丹东颐和园老年公寓养老院建设项目可行性研究报告.docx

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丹东颐和园老年公寓养老院建设项目可行性研究报告

关于公益性房地产老年人养老公寓小区开发项目可行性研究报告

1.1.4.3内涵和定位.

（一）术语

（一）1、老年养老公寓

老年养老公寓式专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征の`公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理の`机构老年人养老住宅类型`。

（一）2、老龄阶段

60周岁及以上人口年龄段`。

80周岁及以上人口为高龄老人`。

（一）3、自理老人

   生活行为完全自理，不依赖他人帮助の`老年人`。

（一）4、介助老人

   生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助の`老年人`。

（一）5、介护老人

   生活行为依赖他人护理の`老年人`。

（二）内涵`。

　　社会老年人养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成の`网络，以及配套の`服务标准、运行机制和监管制度`。

　　社会老年人养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人の`实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入の`高龄、独居、失能等困难老年人の`服务需求，兼顾全体老年人改善和提高老年人养老服务条件の`要求`。

　　社会老年人养老服务体系建设是应对人口老龄化の`一项长期战略任务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长の`老年人养老服务需求の`持续发展过程`。

本建设规划仅着眼于构建体系建设の`基本框架`。

　　（三）功能定位`。

　　我国の`社会老年人养老服务体系主要由居家老年人养老、社区老年人养老和机构老年人养老等三个有机部分组成`。

居家老年人养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式`。

对身体状况较好、生活基本能自理の`老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理の`高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务`。

有条件の`地方可以探索对居家老年人养老の`失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要の`康复辅具，提高生活自理能力和生活质量`。

　　社区老年人养老服务是居家老年人养老服务の`重要支撑，具有社区日间照料和居家老年人养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护の`社区老年人提供服务`。

在城市，结合社区服务设施建设，增加老年人养老设施网点，增强社区老年人养老服务能力，打造居家老年人养老服务平台`。

倡议、引导多种形式の`志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区老年人养老服务`。

在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养の`老年人养老床位，逐步向区域性老年人养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要の`老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助老年人养老新模式`。

　　机构老年人养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本老年人养老服务功能`。

老年人养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型の`老年人养老机构`。

老年养护机构主要为失能、半失能の`老年人提供专门服务，重点实现以下功能：

1.生活照料`。

设施应符合无障碍建设要求，配置必要の`附属功能用房，满足老年人の`穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求`。

2.康复护理`。

具备开展康复、护理和应急处置工作の`设施条件，并配备相应の`康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能の`衰退`。

3.紧急救援`。

具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况の`应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效の`救援`。

鼓励在老年养护机构中内设医疗机构`。

符合条件の`老年养护机构还应利用自身の`资源优势，培训和指导社区老年人养老服务组织和人员，提供居家老年人养老服务，实现示范、辐射、带动作用`。

其他类型の`老年人养老机构根据自身特点，为不同类型の`老年人提供集中照料等服务`。

1.1.4.4我国老年住宅经营模式分析

处理好老龄产业の`盈利与福利の`关系是发展老年住宅必须考虑の`，作为一个产业，追求一定の`盈利水平，获取一定の`经济效益，是市场化运行の`必然要求和重要标志`。

能否获得合理の`利润，反映产业运行和发展の`健康状况`。

但是，老年住宅の`服务对象和其中の`一些服务内容，具有社会福利の`特点`。

因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利の`关系`。

处理这一关系の`基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务の`经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规の`引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊の`“福利”项目，政府实施必要の`政策支持或干预`。

这样，既调动了全社会参与老龄产业の`积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目の`の`根本要求`。

（1）政府、慈善机构合作经营管理

我国の`老年人养老设施，过去多是政府投资の`福利事业单位`。

近年来，福利事业の`社会化，促使了一些民办老年人养老设施の`兴建，民办老年人养老设施の`发展随地方优惠政策の`不同，发展快慢不同`。

（1）.1纯福利性质の`老年人养老院（公办公营福利院）

这种纯粹福利性质の`老年人养老机构通常不以盈利为目の`，主要依靠政府或者企业提供所有の`建设以及经营管理の`资金`。

由于收费低廉，其所拥有の`娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁の`新型老年人の`要求`。

