房地产融资常见方式分析.docx
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房地产融资常见方式分析
房地产融资常见方式分析
房地产融资之土地抵押贷款Q&A
Q:
什么是土地抵押贷款？
A：
指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。
土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。
抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
Q：
什么叫做土地抵押？
A：
亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。
其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
Q：
办理土地抵押长期贷款流程？
A：
1、首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率（放款额/抵押物评估值）倒推出抵押物应达到的评估总价值。
2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。
3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。
4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。
5、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。
6、与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件（营业执照等）到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会（或董事会决议）等资料。
7、填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后，等待放贷即可，至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。
Q：
办理土地抵押短期贷款操作流程？
A：
1、项目方提供用於初审的下列前端资料（有效、清晰的彩色扫描文件）：
A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；
B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；
C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）；
D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
E、项目可行性研究报告；
F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。
2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；
3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；
4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。
5、资金方确定融资方案，募集资金；
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。
7、抵押贷款企业要向担保公司提供：
（1）产权证明；
（2）最近的产权评估证报告；
（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；
（4）抵押贷款申请书
（5）最近的资产负债表，利润表。
房地产融资之短期借贷Q&A
Q：
房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？
A:
1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；
2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；
3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。
Q：
开发商何时还款？
A：
1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；
2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；
3、开发商通过其他方式还款。
Q：
项目需要符合哪些融资条件？
A：
1、地区限制：
全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；
2、项目限制：
市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；
3、融资期限：
一般情况下6个月以内；
4、融资额度：
1千万至2亿；
5、配资比例：
土地登记价或土地评估价的70%；
6、融资利息：
月息5~6%，展头息，利息可分期支付。
房地产融资之短期拆借Q&A
Q:
什么是房地产短期拆借?
A:
房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。
在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。
Q：
如何操作的？
A：
具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。
借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。
如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。
再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。
Q：
利率情况是怎样的？
A：
1、日利率日利率3‰-4‰；
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；
3、月利率5-6%
Q：
短拆什么特点？
A：
1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制；
2.融资期限较短：
一般6个月以内；
3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；
4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易；
5.利率按照实际使用时间计算。
Q：
项目方需提供哪些资料？
A：
1.企业法人营业执照复印件；
2.金融机构营业许可证副本复印件；
3.公司代码证书复印件；
4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件；
5.公司法人、负责人、财务主管的简历；
6.经公司董事会决议授权的申请；
7.公司近两年经过审计的财务报表；
8.公司的验资报告；
9.公司章程；
10.公司的基本情况介绍（包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划）；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。
Q：
运作流程是怎样的？
A：
1.贷款方将所需资料报资金方审核；
2.资金方现场评估；
3.双方协商费用及贷款期限；
4.成交；
5.资金划拨；
6.抵押登记。
房地产融资之产权抵押融资Q&A
Q:
哪些产权可以抵押融资?
A:
1、非经营类物业：
红本房、集资房；
2、经营中的物业：
酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；
Q：
需要具备哪些基本条件？
A：
1、证件齐全：
土地证、房产证；
2、债权债务：
未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；
3、贷款额度：
抵押物评估金额的20~50%；
4、担保放大：
有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；
5、城市限制：
直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。
Q：
项目方需提交哪些资料？
A：
1、个人：
土地证、房产证；
2、企业：
营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。
Q：
如何操作？
A：
1、审理2、考察3、复审4、签约5、抵押登记6、放款7、还款
Q：
放款时间需要多长？
A：
正常情况下两个月以内；
Q：
贷款期限是怎样的？
A：
1、借款期限为1年以上，5年以下。
Q：
融资成本是多少呢？
A：
1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；
2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；
3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；
4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。
房地产融资之民间借贷Q&A
Q:
什么是房地产民间借贷？
A:
民间借贷，以温州最出名。
出借方的目标是获得固定收益作为回报。
民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。
出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。
因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。
Q：
开发商一定要慎用民间借贷！
A：
1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。
Q：
怎样才能获得民间资金呢？
A：
1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：
如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；
4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
Q:
如何通过私募基金更合法的获得民间资金？
A:
1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？
答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。
4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：
因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。
房地产融资之信托收益权
银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。
前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。
“过桥”模式的交易结构大致为：
假定A企业需要融资，B企业（可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等）以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放一笔贷款（或其它投资方式提供一笔融资）.B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。
这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。
更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。
B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。
整个流程只需一两个小时。
但是，此种模式已被银监会觉察。
实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→信托公司―――（信托贷款）―→借款企业―――――――→信托受益权转让合同←―――――――――――――――→信托投资合同←――――――――――――→信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款
理财受让财产权信托计划受益权的原理为：
假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。
传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。
“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公
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