2.1　应定期对公共照明系统检查维护。

5.2.2　制定公共照明节能管理制度，并应符合GB50034的要求。

5.2.3　教学楼、办公楼、实验楼、学生公寓楼道以及教室内照明每日检查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。

5.2.4　保持路灯、，庭院、操场照明完好，定期检修并做好检修记录，完好率达到95%以上。

5.2.5　楼道、教室等公共区域照明灯按时开启、关闭，满足使用要求。

5.3　供配电和应急供电系统

5.3.1　从业人员严格执行《电业安全操作规程》，并熟练掌握触电紧急救护方法。

5.3.2　主配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄。

5.3.3　具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数，其他低压配电室定期巡查。

5.3.4　配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好。

5.3.5　做好易触电区域安全防范工作，如电开水炉、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域。

5.3.6　制定突发停电应急预案，制定水灾、台风、地震等灾害的供电应急预防方案。

5.3.7　定期检查维护应急供电系统，确保正常工作状态。

5.4　给排水

5.4.1　应定期对给排水系统进行维护，定期对污水处理系统全面维护保养,系统无明显异味和噪声。

5.4.2　每天检查1次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏。

5.4.3　中水回用设施按规程生产运行，同时做好运行记录；中水水质达到有关标准；工作人员要有防护装置；中水管道和设施设备要有明显标识。

5.4.4　用户供水管线末端的水压及流量满足使用要求。

5.4.5　每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆。

5.4.6　高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB17051执行。

5.4.7　定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。

5.4.8　如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知物业使用人。

5.5　浴室、开水房

5.5.1　浴室、开水房设备定期维护、保养，定期除垢。

5.5.2　浴室安装计量装置，同时确保洗浴用水温度稳定；开水房设置计量、计费装置，无滴漏现象并保有记录。

5.6　供暖系统

5.6.1　根据实际情况做好市政集中供暖及自行供暖系统的维护工作。

5.6.2　保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。

5.6.3　供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守；供暖管网应每2天检查1次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨。

5.6.4　在每个交换站所供区域建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于1个监测点），每天统计，室内温度达标率在97%以上。

5.7　避雷装置

5.7.1　公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。

5.7.2　每月1次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。

5.7.3　保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好，避雷设施完好，接地电阻应不大于4Ω，弱电设备接地电阻应不大于1Ω。

5.8　消防设施

5.8.1　疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。

5.8.2　室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用。

5.8.3　室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。

5.8.4　灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。

5.8.5　消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。

5.8.6　自动消防设施运行正常；发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。

6　公共秩序维护

6.1　出入管理

6.1.1　应设立门卫、值班、巡逻、守护制度。

6.1.2　各出入口应24小时值班，主出入口双人值勤，设立岗，值班记录规范、详实。

6.1.3　学生公寓实行外来人员登记制度。

6.1.4　按照合同约定对人员和车辆出入进行管理，实行出入证制度，建立外来车辆出入登记制度。

6.1.5　对大型物品搬出进行登记。

6.1.6　对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，做好记录。

6.2　车辆管理

6.2.1　应加强车辆管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停放机动车的行为进行劝阻、纠正。

6.2.2　禁止出租车、摩托车和三轮车进入校园。

6.2.3　设定非机动车停放区，引导师生有序停放。

6.2.4　对非机动车带人和酒后骑车行为应及时制止。

6.3　巡查

6.3.1　制定详细的巡查方案，明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，制定巡查路线，发现违法、违章行为应及时制止。

6.3.2　发现异常气味、声响，应立即查明并报告。

6.3.3　实行电子巡查管理，每小时巡查1次，对办公楼、实验楼、电教楼、停车场（机动车和非机动车停放区域）等重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。

6.3.4　巡查应使用专用设备，在监控中心建立巡查记录。

如无巡查设备，宜保持两人一组进行巡查。

6.3.5　巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

6.3.6　检查夜间不关闭照明灯具、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启、关闭，做好有关记录。

6.4　监控

6.4.1　监控系统相应的设备设施运转正常。

6.4.2　监控资料至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6.4.3　确保治安电话畅通，接听及时。

6.4.4　按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。

6.4.5　设备出现故障，及时修复，出现紧急情况应及时向相关部门报告。

6.5　楼宇管理

6.5.1　根据合同规定，做好办公楼、教学楼等开门、清楼和锁门等工作。

6.5.2　协助学校维护教学、生活秩序，对不符合相关规定的行为及时制止。

6.5.3　协助学校做好教室的租赁、借用和调换，并记录备案。

6.5.4　实行物品出入登记制度，维护正常的办公科研教学秩序。

6.5.5　禁止推销等无关人员进入教学楼、办公楼以及学生公寓等区域。

6.5.6　定期查看楼房内用电、用水情况，查验消防设施，排除安全隐患。

6.5.7　对损坏公物和违反有关规定的行为进行劝阻、制止。

6.5.8　负责楼房内装修的管理，对在楼房内进行装修的单位签订管理协议书并进行安全检查。

7　消防安全管理

7.1　基本原则

7.1.1　物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责，按职责划分做好消防安全管理工作。

7.1.2　制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。

7.1.3　按规定进行防火巡查、防火检查。

应每日至少进行1次防火巡查，对学生宿舍应每日夜间进行防火巡查，且不应少于2次；学生宿舍严禁使用明火照明、取暖，严禁使用大功率电器；每月至少进行1次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。

7.1.4　制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年组织师生至少举行1次消防演习。

7.1.5　开展多种形式的消防安全宣传和培训。

每学期对新生进行消防教育宣传；组织师生、工作人员至少进行1次集中消防培训，教育有关人员掌握检查消除火灾隐患