二手房售后百问.docx

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二手房售后百问

1、            现在的买卖合同不是手签了，那是通过何种方式签订的？

答：

现在统一签署交易中心网上签署的打印合同

2、            为何要进行网络签约？

好处是什么？

答：

利用交易中心的网络平台签约，更专业，能避免一房两买。

3、            如何进行网络备案？

备案需要什么材料？

答：

交易中心有统一配置的密钥，利用密码登陆交易中心网上签

约平台，进行网络备案。

备案需要：

产证编号、权利人之一

姓名、物业地址、价格（俗称“备案四要素”），方能进行备

案。

4、            委托价格和实际签约价格一定需要一致么？

答：

不一定要一致，可能通过价辩，房东或客户的价格会有变动，签约价格会以最终谈判价格为准，所以与当初房东委托价会有不一致。

5、            拉取产权调查单需要什么手续？

需要拉哪些具体内容？

答：

赴交易中心查询窗口，提供身份证原件，填写查询内容。

拉查询单的内容为：

房屋及权利人信息、土地信息、他项

信息、限制信息。

6、            签约房东需要带什么材料？

答：

房地产权证、权利人身份证明、权利人户口簿、若有未成年人（出生证及户口簿）、相关费用

7、            签约客户需要带什么材料？

答：

身份证明、私章、相关费用、若需贷款（户口簿、结婚证、收入证明、资产证明等）

8、            定金与订金的区别？

答：

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式；

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。

一般来说，定金不可退，订金可退。

9、            首付比例有要求么？

答：

一般是总房价的30%，作为首付款。

若客户资质好，可以贷款80%的，则首付款为20%

10、       交易方式有哪些？

答：

上家无贷款，下家不贷款；上家无贷款，下家要贷款；上家有贷款，下家不贷款；上家有贷款，下家要贷款；转按揭

11、       什么时候需要公证委托书？

委托书的内容有什么要求？

答：

当买卖双方有一方为境外人（持港、澳、台、护照证件）的

时候。

委托书内容为：

委托人、受托人及委托事项、委托人

签字及日期，委托书一定要注意证件是否正确及委托事项是

否齐全，委托期限是否过期。

12、       违约金的界定？

答：

一般我们合同约定的违约金为房价款的20%，是一个受法律

保护的最高限额，一般法官裁量时违约金额肯定低于房价款

的20%

13、       权利转移与转移占有的区别？

答：

权利转移：

指买卖双方赴房地产交易中心办理产权过户申请当日，所有权利义务都已转给买方。

转移占有：

指卖方将该房地产实际交付给买房，买方实际占有该房地产

14、       法院诉讼与仲裁的区别？

答：

仲裁：

仲裁是指发生争议的双方当事人，根据其在争议发生前或争议发生后所达成的协议，自愿将该争议提交中立的第三者进行裁判的争议解决制度和方式。

一般来说，仲裁为“一裁定音”；

诉讼：

（俗称打官司），是指司法机关在当事人和其他诉讼参与人的参加下，为解决案件而依法定程序所进行的全部活动。

15、       哪些人签约需要公证？

公证费用是如何收取的？

答：

持除身份证外的其他证件（港、澳、台相关证件、护照）都需合同公证。

公证费用的计算：

成交价（50万至500万）0.25%+250元人民币

成交价（501万至1000万）0.2%+2750元人民币

成交价（1001万至2000万）0.15%+7750元人民币

成交价（2001万至5000万）0.1%+17750元人民币

成交价（5001万至1亿）0.05%+42750元人民币成交价（1亿以上）0.01%+82750元人民币

16、       结汇是什么？

如何办理结汇手续？

答：

结汇：

指外汇收款人将外汇卖给银行，银行按照外币的汇率支付给等值的人民币。

如何结汇：

首先外汇持有人携带相关有效证件赴中央人民币银行外汇管理局相关窗口领取结汇号、签订买卖合同带好买卖合同（公证）赴房地产所在区交易中心办理备案证明、外汇持有人带好相关有效证件-外汇号-备案证明赴外币所在银行办理结汇手续。

17、       下家是外籍人士，需要准备哪些材料？

答：

护照、公证费（买卖合同、借款合同）、

18、       上家或下家有未成年，需注意哪些方面？

答：

上家有未成年人：

提供当初买进时的证件（出生证、户口簿）、两个监护人（父母）带好相关有效证件到场签字。

下家有未成年人：

提供出生证或户口簿，监护人之一带好相关有效证件到场签字。

19、       房产登记中的未成年人是如何界定的？

答：

指未满18周岁的人。

20、       单独车位买卖与多车位买卖的注意点？

答：

若是单独车位，在签买卖合同时一并签订车位合同就可过户。

多车位合同，先签定车位合同，再到所在物业做车位公示，物业盖章后可过户。

21、       如何辨别真伪产权证书？

答：

一看封皮。

真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目。

假产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软；

　　二看纸张。

真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。

假的纸张则手感稀松、柔软；

　　三看防伪底纹。

真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。

假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；

　　四看发证机关盖章。

真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。

而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹；

　　五看注册号。

真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。

而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；

　　六看缝制。

真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；

　　七看附记。

真产权证第三页中附记一栏的内容包括：

产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；

　　八看图纸。

真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。

22、国内委托和境外委托分别如何操作？

答：

如其在大陆，可以至任一公证处办理委托书公证；

如其在港澳，请至中国司法部委托的香港\澳门律师公证人处办理委托书公证，再经中国法律服务（香港）有限公司加盖转递章，方能至上海使用（请提示客人一定要至司法部委托的香港律师公证人处办理，无该项资格的律师出具的公证书在上海不能使用）；