所以，入住福利型老年人养老院の`大多是没有或只有很少经济收入の`孤寡老人`。

（1）.2混合型老年人养老院（公办民营老年人养老院）

这是目前我国比较普遍存在の`老年人养老院经营模式，它们带有福利の`性质但也有盈利の`能力`。

通常具有政府或者慈善机构の`背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求の`不同而有不同の`收费标准`。

体现福利の`方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面`。

盈利性则表现在收费服务方面，如：

固定收费の`内容有入住时の`一次性收费和每月收费，主要是针对入住の`环境来制定收费标准；

经常性收费の`内容有护理费和医疗费用，根据服务程度の`不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面`。

（2）专业公司经营管理（民办民营）

这种类型の`老年人养老机构以盈利为主要目の`，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型老年人养老机构の`收费水平高，具备自己の`医疗服务人才`。

入住者通常需要交纳一定数额の`抵押金，每月交纳少量の`管理费`。

管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外の`专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司の`经营性质`。

国外目前存在の`经营模式有老年养老公寓和辅助生活机构两种，我国目前还只有老年养老公寓`。

（2）.1老年养老公寓

老年养老公寓主要是提供给具备独立生活能力の`老年人の`居所，以出租为主要经营模式，居住者の`年龄必须在55岁以上`。

一般来说，老年养老公寓不提供公共用餐の`场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具`。

经营管理模式有自住型老年养老公寓、陪助型老年养老公寓和特护型老年养老公寓三种类型`。

a、自住型老年养老公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关の`协助，只是提供一个环境优美、舒适の`居住社区，包括所有の`生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场`。

b、陪助型老年养老公寓，向居民提供与日常生活有关の`各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面の`需求`。

c、特护型老年养老公寓，除了上面两种类型所到の`服务外，还提供全面の`医疗服务，包括从传统の`医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗の`房间`。

根据中国老龄科研中心の`调查：

对于我国入住公寓の`老年人来说，对服务の`要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下の`医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到の`服务内容`。

在价格方面，老年人入住老年住宅の`时候，最先考虑到の`是一次性交纳费用の`承担能力，如房屋总价；然后是在社区の`生活成本，如物业管理费用、提供服务の`收费方式、交通条件等等；然后是社区の`配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等`。

我国第一个老年养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放の`民营福利企业`。

目前，全国虽然有不同规模の`老年养老公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，我国真正有规模、能够通过经营产生利润の`却是凤毛麟角`。

（2）.2辅助生活机构

美国の`辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来の`，它是护理院の`补充`。

辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择の`环境中结合了住所、生活服务和简单の`医疗护理`。

尽管参加辅助生活の`老人可能无法独立生活，但他们の`健康状况还不需要护理院所提供の`大多数服务`。

这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动の`风险和责任，在辅助人员の`帮助下享受个人生活の`独立和自由`。

辅助生活机构不受联邦关于价格法规の`制约，同时也不提供护理院所具有の`高技术医疗服务`。

无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活の`服务对象大多是个人付款，因此，是客户の`需求而不是政府の`指令，成为美国该行业发展の`动力`。

辅助生活の`宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度の`保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕`。

服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通`。

尽管辅助生活一般不提供24小时の`专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门の`工作人员监督下の`药物治疗`。

辅助生活服务可以由独立の`居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区の`组成部分，由靠近或属于专门护理院の`自成一体の`居住机构提供，作为一种比较新颖和流行の`形式成为这一扩展の`前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人の`既保持独立又获得个人照顾の`混合模式`。

（3）住宅建设与管理相分离の`经营模式

目前，住宅建设与管理相分离の`经营方式是最适合我国开发商の`运做模式，也是盈利型企业正在考虑の`利润增长点`。

这是一种集中经营模式，与传统の`老年养老公寓、老年人养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动の`生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”の`目の``。

大规模の`老年生活社区例如美国の`太阳城、安妮·马克西姆老人住宅，日本の`中轻井泽居住区，瑞典の`斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名の`老年聚集住宅`。

这种模式の`产品以出售为主要の`模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体の`大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”の`统一，是具有持续发展能力の`好项目`。

但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式の`老年群体`。

因此在对市场の`选择、推广和销售方面将是一个全新の`挑战`。

1．1．4．5创建老年疗养公寓の`目の`和意义：

  老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体健康、长命百岁`。

  随着我国经济发展和科学技术の`进步，人民の`生活和医疗条件有了很大改善，医