如其在台湾，请至台湾地方法院公证人或民间公证人处办理委托书公证，一份受托人携带，另一份由海协会、海基会转递，受托人到上海后携该公证委托书到上海市公证协会（胶州路699号12楼北京路）办理比对，该协会盖认证章后该公证委托书方能使用；

如果委托人为日本人（日本护照）在日本做公证委托，先去当地公证人这里签署相关文件，然后到法务省出相关文件，再到外务省出相关文件，最后到大使馆，时间大概为一个星期；

如其在国外并持有中国护照，请至中国驻当地大使馆或领事馆办理委托书公证；

如其在国外并持有外国护照，请至当地公证人（处）办理委托书公证并经中国驻当地大使馆或领事馆认证。

23、能简单说下签约以后的简单流程么？

答：

签约上家贷款预约下家贷款申请上家贷款注销，下家贷款审批通过双方赴交易中心办理过户手续交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证及他项权利证明

送乙方贷款银行放款上家收到乙方贷款后办理交房手续交易完成

1、            什么是购房按揭贷款？

答：

指购房人以在一、二级市场上交易的房屋作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

2、            本金、利息、年利率、基准利率的含义？

答：

本金：

贷款数额

利息：

银行因放贷给借款人而得到的本金以外的钱。

年利率：

现年基准利率为5.94%，就是指本金100元一年的利息为5.94元。

基准利率：

现年基准利率为5.94%，但各家银行可以在基准利率的基础上下浮动，上浮不封顶，下浮不低于30%。

3、            所谓的利率上浮下浮是什么意思？

答：

现年基准利率为5.94%，一般银行会按客户的贷款套数来确定贷款利率，在基准利率的基础上下浮动。

4、等额本金、等额本息还款方式的区别？

答：

等额本金：

每月还款总额相同，采用这种归还方式的在

最初的几个月的还款额中，本金部分比较少而利息较多，

归还一段时期后将转变为本金多利息少，总之保证每月

还款额不变。

等额本息：

每月还款额本金相同，而利息也是因为总本

金的减少而减少，因此首月利息额最多，以后逐月递减。

5、上家贷款提前还清需要办理哪些手续？

答：

（1）向相关银行申请提前还贷，确认银行许可的还贷日期；

（2）确认贷款是否满1年以上，可能会涉及到违约金。

6、注销贷款需要哪些材料？

办结期限为多少？

答：

（1）.房地产登记申请书

（2）身份证，全部权利人身份证复印件

（3）证明他项权利终止的文件，银行出具的注销证明

（4）组合贷款的还应出具公积金贷款注销申请书和证明房地产他项权利终止的文件

（5）房地产他项权利证明

（6）房地产权证原件（如是大本的绿色产证，则需要提供）

7、什么是征信？

征信的重要性？

答：

征信是指为了满足从事信用活动的机构在信用交易中对信用信息的需要，专业化的征信机构依法采集，调查，保存，整理，提供企业和个人的信用信息活动。

如果您向银行借钱，那么银行就需要了解您是谁；需要判断您是否能按时还钱；以前是否借过钱，是不是有过借钱不还的记录；银行把各自掌握的关于您的信用信息交给一个专门的机构汇总，由这个专门的机构给您建立一个“信用档案”（即个人信用报告），再提供给各家银行使用。

这种银行之间通过第三方机构共享信用信息的活动就是征信。

银行只要通过这个系统就可以确认是否可以贷给您款项。

8、客户贷款买方可以自己办理么？

答：

原则上公司不允许客户自办贷款，除非客户在银行工作，或客户有特别要求我们没有办法满足。

我们做贷款一方面可以控制交易的风险，另方面可以减少客户不必要的麻烦。

10、现在购房贷款有哪些类型？

答：

商业性贷款、公积金贷款、组合贷款。

11、主要的商业银行有哪些？

答：

大行：

中国、农业、工商、建设、交通；

小行：

招商、深发、广发、兴业、光大、民生、中信、华夏、上海、浦发、南京、宁波等

外资：

汇丰（香港）、渣打（英国）、花旗（美国）、大华（新加坡）、恒生（香港）、星展（新加坡）、华一（台湾）、东亚（香港）、华侨（新加坡）、德意志（德国）、中信嘉华（香港）等等

12、什么是公积金？

答：

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

13、公积金贷款办理的要求是什么？

答：

（1）只有在上海交公积金的职工才有资格申请住房公积金贷款。

（2）贷款前连续缴存住房公积金不少于六个月。

（3）夫妻双方都无申请住房公积金贷款。

（4）最多只能贷总房款70%。

（5）公积金基本账户最多能贷30万，补充公积金帐户最多能贷10万。

（6）公积金贷款最多不超过账户余额的40倍。

14、公积金贷款办理需要的材料有哪些？

答：

（1）主贷